成都保利国际广场-市场研究及初步定位建议报告

成都保利国际广场市场研究及初步定位建议报告1913587,000公寓124237,000酒店174552,000商场5101152,000办公比例体量物业形态126物业简介地理位置北京CBD内，国贸桥西北角，北侧紧邻长安街，东临三环路，地理位置优越开发商/投资商中国银泰投资、美林、凯悦酒店建筑面积35万开盘时间2005年入住时间2007年容积率8周边环境位于CBD核心区，靠近地铁建筑高度主楼2499米，两栋辅楼186米；建筑特色主楼采用酒店和公寓两种物业叠加的方式布局，这种竖向布局的方式适合CBD这个寸土寸金的区域；整体定位首都CBD金十字区域的顶级寓所地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心127写字楼部分写字楼部分酒店部分凯悦旗下的最高档的酒店品牌“PARKHYATT”，共有237套房间高档公寓酒店部分高档公寓商业部分柏悦府（PARKHYATTPENTHOUSES）总共17万，位于主楼的35/36层以及5058层，28套主要为面积范围在320550之间的户型银泰写字楼柏悦居（PARKHYATTRESIDENCES）规模为39万，位于主楼的733层，总共216套户型主要由140左右的一居室和240左右的两居室构成人保大厦商业裙房，地上三层、地下一层项目的开发组合是典型的综合商务体模式，集合了商业、商务和居住功能，并且各功能之间相互融合，形成了完整的消费链。项目的各功能产品档次相契合，保持各自品质的同时，又可依托其他物业的品牌支持，树立较好的整体形象。物业组成地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心1,200元/月（一层净租金）租金水平85入住率高档（国际一、二线品牌较多）档次2008年开业时间共有53个国际知名品牌入住负一楼STARBUCKS,LLILYROSE,FRANZ,BUBENZORWEG,SASA等一楼VERTU,HERMES,CARTIER,TOURBILLON,ERMENEGILDOZEGNA二楼AGNONA,DONNAKARAN,ICHMOND,QEELIN,VALENTINO,GQULTTER三楼PALZILERI,TSE,MCM,VALENTE主要入住品牌零售物业店中店式国内外知名品牌专卖店,卡地亚,GIORGIOARMANI,DOLCEGABBANA等奢侈品牌在这里设旗舰店配套性商业物业餐饮，会所等物业形态负一至三楼商业规划52万商业规模128商业规划商业配套地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心特色餐厅全北京最高的餐厅提供世界各地的风味佳肴、360度俯瞰北京全景66层酒吧提供陈年美酒、香槟、特色鸡尾酒及摩登爵士乐现场表演65层大堂酒廊全日提供各种精选饮品及美食63层专用水疗SPA中心设有8间水疗客房、休憩长廊、健身设施及25米室内泳池5960层健身中心,设有先进健身设施及器材、按摩客房、25米室内泳池、健身平台及休憩长廊娱乐中心设有三个酒吧，藏酒库，并有现场娱乐表演、露台及烧烤6层私人贵宾厅提供传统广东粤菜及管家服务5层129地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心130负一楼主要品牌一楼主要品牌地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心2007年10月入住时间凯悦酒店集团管理公司2005年12月开盘时间90销售率精装修带家交房标准具家电交房标准柏悦居2008年均价44,000元/（开盘初期为35,000元/，年涨幅为86）柏悦府2008年底最高报价为91,277元/（开盘初期为68,000元/，年涨幅为114）售价柏悦府5001,600300500（一层三户），套数占比65800（一层两户），套数占比35柏悦居一室一厅130140，套数占比555二室一厅220240，套数占比445户型配比柏悦府国际首脑定制公寓，规划28套，17万；其中有7套为保留单位，销售21套；层高38米柏悦居酒店式服务公寓，规划216套，39万；层高34米产品规划56万居住规模131住宅规划地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心132酒店规划柏悦酒店是凯悦集团PARKHYATT品牌，柏悦酒店。柏悦仅在全球主要城市或金融中心管理酒店，并全部面向高端商务客人和政界要人。设计师将酒店的大堂位于主楼的200米高的空中，号称全国最高的酒店大堂。在风格上，波特曼采取了贯用的手法，大胆将东方文化充分融入到现代的酒店设计中去，中国灯笼和古建筑窗棂的图案随处可见。根据柏悦酒店在全球其他酒店的标准，预计237套房间中将有很大一部分为100左右的套房，普通豪华房间的面积也为4560左右，间采用前卫和创意的设计，豪华而不奢侈，体现潜在使用者的高尚品味。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯OTIS）双轿厢客梯的运用在北京属首例，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。高区梯速为6M/S，低区梯速为35M/SVAV空调系统150毫米架空地板ARMSTRONG或同档次可卸式矿棉板（开发商提供天花板材料，由租户自费安装）可更换单元式LOWE玻璃幕墙设施设备公共区精装修，租户内部粗装修交房标准70入住率32元/平方米/月物业管理凯悦酒店集团管理公司260元/月租金2007年入住时间4米，净高约3米；大堂挑高12米（净高8米）层高标准层1,849，无中柱大开间结构单层面积人保大厦定制式写字楼，面积76万，44层银泰中心写字楼甲级写字楼，面积76万，44层产品形态152万规模133写字楼规划地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心134项目评价产品品质出类拔萃，极具稀缺性树立产品的差异性和识别性，是支持物业市场收益的关键；除了运用了地标性建筑的优势之外，项目的产品本身保持了良好的档次，材质和配套均符合国际化标准。国际品牌的嫁接银泰中心与凯悦集团合作，引进了柏悦这一豪华五星级品牌，同时凯悦集团还管理其出售的高档公寓部分。与国际知名品牌的合作提升项目整体的档次及形象，且有利于物业保值增值，能够有效吸引更多来自于全球的客户项目整体以凯悦酒店的柏悦品牌作为标杆，同一个管理公司将酒店的高端品牌服务和管理延伸至商业，写字楼和住宅，给物业附加了品牌价值项目写字楼，住宅，商业和酒店的档次均是代表北京市场的最高端的档次，树立了项目的整体品牌物业的不同消费需求均有同一特征的目标客户群体支持，实现了项目内部客户资源的互动，并互为配套如酒店是独立的经营项目，又为住宅和写字楼提供了丰富的配套商业是独立的经营项目，又为住宅和写字楼及酒店提供完善的服务的配套。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心240766,149公寓121733,450商场6376175,200办公比例体量物业形态135物业简介中信广场位于广州市商业、金融业繁华的天河北路，毗邻天河体育中心和广州市火车东站，是天河北商务圈的代表性建筑物。中信广场楼高322M，地上80层。于1997年建成入市，占地面积23,127，总建筑面积32万，由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成。大堂楼高177M，显得开敞气派。这栋高楼全部设计为写字楼。有如下特点一是柱位少，间隔灵活并实用，大小单位兼备，配套设备齐全；二是高级玻璃幕墙使视野更加广阔，往外望去，令人心旷神怡。中信广场租用客户包括数十家世界500强企业，以及意大利领事馆、马来西亚领事馆、香港特区驻粤办事处、新加坡贸发局等境外政府的派驻机构。东西两栋38层高附楼为酒店式公寓，以日、韩籍外企高级员工为主要住户。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心136主要由写字楼、公寓和商场三大功能组成。地下两层建筑面积491万，设有998个车位的停车场，及为写字楼服务的美食街。裙楼四层建筑面积33,450，设有中天购物城，及多个各式餐厅。附属楼两幢楼高38层，建筑面积744万，为酒店式服务公寓，设有会所和一所日文学校。塔楼180层建筑面积175,200，为甲级写字楼。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心租金成交价165元/月物业管理费29元/月租金水平N/A出租率1997年开业时间金融、保险、证券及专业服务业企业，外资驻广州分公司、代表处，外国领事馆。主要入住企业标准层面积2,500办公楼层高39米；大堂挑高177米34部电梯风机盘管约克中央空调主要指标175,200写字楼规模137广州公司,2511金融/贸易,50外资公司49其他,17制造业,22国内公司,26从写字楼租户的地域属性看，外资公司租用写字楼的面积比重约占到五成，是中信广场写字楼的主要租户。制造业为主要租户，金融/贸易次之，值得关注的是，所有租户平均每户租用约400写字楼，而金融/贸易行业的租户平均租用面积达到464，制造业租户平均租用面积为417。物业管理费为29元/月。写字楼规划咨询/服务,地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心138平均租金16,000元/月20,000元/月面积113125146167户型2房的户型3房的户型出租率平均出租率90客户分析主要以境外的长期租客为主，目前，租客中有接近50的日本客户，而来自韩国和香港的客户也比较多，日本本田贸易、东京三菱银行、日本住友商事、BP石油等世界知名公司均为长期租客，从而，中信公寓的租价能保持坚挺。公寓规划公寓租金水平商务公寓平面图地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心139项目评价优势广州地标性建筑之一，目前最高甲级写字楼。广州最早采用港式设计风格建设的写字楼。已有知名度及拥有世界500强租户数十家，及国内、外知名企业租户。市场认知及品牌知名度高，中信广场目前仍引领广州甲级写字楼租赁市场，获得国内外企业充分认可，写字楼品牌附加值高，有效提高入驻企业品牌形象。其它功能配套服务甲级写字楼旁边分别建有两栋公寓楼，成为写字楼租户的居住配套,底层并配有商场，生活便利，目前业主多为日、韩外企高管人员。劣势项目设备及硬件为90年代产品，在节能、环保等方面都显得落后。项目部分卖散，对进一步提升项目品质及形象有制约作用。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心69723,000会议中心154551,000公寓163654,000酒店106135,000商场5061167,000办公比例体量物业形态140物业简介广州双子塔西塔位于广州珠江新城，毗邻新落成的第二少年宫。华南第一高度，地标性商业物业，市场知名度较高。地铁上盖物业，交通便利。广州城市地标，政府形象工程。项目规划高度432米，共计103层。配有直升机停机坪建成后集办公、会展、酒店和文化娱乐为一体的国际商务中心。预计落成时间2010年。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心地下1至4层（停车、设备层）；1层办公层主入口大堂；2层办公层电梯大堂；4至65层标准办公层；66至67层设备/避难层/电梯转换层；68至72层酒店服务配套层；74至97层酒店客房层；98至100层行政酒吧/空中酒吧/观光层；101至103层设备层/冷却层/直升机停机坪楼层布局金融、保险、汽车、电信、信息咨询等行业的跨国公司地区总部与营运管理中心目标客户标准层面积2,260办公层标准层高45米楼高432米地下停车位1,700个电梯系统100余部，其中有4部双层电梯从1楼直达70楼的酒店大堂主要指标178,000写字楼规模141写字楼地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心142【中文名称】上海环球金融中心【英文名称】SHANGHAIWORLDFINANCIALCENTER（SWFC）【建筑位置】上海市浦东陆家嘴金融贸易区Z41号地块【竣工日期】2008年8月29日【用地面积】30,000【占地面积】14,400【建筑面积】381,600。【建筑层数】地上101层、地下3层。【建筑高度】492米【投资单位】森海外株式会社（FORESTOVERSEASCO,LTD）【建筑设计】KPF建筑师事务所【结构设计】籁思理罗伯逊联合股份有限公司LERA【设计单位】上海现代建筑设计（集团）有限公司、华东建筑设计研究院有限公司物业简介地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心143物业简介轨道交通（1）地铁二号线,东昌路站,4号口出站后步行即至；（2）地铁二号线，陆家嘴站，3号口出站后步行即至；公交线路（1）世纪大道东方医院站，01584，85，454，798，783，799，992，隧道三线，隧道四线。（2）陆家嘴环路东方医院站455，上川线，蔡陆线，机场5线。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心144物业简介大楼地上101层，地下3层，楼层总面积为377,300。地下2楼至地上3楼是商场，35楼是会议设施，7楼至77楼为办公室，其中有两个空中门厅，分别在2829楼及5253楼。7993楼是上海柏悦酒店，将由凯悦集团负责管理。90楼设有两台风阻尼器。94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景台，其中94楼为观光大厅，是一个约700平方米的展览场地及观景台，可举行不同类型的展览活动，97楼为观光天桥。在第100层又设计了一个最高的观光天阁，长约55米，地上高达472米，超越加拿大国家电视塔的观景台，超过杜迪拜的迪拜塔观景台（地上440米），成为未来世界最高的观景台。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心145办公设施层面积2,300电梯44台停车位1,100台层高一般楼层38M特色楼层42M净高一般楼层28M特色楼层30M架空地板一般楼层150MM特色楼层300MM楼板承重平均500KG/重物成承载区800KG/空调系统每个楼层通过4个空调机组将VAV区域划分成16个空调控制分区。分别进行空调控制，并且在每个楼层四周设有44个独立窗边空调机单元，以便于能更加灵活调节温度OA电源容量办公室层内容量40VA/机电层内容量50VA/通讯在各个楼面都备有通讯基础设施，各通信公司的光缆线接通至建筑物内，可进行数据通信，另外，大楼内所有区域都可以使用移动电话安保设备在办公区域，采用最先进的IC卡片钥匙系统对出入大楼的人员进行控制。在防灾中心设有计算机集中管理系统，构筑起人和电子设备互相协调，万无一失的防范体系。写字楼规划地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心高档（国际一、二线品牌较多）档次2008年开业时间负二楼和伊授桌美食沙龙、负一楼罗森便利店、凡醒坊、赛百味三明治、酷圣石冰激凌、山崎面包、利奥尼达斯巧克力咖啡、满记甜点、耘、东京餐吧、暖风一楼星巴克咖啡二楼咖世家咖啡、俏江南主要入住商家零售物业店中店式国内外知名品牌专卖店,配套性商业物业餐饮，会所等物业形态负二至三楼商业规划13,600平方米商业规模146商业规划地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心147环球金融中心的月租金在每平方米650元人民币以上，中心的租户将主要面向金融企业及其配套服务公司。入驻环球金融中心门槛较高，目前已有三井住友银行、瑞穗实业银行、第一生命、德国赫拉巴银行、法国巴黎银行、德国商业银行、菲律宾METRO银行、韩国产业银行、国泰基金管理等20多家跨国金融机构入驻环球金融中心。上海环球金融中心五最1、屋顶高度世界第一492米，超过了目前屋顶高度世界第一的台北101大楼（480米）。2、人可达到高度世界第一474米，大楼100层的观光天阁是世界上人能到达的最高观景平台。3、世界最高中餐厅416米，设在93层的中餐厅，将成为全球最高中餐厅。4、世界最高游泳池366米，设在85层的游泳池，将夺得“世界最高游泳池”称号。5、世界最高酒店设在大楼79至93层的柏悦酒店，将成为世界最高酒店。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心148物业简介项目性质都市改造地理位置位于建国门外大街，占据北京中央商务区，毗邻东长安街发展商嘉里集团、中国贸促会开发商中国国际贸易中心股份有限公司总建面约560,000平方米1,2期约560,000平方米1,2期约540,000平方米3期项目内容写字楼、酒店、商业、公寓、展览地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心149北京商务中心区的终极核心国贸3期为北京商务中心区描绘新精彩330米高塔楼树立北京的新地标，更为北京顶级写字楼市场确立新标准更具备110万平方米的大型综合物业国贸三期与国贸一期、二期组合，使国贸总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米；遵循国际标准，完善办公、酒店、宴会、会议、购物、展览、娱乐等服务设施。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心150总建面积约540,000平方米第一期预计20092010年竣工约280,000平方米写字楼、酒店、宴会厅、商场、娱乐设施第二期约250,000平方米时间待定地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心151四栋顶级写字楼，全球知名企业的办公首选四家四、五星级香格里拉集团管理的酒店，可提供客房2,025间三栋豪华公寓，596套高档居室，户型齐全规模最大的会议中心，可提供一次性容纳1,800人的会议设施高档时尚商业中心，拥有超过500间世界顶级精品店、餐饮设施和多功能影院便利的交通1号、10号地铁线连接市区内地下交通3,000多个车位为访客提供便捷停车地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心152主楼塔建筑高度330米楼层地上74层、地下4层12层净高9米的商务办公大堂和酒店大堂653层办公物业5668层豪华酒店71层酒店空中大堂（包括商务中心、会客厅、会议厅和酒吧）地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心153写字楼无柱式办公空间，整层净面积从1,500至2,100平方米楼层净高27米至28米31层至53层提供100毫米网络地板，满足租户对布线的高端需求VAV变频空调系统营造全天候适宜的办公环境紫外线杀菌和高效过滤系统保证室内空气质量和新风供应9台独立冷冻机和冰蓄冷系统保障24小时冷冻水运行租用连续楼层的租户可通过预留楼板空间轻松安置内部楼梯每层双路供电和通讯电缆保证大厦供电和通讯的畅通为租户提供应急电源，保障客户业务的连续性地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心154与写字楼本身的定位相适应，属于高档消费。商业特点三期商业属于写字楼裙房，主要服务于写字楼的零售商业，加上一期的独立购物中心，不仅能够满足于写字楼内的办公人群，也能辐射较大范围内的消费人群。目标消费群体满足本身以及周边的写字楼、酒店或酒店式公寓内的消费人群。远景效果图商业裙房外立面商业面积商业裙楼概述三期商业部分将于2009年6月竣工，购物中心总建筑面积20,000平方米，为写字楼裙房，总共六层，从地下二层到地上四层。将包含零售、超市、美食广场等餐饮以及电影院等。主要业态服饰，生活用品，餐饮，休闲娱乐以及服务类。商业定位地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心54,600共计116,200543四居83,000368四居79,000305三居52,00055,000265三居43,20048,200211三居36,50039,850171二居28,25031,500132一居20,00023,25093一居租金元/月建筑面积户型155公寓部分（国贸一期）国贸公寓由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层。共有401套房间。主要租客来自于各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，一直被公认是北京顶级豪华公寓。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心555间客房23968,488酒店/11214,921商场、商务中心等/428122,871办公备注比例体量物业形态156物业简介上海金茂大厦位于黄浦江畔陆家嘴金融贸易中心，遥对东方明珠广播电视塔，毗邻延安东路隧道口，与地铁二号线连通。上海金茂大厦名列世界第三，是中国第一高楼，又称“中华第一楼”，大厦总高度为4205M，占地面积236万，地上88层，地下3层，裙楼6层，总建筑面积287万。金茂大厦于1992年12月17日被批准立项，1994年5月10日动工，1997年8月28日结构封顶，至1999年3月18日试营业，当年8月28日全面营业。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心租金报价13元/天物业管理费3725元/天租金水平目前达到几乎满租出租率1999年开业时间上海银行、中国建设银行、中国银行、通用汽车、海尔纽约人寿等。主要入住企业标准层面积2,3002,700层高4M，净高27M26部大型高速电梯VAV中央空调标准层无柱式大空间随意分割主要指标122,871写字楼规模157写字楼部分酒店区5387层观光区88层地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心158金茂君悦大酒店位于金茂大厦5387层,为金茂集团全资所有，委托凯悦国际酒店管理集团经营管理，为世界最高的五星级酒店君悦大酒店共有555间、套各类豪华客房，12个可欣赏申城美景的餐厅和酒吧。从56层起，净高152M、直径27M的酒店中庭是金茂大厦的标志性景观之一。酒店拥有设施完备的宴会、会议和娱乐场所，位于57层的绿洲健身中心是世界上最高的健身中心。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心侨盛皮鞋护养外交官箱包天萃庭6F欧莱适健康椅21GEM克拉钻中心科瓦齿科劳斯橱柜ERICPARISSALON拉图西餐厅5FWILLSYUGA吉马国际酒廊世博商品特许零售店3F安吉尔韩国时尚婚纱摄影JAMAICABLUE奥希尼钻饰CARLBONO2F发之秘形象设计INONESPA美丽田园ILLY咖啡WILLSGYM4F每日新鲜1F楼层分布159金茂时尚生活中心JLIFE金茂时尚生活中心位于金茂大厦裙房，总共6层，建筑面积14,921。JLIFE包括奢侈品零售、私人护理、中西餐饮三大业态。顶级商务办公360成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑上海金茂大厦北京国贸三期广州双子塔西塔广州中信广场上海环球金融中心北京银泰中心马来西亚双子大厦台北101大厦香港金融中心160金茂音乐厅坐落于金茂大厦裙房一层，由音乐厅和艺术走廊两大部分组成，共有座位398个，以演奏室内乐为主。金茂音乐厅同时定期举办MUSICAFTER6音乐沙龙系列活动，将各种不同的音乐融合进来。此外还举办名家音乐会系列和金茂音乐艺术论坛，定期邀请国内外知名音乐家和演奏家来金茂音乐厅做客，并与上海的观众进行近距离的交流。金茂音乐厅是金茂写字楼、金茂君悦大酒店、金茂88层观光厅配套的文化产业。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心161在项目各功能产品定位部分，我们将结合东南亚地区主要地标案例分析的结论进行推导。此章节不做具体说明。什么才是最成都的建筑内涵地标案例地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议162顶级商务办公3城南是成都未来的方向。政府的重新规划及定位，将为区域的发展注入直接的动力，也将为区域的发展提供最为有效的保障，本区域已经成为目前成都最受关注的区域，也1是更多企业所倾向的区域。提供高标准高品质的办公空间，体现保利集团在服务国际金融机构、IT企业及其它跨国公司方面的丰富经验和专业水准，先进的办公配套设施和完善的安全保障系统为所有入住企业提供舒适安心的办公环境。2未来CBD核心区，独有的地标及市民广场资源优势。为企业提供最佳的品牌平台。国际城南高端住宅、商务配套、旅游文化设施以及便利的交通，将吸引更多的世界500强等知名企业入住。项目会展业、旅游业及文化产业的发展将为本项目注入更多内涵，增加了未来商务族群。4地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议163总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议单层层高M41/4854244394538/424425项目名称香港金融中心台北101大厦马来西亚国家石油大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔上海环球金融中心上海金茂大厦北京国贸三期写字楼面积149,000178,000N/A152,000175,200167,000161,000122,871144,000高度M42050845224993914324924205330层数881068842801031048878标准层面积2,6002,3102,9702,6241,8492,5002,2602,3002,7001,5002,100单层净高M27/33285265326283528/302728电梯数量42部客梯，3部货物电梯2台观光电梯，37台客梯，3台货梯78部（双塔）24部34部N/A44部28部40部以上地标项目均以城市综合体的形式出现，写字楼所占比重在50以上,写字楼作为项目主体功能明显；单层面积除银泰中心外均在2,100以上写字楼层高在4M以上，均设置了架空地板，吊顶后净层高在27M3M之间。备注马来西亚国家石油大厦和北京银泰中心为双塔结构，其中马来西亚国家石油大厦在22、41以及观光层设有转换电梯，故其电梯数量较多。广州双子塔西塔的4至65层为办公层，上海金茂大厦的3至50层为办公层。建议本项目主要建筑指标层高42M（以保证在VAV空调及架高地板条件下27M3M的净高）建议单层面积2,500（保证各单元的得房率及采光效果）避难层需要建筑师从规范角度考虑，但层高可比标准层稍低，同时考虑到设备高度（在后续测算中预计38M）164本项目写字楼将面临较大的市场挑战。2008年统计指标GDP（亿）第三产业占比成都3,90147上海13,69854北京10,48872深圳7,80751广州8,21659新增供应市场存量2,183,2541,833,254名企业的入住有较大吸引1,550,2541,301,0851,113,085856,645350,000险；256,440249,169283,000大；2009年2010年2011年2012年2013年2014年到一定影响，空置率增加。因此建议本项目的开发必须注重项目的功能性必须更为完善和齐全，单一的写字楼业态和零售业态还需要进行补充和加强；项目超过300M塔楼部分，建议在配套200亩住宅地标或其他部分增加可售面积，达到资金快速回笼的目标，并降低项目运营风险。成都写字楼的发展正处于发展初期，虽然成都做为西部中心的地位不可动摇，但是GDP总量的发展以及第三产业与一线发达城市仍有较大差距；据不完全统计，成都办公物业的供应量将在5年内超过200万平方米，对成都市场而言，从目前的发展判断，供过于求，市场竞争严峻。地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议16511经济指标相关系数GDP第三产业产值第三产业从业人员人均GDP固定资产投资人均可支配收入房地产投资外商直接投资09905009510992302391098245158909912627630983514752099631873809665151130927614918市区人口总人口社会消费品零售额08820580609668763910995374939考虑到地震和金融危机后，政府加大了基础设置的建设，为未来经济的增长垫定了良好的基础。从刚闭幕的西博会上也看出，政府已加大了成都招商引资的力度，未来成都经济将持续快速的发展。22经济指标GDP第三产业产值第三产业从业人员人均GDP固定资产投资人均可支配收入社会消费品零售额近年的平均增长率13711262643124792612442126所选用增长率1500150010001500120016002500相关性分析选取11项经济指标中与历年甲级写字楼吸纳量的相关性最高的进入下一轮分析。未来经济预测本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议166回归统计MULTIPLER0999463RSQUARE0998926ADJUSTEDRSQUARE标准误差观测值0996421055959811多元回归分析公式YA1X1A2X2A3X3ANXNB未来甲级写字楼累计吸纳量GDP52994E07第三产业产值133984E07第三产业从业人员00342574人均GDP61792人均可支配性收入0002262452社会消费品零售额00400023固定资产投资00005941313997233多元回归分析COEFFICIENTS标准误差UPPER95LOWER95PVALUETSTAT下限950上限950INTERCEPTXVARIABLE1XVARIABLE2XVARIABLE3XVARIABLE4XVARIABLE5XVARIABLE6XVARIABLE713997253E0713E0700342661792000226200400020000598037607662E06106E07003356868590210002450032822001318617414700812592210205300900909235121875600450639576522E0547E070141092244640005530064450042561158203206E05205E070072571212105500100590144457004137139576522E0547E070141092244640005530064450042561158203206E05205E070072571212105500100590144457004137101799690941278029701503825980933895042385903100310966894对所选取对成都市未来甲级写字楼吸纳量可能产生影响的7项经济因素进行回归分析，得出吸纳量与各因素的关系本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议167甲级写字楼吸纳量万GDP（万元）第三产业产值（万元）第三产业从业人员（万人）人均GDP亿元人均可支配收入元社会消费品零售额（亿元）固定资产投资（亿元）年吸纳量万147110298123314204058310315549771200299214,887,6388,046,73919460145368,97191709517022003119617,052,732915,66920570164549,64100776008632004125420,310,66310,572,296212351930710,39410880761,0572005156423,707,64411,822,111228282213911,358811,005881,45919981479,618,8714,951,66016220096866,4464445119372199925810,449,0595,489,64117613104467,0980150008419200055611,567,9296,183,00316456114717,6490955421476200167913,220,5447,132,70418664130048,12839627525822006187927,504,77613,437,366254722517112,789441,155301,8982007242933,241,67715,850,488297543000614,849231,357202,3902008320039,009,85718,141,676316043487316,942621,621852,994本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议168甲级写字楼吸纳量万GDP（万元）第三产业产值（万元）第三产业从业人员（万人）人均GDP亿元人均可支配收入元社会消费品零售额（亿元）固定资产投资（亿元）年吸纳量万6717748881017116513341526174619962280260329692013771578,462,7562636,489,390425089970129,858693,406449,136962014904890,232,1697041,962,798985598880733,441733,9514711,42120201510574103,766,9951548,257,218836158792837,454744,5837014,27650201612320119,332,0444355,495,8016567746106741,949305,3171017,845632009387144,861,3355520,862,927403476440118,975731,881353,742502010464551,590,5358823,992,366513824146121,252822,182364,678132011553359,329,1162627,591,221494206553023,803162,531545,847662012655068,228,4837031,729,904714627161026,659542,936597,30957201714316137,231,8510963,820,1719074521122746,983226,1678322,30704201816597157,816,6287673,393,1976881973141152,621217,1546927,88380201919200181,489,1230784,402,1773390170162258,935758,2994434,85475202022169208,712,4915397,062,5039399187186666,008049,6273543,56843本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议1691057412320143161659719200221693871671464577455338886550101777151165904813341526174619962280260329692009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年经过多元回归分析，成都未来甲级写字楼市场年吸纳量逐年递增。随着城市经济的不断发展，未来甲级写字楼需求继续保持较高的增长。累计吸纳量单位万年吸纳量本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议79282851090399200019966842017年5025684691262150017469462016年31209464292291500152611752015年145511752002001500133413752014年出租率每年剩余面积万累计租赁面积万每年预计租赁面积万本项目预计吸纳比例成都甲级写字楼年均吸纳量万每年起始租赁面积万按照300M的基础控规要求，2,500/层，裙楼16F，标准层高42M，避难层高38M/层，1375万项目写字楼体量（可租赁面积）170随着成都甲级写字楼的更新换代升级，未来的租户将更倾向于软硬件设施更好的高品质写字楼。由于项目位置、地标、软硬件配置方面具有较大的优势，未来项目租金将高于成都市甲级写字楼水平，但相对较高的价格也会在项目前期对租赁速度有一定影响。随着经济的发展，大量企业对高品质写字楼的需求上升，项目后期因其独一无二的特性，将获得较好的租赁效果。预计项目2018年完成租赁80以上。通过对未来甲级写字楼吸纳量分析，预计本项目写字楼完成租赁将花费45年时间。如单一追求高度，增加项目体量，将延长项目租赁时间，将在前期给公司带来较大的资金压力。本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目吸纳量预测顶级商务办公360成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑开发规模建议面临严峻市场挑战主要建筑指标总体定位171项目高度随着近年西部经济的发展，西部的城市出现了越来越多的超高层建筑，我们通过对西部主要四个城市成都、重庆、西安、昆明目前最高楼（在建或待建）进行研究，为项目定位提供依据。成都环球贸易广场ICC开发商新鸿基地产主楼300米含塔尖318米主楼业态铂金五星级酒店甲级写字楼重庆嘉陵帆影开发商香港瑞安集团主楼456米主楼业态五星级酒店甲级写字楼重庆鼎好世纪星城开发商重庆鼎固房地产开发有限公司主楼428米主楼业态五星级酒店甲级写字楼昆明南亚之门开发商江苏天地集团