商贸大厦可行性研究报告

目录第一章项目概况111项目概况1111项目名称1112建设单位陕1113项目位置及占地面积1114建设规模及主要建设内容1115计划投资额与资金来源1116建设周期112主要经济技术指标1第二章背景与现状分析321背景322现状分析3221大区位分析3222对本项目的未来定位的理解4223现状分析4第三章可行性研究报告的编制依据及范围531可行性研究报告编制依据532可行性研究的范围5第四章项目选址及建设条件641项目选址642建设条件643自然条件6431气候水文7432河流水系8433动植物844社会经济基础9441资源条件9442经济现状9第五章项目建设规模及建设内容1151项目建设规模1152项目建设内容11第六章项目组织管理机构和项目实施的各阶段管理重点1261建设单位及概况12611项目承担单位12612项目承担单位概况1262项目实施的各阶段13621建立项目实施管理机构13622资金筹集安排13623勘察设计13624施工准备14625内业准备工作15626竣工验收15627项目实施进度计划15第七章项目定位策划1771策划说明1772返租营销与自售营销的对比分析1773项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析1874购买商铺主力分析1975大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析1976建对本项目商业带来的机会点分析2177目市场销售分析与定位21771写字楼宏观市场环境21772市场特征2178结论34第八章项目定位实施要点3581定位要素分析35811区位利好因素分析3582项目定位3583产品定位3584产品文化定位3585产品形象定位3586价格定位36第九章项目整体营销策划及营销计划3791项目整体策划37911策划包装37912项目色调37913广告牌37914售楼现场3892项目功能策划38921活动中心及其他38922绿化设计38923增设多种物业服务3893项目销售策略3894促销推广策划39941扩大软性宣传影响力39942公关宣传活动3995项目营销方案39951营销顾问39952营销计划39第十章项目整体规划思路41101平面设计41102剖面设计41105景观的垂直吸引力42第十一章项目投资估算43第十二章结论44第一章项目概况11项目概况111项目名称112建设单位陕113项目位置及占地面积114建设规模及主要建设内容总建筑面积226万平方米，其中）为两栋超高层筒中筒结构建筑，每栋总高度118M，共，含裙房占地面积6000平方米，建筑面79万平方米,两栋的建筑面积为158万平方米；为框剪结构，总高88M，占地面积平方米，共2层，设置2层地下室，建筑面积万平方米。建筑占地面积为平方米。115计划投资额与资金来源116建设周期12主要经济技术指标建设用地面积总建筑面积建筑占地面积建筑面积（）贸大厦（超高层）占地面积（）建筑面积（）务写字楼（高层）占地面积（）容积率建筑密度第二章背景与现状分析21背景随着新一轮西部大开发的全面展开、建设的全面启动以及，特别是总体规划（20102020年）在国新办新闻发布会上正式公布后，建设正式列入国家战略，管理委员会正式成立，“一区五城”建设随之迅速拉开帷幕。以建设、建设为契机，以承接、带动、提升区域发展为导向，以大地区实现多中心网络化整体均衡发展为使命，通过工业化、现代化、城市化、田园化之间的互动、共振，把打造成为的优先发展新城、核心引擎新城。规划通过十年的开发建设，力争“一年成名、五年成形、十年成就”，把建设成为人居环境舒适优美、现代产业集群发展、产城田林和谐共生、工作出行高效便捷、基础设施完备均等的北部核心新城、功能新城，形成在西部具有重要影响力、在陕西具有强大集聚力和辐射带动功能的一体化开发示范区。22现状分析221大区位分析将成为西北现代消费产业基地北部中心，以生产流通综合性服务和能源总部中央商务为核心；以高端装备制造、节能环保和地理信息产业为支柱的城乡统筹田园示范城。222对本项目的未来定位的理解以全新的规划理念和发展模式建设，使其成为中国未来新城建设的典范，推动提升的城市品质。新城未来绿地景观的建设对提高新城品位产生积极影响良好的区位使其发展有可靠的先天条件；未来蓬勃发展的新城是项目投资的内在驱动力。223现状分析第三章可行性研究报告的编制依据及范围31可行性研究报告编制依据D据的有关现场测绘图；E地理、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。G建设工程工程量清单计价规范（GB505002009）；建设工程项目管理规范；03J12环境景观。H国家颁发的评价方法与参数，基准收益率、行业基准收益率、外汇影子汇率、价格换算参数。32可行性研究的范围依据政府部门的批复和国家有关政策、规定，本报告主要从项目建设的背景，项目建设的必要性，建设地址选择及建设条件，项目的建设规模及内容，环境保护、消防安全及节能，项目管理及实施计划进度、项目投资及资金筹措，项目的社会经济效益等方面进行公正、客观的描述，并进行研究论证，以确定项目是否可行。第四章项目选址及建设条件41项目选址42建设条件以上，省市政府、政府、管委会都在政策上给予了优质的政策及配套，依法保护投资者的合法权益，该项目处在泾河南岸商业组团和居住片区中央，建设具备了天时、地利、人和等优势条件。43自然条件地形地貌与地质构造位于关中断陷盆地中部，泾河与渭河交会处的泾河北岸一级阶地和高漫滩上。（1）一级阶地阶地成东南方向展布，南北宽40KM。地形平坦开阔，向南倾，坡度04西北高程3910M,东南为376M。在孟村至泾吴村，聂郑村至杨关一带地势略低洼些，50年代以来，因引泾惠渠地表水大面积灌溉，地下水位升高，局部出现明水和盐碱地。1958年以来，为排水而修筑两条排水沟和打井开采地下水，致使地下水逐年下降。场地除了人工取土坑处有高差3M陡坡坎外，广大地区无明显陡坎。阶地后缘与积冲洪积平原成缓坡相接，高差约10M。阶地前缘与高漫滩的高差3M左右，坡度达2。高漫滩宽0612KM,西北部高程375M,东南处高程370M,地形坡度平缓为012。在高刘村南，杨关寨南（勘察区外）边两处高漫滩被泾河水侵蚀成近直立陡崖，高出低漫滩68M,高出河床10M,岸边崩塌较发育，属于不稳定岸边。据访问近50年来最高洪水位线不超过高漫滩陡岸上（高程368370M）,仅淹没勘察区以外的漫滩外。故对勘察区无大的影响。阶地沉积物由第四纪全新世素填土、冲击风积黄土状土、冲击粉质粘土、粉土、粉细纱和砾石层构成，厚度020M,由南向北逐渐增厚。阶地基座为中更新世冲湖积粉质粘土夹薄层粉细中砂组成，揭露厚度1020M位于渭河地堑北缘中段，岐山至富平断裂带两侧。地势西北高、东南低。东西长37公里、南北宽27公里，海拔最高1614米，最低361米，垂直高差1253米。境内北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西凤山及黄土台塬。山区面积97平方公里，占全区的124。中部为冲洪积平原，自西向东逐渐展宽降低，大部分海拔400米左右，地势平坦，面积503平方公里，占全区总面积的645。南部为黄土台塬，位于泾河以南，塬面开阔，海拔为430500米，面积180平方公里，占全区总面积的231。区内素填土、黑垆土和黄土状土多为湿陷性土，埋深45M以上，湿陷系数00150109。一级阶地广大地区黄土湿陷总量S2428，均少于30CM为级（轻微）湿陷性黄土地基。西孙村西低洼地68、73、74、75号孔和高列村北（30、34号孔）为非湿陷性黄土地基。姬家庄南和西孙村局部地带（66、67、88孔（）湿陷量314492CM，大于30CM，为级（中等）湿陷性黄土地带。431气候水文暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，降水量年际变化很大，七月、九月降水较为集中。年平均气温13，冬季1月最冷为138，夏季最热7月为409。年均降水量5606毫米，最多降水量8205毫米，最少为3492毫米。日照时数年平均为21952小时，最多（8月）为2416小时，最少2月为1462小时。无霜期平均为213225天，年主导风向为东北风。有旱涝灾害发生，并伴有暴雨、冰雹、大风和沙尘暴等灾害性天气，春末秋初寒潮降温造成冻害。432河流水系433动植物（1）植被天然植被主要以防护林、用材林和经济林三种，主要树种有刺槐、油松、泡桐、杨树、椿树、榆树、苹果、梨、桃、柿子、杏、枣、葡萄、核桃等。并有历史古稀树种，松、柏、槐、楸、桐、柳、竹等。另有农业植被和灌木草本植被。粮食作物可分为谷类、豆类、薯类三小类。经济作物分为纤维、油料、药材、蔬菜、其他等五小类。天然灌木草本植被主要分布在山荒沟的阴坡和梁峁的顶部，覆盖度大约为4090。主要灌木有酸枣、黄刺玫、六道木等，草本植物以白草、黄管草、茵陈蒿为主。（2）动物动物主要有牛、马、驴、猪、羊、鸡等，是“关中驴”、“秦川牛”、关中奶山羊的主要产地。主要气象资料如下年最大降雨量8205毫米年平均降雨量5606毫米年最少降雨量3492毫米冬季平均风速及主导方向25米/秒（东北风）夏季平均风速及主导方向25米/秒（东南风）最大冻土深度03米最大积雪厚度02米年平均气温13，冬季1月最冷138，夏季最热7月409。日照时数年平均21952小时，（最多（8月）为2416小时，最少2月为1462小时）无霜期平均213225天44社会经济基础441资源条件土地资源矿产资源旅游资源水资源442经济现状植迅速发展，梨枣、银杏、沙红桃等杂果种植日趋受欢迎；工业方面，农产品加工业蓬勃兴起、工业密集区迅速崛起、电磁线缆基地全面振兴，乡镇企业发展较快，第三产业方面，区内主要分散县城、城镇和若干集镇，旅游、物流、地产、资讯等现代服务业发展相对滞后。2010年，新城地区生产总值3850亿元，地方财政收入196亿元，规模以上工业企业总产值4832亿元。新城呈现出城乡结合部的特征，2010年，三产比为372364264。现状一产占比重较大，二产发展较快但工业企业数量较少且上规模企业不多，三产发展滞后且现代服务业缺失。产业集聚特征初步显现，但产业关联度不高，链动发展能力弱。产业定位不够清晰项目所在地乡镇概况第五章项目建设规模及建设内容51项目建设规模总建筑面积226万平方米，其中星钻商贸大厦为两栋超高层筒中筒结构建筑，每栋总高度118M，共（含地下室）33层，设置2层地下室，含裙房占地面积6000平方米，建筑面积79万平方米,两栋的建筑面积为158万平方米。52项目建设内容（1）超高层）每栋地上高度118米，共（含地下室）33层，（含裙房）占地面积6000平方米，每栋建筑面积79万平方米，两栋建筑面积共为158万平方米，设置地下二层，负二层为车库，负一层为商铺。（2）写字楼（高层）层建筑，框架剪力墙结构，地上高度88米，共20层，占地面积4900平方米，建筑面积68万平方米，设置两层地下室，负二层为车库，负一层为商铺。（3）物业管理供电系统采用双路供电，高级安全插座；通讯系统设置电话插口及INTERNET网络插口；电视系统设置CMTS有线数字电视插口。第六章项目组织管理机构和项目实施的各阶段管理重点61建设单位及概况611项目承担单位陕西省开发建设集团公司612项目承担单位概况开发建设（集团）有限公司以下简称泾河集团公司是经陕西省人民政府批准同意，由设立的大型国有独资企业。集团公司成立于2011年10月18日，注册资本10亿元人民币。公司下设行政部、人力资源部、财务部、技术合同部、投资管理部、企业策划部、工程建设部和城乡统筹部八大职能部门。作为商业开发和市场化建设经营主体，主要承担规划范围内城市基础设施及市政配套设施建设；新城跨区交通干线连接；土地储备及开发；房地产及文化教育场馆的开发、建设；农业项目、旅游服务项目、物流仓储项目开发、建设、管理经营；房屋租赁；物业管理；园林景观设计及绿化建设施工；区域内招商引资、投融资；工业、商业、高科技项目的研发等任务。集团公司将按照国家及整体的战略部署，努力打造成为北部中心，高端制造业、现代物流业、地理信息产业基地，统筹示范区，并逐步形成以低碳产业为主，重点发展高端制造业、测绘、新能源、现代物流、创意产业、都市农业等产业的发展格局，在发展模式上将采取“一区多园”的产业化发展道路，最终实现”一心两廊、五轴八组团“的现代田园城市空间结构。未来，公司将秉承“态度决定一切、思路决定出路、细节决定成败”的企业精神，按照优质、精细、高效的原则要求，积极进取、顽强拼搏，依托良好的发展平台实现新的跨越式发展，为推动区域内社会经济繁荣做出贡献。62项目实施的各阶段621建立项目实施管理机构由开发建设集团公司成立项目筹建小组，筹建小组的任务是办理勘察设计和施工的委托手续及签订相应的合同和协议；参加场址的选择；提供设计必须的基础资料；申请或订购设备和材料；负责设备的检验和运输；承担各项生产准备工作。622资金筹集安排本项目总投资费用的估算基本符合要求，年度使用计划明确，资金来源属于自筹，有充分的保证。623勘察设计建设工程勘察、设计在我国国民经济建设和社会发展中占有重要的地位和作用，它是工程建设前期的关键环节。建设工程勘察、设计的质量对于建设项目的质量起着决定性的作用，因此，勘察设计阶段是工程项目建设过程中的一个重要阶段。国内外对项目实施阶段节约投资的潜力研究表明，勘察设计阶段节约投资的潜力均在10以上，设计准备阶段可达95。勘察资料准确而带来适当的地基处理方案或基础设计，使得工程的成本节约和结构基础稳固，满足质量要求和使用功能。勘察设计的进度能按时完成，能直接促进整个工程的投资、进度和质量目标的实现。因此，勘察设计工作是项目建设的重点，是实现建设工程项目管理的有力保障。同时勘察工作不仅要满足设计的需要，更要以科学求实的精神保证所提交勘察报告的准确性、及时性，为设计的安全、合理提供必要的条件。624施工准备设计交底与施工图纸的现场确认为透彻地了解设计原则与质量要求，承包单位、监理单位、材料供应单位要认真做好审核及图纸核对工作，对于审图过程中发现的问题，及时以书面形式报给建设单位，认真参加建设单位主持的设计交底工作。设计交底由建设单位主持进行。设计代表，施工单位负责人，监理工程师参加。设计代表介绍设计构思，主要设计指标、施工要求、施工注意事项等。设计交底会议记录由设计单位整理，并由与会人员签字。图纸会审记录由施工单位整理，设计单位签署会审意见，与会人员签字。工程定位及标高基准控制工程测量控制是事前控制的一项基础工作，它是施工准备阶段的一项重要内容，施工承包单位对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点要进行复核，书面将复测记录、计算结果、精度评定、测量人员资质证明、测量仪器鉴定书等资料上报监理部审批。施工平面布置的控制按照合同约定并结合施工单位施工的需要，事先划定并提供给承包单位占有和使用现场的有关部分的范围，使现场总体布局合理，材料堆放整齐，施工道路通畅，有利于保证施工的正常顺利进行。材料订货的控制工程所需原材料、半成品、构配件都将成为永久工程的组成部分，直接影响到未来工程产品的质量，对拟采购的材料应事先检查质量证明文件，理化试验单和对样品封样。施工机械的控制对承包单位提供的机械配备报表进行审核，要考虑机械的技术性能、工作效率、可靠性，还要考虑其数量配备对施工进度的保证条件。分包单位资质的确认保证分包单位的质量是保证工程质量的一个重要环节和前提，主要掌握关于拟分包工程的情况和分包单位的基本情况。625内业准备工作626竣工验收竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、对该项目是否符合规划设计要求以及建设施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。他是全面考核建设工作，检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，对促进建设项目，发挥投资效果，总结建设经验有重要作用。建设项目验收前，建设单位应组织设计、施工等单位进行初步验收。提出竣工验收报告和竣工决算，系统整理技术资料，提交竣工图。627项目实施进度计划拟建项目实施进度安排，包括可行性研究报告编制及批复、项目资金落实、施土图设计、项目建设、竣工验收等整个项目建设工期为26个月。项目建设严格按照基本建设程序进行。第七章项目定位策划71策划说明在组织此报告以前，我公司结合了项目的一些实际情况，综合了项目目前一些综合性因素而成考虑1至10层做商场，10层以上为酒店。项目返租时间定为18或20年。投资分析中的利率按现行银行活期利率665计。策划的主体思路是打造西北档次最高，面积最大的国际型商厦。发展商提供返租的资金预算及可行性论证（发展商对返租承诺的确定及补偿手法）对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合的整体开发和周边其它项目拉动，其操作应当说是非常可行的。72返租营销与自售营销的对比分析1、返租营销方式首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的一类阶级中产阶级，他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在调查了的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着10年返租每年租金收益而来，对于8的租金回报来讲，高于存款利息近倍，而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵，年后的商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效回收后，用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息，且免去了许多评估交易费及业务招待开支，对于整个公司的良性运作有极大帮助。其次返租方式的采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来的不稳定因素，一般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场在开业后生意不旺，导致客户资金周转困难，则许多客户供楼存在压力，而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任，因而须间接替客户承担购铺风险，但如采用返租方式，返租期内客户可用返租租金贴补供楼款，则供楼压力减轻，相应回购风险也随之降低。具体举例如下例二层一间总价万元的铺位，发展商提供年按揭和年返租，这样客户的投资分析如下73项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析商业项目能否取得成功，一个重要的因素在于周边有多大的消费群体，即有无购买力支撑。本项目的消费支撑力分析如下2、星钻商贸大厦附近为高档住宅区。车站牌，项目所在的沣经大道为的交通主干道，并且是和其它开发区之间的通道，是大交通要道的重要组成部分，双向十车道的设计道路，车流量是非常大的，巨大的车流量在一定条件下是可以转化为人流量的。4、未来的地铁站又给本项目带来滚滚客流以往的经验告诉我们，地铁站总是人流量最大的地方。综上所述，本项目的成功是有着巨大消费力支撑的。74购买商铺主力分析1、使用商铺的常常不是商铺的买家在销售的商铺项目中，通常购买商铺的并不都是用于自用，商铺自买自用的，在商铺中也以租赁为主，西北商贸中心商城中近80的客户购铺用于出租，因而在销售商铺物业时，推售对象不应以商铺用家为主，这主要源于，作于商铺经营者资金周转率是其商业运营的关键，保持一个良好的资金周转才能使经营活动持续下去，因而许多商家只租不买，如肯德基、麦当劳、华润、沃尔玛等连锁商业都没有购买商铺的惯例。2、真正的主流购铺群是投资者投资者购买商铺通常基于自身有一部分闲钱但又不多，而去投资大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行利息又太低，购买住宅物业出租又担心房价下跌且收租繁琐，相比之下，投资自己看好的商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报又可以坐等商铺的升值以获取差价。75大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析大型商场如沃尔玛或国美、百盛、金花的入住，对商城会产生和带来巨大的商业价值，同时提升了商城在区域中的商业价值含量，科学合理的配合宣传将为物业带来无穷的增值潜力。通过我们在调研中发现，并不是所有的裙楼都是适宜经营商来，而且市区的几大百货商家更加对商业的选址慎之又慎，他们考虑的主要因素为地段、消费能力、可经营面积等，因而大型商家的进驻可充分说明此商城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。商家进驻可提升本项目的商业价值含量大型商家沃尔玛与国美的引进，同时带来了商家自身的品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区的商业格局将起到引导消费的作用，如果能引进第二家大商家，他们将引导本区域的消费人流，也就是起到改变区域商业中心的作用，因而，本项目的商业价值含量随之增加。大商家的进驻可适当提高商铺的售价在以往的研究中，经常提到例如国美、世纪金花入住，它表明商家的进驻也带动了商业的价格及档次问题。特别大型商家进驻可解决了出售与返租的矛盾，大商家的引进，可解决裙楼的空置问题，作为开发商可获取可观的租金收入，而商铺的出售采用返租方式，可解决既出售产权而又不需补贴租金。综上所述，不管是从内部还是从外部，商业裙楼面临着极其优越的商业环境和市场机会点。这将是我们在未来操作过程中强有力的支撑支柱。10层以上为商业酒店，引进国际知名大型酒店入住，共设普通客房1100间，不包含餐饮区、商务间、豪华套房。如此规模的酒店界时将会是西北档次最高最大的全能型商务酒店。主要服务对象为大型商贸和生产科研企业或游客。76建对本项目商业带来的机会点分析77目市场销售分析与定位771写字楼宏观市场环境772市场特征市场细分主导未来竞争格局尽管目前写字楼市场交投活跃，价格仍处于新一轮的上升通道中，但供求的结构性和阶段性矛盾依然突出，投资市场的发展明显快于自用市场，将在一定程度上影响写字楼市场的持续快速增长。中端和中高端细分市场仍存在较大的市场空间，但高端写字楼市场的激烈竞争不可避免，差异化的产品及形象定位将主导未来的竞争格局。高新区8月猛推写字楼价格将大幅上升，预计推盘超过35万平方米，将创全年写字楼单月放量之最，价格也将再创新高，价格或将大幅上升。不久前，万达时代广场以元/平方米的价格起价，进行整层内部认购，一天销售，创作了中心区写字楼销售的好成绩；但是就其商务公寓销售的情况看，市场反应良好，目前推出的单位已基本售空。据了解，这一项目即将面市的写字楼的价格将在市场需求已经升温2011年，写字楼市场有良好的开端，但在新政的影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现出了活跃。据中原地产深港研究中心“年前三季度市写字楼市场研究报告”显示，在市GDP稳定增长、新盘集中放量等众多利好因素的影响下，预计第四季度市场需求会表现强烈，成交将大幅上扬。而其中，现代物流业、金融业、高新技术、文化产业将继续扮演着写字楼市场需求的主角。在这样的情况下，全市的写字楼都出现空置率下降的局面，就目前掌握到的数据显示，高新区商务圈办公楼空置率仅为3。普通白领阶层为意向购房主体，当前楼价超出普通市民购买能力。从调查结果分析，意向购房者的分布特征为年龄介于，学历为大专及本科，家庭年收入介于，由此可见，目前有购房需求的市民大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，作为普通的白领阶层，收入不算高，也没有太多的积蓄，以他们的购买力所能购买的是中档房，而目前市场上推出的大多数楼盘价格远在他们的承受能力之上。从今年市推出的楼盘结构看，中档、高档楼盘居多，而符合大多数人购买能力的楼盘不多，故而他们能力所能及的楼盘无不出现一片火爆之景象。可以这么认为，目前市场火爆现象与供需结构倒挂有一定的关系。商品房供应与市民需求不符，引发市场局部火爆调查结果显示，市民购房首选区域为曲江，其次为经开；认为房地产最具升值潜力的区域为曲江，其次是经开；西高新不再是市民的购房选择，还是升值前景已退居二线。随着城市中心北移，经开配套不断完善，房地产开发量集中，北郊成为市民置业的热点区域已是必然的趋势。市民关注开发商诚信，忽视市场、政策等潜在风险。险，但关注点更多的在开发商，对政策、市场、收入变化等这些潜在的风险因素则关注得比较少。市民购房更多关注眼前看得见的风险，而忽视可能带来更大伤害的潜在风险，这对市民自身利益，以及市楼市的健康发展都是大隐患。市民认为明年楼价仍将上涨，对市场前景普遍乐观大多数被访市民看好市楼市前景，八成多被访市民认为明年楼价还会上升；近一半被访市民认为市楼市具有升值潜力。基于对楼市升值潜力的预期，楼市逐步成为市民投资追捧的对象；出于对楼价持续上涨的担忧，市民不惜节衣缩食，提前购房，以牺牲生活质量为代价。当前市楼市的火爆场面由此可见一斑，不理性的购买行为推动了当前楼市的发展，但后续发展留下了隐患。综述超前消费暗埋风险市民对市楼市的发展持乐观态度，认为明年楼价还会上涨，楼市具有比较大的升值潜力。基于这种乐观的判断，以及市场的引导，市民已将超前消费或超能力购买的理念付诸行动。市民这种消费行为及对楼市的乐观判断，加之商品房供需结构的不平衡，给市房地产市场留下的隐患及可能产生的伤害，值得思考供应结构性失衡可以从两个方面来解释，第一个是区域不平衡的状况，我们发现很多楼盘都是在关外，都是由一个大的发展商或者品牌发展商去做，房子的档次上都比较高，所以整个关外房子价格拉升比较厉害，像龙岗、宝安，整个上半年增幅是比较高的，估计在2530。第二个是住宅的结构不平衡，因为土地稀缺了，很多发展商开始会去做豪宅。原来是做一些比较中档的楼盘，但是土地稀缺了，开发商想赚更高的利润，只有做豪宅。所以我们发现今年的豪宅供应量比较多了，创了历史的新高，这也使得普通置业者在看似大量的推盘量中很难找到自己的位置。房地产整体供应紧张陈枫海岸地产副总经理依照现在的情况，房子的销售，可能市场的供求关系矛盾比较突出，还不仅仅是一个供应结构的问题。从刚刚公布的调查结果来看，想买价格低的房子太缺了。不仅如此，那些高端产品，在开盘的那几天卖完的也很多的。而且解筹率还非常高，这样的情况来看供需矛盾非常紧张，高端产品也很短缺。这说明房地产市场应是整体供应比较紧张。冠上了豪宅的名义，然后以豪宅的价格出售，你现在是不是真的就达到了豪宅的等级呢我们中国人讲究的就是生活越来越好，但是现在目前看来是无底洞，房子是中国人衣食住行的根本需求。特区内的住房供应，我觉得只有少数人在受益，少数人其实大部分都有房了。用二次置业来形容他们我都觉得不准确，他们在炒房地产、货币投资，说得不好听点叫投机。对目前市房地产的价格来说，今年很多媒体也报道，今年上半年上升12，我们也做了调查，今年提升12，到底能不能接受呢我们发现一个比较有趣的事情，客户还是觉得7584元的价格还不是很离谱，还是可以接受。所以我们目前可以说，市的楼市还比较健康。我们做了一个区域方面的调查也发现有50左右的客户，觉得曲江新区的楼市价格偏高，另外有些人觉得最合理的价格地区是经开，虽然曲江今年有很多豪宅，但我们发现经开的房地产市场还是很多人都觉得比较合理的，这说明市房地产市场承受能力还是比较大的。观点之三房价今年涨20，危险地价在提高开发商成本的前提下也使房价产生增长。上涨的背后就是隐患。作为买房者和卖房者风险都加大了，我认为目前就已经不是良性的在增长了。特别是作为消费者来说，现在完全是不知道处于什么样的境地，因为国家有明确的政策是要抑制房价的，虽然我们知道政府是不希望房价下跌的，但是我相信国家还是希望老百姓稳定，稳定是前提，就要让老百姓安居乐业，所以我相信政府也不希望房价上涨过快。作为经济特区，它的发展速度和它的消费水平，已经远不像前几年那样和沿海的差距那样大了，这几年已经是在慢慢地找一个平衡点。二主要在售项目分析供应集中、层次分明区域是影响写字楼档次的重要因素，什么样的区域，就需求什么样的档次写字楼。在售项目呈现三个不同档次中心区一枝独秀，均为高档项目，销售价格超过12万元平方米；曲江新区以中高档商务公寓为主，销售价格处于1012万元平方米之间；经开及其他区域写字楼供应量小，需求也少，多为中低档商务公寓，价格低于9000元平方米。买卖成交分析一成交单数分析进入门槛高，成交单数下滑幅度大成交单数无论是租赁，还是买卖业务都比去年同期有大幅度上升。特别是买卖物业，同比有了长足的发展。发展趋势分析一供应量猛增二需求量旺盛三空置率继续降低四价格再创新高蓄存款净支出占同期现金净支出的比例为655，仍是市现金投放的主要渠道。五、票据业务大幅增长，票据结算量大，票源丰富，加之银行为解决巨额存差带来的流动性相对过剩，及调整资产结构、改善资产质量而鼓励发展票据业务，六、银行改革稳步推进，经营状况不断改善利率水平监测一、贷款上浮占比缓慢上升，企业规模与贷款利率水平密切相关2011年一至四季度市国内商业银行执行上浮利率的贷款发生额分别占贷款发生总额的2555、3284、3481和3413。股份制商业银行新增上浮利率贷款占比稳步上升，区域法人机构贷款利率水平显著增加。大型企业贷款下浮占比与小型企业贷款上浮占比均占其全部贷款总额50左右，中型企业贷款上浮、基准、下浮比例各占该类贷款三分之一左右。二、取消个人住房贷款优惠利率并放开个人住房贷款利率上限，商业银行政策执行效果并不明显据我行监测，住房贷款占个人住房贷款发生总额比例一直在7左右波动。第四季度，利率水平显著下滑，业银行个人住房贷款执行上浮利率占比仅为，下浮比例为9073（图5）。主要原因一是辖内某股份制银行新发生的个人住房贷款利率基本集中于基准利率。二是价格竞争仍是当前各行住房信贷业务的主要营销手段。三、运用浮动利率定价方式范围逐步扩大，区域中资法人商业银行定价能力有所提高。四、外资银行新发生贷款大部分执行下浮利率，贷款定价方式以固定利率为主五、小额外币存款利率多次上调，市场反应总体较为平淡；受国际市场利率变动影响，市外币贷款利率不断走高2011年，市美元一年期固定利率贷款、按月浮动利率贷款分别由1月份的37092、35803升至12月份的528、547。港币一年期固定利率贷款12月为52835，比1月增加33205个百分点。六、超额准备金率下调后，商业银行大量资金被挤入货币市场，货币市场收益率曲线全面下移据市场利率持续下行七、香港人民币存款利率保持稳定（一）2011年2月前，各档次人民币存款利率有所提高。2011年2月，3个月及1个月定期存款利率分别比2008年2月提高008个百分点和007个百分点。原因是一是参加行能从兑换中图利，提高存款利率有利于扩大兑换规模。二是2008年多家参加行预期短期内将扩大香港人民币业务范围，纷纷提高存款利率吸纳客户，以壮大业务基础。（二）2011年3月至今，各档次存款利率保持稳定，未发生变化原因是目前各参加行给予客户的人民币存款利率已高达07至086不等，而参加行在清算行人民币存款利率固定为0865。在当前各参加行人民币资产运用渠道单一背景下，短期内人民币存款利率难有上调空间。（三）大银行存款利率普遍低于中小银行（图6）大银行人民币活期存款利率一般在045左右，中小银行活期存款利率在05075之间，大新银行定存利率甚至高达085。（四）2011年5月起，同期限存款利率港币逐渐高于人民币2010年12月，香港10万元以下人民币活期存款、月内加权平均利率分别为046、071，分别低于同档次10万元以下港币存款利率17和214个百分点。3金融市场运行2010年市银行间市场交易活跃，短期融资券受追捧；银行汇率风险意识增强，外汇即期交易异常活跃；保险业驶入良性发展快车道；中小企业板成股市融资新亮点，黄金市场建设取得突破性进展，民间借贷不活跃，金融市场创新前景广阔。一、银行间拆借交易萎缩，债券交易成倍增长，短期融资券受追捧由于证券市场不景气，2011年市信用拆借同比下降476。银行间债券市场交易保持活跃，全年累计成交量同比增长12倍。2011年市金融机构在银行间市场的交易总额50万亿元，占全国交易量的110，全国排名第三，净融入资金13万亿元，同比增长近5倍。二、外汇即期交易异常活跃，新业务品种交易较少2010年7月人民币汇率形成机制改革后，辖内各行汇率风险意识增强，及时将结售汇风险头寸在银行间市场进行平补，即期外汇市场交投异常活跃，交易总量同比增长943，卖差（卖出买入）同比增长1315，二者均创历史新高。2010年我国银行间外汇市场推出外币买卖和远期外汇交易业务后，辖内分别仅有3家和2家银行参与交易，外币买卖交易总量仅占全国交易总量的08。三、证券市场仍然呈弱市格局，中小企业板成股市融资新亮点，证券机构在调整中发展2011年深证综指全年下跌117，股票成交额同比减少215。年内，境内股票市场唯一新发股票在深交所中小企业板上市。年末，中小企业板上市公司总数达到50家，筹资291亿元，占深市筹资总额的960。四、保险业驶入良性发展快车道2011年，市保险市场体系不断完善，各项业务良性发展，服务地方经济社会发展成效显著。截至2010年末，基本形成门类较为齐全的市场组织体系和较充分的市场竞争。辖内保险专业中介发展迅速，促进了保险市场专业分工的进一步细化；外资保险公司的市场份额高出全国水平36个百分点，国际化程度较高。2010年是近年来效益最好的一年，大部分公司实现盈利。全市保费总收入首次突破100亿元，达到10641亿元，同比增长16。其中，寿险业保费收入同比增长1853，高出全国平均水平10个百分点，增幅居全国各大城市前列。结构实现了平稳调整，年内辖区寿险期缴保费比例高达698，其中新单比例占到50，比全国平均水平高14倍，为市保险业可持续发展打下良好的基础。产险方面，以意外险、信用险、责任险为代表的非传统险呈现快速增长局面，对产险业务增长的贡献率由上年的324提高到393。2010年为济建设提供了近6万亿元的风险保障，参保人次达560万，累计赔款和给付支出28亿元，同比增长15，保险深度为216，比上年下降了054个百分点，对保障正常的生产、生活秩序发挥了重要作用。五、黄金市场建设取得突破性进展截至2010年末，市共有黄金交易所会员8家。年内，市全部会员黄金成交量、交割量、交割库累计出库量占全国的比重分别为96、297和472。六、民间借贷不活跃，月利率在15左右市民间借贷以村镇企业、民营企业和个体工商户为相对活跃的融资主体，房地产业、商贸业、服务业是发生民间借贷的主要行业，很少流向制造业，与“长三角”地区截然不同。民间借贷利率，目前企业短期融资的月利率一般在15左右，个人短期融资的月利率一般在1015。七、金融创新独具优势，前景广阔2011年，市金融市场的业务创新以跨市场本外币理财业务、利率产品为重点，服务创新以网上银行为重点。集合受托理财计划、特色信用卡服务、开放式基金质押贷款、集合委托贷款、动产质押短期贷款，都是值得称道的业务创新品种。建设市金融配套服务基地被提上议事日程，并已形成总体框架和初步方案；建成覆盖全市、联通香港、融入全国、较为完善的现代化支付结算系统，银行卡刷卡消费比例在全国处于领先水平；在全国率先建成了票据影像处理系统。二是信用建设取得积极进展。在全国率先开展了外汇违规负面信息披露工作；征信体系建设取得重大进展，2010年，企业信贷登记咨询在我市覆盖了近80企业，个人信用系统在我市覆盖了约400万人口；人行、公检法、海关、工商、税务等有关部门紧密合作，对拖欠银行贷款的企业继续公开曝光，全年对115家拖欠银行贷款的企业进行制裁，建立信用风险提示名单，通报被剥离的不良贷款的借款企业共101家；全体商业银行、政策性银行与部分企业自发组织成立了市信用协会，该协会与市总商会举办了“诚信与发展”论坛。三是同业自律规范有序。发布了银行和企业诚信倡议书，国内银行同业公会签订了大额现金提现收费等公约，资信评估公司签署了行业自律协议。5房地产行业分析2011年市房地产市场的供给压力依然较大，商品房价格在第四季度大幅上涨；国内金融机构房地产贷款增速放缓，大型房地产企业积极开辟多元融资渠道。一、房地产市场供给增长赶不上需求增长，房地产价格大幅上涨1房地产投资规模持续下降，市场供给略为增加。由于土地供给紧张，市房地产开发投资持续减少，2010年末为41959亿元，同比下降337。市全年新开工面积、施工面积和竣工面积分别为11523、34141和6562万平方米，施工面积、竣工面积增幅分别比上年末提高222个百分点和248个百分点。施工面积增速比新增销售面积增速高01个百分点（上年是低194个百分点），供给紧缺的局面有望缓解。2销售面积继续增长，二手房市场规模不断扩大。由于供需缺口长期较大，市商品房空置面积不断消化，2009年商品房空置面积为1683万平方米，同比下降331；其中，住宅空置面积696万平方米，同比下降496。2010年，市二手房交易面积8413万平方米，增速高出新房销售面积增速551个百分点。二手房交易面积与同期新房销售面积的比例达到0851,高于上年同期水平，反映在新增供给持续较少的情况下，市场需求逐渐转向存量市场。3商品房价格总体呈上涨趋势。2011年，市商品房价格为76592元平方米，同比上涨173。其中，商品住宅均价同比上涨174，办公楼均价同比上涨247，商业用房均价同比上涨256。2010年住宅销售价格前三季度整体呈平稳上升势头，但10月以后上涨较快。由于市9月份市场调控措施及时出台，10月份住房价格开始回落，同比增长199。二、房地产贷款增速放缓，大型房地产企业积极开辟多元融资渠道。2010年末，市国内金融机构房地产贷款余额19284亿元，增长153，低于同期人民币各项贷款余额增速25个百分点。由于对未来房地产市场走势存在不同判断，各行房地产开发贷款业务发展差异明显。受个别行房地产开发贷款余额大增影响，全市国内金融机构房地产开发贷款余额增长116，增幅同比上升39个百分点。个人住房贷款受新开楼盘持续减少、贷款客户提前还款明显增加等因素影响，增速放缓，增长168，增速同比下降21个百分点。但该项业务仍为各行拓展重点，尤其是二手楼按揭贷款增长较快，增长676，高出一手楼按揭贷款增速58个百分点。6预测和展望2010年是实施“十二五”规划的第一年，实施自主创新战略，建设国家创新型城市是市未来发展的主导战略。市将按照降消耗、促发展、优结构、扩需求、促和谐的经济社会发展政策，切实保证国民经济健康持续快速发展。在政府发展六条纲要指导下，预计2015年的GDP增长率将保持在13左右。2012年，市将加大基础设施建设、自主创新和公共事业的投入，预计固定资产投资将保持较高平台的稳定增长。近年来，市社会消费品零售总额增速稳定在15左右，消费增长曲线进入较高平台的相对均衡阶段，预计2006年的社会消费将继续稳定增长，涨幅保持在15左右，上年的消费热点仍将延续。受原材料价格、劳动力成本上涨等因素影响，出口贸易高速增长势头可能放缓，但预计仍保持10以上的增长幅度；企业景气调查显示，市企业对经济增长的信心出现减弱趋势，2006年企业效益增速可能放缓。2011年，居民消费价格将继续小幅增长，公共服务和居住类价格的增长将是带动物价上涨的主要因素。由于供求关系的变化，2011年市房价上涨较快，政府已出台了一系列调控政策用于控制房价、增加供给，预计2012年市房地产价格水平将保持在较为理性的上涨区间内。2011年，中国人民银行将继续实行稳健的货币政策，总量上保持连续性和稳定性，注重发挥市场本身的调节作用，灵活运用货币政策工具，保持货币信贷的合理增长，不断增强货币政策在维护总量平衡中主动调控的能力，促进经济协调和平稳增长。随着国内商业银行信贷业务的调整逐步到位，2011年市存贷款将继续保持较快增长。预计2011年市金融机构本外币存款余额将比2011年增长14左右，储蓄存款增长将随证券市场和房地产市场的变化出现一定波动。虽然国内银行2011年遭遇“流动性相对过剩”，但随着考核机制的变化，国内银行将加大信贷结构调整力度，并注重解决利润与风险间的矛盾，预计贷款余额保持稳定增长，将比2011年增长14左右。同时，2011年末将是人民币业务全面开放的最后期限，外资银行将加大业务拓展力度，继续保持近年来业务快速增长的势头。由于刺激内需、促进经济发展的要求，2011年人民币存贷款利率大幅调整的可能性不大。但在汇率形成机制逐步完善后，人民银行将在2011年进一步推进利率市场化改革，市中资商业银行将紧跟改革步伐，加快建立利率定价机制，加强利率风险管理。在人民银行的大力推动下，融资方式将逐步从以银行贷款的间接融资逐步向以发行债券、资产证券化等多种直接融资方式转变。货币市场监管服务系统的启动，将为市金融机构资金融通和新金融品种的开发，提供新的服务平台。市证券市场将随着股权分置改革的逐步落实，在2011年再趋活跃，融资功能能否恢复是2011年值得我们关注的大事之一。随着保险业务结构的调整和非传统险种的快速发展，市保险业将继续保持良性发展。市黄金夜市正式开业，将推动市黄金市场进一步发展。78结论经过我司对星钻商贸大厦细致入微的调查以及慎密的实证分析,我司认为引入大型知名商家进驻，同时实行返租销售，无论在理论上，还是在实践上都是可行的。第八章项目定位实施要点81定位要素分析811区位利好因素分析本项目顺应市政府提高城市品位、打造西部商业旗舰的城市经营理念，在交通人流资源丰富、辐射周边省市广的区域，打出“”的招牌，来填补商业贸易办公市场的空白，以具有“新商务新环境”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”。82项目定位83产品定位84产品文化定位定位原则讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位商业、办公、环境、文化相融合城市主题绿化广场与商贸中心的有机结合，传统与现代相融合。85产品形象定位定位原则提升企业品牌形象以及产品的知名度、美誉度、社会认知度。定位现代都市商贸投资商业贸易国际办公的理想场所。86价格定位靠的判断。2、类似商铺市场调查资料房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。市场价值取向需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。成本价值取向项目整体综合成本加开发商期望利润。消费者心理价值取向该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。我们在整个项目开发建设中，本着经营市场的理念，物业的具体经营项目交给行业专家去做，打破开发行业自己开发自己经营的模式，使具体经营项目专业化、系统化，同时也减少了开发商的成本投入。第九章项目整体营销策划及营销计划91项目整体策划911策划包装策划包装时针对项目的特点，从市场定位出发，通过整套的销售资料及广告平面的制作，使项目树立起良好的形象，在市场同类型的产品中脱颖而出。另外，良好的策划还能为项目的