天上人间商贸城（包括商贸街、购物街、酒店公寓等）建设项目可行性研究报告

天上人间商贸城建设项目可行性研究报告二一三年四月目录第一章总论5一、项目基本情况5二、项目建设的必要性和意义10三、主要经济技术指标12第二章市场分析13一、中小城市的商业现状分析13二、酒店业发展状况分析14第三章规划方案23一、指导思想23二、规划方案23第四章项目选址及建设条件25一、项目选址25二、建设条件25三、自然条件对建设项目的影响28第五章经营销售策划29一、经营方针29二、销售策划29第六章项目定位及规划目标31一、建设规模及内容31二、项目定位32三、规划目标32第七章建设方案34二、工程建设方案39第八章结构设计46一、结构设计依据46二、基本技术参数46三、结构设计47四、结构计算49五、供配电设计50六、防雷与接地50七、可视对讲系统50八、有线电视系统50九、电话及宽带网络系统51十、综合布线系统51第九章公用工程52一、供水52二、排水53三、供电53四、弱电系统56五、空调与通风60第十章环境保护、安全卫生及节能62一、环境保护62二、安全卫生64三、节能64第十一章消防专篇66一、建筑消防设计66二、给排水消防设计66三、电气消防设计69第十二章项目实施进度71一、建筑工期71二、实施进度安排71第十三章投资估算与资金筹措72一、投资估算72二、资金筹措73第十四章经济效益分析74一、经营收入74二、销售税金及附加和所得税74三、总成本费用74四、主要经济技术指标76第十五章工程招标77一、发包方式77二、招标组织形式77三、招标方式78四、本项目招标形式和招标内容79第十六章结论与建议81一、结论81二、建议81第一章总论一、项目基本情况（一）项目基本情况1、项目名称天上人间商贸城建设项目2、项目单位某某置业有限公司3、法人代表4、建设性质新建5、建设地点本项目建设地点4处。（1）XX县天上人间风雅苑东区位于淮海南路与汴河路交汇处东南侧。（2）北区位于淮海南路与广场交汇处西北侧。（3）南区位于淮海南路与广场交汇处西南侧。（4）XX县金鼎花园位于淮海北路与濉河路交汇处东北侧。6、占地面积本项目总占地面积61160平方米，其中XX县天上人间风雅苑东区占地面积14280平方米，北区占地面积21600平方米，南区占地面积13800平方米，金鼎花园商住区占地面积11480平方米。7、建设内容建设商贸城建筑面积71232平方米。其中东区商业建筑面积14994平方米、北区商业建筑面积29160平方米、南区商业建筑面积11580平方米，XX县金鼎花园商业建筑面积15480平方米。项目建设内容与规模表序号建设项目建筑面积（万平方米）备注1东区旅游购物特色街14994具有浓郁民族特色、商业特点的街区。2南区文化商贸街11580具有浓郁历史文化、商业特色的街区。3北区多元式商贸服务区29160商贸流通、超市集群、休闲旅游、金融服务、餐饮娱乐和教育产业。4金鼎花园区配套酒店公寓区15480酒店式公寓，完善的配套服务和社区管理。总计712328、项目投资项目总投资22866万元。所需资金全部由项目单位自筹。9、项目编制依据（1）国家及XX省有关扩内需、保增长的政策措施；（2）XX省加快县域经济发展实施意见；（3）XX市、XX县关于XX一体化建设规划；（4）XX市、XX县总体规划；（5）XX县“十二五”发展规划；（6）项目单位提供的其他资料和数据。10、编制原则（1）依据XX市总体规划、XX县总体规划，结合XX县的经济社会发展实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）博采全国各地房地产开发建设的成功经验，建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑XX县的城市基础设施框架，创造城市的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑XX县城区现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与县城总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效实用的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。（二）项目建设背景XX县位于XX省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。XX环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区XX经济开发区，现已完成投资57亿元，在10平方公里建成区内全面实现“九通一平”，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。XX物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业XX矿业集团公司、皖北煤电集团公司18对矿井座落在XX境内，年产原煤3000多万吨；县属煤矿年产原煤200万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。城市化水平不断提高。按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。2008年全市城镇化率达到483，低于全省平均水平。随着煤炭资源的大规模开发，一方面县城在短期内将新增大量的煤炭产业职工和配套服务产业的职工，另一方面采煤沉陷区造成大量失去土地的农村居民，需要转移到城镇居住并发展非农产业。加快城镇建设势在必行。农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为XX农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。XX县可耕地面积220万亩，待开发的采煤塌陷地72万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力1015万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。XX厚积薄发，活力四射。在国家促进“中部崛起”战略实施带动下，XX人民正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强县战略，优先发展工业经济，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。XX省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的XX煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使XX成为XX省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。XX定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园。二、项目建设的必要性和意义实施房地产开发工程是XX县实施科教兴县、开放带动、全面创新、可持续发展和城镇化战略的重要途径之一，对体育健身、休闲旅游、文化教育、商贸、高新技术等方面发展起到重要作用，也是将XX发展成为现代化工业、商贸、旅游城市必须的基础设施建设。从XX县经济发展战略出发，要依托城市，立足国内，面向世界，外引内联，综合开发，全面开放，运用社会主义的市场经济运行体制，大力发展外向型经济，积极参与国际竞争加速与国际接轨进程，推动全县经济持续、快速、健康发展，必须加快城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能够体现和发挥XX县独特的优势，在吸引外资、对外贸易科教兴县等方面发挥基地和窗口作用。本项目的建设是实施XX县加快城镇化发展、产业结构调整和产业升级的重要举措。XX县的经济发展是以高新技术产业为导向，以外向型经济为主体。根据XX省国民经济和社会发展“十五”计划和2010年远景目标的意见，运用社会主义市场经济运行机制，充分利用优惠政策，鼓励和争取“三大”（大科研所、大学、大型企业）和民营科技实体进入县境，坚持发展工业性项目为主、高新技术产业为主、外向型经济为主的“三为主”经济方针，协调发展商贸、科技、文化、教育等第三产业，对于XX的产业结构调整和产业升级，增强中心城镇的凝聚力和辐射力，具有重要意义。因此，集中必要的财力和物力，加快XX县城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能吸引外商投资，即栽好梧桐树，引来金凤凰。三、主要经济技术指标1、项目总占地面积61160平方米2、总建筑面积71232平方米3、项目总投资22866万元4、建筑容积率1165、绿化率不低于306、地震烈度设防7度第二章市场分析一、中小城市的商业现状分析中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的6088。它们构成全国商品流通网络的结点，纵横交错、内外衔接、上下沟通，是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村，扩散到全国，农产品在这里集聚，保持大城市、工业原料的需要，它是区域经济的中心，直接关系到80左右城市人口的生活质量和生活方式；作为商品流通的中间环节和枢纽，又成为国家调节和监控市场的中心。中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。全国100人以下的零售单位，占整个企业数的987，从业人数占703，提供了818的社会消费零售额。它们点多面广，最贴近生活、贴近城乡广大消费者，实现多功能、多方位服务，成为零售业的主体，对发展我国零售市场有不可替代的作用。综上所述，XX县天上人间风雅苑及金鼎花园商贸区建设项目的建设将极大改善XX县的流通服务基础设施，提高公共基础设施水平，使当地人民群众的生活质量、环境质量得到进一步改善，实现经济、社会和人口、资源、环境协调发展。项目的建设具有良好的社会效益，因此，项目的建设是必要的。二、酒店业发展状况分析1、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的73左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。2、XX酒店消费者研究1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就XX范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。3、XX酒店消费者特征调查表明（1）从职业角度看，XX酒店的消费者主要来自两大块第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。酒店消费者职业分布图11438008573886800400114300010002000300040005000中级公务员高级公务员国企集体企业高层外资高层企业老板民企高层其他（2）从籍贯角度看，XX酒店消费者主要是来自XX企事业单位的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来XX作商务逗留的；而且近年来受XX酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为XX酒店消费市场一支不可忽视的力量。（3）从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。（4）从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。（5）另外，平均来讲，XX酒店所接待的业务中，有20左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自XX、宿州等地，XX本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。（6）从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。5141429222930861314000500100015002000250030003500初中大专研究生及以上酒店消费者文化程度分布图（7）从收入角度来看，XX酒店消费者特征比较独特中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。4、中国餐企业发展模式中国餐企业已经十分注重品牌的塑造和企业规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国餐饮业正积极进军海外市场。中国的餐饮市场中，正餐以中式正餐为主，西式正餐逐渐兴起，但目前规模尚小；快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等，是市场中的主力，中式快餐已经蓬勃发展，但当前尚无法与“洋快餐”相抗衡。随着中国经济及旅游业的发展，餐饮行业的前景看好，在未来几年内，中国餐饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色餐饮必将成为时尚。5、现存问题食品安全问题在受到越来越多的关注，主要是因为存在问题频频曝光在人们视线中。3月15日，中央电视台披露河南济源双汇公司使用瘦肉精猪。7月21日，北京电视台曝光味千拉面声称的骨汤是兑制而成。8月16日，肯德基员工自曝内幕饮料全是冲兑而成，肯德基方面随即承认醇豆浆确为豆浆粉冲兑2011年8月22日，海底捞餐饮股份有限公司紧急发表声明，坦承“白味汤锅、柠檬水是勾兑而成”2011年9月4日，有记者以服务员的身份卧底于青岛心海广场的俏江南餐厅，经过3天的调查，发现连锁餐饮界巨头俏江南存在员工培训走过场、工作服装异味浓、餐具没有消毒、死鱼冒充活鱼加工等问题，还对餐桌上回收的油的走向、食材来源以及鲜榨果汁是否为勾兑等提出了质疑。俏江南、海底捞、味千、肯德基等知名公司的食品安全问题相继遭曝光，无疑是往餐饮界中扔下了几颗重磅炸弹。在消费者圈子里引发了不小的震动，使这些企业品牌都蒙上了层阴影，带来巨大损失。食品安全跟企业的品牌形象息息相关，必须管理好这一块以维护企业品牌价值，从而反过来推动企业更好地发展壮大。”首都经贸大学产业经济研究所所长陈及在接受采访时进一步表示“这其实还涉及企业诚信问题，承诺的和做的不一致，是对消费者的欺骗。一个企业不诚信经营，就谈不上品牌的建设与知名度的继续打造。”“这些餐饮界大佬们的教训给其他企业敲响了警钟。”陈及表示，中国要打造健康有序的餐饮市场，一方面企业自身要加强自律，一方面政府主管部门要严密监管。7、前景预测近两年的统计资料说明XX省旅游业在稳步发展。酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店经营市场持续向好，每年XX市酒店客房开房率高达85以上。中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资四星或准四星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300500元的价格，稍微敏感的，能够接受60120元的价格，所以中间的120280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。第三章规划方案一、指导思想（一）应用现代城市设计思想，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、生活方便、环境优美的新型商贸商贸城。（二）充分体现以人为本，注重科技和可持续发展的二十一世纪国际发展趋势。商业建设定位于中、高档商贸区。（三）坚持社会效益、环境效益并举，“为人民服务，为后人着想”是商贸区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成商贸区建设良性循环的基石。二、规划方案（一）功能结构确保清楚完整，组织合理，整合有序由于本项目是商贸城建设，如何减少商业对居住的影响，保证商业为本项目与城市其他居民提供便利，至关重要。为此，我们将邀请国内、国际一流大师担纲，认真研究，确保做到功能结构合理、用地经济、方便居住与购物消费。（二）道路交通出入便利，通过顺畅，人车分流道路交通将按照商贸城内实现人车分流，重视自行车、摩托车及家用汽车的停放。（三）单体设计朝向合理，居住舒适，节地节能（四）绿化景观集分集合，中心放射，景观多变本商贸城绿化景观，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置几处中心景观区，在每幢建筑物周围最大可能的利用空地设草坪和灌木结合的绿化带，沿商贸城道路种植行道树，做到家家有绿地，户户有风景。（五）规划建设力求达到如下标准规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化节能化、配套完善化、服务酒店化、环境公园化、生活科技化、社区人性化。第四章项目选址及建设条件一、项目选址本项目建设地点4处。（1）XX县天上人间风雅苑东区位于淮海南路与汴河路交汇处东南侧。（2）北区位于淮海南路与广场交汇处西北侧。（3）南区位于淮海南路与广场交汇处西南侧。（4）XX县金鼎花园位于淮海北路与濉河路交汇处东北侧。项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。开发土地以招拍挂方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。本项目总占地面积61160平方米，其中XX县天上人间风雅苑东区占地面积14280平方米，北区占地面积21600平方米，南区占地面积13800平方米，金鼎花园商住区占地面积11480平方米。二、建设条件1、自然地理状况XX市位于XX省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。全市辖三区一县。项目建设地块位于XX县五沟镇，环境宜人。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势。该项目交通四通九达，极为便利。2、自然气候条件XX市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为23158小时，日照度为522，无霜期202天。年均气温145极端最高气温411极端最低气温213年均相对温度70主导风向东北风平均风速31M/S风压343KN/M2年最高降雨量14411MM（1964年）年均降雨量8629MM日最大降雨量2497MM（1957年7月14日）最大冻土深度20CM地震烈度6度3、工程地质、水文地质条件XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为235325，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下（1）粉质粘土。浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2235米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深71米钻至150米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPA以上。4、地震设防地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。地基承载力约在12千牛/平方米。5、施工条件项目建设“五通”条件具备。项目建设场地配套设施完善，市政设施有道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、供电设施、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。三、自然条件对建设项目的影响1、对工程方案的影响XX市位于XX省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。2、对施工条件的影响XX市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。3、对工程造价的影响XX市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。第五章经营销售策划一、经营方针住房需要者对住房提出各种各样的要求，对房屋的地段、套型、环境等因素将要求更高。同时环境与配套的服务设施和物业管理水平也同样直接影响商业住房的销售。为此，在经营上应做到以下几点1、树立品牌意识，开发高档精品商贸城。2、有现代化、长远的眼光。无论从商贸城的规划、建筑主体，还是公建设施、物业管理等方面，都要有从长计议，顺应现代生活对家园的要求，尽量造出安全、方便，舒适的家居氛围。3、在管理上提高工程质量，降低工程成本和管理费用，做好项目建设中的投资、工期和质量三大控制。4、完善商贸城的物业管理。提高物业管理水平，是今后市场竞争的主要手段。要充分发挥公司的业务特长，在物业和管理上采用封闭式管理，配置一支高素质，高水平的物业管理队伍。二、销售策划除传统的预售、按揭、广告宣传等有效手段外，突出以下几个重点1、客户追涨不追落的心理，以逐步攀升的价格推向市场，力求形成物业不断增值的市场印象，即所谓的低开高走。2、采用物业管理先行介入的手段，直接体现入住后的服务承诺。3、招聘专业营销人员，通过底薪加提成的机制推动营销工作的展开；或者通过市场招投标选择专业策划与营销代理机构开展销售工作。第六章项目定位及规划目标一、建设规模及内容本项目总占地面积61160平方米，其中东区占地面积14280平方米，北区占地面积21600平方米，南区占地面积13800平方米，金鼎花园区占地面积11480平方米。建设商贸城建筑面积71232平方米。其中东区商业建筑面积14994平方米、北区商业建筑面积29160平方米、南区商业建筑面积11580平方米，XX县金鼎花园商业建筑面积15480平方米。以及道路、休闲广场、绿化、亮化、供水、排水等配套工程。具体内容见下表项目建设内容与规模表序号建设项目建筑面积（万平方米）备注1东区旅游购物特色街14994具有浓郁民族特色、商业特点的街区。2南区文化商贸街11580具有浓郁历史文化、商业特色的街区。3北区多元式商贸服务区29160商贸流通、超市集群、休闲旅游、金融服务、餐饮娱乐和教育产业。4金鼎花园区配套酒店公寓区15480酒店式公寓，完善的配套服务和社区管理。总计71232二、项目定位XX县是朝气蓬勃的快速发展，但就目前来说，商业等级仍处于中下水平，城区内只有分散的小型商业区，不成体系也没有很好的凝聚力与标志性，这也给本次规划的商业地块提供了契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。“天上人间商贸城”的建设，提出以XX县城为中心，拉动和整合500平方公里范围内的产、供、销资源，构建大型、综合、商贸物流一体化的交易平台战略构想。该项目辐射并服务于淮海经济圈和中原经济圈。以文化商贸街和旅游购物特色街为亮点，将文化商贸精粹业态模式以及旅游商品商业特色浓缩荟萃，交相辉映。三、规划目标1、打造“新型商贸物流城”，提升区域城镇形象与竞争力。2、建设大市场，发展大贸易，搞活大流通，实现商流、物流、信息流、资金流的高度整合与共享。3、创建商贸和物流一体化，形成区域经济新的增长点，超越城市功能发展现状。第七章建设方案一、总体规划方案1、设计依据项目规划符合城市总体规划及控制性详细规划的要求坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的经营环境；为服务和管理创造条件；充分考虑社会、经济、生态三方面的综合效益。本项目的规划设计根据以下依据进行（1）国务院发布的物流业调整和振兴规划；（2）XX市土地利用总体规划（20062020年）；（3）XX市城市总体规划（20082030年）；（4）中国式物流与采购一体化创新工程总体规划；（5）民用建筑设计通则（GB503522005）；（6）商店建筑设计规范（JGJ4888）；（7）建筑给水排水设计规范（GB500152003）；（8）建筑防火设计规范（GB500162006）；（9）室外排水设计规范（GB500142006）；（10）室外给水设计规范（GB500132006）；（11）采暖通风与空气调节设计规范（GBJ1987）（2001年修订）；（12）公共建筑节能设计标准（GB501892005）；（13）建设单位提供的其他相关资料2、指导思想本项目根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合城市建设总体规划的前提下，完善与强化城市用地的功能与布局，充分利用得天独厚的地埋位置和环境条件，坚持高起点、高标准、高品位的进行构思设计，构造一个有利于经济高速增长、有利于以商贸流通为主的场所，创建产、供、销新型供应链，降低交易成本，支持实体经济发展，打造鲁西南新型商贸物流交易大平台，打造国家商贸物流示范平台。（1）突出特色商业，带动相关产业链；（2）由特色商业带动居住配套，从而扩大人流聚集效应；（3）由产业链和人气打造商业物流；（4）增强第三产业份额，扩大就业和税收。3、设计原则（1）顺应国家及当地政府政策产业导向。（2）坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。（3）方案设计遵循现行有关规范和要求，力求总体布局合理，功能分区灵活，以最大限度的满足商贸物流大规模物资集散、转运、配送、仓储、流通等功能要求。（4）综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的经营环境。（5）方案运输系统布置科学，运输距离、路径力求近捷，避免车流、物流迂回、交叉。（6）贯彻“可持续发展”的原则，通过科学合理地分配土地资源，提高土地集约使用的综合效益，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设与管理中。使设计具有弹性、灵活性与可操作性，做到经济效益、环境效益与社会效益的三统一。（7）坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。4、总平面布置（1）总平面布置特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。各分区内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。行列布置，适当错落根据景观均好的原则，通过有机组织的步行交通系统将各部分联系在一起，形成统一中不失变化的总平面布局。自然人工，相辅相成景观系统以绿化为主，铺地为辅，有机结合，富于变化Z，设置休闲，步行小径等设施，并与集中绿地相结合，形成特色景观系统。（2）总平面布置方案根据建筑功能要求和现有场地条件，进行总平面布置。项目总占地面积61160平方米，总建筑面积71232平方米。项目共分四大功能区文化商贸街、旅游购物特色街、多元式商贸服务区、酒店公寓休闲服务区。根据物流的功能要求，因地适宜，因功能适宜，区分重点，统筹地有机结合，使整个物流基地的平面、空间立体效果和功能布局的规划建筑群趋于最完美的结合。5、竖向布置竖向布置力求达到功能合理及对原有地势的最佳利用。根据场地自然标高及四周道路标高，合理确定建筑物基准标高、出入口标高及车库出入口标高，保证交通组织符合使用要求。场区采用平坡式，场区标高应高于当地防洪标高05M，同时与场区周围场地和标高相适应，主要建筑物的室内标高高出室外场地标高02M。6、道路交通各区连接区外主干道路设主出入口，出入口均与区外主干道路交叉口保持大于20米的间距。各功能区内布置次干道，将各功能区和已有路网、出入口串接连通。内部货流道路宽度设12米、9米、6米三个层次，形成分级明确、层次清晰的内部交通网络。用地内结合各功能区布置停车场，停车场主要以货流车辆停放为主，停车车位也以大型货运车辆为主。停车场采用高强度混凝土连锁块结构。场内道路采用现浇混凝土结构。本项目道路、停车场及广场面积约为6万平方米。车库设于楼房之间的空地。设置电子升降出入口，方便车辆就近入库，减少人、车交叉；建筑四周设消防环道。主要出入口主要布置在主路路上，人流清晰，互不交叉。车行道技术条件消防扑救面1818M，消防车道宽45M，转弯半径13M，四周消防环道均为城市型车道，采用水泥沥青路面。主要出入口广场为广场砖铺地。7、绿化整个项目的绿化按照区域划分，每个区域都有自己单独的广场，使每个区域都有一块比较好的集中绿化景观带，使整个场区体现“绿化环保”的规划理念。（1）点、线、面结合的绿地系统出入口方向上结合广场布置广场绿化，入口广场处的绿地系统相连，形成线性绿地。在每栋建筑单体周围尽可能布置绿地，形成生态化的物流园区。（2）绿化式停车场在停车位之间布置绿化分隔带，停车位以植草砖铺装，避免了以往停车场设计中以硬地为主的生硬景象，提高了绿地率。（3）绿化树种配置以高大乔木为主，配以低矮灌木，在广场内部结合种植不同种类的四季花卉，形成常年红花绿叶的生态式物流园区景观。本项目绿化面积约为18348平方米，绿化率达到30。8、主要技术指标项目主要技术指标见下表。主要技术指标表序号名称单位数量备注1占地面积亩611602总建筑面积平方米712323建筑物占地面积平方米134554绿化面积平方米183485容积率1166建筑密度227绿化率30二、工程建设方案1、设计原则（1）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，项目应充分满足储存、发送流程及商业贸易要求，使建筑与功能有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的物流商贸中心。（2）着重解决好交通组织、消防设计及大屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为物流商贸中心的典范工程。（3）建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与场区周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。同时，通过合理有效的设计，合理降低造价、节省工程投资。2、功能分区项目共分四大功能区文化商贸街、旅游购物特色街、多元式商贸服务区、酒店公寓休闲服务区。2、建筑特征抗震设防烈度7度。3、拟建建筑物使用功能和工艺要求本工程主要是商业建筑。4、单体平面功能设计与竖向设计18层建筑两栋，多数为45层建筑。沿街布置商业及办公入口。商业楼层高52米。屋面层设备用房、疏散屋面。5、交通组织（1）本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；（2）办公人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。6、造型设计（1）强调简洁大方、富有雕塑感的形体建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。（2）丰富的形体穿插关系主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；（3）强调细部设计在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；（4）注重材质的变化墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一；7、人防设计应XX县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库，平战二用。人防建筑面积约为70M2。8、建筑装修与构造（1）屋面（上人屋面）防水等级为级，二道防水设防。1）20厚125水泥砂浆广场砖铺地2）40厚细石混凝土刚性层3）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层4）20厚水泥砂浆找平层5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层6）10陶粒混凝土找坡层，最薄处厚7）厚851防水涂膜8）钢筋混凝土屋面板（2）屋面2（不上人）防水等级为级，二道防水设防。1）银灰色漆保护层2）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。3）20厚3水泥砂浆找平层4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层5）10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚6）厚851防水涂膜7）钢筋混凝土屋面板，网架结构外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。（1）外墙实体一二层裙房部分外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；（2）主楼立面二层优质真石漆，内贴聚苯保温板；（3）内墙面（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）1）地下室设备用房和车库白色防霉涂料；2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室白色内墙乳胶漆涂料；3）商铺、前室、办公入口门厅、营业厅高级干挂大理石墙面；4）卫生间防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；5）各层新风机房、空调机房50厚矿棉吸声板墙面；（4）楼、地面1）库房、办公、公共走道600600高级防滑地砖贴面；2）楼梯间高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；3）各层新风机房、空调机房20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房20厚水泥砂浆；4）消防控制室、弱电间优质防静电架空地板，H150；5）卫生间防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。（5）顶棚1）卫生间轻钢龙骨铝合金条板吊顶；2）商铺、办公及住宅入口门厅轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；3）楼梯间、库房白色室内乳胶漆涂料；4）消防控制室、各层新风机房、空调机房50厚矿棉吸声板平顶。（6）门窗部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜LOWE玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。1）窗90100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；2）门阳台、上屋面门亚光铝合金料，透明玻璃；房间门乙级木质防火门；管道井门丙级木质防火门；人防部分各类专用门。（7）楼梯栏杆与扶手1）交通筒内疏散楼梯不锈钢栏杆与扶手；2）营业厅楼梯不锈钢栏杆与扶手；（8）落水管镀锌焊接钢管。（9）设备管井每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。第八章结构设计一、结构设计依据1、混凝土结构设计规范（GB500102002）2、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）2、多层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）3、建筑抗震设计规范（GB500112001，2008年版）4、建筑地基基础设计规范（GB500072002）5、建筑桩基技术规范（JGJ942008）6、建筑结构荷载规范（GB500092001，2006年版）7、人民防空地下室设计规范（GB500382005）8、已颁布的各有关规范、规程等。二、基本技术参数1、基本风压W0040KN/，地面粗糙度为B类。2、基本雪压S105KN/3、地震作用本地区地震基本烈度为七度，设计基本地震加速度为005G，设计地震分组为第二组。4、根据荷载规范及有关资料，本工程主要楼面、屋面活荷载标准值如下楼梯35KN/商业35KN/配电房100KN/上人屋面20KN/地下室底板按实际受荷考虑。三、结构设计抗震设防烈度六度，设计基本地震加速度值005G，第二组。抗震设防类别为丙类，设计合理使用年限为50年。高层采用钢筋混凝土剪力墙受力体系，剪力墙抗震等级为三级。外墙和内隔墙墙厚200，楼梯间与分户墙为200。钢筋混凝土主梁梁截面200500，200500等，次梁截面200500，200300等。45层层高为510、480，柱网尺寸为84M72M，钢筋混凝土柱断面为600MM600MM。钢筋混凝土主梁截面300800，次梁截面250500；2、填充墙填充墙采用煤矸石空心砖，空心砖的容重小于10KN/M3，局部采用轻质隔墙。外墙及分户墙厚度200MM。户内分隔墙厚度200MM、120MM。填充墙用M5混合砂浆砌筑。结构荷载。根据建筑结构荷载规范（GB500092001）中的有关条文规定取值。均布活荷载标准不上人屋面07KN/M2上人屋面15KN/M2办公室20KN/M2走廊、楼梯20KN/M2厕所、卫生间25KN/M2其余房间活荷载按建筑结构荷载规范取值。建筑物的耐火等级。本项目单体工程的耐火等级耐火等级按建筑设计防火规范GB500162006中有关条文设计。墙壁及门窗物流中心的墙壁材料的不同有（1）彩色钢板；（2）彩色钢板隔热；（3）库体板；（4）砖墙等几种。物流中心的门有手动卷门、电动卷门及手动快速卷门等几种。窗户尽量在较高的地方，开窗的主要目的是在于采光及紧急时逃生。其他建筑墙体材料采用轻质墙体材料。结构设计安全等级。根据建筑结构可靠度设计统一标准，本项目工程结构安全等级均不低于二级。根据建筑地基基础设计规范单体基础等级为乙级。根据建筑抗震设计规范GB500112001及国家地震局中国地震动参数区划图GB183062001，建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为005G。结构体系、基础设计。物流仓库主体结构为钢排架结构，其他建筑主体结构为框架结构。根据临近地段工程经验，超过9米高的建筑结构基础采用桩基础。四、结构计算在本工程的初步设计阶段，我们进行了试计算。受力分析采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列程序SATWE进行结构计算。计算采用总刚度振型分解法计算水平作用。主要计算结果如下A柱轴压比小于095考虑配置一定的箍筋时轴压比提高01B结构第一扭转震动周期与第一平动周期之比TT/T1小于090。C楼层竖向构件的最大水平位移及层间位移比小于其平均值的14倍。D各楼层的侧向刚度比满足规范的相关条款的要求。经分析，主要计算参数均在现行规范的合理范围内五、供配电设计负荷等级本工程为二类多层及建筑，消防负荷、商业的备用照明等用电负荷等级为二级；空调等用电负荷等级为二级负荷。六、防雷与接地本工程为二类防雷建筑物，按二类防雷设防，屋面设避雷带。利用柱内主筋为接地引下线。本工程采用TNS接地系统，在变配电所处统一接地。建筑内配线采用三相五线制，接地线一律专放。利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。七、可视对讲系统单元入口处设可视对讲单元机（内置摄像头），住户内设置可视对讲户内机。八、有线电视系统由见有线电视网引入信号源。办公室内设置电视终端；商铺每户设一个电视终端；商场每层设置分配器箱，电视终端由二次装修根据用户需要设置。干线采用SYWV759同轴电缆线槽管井内敷设、支线采用SYWV755同轴电缆穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。有线电视系统仅预留管线，具体由当地有线电视部门设计。九、电话及宽带网络系统室内设置电话终端，书房或主卧设宽带网信息终端；干线线槽管井内敷设、支线穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。电话及宽带网络系统仅预留管线，具体由电信部门设计。十、综合布线系统商铺部分独立设置设综合布线系统，拟采用六类非屏蔽系统，包括工作区子系统、配线子系统、垂直干线子系统、设备间子系统、管理子系统。第九章公用工程一、