中瑞农产品批发市场建设项目建议书

第一章总论11项目名称及承办单位111项目名称中瑞农产品商贸市场112承办单位中瑞农产品经营有限责任公司113项目拟建地点县镇杜庙12依据与范围121依据A农产品批发市场建设与管理指南农市发200410号B淮北市县总体规划C淮北市县国民经济和社会发展“十二五”规划（草）D中瑞农产品商贸市场发展规划E建议书编制委托书F建设单位提供的基础资料G相关法律、法规、政策、标准122研究范围本建议书的研究工作范围包括论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对农产品市场未来发展的需求进行分析，根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模，根据淮北市县总体规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资，评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。13研究工作概况项目建议书编制单位接受委托后，组成了该项目的研究工作小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料，并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研究及编制工作。14推荐方案与研究结论141市场发展前景与服务范围淮北市县位于安徽省北部，苏鲁豫皖四省交界，按照国家主体功能区划分，属于黄淮海农产品主产区。在安徽省加快皖北地区经济发展的过程中，在加快东部产业转移的过程中，位居淮北平原腹地，承东启西、连接南北，物流枢纽，承接东部产业转移的前沿，将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为淮海经济圈核心地区，因此中瑞农产品商贸市场的建设具有良好的发展前景。批发市场服务范围拟辐射整个乃至黄淮海经济圈，与国内外大中型农产品批发市场形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心、冷链物流中心为一体的现代化商贸市场，且具有理货、生产基地、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。142项目单位概况中瑞农副产品有限责任公司是2004年创办的民营企业。公司坐落于安徽省南环路南，乾隆湖风景区西侧，公司占地面积150亩，现有正式员工380名，固定资产12亿元。主营瓜果、蔬菜、粮油、水产、家禽五类农产品的批发交易。市场拥有标准化交易门面480间，商业楼4栋，交易大棚9个，总建筑面积54万平方米。农产品物流辐射全国20多个省市,2009年交易量达36万吨，年交易额达15亿元。作为龙头企业，不断提升产业化经营水平，采用公司协会基地农户的形式，在技术、信息、资金上扶植、培育全市2万亩瓜果菜生产基地；以产销对接形式与基地的协会、中介组织、经纪人签订产销合同，组织农产品批量进入市场或推向外地市场，从而提高了农民的组织化程度，把市场和农民通过产业化链条有机联系在一起，有效增加农民收入。多年来，中瑞公司恪守“爱岗敬业、精诚合作、开拓市场、争创一流”的企业精神和“诚信双赢、以人为本”的经营理念，抢抓机遇、四路并进，滚动发展，奋力崛起，成为皖北地区博击商海的新秀。公司以卓而不凡的业绩赢得了社会广泛赞誉，得到各级政府、部门的鼎立支持。2005年被商务部列为“万村千乡”试点企业；2006年被农业部批准为“定点市场”；2007年列入商务部“双百工程”示范企业，安徽省第一批认证的绿色市场；2008年被评为省农业产业化龙头企业、安徽省首家标准化A级农产品批发市场、淮北市优秀民营企业、淮北市先进农业产业化龙头企业。作为公司领军人物的董事长谭秀荣同志巾帼不让须眉，自强不息，善谋实干，敢闯敢拼，被评为全省“巾帼创业十佳标兵”、“维权精英标兵”，“首届中国农产品市场十大新闻人物”。2007年在县十五届人代会上又当选为人大常委会委员。143项目提出背景项目单位座落于县老城区，早在上世纪60年代，县老城区压覆丰富的煤炭资源。长期以来，淮北矿业集团所属杨庄煤矿一直未能作明确是否开采老城区的煤炭资源，直至2008年，因老城区拆迁安置成本过高，杨庄煤矿才明确放弃开采老城区煤炭资源。多年来，老城区居民生活条件一直未能得到有效改善，与新城区相比居民生活差距十分明显，为进一步推进城乡一体化建设，根据淮北市总体规划、县总体规划，实施对老城区的整体开发，切实改善老城区居民生活条件。由于项目单位位于老城区开发之内，项目单位退城、改造、升级势在必行，项目选址改扩建十分必要。144建设规模与建设内容建设规模总用地面积533328M2800亩建筑总面积397100M2建筑密度3984容积率075绿地率2518绿地面积134290M2为占地533328M2，建筑总面积397100M2。年交易量200万吨，交易额预计达到40亿元。主要建设内容为交易服务大楼、交易行、交易大棚、加工车间、冷库、仓库、宾馆餐厅楼、商住服务、停车场、地磅房、垃圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系统等。145选址建设用地选址位于县镇杜庙，城乡结合部，距离县城区25公里，距离淮北市中心约4公里，临近省道S202线快速环道，与连霍高速公路淮北出入口、京台高速公路烈山出入口、盐泗许高速公路百善出入口的距离分别为6公里、4公里、10公里，南靠刘桥矿铁路专用线，北邻华龙学校，总用地面积533328M2800亩。项目建设用地位置同时也是县城与淮北市区的结合部。在规划范围内现有四通八达的交通网络。146水、电供应（1）供水本项目日用水量为31297M3/D，最大小时用水量为463M3/H，本项目拟从县城市给水管网不同方位接驳DN300的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。给水管网给水压力约为030MPA，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。（2）供电项目拟建地位于县镇，根据县新区总体规划，本工程10KV中压网络纳入新区建设，即有10KV高压电缆线路至农产品商贸市场各主干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此，本项目的用电是有保证的。147环境保护本项目投入运营后，农产品市场内主要有生活污水、净菜加工污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。详见第七章。148劳动定员本项目劳动定员600人，其中管理人员30人，技术人员50人，工人500人，服务人员20人。149项目总投资项目总投资为12296398万元，其中固定资产投资12195467万元含建设期利息603000万元，铺底流动资金100931万元。详见第十二章。1410项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在3年内建成，其中一期工程建设期16个月。详见第十章。1411主要技术经济指标序号指标单位数量备注1年交易量亿元402总建筑面积M23971003项目投资万元57103731固定资产投资万元560944其中建设期利息万元15319232铺底流动资金万元1009314流动资金万元3364355资金筹措万元57103751自有资金万元283805其中用于流动资金万元100931用于固定资产投资万元273711952贷款万元5710006劳动定员人6007全年经营天数天3658动力年需用量81电KWH883611564082水M32237340509年均总成本万元39280610年经营收入万元128091711年均利润总额万元88811112年税金额万元20770112年均税后利润万元68041013投资利税率136214投资利润率119215全部投资回收期（税后）年104含建设期全部投资回收期（税前）年860含建设期16经济内部收益率725经济净现值230142220银行长期贷款偿还期年753含建设期21盈亏平衡点6279营业能力利用率1412研究结论本项目是以农产品交易为主的批发市场，经过多次现场考察，认真收集有关资料，仔细分析和研究后，初步结论为A县地理位置优越，处于加快皖北地区经济发展和黄淮海经济圈的结合部，是承东启西的重要经济中心，面向长三角及东部沿海经济发达地区，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是中部崛起的通道枢纽地区。作为周边县市农产品流通的集散地，具有良好的农产品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势明显。商品经济的日趋繁荣和发达，使大市场大流通成为了必然的发展趋势，中瑞农产品经营有限责任公司抓住这一发展机遇，结合城镇发展和配套设施建设的需要，建设具有一定规模的现代化农产品市场，完全适应淮北市县经济发展的需要，也符合国家的产业政策和淮北市县总体规划。项目的实施将有力地推动淮北农业及经济的发展，其建设是必要的，对加快县农业现代化的步伐、增加农民收入起到促进作用。B项目选址恰当，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电供应方便，项目的建设是具备较好条件的。C本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型农产品市场，包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、加工车间、冷库、冷链配送、信息网络系统等，配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易展示大厅、会展中心、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂，种子、热带特色果蔬等的交易。本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、商住、旅业、停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；农产品市场建成后可入驻商户1000多户，商品交易幅射整个皖北乃至黄淮海经济圈，加工配送覆盖整个皖北地区，使150万市民直接受益。D本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送市场，根据投资估算和经济分析结果，项目固定资产投资为12195467万元。年平均营业收入4680917万元；年平均利润总额1880410万元；年平均税后利润1259874万元；全投资财务内部收益率（税前）1681；项目全部投资静态回收期（含建设期）所得税前860年。项目的抗风险能力较强，经济效益良好。综上所述，本建议书认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本项农产品市场配备先进的电子交易、结帐系统、展示中心，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残留检测手段，保证农产品的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒适安全的环境下进行等等优点，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、冷链配送、结算、科学管理和配套服务的现代化农产品市场和物流基地。筹建单位中瑞农产品经营有限责任公司是一个具有管理经验的公司，有能力与实力搞好农产品市场的建设与经营，建议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。1413建议市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。第二章项目背景和发展概况21企业概况中瑞农副产品有限责任公司是2004年创办的民营企业。公司坐落于安徽省南环路乾隆湖西侧，主营农产品批发交易、商贸流通及房地产开发业务。现有正式员工380名，固定资产12亿元。中瑞公司下辖三个独立实体（1）中瑞农产品批发市场。占地面积150亩，于2004年建成运营，总投资8800万元，主营瓜果、蔬菜、粮油、水产、家禽五类农产品的批发交易。市场拥有标准化交易门面480间，商业楼4栋，交易大棚9个，总建筑面积54万平方米。农产品物流辐射全国20多个省市,09年交易量达36万吨，年交易额达15亿元。（2）中瑞购物广场（零售）2002年兴建的大型超市，投资3000万元，广场面积3000，经营各类食品、日用品、服装、熟食等三十多类商品，年营业额4000万元。中瑞超市独家代理着全市蒙牛系列乳品销售配送业务。该中心在批发市场内建有3000配送库房，以现代化手段建立了可靠的市、县区、乡镇、村四级营销网络，销售网点已有2000多处，年配送近亿元。（3）中瑞房地产开发公司中瑞房地产开发有限公司于2010年成立，于2011年进行正式运营。在围绕如何解决“三农”问题的大前提下，如何做农产品物流的领跑者，如何把自己的企业职能从管理的粗放型向一个新型的、集约型的现代化物流企业转变，从而实现企业的全面改制与可持续高速发展，这对中瑞农产品有限责任公司是一个全新的挑战。在此目标之下，中瑞农产品有限责任公司以市场需求为导向，以服务大众为前提，发展新型物流产业，以此为依托，发展相关企业、扩大就业机会，把建立一个集约经营、可持续发展的集团公司作为公司的目标。中瑞农产品有限责任公司提出发展新型物流产业，当以本身优势资源为本，打造全新的强势农产品流通平台，整合原有资源和优势，使公司的发展更上一层楼。公司这一愿望和计划相适应的是，国家对于建立新型农产品批发市场相继出台有关鼓励政策，此外良好的社会发展态势也给中瑞公司建立新型大型农产品流通市场提供良好的环境。22项目提出的背景221宏观背景（1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央国务院发布文件中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见（中发20051号）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。连续多年的中央1号文件，明确指出在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。加强农业信息化建设。加强对农业的服务。各地要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品质量安全立法。近几年来，国家及各地方人民政府先后出台了一系列优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。因此，本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。（2）“三农”问题牵动着社会各界，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例。深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农问题”的解决极有帮助。（3）加快皖北地区经济发展的战略决策，使面临巨大的发展机会，作为重点支持的皖北三市七县之一，随着中部崛起战略的深入，要成为真正意义上的皖北率先崛起，在农产品流通方面，目前县并不具有整个皖北的农产品集散功能和辐射整个黄淮海经济圈的大型农产品批发市场的能力。本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为县确立其加快皖北经济发展战略中的枢纽地位起到推动作用。（4）随着WTO的过渡期的结束，市场流通领域的批发、零售业务将全面对外资开放。农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。从宏观背景来看，建设中瑞农产品市场是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。222微观背景2221国家正在实施主体功能区规划、粮食增产计划等，黄淮海地区作为粮食主产区，将建成全国粮食安全、农产品生产供应重要基地。县农产品生产基地的地位凸显，具备了发展区域性农产品现代物流的基础条件。2222随着城镇化不断推进，淮北市加快东进、西拓、南展步伐，城市规模迅速扩张，城市的基础设施日趋完善。在城镇化、工业化良好的发展态势下，淮北市政府又提出了“食品工业”发展规划，对农产品供应市场提出了新的要求。2223本项目中提出生鲜食品加工及配送，符合国家“农改超”政策。所谓“农改超”，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主。“农改超”与农贸市场最本质的区别是，超市采取统一采购、统一配货、统一定价的连锁超市的经营方式，比农贸市场更加注重产品的质量、品牌、声誉。对所出售的每一份商品都以一个大型市场整体的身份向消费者负责。从以往农贸市场“卖商品”，转变为农贸超市卖“商品服务”。（1）城市居民消费观念和方式的深刻变化，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升。城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城市农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法“养尊处优”，其改造和提升已摆上议事日程。（2）大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农贸市场提出了挑战。近年来，华联、沃尔玛、家乐福等大型跨国和跨地区商贸流通企业，新的经营业态和经营理念推动了现代服务业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了“挤压”；另一方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对消费安全的关注，以及对优质服务和良好消费环境改善的企望，深受广大市民的欢迎。这些新的经营业态、经营理念和城市居民新的消费观念，都对原有城市农贸市场形成巨大冲击。城市农贸市场按照超市化改造，已逐渐成为发展的必然趋势和迫切要求。（3）适应政府整顿市场秩序和治理“餐桌污染”工作的需要农贸市场问题一直是群众关心的话题，也是政府的一块“心病”。有些市场甚至成为“假冒伪劣的集散地、偷税漏税的特区、藏污纳垢的天堂、执法部门不能进入的独立王国”，严重影响经济发展和城市市容市貌。政府为了顺应改革的趋势，本着进一步提升商贸行业档次、加速推进流通现代化进程、降低生鲜食品流通成本、规范生鲜农副产品营销、提升农贸市场业态和服务水平、治理“餐桌污染”、防止税源流失、提高城市环卫水平的指导精神。（4）中瑞农产品有限责任公司把整合优势资源，拓宽服务，高起点、高标准建设区域性农产品中心批发市场作为发展起点，把整个公司的业务辐射到东部、中部地区，形成特色功能和优质服务，吸引农产品物流集散，使之成为新的经济效益增长点，力争5年后发展成为皖北物流服务行业的龙头企业。（5）随着社会的发展和人民生活水平的提高，“菜篮子工程”的规范化和现代化的实施近在眼前，通过农产品交易批发中心的建设和运营，必将为农产品终端消费模式打造全新的面貌。中瑞农产品有限责任公司可以倚托现有庞大的经济市场资源优势，第一时间使新建成的农产品交易批发中心拥有广泛的终端消费市场，建成运营即赢利。在此基础上开发新的市场和销售渠道，前景大为看好。23项目建设的必要性与意义231规划发展的需要由于淮北市县地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，2005年3月，淮北调整行政区划，全县人口107万人，城区人口17万人，近年来外来人口的增加数量较快。在扩展新区的同时，旧城改造的力度也很大。另外，淮北市的城区规划近几年有了很大变化，人口居住的分布也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划和布局。正在编制的“十二五”国民经济和社会发展规划、物流现代服务业发展规划明确提出建设成为区域性物流中心。淮北将通过构建开放畅通的物流通道体系，高效运输枢纽体系，完善快捷的物流大通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序的商品市场体系，提高物流业总体发展水平。232人民生活水平的提高对吃上放心菜、肉的要求随着人民生活水平的逐步提高，对关系到日常生活的粮、油、肉、禽、蛋等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣及购货环境提出了更高的要求。按淮北城区人口100万人，日人均消费蔬菜03千克，水果015千克，粮食025千克，水产、肉、蛋类025千克，饮料04千克。在当地农产品消费市场巨大，目前当地农产品还供应长三角、珠三角、环渤海湾地区，而目前农产品销售市场多以传统式的摊贩销售为主，消费环境较差，对农产品的终端销售中的肉、菜的质量难以保障，或多或少均存在“短斤少两”的问题，消费者只能被动的接受这样的农产品销售。而通过本项目的建设，将使农产品的市场准入得到有力的监测和检验，并通过标准化加工和配送，使放心菜、放心肉有序地配送到销售终端，有利于实施“餐桌治污”工程和“食品安全工程”。233带动农业产业化的发展淮北农产品丰富，交通发达，建设大型农产品批发市场，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，批发市场集信息、物流、交易功能为一体，本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动农业的发展。项目单位推行“订单农业”、“合同农业”，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，促进了农业企业的发展，有利于引导农业生产按照消费需求组织生产、调整结构、提高品质，克服农副产品生产的盲目性，减少农民种什么赔什么的失误，有效地解决了农副产品销售难的问题，把风险降到最低程度。从而增加农民收入。超市在产销对接中也减少了中间环节，降低了经营成本，提高了经济效益。234加强农民市场竞争能力面对农产品市场开放，要不断增强农民的市场竞争能力，提高产品质量，而提高产品质量的核心，就是要按标准化规范进行生产。批发市场以“公司基地农户”的方式，以市场为导向，围绕区域优势产业，从产前、产中、产后和产业链进行系列开发，实行产供销、农工商结合，把农民、龙头企业和市场结合起来，形成经济利益共同体，增强市场竞争能力。一是面对分散的一家一户小农经济和传统落后技术，把规范化高新技术传授给农民，使其按照规范化技术操作，生产出符合市场，特别是符合国际标准的高质量产品；二是面对龙头企业技术不规范、产品质量低、市场竞争力弱、经济效益低的实际，进行技术改造，实行规范化、标准化生产。235适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网、电子商务已广泛使用，进入寻常百姓家。全球现已有超过70的大企业基于WEB做交易；在不久的将来农副产品的网上交易亦会成为主要的交易方式。在网络经济时代，谁先抢占市场，谁就占据市场的制高点。后WTO时代，农业生产面临一个全新的环境，我国农产品将参与国际农产品的直接竞争。本项目通过建立一个以信息网络为导向，实物交易为依托，新型、高起点、辐射区域广、货流量大、运作规范的农副产品批发市场将淮北市及周边有一定规模的、零散的农副产品集结为一体，有利于参与国际市场竞争，有助于淮北的名、特、优农产品有序的走出淮北、走向全国、走向世界。236加快现代服务业的发展本项目的建设是淮北市加快发展现代服务业的契机。批发市场建成启用后，将使淮北成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、旅游、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等现代服务业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使的经济结构更趋于合理。237优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生活环境超市化的管理，也使市场内部购物环境大大改观。生鲜超市变农贸市场恶劣的购物环境已变为有空调通风的舒适购物环境，实行开架自选、一站购全、统一结算等方式，提供便捷服务。服务员统一着装，服务态度良好。超市营业时间较长，可随时进店购物，并为消费者提供完善的售后服务，不满意的货品可随时退换，解除了顾客的后顾之忧。238促进税收大幅增长，成为税收新的增长点239增加社会就业第三章市场需求分析与建设规模31市场需求分析311国内农产品批发市场发展现状（1）农产品批发市场发展的基本情况批发市场已经成为鲜活农产品流通的主渠道。我国农产品批发市场起步于20世纪80年代中期，经过20多年的建设，农业部定点的市场已发展到700多家，基本覆盖了全国除西藏和港澳台以外的地区。初步统计，定点市场的年经营额近2000亿元，是农产品流通的“大动脉”，因而成为抓好放心农产品的重要领域。目前，大中城市消费鲜活农产品的5070是通过批发市场提供的，通常是城市规模越大，这个比重就越高。批发市场的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作用，为我国进入小康社会做出了重大贡献。涌现出了一批具有较强辐射能力的大型批发市场。例如，山东寿光蔬菜批发市场年经营额400多亿元，辐射20多个省、自治区和直辖市，已经成为全国最大的蔬菜批发集散中心、价格形成中心和信息汇集、传递中心。现代化经营管理方式在部分批发市场得到应用。有些市场加入了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向社会公布信息。引入了电子票据结算等现代化交易方式，提高了交易的规范性，促进了市场交易的发展。有些市场在培育市场主体，实行会员制，提高市场的组织化程度方面做了积极的探索。有些市场还借鉴国外先进经验，试行了拍卖竞价，开展了电子商务，进一步完善了商品的交易方式，增强了流通服务功能。农产品批发市场经营服务链条不断拉长。随着市场经济的发展，竞争日趋激烈，一些市场顺应形势的要求，不断加强软件、硬件配套设施建设，完善服务功能，不仅提供农产品集散场所，还逐步开展农产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算等配套服务，有的还建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行产加销一体化经营。（2）农产品批发市场存在的主要问题从目前来看，我国农产品批发市场的发展势头是好的，但由于发展时间不长、起点低，存在着一些亟需解决的问题。缺乏统一规划，布局不够合理。批发市场发展不平衡、布局不合理。经营设施简陋，交易手段落后，尤其缺乏贮藏保鲜设施。许多批发市场长期停留在出租铺位的简单物业管理层次上，像个“放大”的集贸市场。交易手段落后，市场主体组织化程度低，业务经营存在盲目性。312淮北农产品流通概况目前淮北农产品流通呈现五个“不适应”，农产品流通问题已经成为制约农业和农村经济加快发展的一个主要因素。淮北农业主要矛盾由体制约束转变为市场约束，农产品的市场竞争由区域性转为全国性和世界性，因此激烈的市场竞争对农产品的流通提出了更高要求。但是，淮北农产品流通呈现“五个不适应”农产品品种和质量对市场需求不适应；农产品生产规模和成本对市场竞争不适应；市场信息工作对市场开发和生产结构不适应；农产品生产和流通的组织化程度低对大市场、大流通不适应；封闭、落后的经营观念对市场开放化和竞争化不适应。313淮北市集贸市场概况经过改革开放以来的发展，淮北的集贸市场已形成面向全国市场的较为成熟的产业。在流通方式和渠道上呈现出多样性、灵活性等特点。从总体来看，淮北的集贸市场货源充足、价格平稳，各类农副产品的成交量、成交额平稳增长。2009年全市农贸集市商品成交额1455亿元，增长1091，其中，市区集市农产品成效额966亿元，增长3916，全市工业消费品市场商品成交额227亿元，增长3216。32县及周边地区农产品资源现状县作为传统的农业大县，农产品资源十分丰富，全县耕地面积190万亩，人口107万，全县粮食播种面积3195万亩，粮食总产量987万吨，比上年分别增长09和44，其中小麦产量646万吨，大豆产量126万吨，玉米产量181万吨。棉花总产量3280吨，同比下降365，油料产量8491吨，同比下降83。畜牧业较快增长。全年牧业总产值为116亿元，同比增长81。全年出栏肉猪335万头，出栏牛6044头，家禽出笼818万只，与去年基本持平；肉类总产量48398吨，增长108，禽蛋总产量23387吨，同比增长44，水产品产量8827吨，同比增长5。林业生产平稳发展。全年实现林业产值07亿元，比上年增长14。全年造林面积320公顷，零星植树1675万株，育苗面积95公顷，木材采伐20万立方米。县周边地区包括皖北、苏北、豫东、鲁西南，均为黄淮海经济圈粮食主产区，农作物种植面积1300万亩，粮食总产380万吨，其中特色杂粮产量62万吨，蔬菜产量77万吨，水果产量31万吨，肉类产量43万吨，水产品产量50万吨。33项目所在地经济社会发展状况2009年经济总量快速增长，产业结构进一步优化。全县实现地区生产总值90亿元，按可比价格计算，比上年增长164。其中，第一产业实现增加值24亿元，增长46，第二产业实现增加值40亿元，增长314，第三产业实现增加值26亿元，增长89。经济结构进一步优化。三次产业的比重由上年的304381315调整为265440295。规模工业总量突破30亿大关，比上年增长433；财政收入占GDP比重为123，比上年提高12个百分点。按户籍人口计算，人均地区生产总值8251元，比上年增加1096元。农业生产形势较好。全年实现农林牧渔业总产值387亿元，按可比价格计算比上年增长48。实现增加值238亿元，其中农业增加值155亿元，林业增加值04亿元，牧业增加值63亿元，渔业增加值1亿元，农林牧渔服务业增加值06亿元。“三农”工作得到切实加强。全面落实中央强农惠农政策，发放各类补贴14亿元。建立小麦、玉米两个国家级农业标准化示范区，连续4年被列为全省农业标准化和农业产业化生产示范县。出台促进现代农业发展的若干政策，安排1000万元农业发展资金，支持现代农业发展。大力推进农业产业化，全年市级以上农业产业化龙头企业31家，新发展农民专业合作组织68家。与上年比较，全年居民消费价格总水平上升42。其中，食品类价格受粮油等商品价格上扬的拉动上升101，烟酒及用品类价格上升06，家庭设备用品及服务类价格上升02，医疗保健和个人用品类价格上升14，居住类价格上升70。除此之外，衣着类价格下降19，文教娱乐用品及服务类价格下降22，交通和通讯类价格下降22。34发展规划与预测341农业产业优势发展规划根据淮北市农业产业优势发展规划，发展总体目标是规划期内达到优势产业及其骨干产品突出，建成一批较大规模的具有区域特色优势的农产品基地；培育一批龙头企业群；创立一批名牌农产品；建立完善农业优势产业科技和市场创新体系；扶持兴办一批专业合作经济组织等中介组织，基本形成贸工农一体化、产加销一条龙经营的新格局。（1）农业优势产业经营水平大幅度提高。优质小麦、玉米、大豆、大宗蔬菜、杂粮、西瓜、果品、生猪、肉鸡、肉鸭、黄淮白山羊等传统农业优势产业基本形成一体化经营格局，产品优质品率、商品率和加工转化率大幅度提高，市场竞争力进一步增强；超黑糯玉米、马铃薯、珍稀食用菌、花卉苗木、速生丰产林、肉牛、奶牛、水产品等特色优势产业规模大幅度扩大，成为新兴产业，初步形成一体化经营格局。到2015年形成年销售收入10亿元、税利1亿元以上的龙头企业23家；年销售收入1亿元、税利1000万元以上的20家。优势产业农产品交易市场体系进一步完善。到2015年,建设、百善、南坪3家年交易额10亿元以上的国内区域性农产品专业市场。农业优势产业中介组织进一步发展壮大。到2015年,发展注册会员500个以上运作规范的农民专业合作经济组织100家。培育交易额100万元以上的农民专业合作经济组织20个以上；建立主要农产品全市性的行业协会10个以上。农业优势产业品牌产品市场份额进一步增加。到2015年，农业优势产业产业经营组织创国家和自治区级著名品牌产品进一步增加，并在国内外市场占有一定的市场份额。（2）全面推进无公害、绿色和有机蔬菜生产基地建设。在围绕市区的以百善、刘桥、铁佛、双堆、五沟等乡镇，建设无公害蔬菜常年基地；加强反季节蔬菜生产基地建设；在在百善建立高档特需蔬菜、野生蔬菜生产基地。2015年，全县蔬菜种植面积20万亩。（3）特色水产基地建设随着县煤炭资源的开采，未来5年将形成15万亩大水面的采煤沉陷区，充分发挥采煤沉陷区湿地水面资源优势，规划在韩村、五沟、孙疃、临涣、刘桥、百善等重点乡镇，建设标准化罗非鱼加工出口养殖基地、特色水禽饲养基地、白鹅饲养基地、优质水产品养殖基地，到2015年水产品产量达到10万吨。（4）建设食品加工基地根据淮北市“十二五”发展规划，“十二五”时期淮北市达到食品工业基地，目前正在规划建设凤凰山食品工业园、百善食品工业园，预计未来5年，淮北市食品工业规模将达到40万吨，产值100亿元。342农产品市场需求预测农产品是人们生活必需品，随着经济发展社会进步，人们生活水平提高，人们更加注重食品安全、营养、卫生。近年来，从国家实施的粮食安全工程、“菜篮子”省市长负责制工程等来看，农产品生产供应与市场需求之间的矛盾将长期存在，这将长期困挠我国的经济发展和社会稳定，因此，加强农产品生产、流通，确保市场供应，至关重要。县是重要的农产品生产基地，同时也具有广阔的农产品消费市场，建设农产品市场，一方面可以加快当地农产品的流通，保护农民利益，增加农民收入。另一方面有利于为全国各地的特色农产品提供营销平台，有处于当地居民品味各具特色的农产品，改善人们的饮食结构，提高健康水平。根据现代农业发展趋势，今后要大力引进先进农业科学技术，培育、引进、推广普及农产品新品种、新技术，大力发展无公害绿色食品，不断提高农产品品质，充分发挥国内外农产品比较优势的互补性，加强双方的经济合作。国内在农产品加工方面显示了非常强的比较优势。例如，肉类制品和蔬菜制品显示出农产品深加工具有的潜力。所以，应突破性地发展具有比较优势的蔬菜、畜产品、水产品及特色产品等农副产品的深加工产业，依靠科学技术，提高产品的科技含量和附加值，提高农产品的市场竞争能力。35建设规模与建设内容351建设规模确定根据上面的分析与预测，未来5年，当地农产品生产规模近200万吨，按照10进入本市场，每年经营量达20万吨，另每年从外地进入本市场的水果、蔬菜、粮食等农产品预计达到200万吨，那么市场每年的交易量将达到220万吨。综合各种因素，拟定本项目年交易量为200万吨/年，批发市场月吞吐量为167万吨，建设规模拟定占地面积533328M2，建筑总面积397100M2，配备农产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算、电子拍卖等配套服务，以及农产品农药残余检测、特色产品加工配送服务等。352建设内容根据以上情况，本项目拟定的主要建设内容为1原材料、包装材料、辅助材料仓库在使用划分上原材料仓库分两个库房，一为批发市场自用库，一为经营户租用库。批发市场自用库中，供货商向批发市场提供货源后，由批发市场进行清点、初检后分类入库。再由各深加工车间从原材料采购仓库中领取原料进行后处理。经营户租用库则向市场内的经营户和客商租赁，同时收取租赁费用。在功能划分上原材料仓库分为蔬菜、水果、家禽、肉类、水产品、南北干货、粮油、饮料、中药材、花卉十个大项。不能常温储存的货物直接入冷库储存。2交易行、交易大棚由经营户入场经营，本农产品批发市场集中管理，进行大宗农产品收购批发等；分为四个区水果蔬菜和特色农产品交易区，粮油干货交易区，肉类加工和水产品交易区。3肉类加工车间分为禽类加工车间、畜类加工车间和水产品加工车间三个部分。原料从原材料仓库领取后，统一检验，然后分类屠宰、洗净、分类分级、称量、包装后经检验合格直接配送至各销售终端，或存放到净肉仓库（或冷库）。4净菜加工车间蔬菜进入原材料仓库后，进入加工车间进行后处理。经拣选、洗净、检验（农药残留量）、分类分级、包装后，直接配送到各销售终端，或存放到净菜仓库。5水果保鲜车间水果的分类分级、拣选、洗净和保鲜、包装处理在这个车间进行。完成上述处理后进入配送中心配送到各个销售终端进行销售，或存放到仓库（或冷库）。6粮油加工车间本车间对大米和食油及各类干货进行分级分类、检验、包装等处理，然后进入销售终端或存放仓库。7配送中心分调配部和物流部。对已加工完毕的肉类、蔬菜、水果、粮油等农产品进行统一配送至各农贸市场和超市；将农产品检验、分类后按订单配送到各个酒楼、饭店、学校等机关、单位。8交易服务大楼为6层框架结构，属综合大楼，内设网络交易大厅，检测，会议，管理办公室等。9净菜仓库仓库内分肉类库、蔬菜类库、水果类库和粮油类库。对已完成深加工而未及配送或因其他原因没有进行配送的肉类、蔬菜、水果、粮油等农产品，可以在此库中储存。10冷库配置20000吨的双温冷库，其中高温库储量为10000吨，低温库储量为10000吨。高温库用于加工包装后的蔬菜水果贮存；低温库主要用于肉类产品贮存。11商住、宾馆餐厅楼为常住经营客户提供商住服务，为流动客户提供餐饮和住宿服务等。12地磅房供大宗货物进出交易场时计量。13配套工程公用工程、信息网络系统、农产品检验检测系统等。第四章建设条件与场址41项目位置及区位优势411项目位置项目选址位于县镇杜庙，位于县城西部，经济开发区北部，淮北市凤凰山食品工业园南部。412区位优势项目选址在县城与淮北市区的结合部，距离县城区25公里，距离淮北市中心约4公里，临近省道S202线快速环道，与连霍高速公路淮北出入口、京台高速公路烈山出入口、盐泗许高速公路百善出入口的距离分别为6公里、4公里、10公里，南靠刘桥矿铁路专用线，在规划范围内现有四通八达的交通网络。项目选址在规划建设的新城区北部，区位优势十分明显。42规划421淮北市总体规划根据通过专家审定的淮北市现代物流总体发展规划，淮北市物流专用设施的主体，将由4个园区构成，其能力与规模将达到淮北市全部物流规划设施能力规模的97。在分工当中，百善物流园区主要负担制造业发展与内外贸产品多式联运的物流服务任务，杜集物流园区主要担负为重工、建材等产业原材料和产品等生产资料的贸易要求提供物流服务支持，开发区物流园区主要承担贸易产品、储备物资和铝加工产业原材料和产品等生产、生活资料的区域运输、城市配送和物流服务支持，物流园区主要担负农产品及其他产业的物流服务。本项目选址在镇是符合淮北市物流总体规划的。422镇物流用地规划镇在省道S202线镇区的西部，规划了大型农产品物流中心，主要建设农产品竞卖批发市场、农产品仓储中心、农产品加工配送中心等以及相应的配套服务设施，物流规划总用地面积为194HM2（约2910亩），占整个镇总体规划用地的1567。本项目建设用地800亩，在镇物流规划用地范围内，符合镇的物流规划。43建设地交通条件本项目建设地在县镇的物流规划园区内，镇位于淮北市南部，距市中心约5公里，在淮北市城市外环高速公路边缘，距京台高速公路（淮北市城市外环高速公路组成部分）出入口4公里，并且在本项目南部，现有刘桥矿铁路专用线，有利于发展铁路物流，成为淮北市通往四面八方的重要出口通道。因此，整个园区可以依托便捷的公路、铁路运输网络满足发展的需要。44供电项目拟建地位于县镇，根据淮北市县城镇规划、新城区总体规划，本工程10KV中压网络纳入新区建设，即有10KV高压电缆线路至农产品批发市场各主干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要。45供水县镇供水由县自来水公司统一供给，在本项目建设地的省道S202线东侧有DN450市政自来水管，本项目拟从该市政管网接入，供本项目生活、生产及消防用水。批发市场建成后的最高日用水量为61297M3/D，最大小时用水量为463M3/H，供水公司已同意供水，水量及水压能满足本项目的用水要求。46通讯镇通讯容量充足，有线通讯设备可就近连接使用，无线通讯信号覆盖全区域，通讯条件良好，网络覆盖全镇，于外界联系方便，具有良好的通讯条件。47场址471场址概述经过综合分析，从农产品市场的长远发展考虑，初步认为，项目选址地块面积大，地势相对平坦，交通方便，供水、供电有保障，目前的广播电视、程控电话、移动通讯等电讯设施全部实现与淮北市区的对接，基本满足现状需要。且位于城镇未来的发展中心区,可充分利用城镇的交通、生活设施,是建设中瑞农产品批发市场的理想之地。472自然条件项目所在地处于黄河冲积平原，地下水为第四纪岩层组成的含水层，埋深1628米，水量丰富。项目区全境平原地貌，海拔2738米。项目所在地土壤层为潮土类土壤，工程地质为二类地区，土壤层承载力为1012吨/平方米，冻土层为20厘米。地域深层地质构造为寒武纪岩基拱起构造，地质构造为相对稳定区，对地震的横波危害较轻，抗震能力强，属地震稳定区，地震烈度为6度，适于工程建设。473自然气候条件该项目区所在地处于季风盛行的半湿润地区，属北方型大陆性气候与湿润性气候之间的过渡性气候，具有四季分明、日照充足、气候温和的特点，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，春季温暖多变，秋季秋高气爽。年平均温度145绝对最高411绝对最低213年平均气压101645MPA绝对最高10447MPA绝对最低9882MPA年平均相对湿度70年平均降雨量862毫米全年主导风向东北风最大风速19M/S年平均风速31M/S日照年平均19088小时蒸发量年平均12941毫米地震烈度6度474社会环境和法律支持条件淮北市委、市政府和县委、县政府，为了加大改革开放和城市转型力度，制定了一系列有利于城市转型和建设发展的政策法规，2009年又确定了28项民生工程，现代服务业发展也步入改革的快车道，为项目的建设创造了强有力的法律支持条件和良好的社会环境。第五章工程技术方案51项目组成表51项目组成表序号工程类别工程车间名称规模备注1主要工程交易服务大楼建筑面积15000M2交易门店建筑面积167405M2交易大棚建筑面积14454M2冷冻冷藏加工车间建筑面积17760M2机房建筑面积2122M2水果保鲜车间建筑面积9912M2粮油加工车间建筑面积16986M2水产品加工车间建筑面积10202M2净菜加工车间建筑面积25104M2干货加工车间建筑面积20986M2豆制品加工车间建筑面积11202M2仓库建筑面积21336M2冷链物流建筑面积14884M2冷库建筑面积23400M2厕所建筑面积240M2地磅房建筑面积100M22公用工程供水系统最大供水能力61297M3/D总图工程总平面布置及运输污水处理设计规模850M3/D的处理系统3服务性工程垃圾收集站建筑面积120M2停车场733辆货车，110辆小车商住、宾馆餐饮用房建筑面积26000M2信息系统农产品检测系统52技术方案521市场运营模式概述本项目建设规模较大，远景目标在于建立淮