经开区商业市场调研报告

经开区商业市场调研报告【讨论稿】目录一、经开区背景31、历史背景32、地理位置43、区域功能44、交通情况5（1）、航空交通6（2）、公路交通6（3）、铁路交通75、公共配套7（1）、基础设施7（2）、生活配套环境8二、经开区商业研究81、主要商业区域界定82、区域零售业态与比例103、区域市场供应特点总结224、区域消费者之消费习惯、消费模式定性分析23A、已建项目统计23B、在建项目统计29C、区内机构、单位统计30（3）、消费品市场的主要特点32（4）、区域消费力增长预测32（5）、区域消费特点总结3345一、经开区背景1、历史背景西安经济技术开发区1993年9月开工建设，2000年2月被国务院批准为国家级开发区。开发区发展定位以提高吸收外资质量为主，以发展现代制造业为主，以优化出口结构为主，致力于发展高新技术产业，致力于发展高附加值服务业，促进国家级经济技术开发区向多功能综合性产业区发展。根据西安市十一五发展规划，西安经济技术开发区将在十一五期间建设西部领先的先进制造业基地和出口加工基地，形成西安新的中心市区。截止目前，开发区入区企业2300多家,已有美国可口可乐、德国西门子、法国阿尔斯通、日本三菱电机、挪威海德鲁、瑞士ABB等23家世界500强企业及中国中钢、中国台湾顶新集团、广东乐百氏、西电公司、西航公司、陕西重型汽车公司、山东得利斯集团等多家大型知名企业在开发区投资建厂，初步形成商用汽车、机械电子、食品饮料和新材料为支柱，以高新技术产品为主导的工业体系。2、地理位置西安经济技术开发区位于西安市北城。开发区的中心区位于西安北绕城高速与北二环之间的城市南北中轴线迎宾大道两侧。泾渭工业园、草滩生态产业园、出口加工区等开发区的其他园区依附在中心区周边。随着西安拉大城市骨架、城市重心北移战略的实施，经开区已经处在西安向北拓展最前沿的地带。（1）、西安市行政中心北迁西安市行政中心向北迁移的新址位于西安经济技术开发区张家堡广场附近。目前，有关规划部门已经拿出初步方案，包括市委、市政府办公机构及文化、体育设施建设等，新行政中心建设已于2006年启动。新行政中心北迁将使西安经济技术开发区所在的这一区域成为西安新的政治、经济、文化中心。（2）、新火车客运站北迁经过国家铁道部及相关部门的多次反复论证，投资逾百亿元的西安新火车客运站最终选择定点在北三环以北、渭河以南，经开区草滩生态产业园内。该客运站距开发区中央商务区不足两公里，它的建成将充分带动西安、咸阳、铜川等城市乃至整个关中城市群的发展，并为开发区实现高速稳定的发展提供优质的铁路运输支持。3、区域功能随着市政府的北迁，火车新客运站的设立，一个新的城市中心将在开发区形成。开发区规划将建设四个特色鲜明的产业功能园区。（1）、中央商务区（综合配套区）区域产业发展的强力推进器和西安北部国际化、市场化、人文化、生态化城市新区。重点发展房地产、金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育健身等现代服务业，为区内提供综合配套服务。目前，占地800亩的西安城运公园及经发大厦、经发国际会馆、西安中学、交大经发中小学、长安医院等配套服务项目已经投入使用。（2）、泾渭工业园泾渭工业园位于泾河以北，西铜高速公路以东，园区交通便利，未来发展潜力巨大，以装备制造业为主导，兼顾第三产业配套协调发展的工业园区。园区内将重点发展重型汽车制造、重型汽车零部件加工、专用汽车生产、汽车及零部件物流等产业，并建立相关专业人才培训基地，力争打造西部重型汽车城及西部制造业加工基地。（3）、草滩生态产业园草滩生态产业园位于渭河之滨，自然环境得天独厚。区内汇集了多家世界著名食品企业，完全按照国际环保标准进行“透明式”生产。2004年7月，国家旅游局公布了首批203个“国家级农业旅游观光示范点”，草滩生态产业园成为陕西省三家“示范点”之一。该园区重点发展高技术、无污染、高效益、低消耗的生物医药、食品饮料、生态农业、观光旅游和IT等产业，同时草滩也是西安市郊旅游休闲胜地和居住新区。（4）、陕西西安出口加工区国家级陕西西安出口加工区位于西安经济技术开发区内，是西北首家国家级出口加工基地区内实行“境内关外”的管理体制，以出口创汇型加工制造产业为主。加工区由海关实施全封闭监管，区内实行“一次申报，一次审单，一次查验”，24小时通关服务的新模式区内基础设施齐全，海关、商检、银行、外经贸、仓储等机构一应俱全，落户企业不出加工区即可办理完一切进出口手续。根据政府规划不难发现，未来经开区逐渐成为集经济、贸易、商业、高档住宅为一体的中心区域。4、交通情况（1）、航空交通开发区距西安国际航空港仅20分钟的车程，目前，该航空港拥有飞往国内外各大城市的国际、国内航线155条，年旅客吞吐量逾1000万人次，仅次于北京、上海、广州，成为全国第四大航空枢纽。（2）、公路交通区内已建成2060米宽的道路40公里。纵向上迎宾大道贯通南北是与连接市内的最主要干道，朱宏路、文景路、太华路作为未央路的辅助道路现阶段功能并未完全发挥，造成迎宾大道在高峰期道路较为拥堵。横向上从凤城一路到凤城十二路，迎宾大道西侧路况要明显好于东侧，东侧路况较差，且连接太华路与迎宾大道的道路较少。开发区道路交通网络四通八达，成米字型向外辐射，与开发区相临的绕城高速公路可连通以下高等级公路西潼（关）走西潼高速，可到临潼、渭南、潼关、洛阳、郑州、北京等地；西阎（良）西阎高速可到高陵；西铜（川）走西铜高速，可到延安、榆林、内蒙等地；西宝（鸡）走西宝高速，可到咸阳、杨凌、宝鸡、天水、兰州、乌鲁木齐等地；西蓝（田）走西蓝高速、蓝小汽车专用路，可到蓝田、商州、丹凤、武汉、合肥等地；108国道走108国道，可到周至、佛坪、汉中、成都、重庆等地；（3）、铁路交通郑西高速客运专线2005年9月25日，郑州至西安铁路客运专线正式拉开建设序幕。郑西铁路客运专线，全长4845公里，建成后将满足开行时速200公里以上旅客列车的需要。西安火车北环线建设完成2005年4月26日，西安铁路枢纽北环线开工建设。2006年9月1日，西安铁路枢纽北环线比预期提前8个月建成通车，总投资18268亿元。西安火车货运枢纽建设西安铁路枢纽新建北环线是西安铁路枢纽改造和建设工程的重要组成部分，是陕西省21世纪铁路建设的龙头工程，正线全长81442公里。5、公共配套（1）、基础设施开发区积极致力于营造优良的投资硬环境，投入大量资金用于基础配套设施建设。供水建成日供水量10万吨的水厂；供电已建成110KV变电站四座，总容量363万KVA；通讯市电讯六分局为开发区提供6万门通讯线路，可提供包括DDD、IDD移动电话数据传输的图文传真等多项业务；供气陕北天然气管道已进入开发区,可满足入区项目生产、生活需要；供热开发区实行集中供热，已建成每小时60蒸吨的第一供热站，城北供热站正在建设之中；排水区内的排水管道与市政管网连接，保证污水排放通畅。配套物流企业开发区目前吸引了包括招商局物流中心、海星物流、邮政运输局物流、陕西华通物流等国内多家物流企业入驻，这些项目的入驻，在运输、配送、保管、装卸、包装、流通加工、仓库管理、物流信息处理等诸多方面为企业提供全方位的服务，对提升区内企业的核心竞争力、优化业务流程改造、降低物流成本、提高管理水平起到了关键性的作用。（2）、生活配套环境区内社会公共设施如西安中学、长安医院、西安市图书馆、妇女儿童活动中心、西安城市运动公园等项目的相继建成，将在文化、教育、医疗等领域为投资者提供优质、高效的服务。餐饮娱乐及其他三产行业在开发区内发展迅速，中外美食汇集开发区。区内投资15亿元的西安城运村，占地96平方公里，连同其周边的草坪和室外场地，形成西安的一个标志性健身设施群，为市民运动健身提供了良好的场所；区内总投资10亿元的草滩旅游度假区，已成为西安市民旅游、休闲、度假的旅游热点；区内现有多家影响力的楼盘锦园新世纪、雅荷智能家园、赛高国际、凤凰新城、佳家SPORT、豪盛花园、航天新都等，他们将为投资者提供优质的安居服务。城北大学城占地6000亩，现已有长安大学、西安工业学院等在此建设。二、经开区商业研究1、主要商业区域界定西安市政建设“北倾“项目总投资超22亿元文景路拓宽改造打造城市精品景观示范街区未央路改造打造以未央路为中轴的新城商业中心营造城市具有代表性的景观商业街区明光路以西区域改造打造轴线突出、环境优美、富有品位的“西安城市新中心商务示范区”围绕行政中心及地铁2号线的加快推进，全面实施12公里的道路拓宽改造、10万平方米的建筑立面改造、24万平方米的绿化施工、2个城市广场和4座过街天桥建设、完善7项城市公共配套设施、投资8000万元的架空线缆落地工程等专项工作。按照国内领先、世界一流的标准，打造新城中心的精品景观、文化意象，描绘城市色彩、勾画城市轮廓、构建城市形态、体现城市文化。1、以街区为重点，突出特色，营造区域文化氛围。着力打造以未央路为主轴的新城商业中心，营造具有代表性的景观商业街区；2、朱宏路既要建成畅通的交通主干道和景观大道，又要建成西安的文化通道和生态走廊，打造轴线突出、环境优美、格调高雅的“西安第一门户区”；3、启动文景路道路改造工程，年底前完成道路西侧的架空线缆落地工程，实施道路断面改造和绿化提升，打造城市精品景观示范街区；4、明光路是南北向的道路，南起朱宏路，北至凤北绕城高速公路，起到贯穿南北、衔接朱宏路及高速公路的作用；5、张家堡广场周边改造和西铜高速出入口北移工程，使城市骨架进一步伸展；完善新行政中心周边城市配套功能，形成具备政务办公、商业购物、生活休闲等综合功能的城市新中心服务环境。2、区域零售业态与比例1、文景路（商业现状）名称面积档次业态楼层备注国融和飘香鱼庄1500中档餐饮1、2恒亚专营店1000中档汽配1、2博世伟业汽修1800中档汽配1、2快车道服务5000中档汽配1、230元/平米/月车爵仕汽车服务1000中档汽配1、2摩加咖啡1000中档休闲娱乐1、2金沙汽配300中档汽配1羊肉店50中档餐饮1面条100中低档餐饮1潮湖人家50中档餐饮1老潘豆花鱼60中档餐饮1水果蔬菜100中档餐饮1阳光SPA500中高档美容康体1、2菁蕐名门社区底商，租金一层70元/平米/月二层35元/平米/月岐山面300中低档餐饮1、2胖胖鱼档300中高档餐饮1、2金旺商店80中档社区配套1大食客500中高档餐饮1妙味刀削面30中低档餐饮1慧明眼镜50中档眼镜、书店1文海书店30中档眼镜、书店1干洗店60中档社区配套1金德管业50中档社区配套1老山城火锅500中高档餐饮1、2聚缘面庄260中低档餐饮1、2湖南土菜500中档餐饮1、2宝生缘超市150中档便利店1泰生医药35中档医药1唐顺肥牛500中高档餐饮1、2大连制冷80中档其他1、2四海驾校15中档其他1玛雅房屋60中档社区配套1三友商店80中档便利店1采杰办公用品200中档眼镜、书店1玉福城火锅300中高档餐饮1陕西信合50中档金融1SPA美容200中高档美容康体1、2格力空调40中档家居建材1杰亚超市300中档便利店1电动工具30中档社区配套1鲜花店12中档社区配套1汉水鱼庄300中档餐饮1通通商店50中档餐饮1王华锋肉夹馍80中档餐饮1中国移动通信80中档社区配套1老刘饭庄200中档餐饮1紫丁香咖啡200中高档休闲娱乐2丽景华都小区底商，租金上下两层平均租金60元/平米/月，售价16000元/平米金泽语茶300中高档休闲娱乐2、3中国建设银行300中档金融1陕北红300中档酒店2江海肥牛300中档餐饮3中国银行200金融1中国农业发展银行160金融1白桦林据社区底商，1、2、3层平均租价45元/平米/月工商银行100金融1尚书房60眼镜、书店1老百姓御膳房200餐饮1文景路业态构成图38189095450005451821273182909364727182364餐饮金融休闲娱乐服装便利店医药社区配套家居建材汽配美容康体眼镜、书店医药其他文景路业态面积分布31480302046420餐饮金融休闲娱乐服装便利店医药社区配套家居建材汽配美容康体眼镜、书店医药其他（2）、明光路（商业现状）藻露堂医药60医药1日丰管业40五金1汽车美容中心60汽配1川菜馆50餐饮1商店20便利店1牛羊肉泡馍60餐饮1洗车行60汽配1白桦林居底商小烟酒店30便利店1汽车配件20汽配1东风4S店大众54店凯迪拉克4S店广本4S店一汽4S店北京现代4S店海星物流中心通用汽车银桥汽贸（3）、未央路（商业现状）名称德克士位置雅荷中环裙楼1层面积约300主营西式快餐物业取得形式租赁租金100元/月经营状况分析由于所处位置为路东，人流被马路隔断，经营状况一般。澳门德兴海鲜火锅位置未央路凤城一路口北侧雅荷电信楼13层面积约2400主营海鲜火锅物业取得形式租赁租金60元/月经营状况分析据观察，日翻台率为4台左右经营优良指数成都颐站酒楼位置凤城二路15号公安消防部大院面积4000多主营川菜物业取得形式租赁租金55元/月经营状况分析一楼大厅浪漫情调酒吧区、休闲大厅及大型演艺舞台。能容纳300多人同时就餐。二、三楼共有38个豪华包间。酒楼主要面对周边大企业、政府部门的商务宴请及公关宴请，经营状况良好。经营优良指数翻台率3台江海肥牛位置凤城二路经发大厦4层面积1700多主营火锅物业取得形式租赁租金50元/月经营状况分析经营优良指数翻台率5台洞庭湖湘菜酒楼位置雅荷中环裙楼23层面积2400主营湘菜物业取得形式租赁租金45元/月经营状况分析中档湘菜酒楼，位置较优越，定位于湘菜，经营状况较好。经营优良指数翻台率5台天回镇酒楼位置未央路138号豪盛花园底商面积约3000主营川菜物业取得形式租赁租金65元/月经营状况分析位于长庆石油对面，定位于高档川菜酒楼，消费基础雄厚。经营优良指数翻台率4台嚼食悦位置凤城二路新世纪大厦一层。面积270主营川菜物业取得形式租赁租金100元/月每3年递增5经营状况分析餐厅工作人员4550人，30桌左右。中档，经营状况量良好。经营优良指数翻台率约5台。家和百姓食府位置凤城二路新世纪大厦一层面积400主营家常菜物业取得形式租赁租金80元/月3年递增5经营状况分析中档，翻台率约5台。经营优良指数北京老铺烤鸭位置凤城二路天心大厦1层面积800主营烤鸭物业取得形式租赁租金90元/月经营状况分析中高档，约400人次/日。经营优良指数川渝人家未央路店位置未央路149号银河大厦1层面积3000主营川菜物业取得形式租赁租金100元/月左右经营状况分析中高档，约520人次/日。经营优良指数韩国料理位置赛高国际3层面积1500主营韩国菜物业取得形式租赁租金45元/月年递增2金蒂音乐城位置赛高国际四层面积4600主营KTV物业取得形式租赁租金35元/月年递增3经营状况分析由于位置优越，装饰新颖，经营状况良好。经营优良指数星座KTV位置豪盛花园裙楼3层面积3000主营KTV物业取得形式租赁租金35元/月年递增5经营状况分析开业较早的娱乐场所，空间装饰较陈旧，形象包装无特点。经营优良指数F2飞翔网络位置雅荷中环裙楼3层面积2500主营网络游戏休闲物业取得形式租赁租金45元/月年递增3经营状况分析为周边唯一的大型网络休闲场所，生意十分火爆。经营优良指数圆顶咖啡位置经发大厦3层面积1300主营咖啡简餐物业取得形式租赁租金60元/月经营状况分析主要面向凤城二路周边商务人士的休闲及洽谈消费，定位较高，位置优越，硬件设施好，经营状况良好。经营优良指数时间咖啡位置云天大厦二层面积700主营咖啡简餐物业取得形式租赁租金65元/月经营状况分析面向凤城二路周边企业，满足商务休闲需求，经营状况较好。经营优良指数上岛咖啡位置凤城二路云天大厦一层面积600主营咖啡简餐物业取得形式租赁租金85元/月经营状况分析面向凤城二路周边企业，满足商务休闲需求，经营状况较好。经营优良指数摩迦咖啡位置凤城二路云天大厦一层面积600主营咖啡简餐物业取得形式租赁租金85元/月经营状况分析面向凤城二路周边企业，满足商务休闲需求，经营状况较好。经营优良指数风雅老树咖啡位置雅荷中环裙楼2层面积约650主营咖啡简餐物业取得形式租赁租金50元/月年递增3经营状况分析主要消费人群为凤城一路及雅荷的业主，经营状况一般。经营优良指数茗润咖啡位置赛高国际3层面积1700主营咖啡、茶语物业取得形式租赁租金50元/月年递增2经营状况分析装修中，未开业重庆家富富侨足疗位置赛高国际3层面积1300主营足疗保健物业取得形式租赁租金45元/月年递增2经营状况分析装修中，未开业天下富足足浴位置凤城二路云天大厦二层面积600主营足疗保健物业取得形式租赁租金60元/月经营状况分析位于凤城二路休闲集中区，经营状况良好。经营优良指数崇尚百货（人人乐）位置赛高商务港14层面积25000主营服饰鞋帽、生活超市物业取得形式租赁租金45元/月年递增3经营状况分析经开区首家大型购物中心，12层为崇尚百货，主营珠宝首饰、鞋帽、服饰百货，34层为人人乐超市，目前处于旺场期，经营处于稳步上升状态。经营优良指数苏宁电器位置赛高国际1层内场面积2500主营大小家电物业取得形式租赁租金68元/月2年递增3经营状况分析专业家电卖场，经营状况良好。经营优良指数赛力健身中心位置雅荷中环裙楼4层面积3000主营运动健身物业取得形式租赁租金33元/月3年后年递增23经营状况分析为经开区首个中高档专业健身中心，由于位置优越、推广经营到位，目前经营状况良好。经营优良指数3、区域市场供应特点总结A、未央路1、在向成熟城市CBD发展的未央路，受益于其的CBD商圈的快步成长。近年来经开区的商业发展迅速，从临近北二环立交起步，沿线商业发展可谓是起步就已经站在一个高起点，澳门德兴等餐饮业均大手笔投资经营，其他餐饮门店也是迅速跟上，在经营规模及档次上毫不落后；而在其他业态发展方面，人人乐的经营，沃尔玛以及世纪金花即将入驻，将为区域人气的迅速聚集提供保障，同时亚洲连锁的味千拉面西安首家店便选择了经开区，可看出其对于经开区消费实力及经营环境的高度认可。2、目前未央路的商业发展尚不成熟，人人乐等主力门店不足以成为整个经开商圈的商业核心，百货类等综合性业态的缺乏已经限制了经开区商圈发展站上新的台阶，商圈发展需要新的血液。3、现阶段经开区多个沿街商业项目或正热销、或已筹备开业，未央路的商业经营也从早期的门可罗雀到今日的人声鼎沸，CBD良好的区域环境加上商业旗舰的入驻带动，使得未央路商圈在众多利好因素的促进影响下向城市一线商圈大跨步迈进中。B、明光路（1）、经开区的主要交通分流干道。（2）、聚集了大量的汽车4S店，以及汽贸服务公司、海星物流中心等。（3）、主要商业集中在白桦林居底商和城中村周边的配套商业。（4）、未来明光路的商业主要围绕以汽车4S销售为配套，依托强大的资源优势，必将成为经开区汽车业的核心区域。C、文景路（1）、文景路集中了较多的住宅小区，中登文景时代、文景家园、菁华名门、丽景华都、白桦林居等。（2）、沿线聚集西安中学和交通职业技术学院以及长安医院、凤城医院等公共配套设施。（3）、从文景路的业态配比图就能看出，餐饮类占到3818，聚集较多了人气。从面积分布来看，汽车配件的面积配比占到46，主要配套周边以及明光路大量的汽车4S店。（4）、随着市政府北迁道路改造工程的启动，文景路必将成为北郊经济开发区的景观大道。4、区域消费者之消费习惯、消费模式定性分析（1）、区域人口发展基本状况与分析区域人口状况（原住、迁入、办公、酒店人口、其他相关人口）A、已建项目统计序号项目名称地址用途户数人口入住情况1档案馆家属院未央路103号住宅50170已入住2二府庄军干所二府庄路13号住宅3101054已入住3未央区政府小区二府庄路10号住宅6002040已入住4二府庄小区政法路23号住宅350011900已入住5航建小区二府庄路9号住宅4001360已入住6华迪大厦未央路69号商住110374已入住7七十五中家属院未央路491号住宅50170已入住8陕西省气象局家属院龙首北路东段12号住宅3001020已入住9陕西省地质矿产开发局大队家属院龙首北路16号住宅210714已入住10西安西无集团家属院龙首南路11号住宅3001020已入住11向红社区龙首南路7、9号等住宅700023800已入住12五交化公司家属园北二环中段住宅56190已入住13锦园新世纪北二环中段住宅341211600已入住14黄河家属院太华南路138号住宅5001700已入住15省政府北郊1号小区凤城三路6号住宅3751275已入住16佳馨花园凤城三路住宅6202108已入住17百花园太华北路558号住宅10833682已入住18省建三公司家属院太华北路住宅5001700已入住19武警仓库及家属院太华北路758号住宅3501190已入住20谭家小区太华北路848号住宅6002040已入住21高红小区常青一路30号住宅5001700已入住22斯惟小区常青二路10号住宅6902346已入住23消防十支队小区未央路101号住宅50170已入住24北方药业家属院A7区未央路东住宅50170已入住25黄河中上游管理局东界西侧，凤城三路南综合7502550已入住26西北石油管理局未央路东侧综合500017000已入住27长庆石油管道局凤城五路南侧综合1500051000已入住28长庆油田未央路东侧综合737525075已入住29北关新村玄武路1号住宅10253485已入住30华山分厂社区草滩镇华山分厂住宅10493566已入住31长庆未央湖花园未央湖住宅17005780已入住32西航家属院红旗厂内住宅1173839910已入住33五二四家属院渭水路住宅297010100已入住34红旗村渭水路自然村700238035西航花园灞柳生态家园住宅378012852已入住36肖家村纬三十街自然村400136037种子公司家属院未央路2号住宅216734已入住38西北有色金属小区未央路8号住宅4001360已入住39陕西就业服务局家属楼纬二十九街13号住宅84285已入住40第四医院家属区文景路20号住宅96326已入住41方新村未央路路西自然村512174042送变电工程公司家属院明珠巷6号住宅6402176已入住43范南村星火路1号自然村19064644范北村星火路1号自然村16054445中国水建二公司朱宏路59号住宅4501530已入住46枣园南岭小区文景路26号住宅10083427已入住47青门小区纬二十六街住宅19206528已入住48省公安厅家属区文景路47号住宅3601224已入住49枣园小区文景路57号住宅20006800已入住50国税局家属院凤城南路10号住宅120408已入住51安全厅家属院凤城一路5号住宅3361142已入住52安全厅家属院凤城一路16号住宅160544已入住53海红小区凤城二路32号住宅12504250已入住54西铁大明宫小区凤城一路32号住宅400013600已入住55南康新村凤城一路33号自然村2370805856利君花园凤城一路东段南住宅10003400已入住57金堆城家属院凤城一路东段南住宅75255已入住58市天然气公司凤城一路东段南综合188640已入住59省天然气公司凤城一路东段南综合6252125已入住60雅荷花园凤城一路东段北住宅22507650已入住61武警接待站A2区未央路东综合100340已入住62省种子公司家属院A2区未央路东住宅50170已入住63碧海小区凤城二路东段北住宅113384已入住64陆亚小区凤城二路东段北住宅125425已入住65运通城建凤城五路北住宅10003400已入住66雅荷智能家园凤城一路东段北住宅11453893已入住67雅荷城市花园凤城八路南住宅10003400已入住68华茂大厦B1区未央路西商住6252125已入住69芳馨园凤城一路西段北住宅7502550已入住70未央园B1区未央路西住宅100340已入住71中城大厦B1区未央路西商住225765已入住72二印家属院B1区未央路西住宅225765已入住73建设公司家属院B1区未央路西住宅7502550已入住74省安全厅家属院B2区未央路西住宅3501190已入住75市电信局家属院B2区未央路西住宅4251445已入住76省进出口公司家属院B2区未央路西住宅250850已入住77省医保公司家属院B2区凤城二路南住宅225765已入住78云天大厦B2区凤城二路南综合3131064已入住79荣信地产凤城二路南住宅3001020已入住80省外运公司家属院B2区凤城二路南住宅125425已入住81海洋小区B3区凤城二路北住宅250850已入住82海荣花园凤城三路南住宅4751615已入住83文景小区凤城三路南住宅5001700已入住84经开区管委会住宅楼凤城二路南住宅150510已入住85海荣小区凤城四路北住宅27509350已入住86明珠花园凤城四路北住宅22507650已入住87移动公司凤城四路北综合6252125已入住88教育局家属院凤城四路北住宅2585已入住89花蕾公司家属院B7区未央路西住宅225765已入住90华山厂住宅区凤城六路北住宅6252125已入住91房产三分局家属院凤城七路南住宅150510已入住92导弹学院家属院朱宏路东住宅5001700已入住93铁道部第一工程局红旗路北侧综合150510已入住94佳家SPORT北二环与文景路交汇处住宅9603264已入住95百花新村太华北路建材街住宅400013600已入住96心家园未央大道气象路住宅196666已入住97双龙花园迎宾大道北新村住宅260884已入住98航天新都纬二十六街商住4001360已入住99EE康城一期张家堡广场东南角住宅16005440已入住100华都锦城张家堡广场东侧住宅136462已入住101居业大厦纬二十六街中段住宅4951683已入住102御道华城未央路凤城一路十字商住200680已入住103紫薇苑欧洲世家张家堡广场西侧别墅177601已入住104赛高国际一期未央路128号商住8132764已入住105金玉华城一期北二环与朱宏路十住宅4801632已入住字106八水上筑未央路与北二环立交公寓4561550已入住107腾联新世纪一期未央路政法巷内住宅4201428已入住109富丽园经开区凤城三路住宅4501530已入住110凤苑新居经开区凤城三路住宅4501530已入住111银池花香丽舍经开区常青二路住宅4701598已入住112珠江新城北二环东段住宅2500085000已入住113中登家园凤城五路住宅15165154不详114亚冠建舍未央路立交东住宅192653已入住115凤凰新城未央路凤城三路口住宅5001750已入住116骞柳小区灞柳生态家园住宅522017748已入住117菁华名门经开区凤城五路住宅13004420已入住118杰信花园经开区凤城一路住宅9003060已入住119鼎新花园经开区凤城一路东住宅20006800已入住120白桦林居经开区凤城八路住宅360012240已入住121凤凰新城经开区凤城三路商住7802652已入住122含光香榭丽都经开区凤城一路住宅8142768已入住123雅荷春天凤城五路与未央路交汇处住宅21007140已入住124时代明丰苑未央路68号商住9163114已入住125凤城明珠北二环立交桥西北角住宅10883699已入住126都市桂苑龙首北路西段32号住宅2941000已入住127海荣阳光城凤城六路12号住宅20006800已入住128西安印象张家堡广场城运村对面住宅8462876已入住129丽景华都凤城七路与文景路住宅6302142已入住交汇处130新世纪大厦凤城二路16号商住254864已入住131金桥太阳岛北二环与文景路交汇处住宅15805372已入住132第五国际未央路与凤城二路交汇处综合3931336已入住133经发大厦未央路与凤城二路交汇处办公已入住134银河华庭凤城三路与未央路交汇处商住7802652已入住135银凯家园未央路凤城三路口东500米住宅288979已入住136EE康城二期张家堡广场东南角住宅20006800已入住137家润碧泽园灞柳生态园东风路住宅22007480已入住138新格瑞拉翠湖明居未央湖建设路住宅6002040已入住139长庆恒立苑小区未央湖住宅13004420已入住140赛高国际二期未央路128号商住7372506已入住141金玉华城二期北二环与朱宏路交汇处住宅3121061已入住总计182487户620455人注由于区域内自然村数目众多，人口（特别是流动人口）数量难以准确统计。故，对于自然村，我们主要调研的是其常住人口，如下龙首村48600方新村26500范家村8620枣园村3680董家村3420岗家寨10760铁路新村8840曹家庙4620十里铺东村3650十里铺西村4580尤家庄8670陆家堡3960施家庄3250池底东村3300高铁寨3200池底西村2650河止西东村3980张家堡12500郑王村3650魏家湾2800徐家湾1980薛家寨3200河止西西村2450郭家村3970北康村2560翁家庄2650贾村3080三九村3580南李村1950盐西村2500盐东村2640盐张村3900朱宏堡3210青东村3750北李村4120杨家村3120蔡家村2400庞马村2640南当村2340麻家十字3250自然村人口不完全统计230520人综上统计考虑到新社区与自然村人口部分重合，目前区域已入住人口已达约75万人。B、在建项目统计项目名称地址总供应量单位（套）浪琴湾凤城5路东段1970新界未央路凤城5路676香克林小镇凤城3路东段1512紫薇风尚凤城5路东段1543紫薇希望城凤城5路东段3272丽舍云端未央路凤城5路624上观苑未央路凤城5路770雅荷春天未央路凤城5路1352双威迎宾广场未央路凤城5路120文景观园凤城三路400魏玛公馆凤城九路文景路1535白桦林居凤城九路3612御景华府凤城九路文景路2500幸福快车凤城5路东段860首创国际经济技术开发区凤城十一路9357天地时代广场未央路1163乾唐华府凤城六路1116在建项目即将有32382户入驻人口。C、区内机构、单位统计序号单位名称地址主业员工数量1陕西气象学校未央路1021号学校3002西北有色金属研究院未央路96号科研4003陕西交通职业技术学院自强西路26号学校10004陕西铁路运输技术学校自强西路28号学校15005陕西送变电工程公司自强西路36号电器制造20006西飞国际凤城一路14号产品销售1007陕西省卷烟材料厂凤城一路11号烟草加工2608陕西超群医药集团凤城一路13号药品制造1209秦祥石油化工有限公司凤城一路20号石化制造10010秦德压缩机厂凤城一路24号压缩机销售10011顺通国际凤城一路26号销售代理7012爱丽丝畜牧凤城一路25号畜牧销售9013碧辟佳阳太阳能有限公司文景北路11号太阳能加工15014经热电力文景北路10号电力制造60015嘉志药业有限公司文景北路23号药品制造28016三菱开关电机凤城二路33号电机制造40017陕西蓝海风科技有限公司凤城二路37号电子制造23018中富容器有限公司凤城二路39号容器制造20019华商数码凤城二路41号报纸印刷50020秦川发展科技中心凤城二路43号科研20021海红轴承总厂凤城二路32号轴承制造250022西门子通信凤城二路40号铁路通讯不详23长庆油田采油总厂凤城二路42号采油30024顶益/顶津食品有限公司凤城二路26号食品加工60025海星超市连锁总公司凤城二路29号服务业23026可口可乐有限公司凤城二路28号食品加工60027西航新石化设备有限公司太华北路376号设备制造26028长安医院经开区文景路17号医疗60029妇幼中心A3区未央路东公用设施不详30西安外院中学A2区凤城一路北教育不详31西安市图书馆A3区未央路东公用设施不详32未央区文化馆A7区未央路东公用设施不详33西安外语学校A8区未央路东教育不详34西安中学B6区凤城五路北教育500区域人口状况发展总结现有企事业单位、商品房项目已入住人口约41万人，自然村常住人口约23万人，也就是说，该区域现已有常住人口约75万人；两年内完工的在建项目将为本区域带来约21万新增人口；（2）、区域消费者之消费习惯、消费模式定性分析A、消费者特征经开区中心区消费市场呈现出多层次、多模式的商业市场状态，消费者特征也随之变化。专业家居建材市场，主要以为置业装修为主的目的性消费，中青年居多。沿街商铺以在经开区中心区上班人口和周围居住人口为主力人群，主要消费人群为中青年。社区商业主要满足社区日常生活修要，消费人群为社区居民，涉及各个年龄阶层。B、消费者消费模式、消费水平、消费习惯经开区整体消费群体的改变，主要与西安城市的整体发展趋势相关。大批的国内外知名企业的进入给经开区的发展带来了新的动力。大批房地产开发企业的进入也改变了原有城北居民的消费层次和结构，使更多具有中高消费能力的居民居住到城北。这样，就彻底改变了经开区原有以原住居民传统的消费模式，消费水平以及消费习惯在短期内会有一个质的飞跃。（3）、消费品市场的主要特点经济技术开发区所属的未央区由于区内世界500强企业云集，吸引了大量的白领阶层在区域内置业安家，带动了区域内综合消费力的总体提升。总体来看，区域内消费人群有以下三大部分组成A、区域内的原居民B、区内大企业的白领阶层C、大量新建项目所吸引的外区域人口（1）、附图一区内消费者构成493615原居民企业白领公务员（注上图中公务员包括政府职员以及各企业工作人员）从附表一可以看出，区域经济发展、居住环境的改善，使区域常住人口迅速扩大，且新增常住人口消费力普遍较高，并带动区域综合消费力提高。居民的消费方式有所改变，超前消费意识较往年有所增强。消费指数的增长及消费方式的改变，使得经开区的区域消费力在短短两年内至少翻了一倍，且发展势头迅猛，迎宾大道两侧商业设施的日益火爆，便是区域消费力最直接的体现。（4）、区域消费力增长预测随着常住人口和居民的增加，经开区原有的商业设施和配套已远远不能满足人们的日常消费需求。根据经开区的发展定位，我们不难看出，以后的经开区必定会涌现出越来越多的高收入人群，这些人对于生活品质的要求会随着收入的增加而提高。这就要求经开区必须在区域内将商业发展作为重要的一部分，就目前来看，区域内的人们在衣、食、住、行等方面的消费还是以钟楼商圈为主，但经开区距离钟楼商圈的距离较远，乘车时间较长，从人们的消费角度来讲还是非常不便的。就以上原因来看，居住人口的增加必定会带来消费需求的增加；人均收入水平的提高必定会提高人们的消费档次。（5）、区域消费特点总结预计在未来五年内，经开区年综合消费力增幅有望超过1015，进一步刺激区域内商业配套的发展，消费水平必定会呈现直线增长的趋势。本次调研以未央路、文景路、明光路为主轴。以三条路的商业现状以及未来的发展为1、明光路沿线项目结合区域资源，平稳过渡，剑走偏锋。物业层数3层位置明光路与凤城四路交汇处1、从未来发展来看，朱宏路的改造即将成为西安第一门户的迎宾大道。周围出口加工业不断成熟，大型加工企业不断入住。伴随而来的是整个消费群体的提升。对于主要分流支路的明光路商业的发展起到推动性的作用。2、鉴于明光路目前的商业现状相对比较落后，商业氛围还需要进一步提升。为了商业初期避免大量商铺空置现象，需要充分的拟定项目周边的消费特征、定位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细化的运营。3、综合利弊，阐述初步定位目前中低档餐饮、4S店以及汽车相关配套业态主要集中在明光路上。零散的五金加工、家居建材也有较强的生存能力。根据现有的商业形态结合项目的实际情况，在此对业态定位做出以下建议A、业态定位（由于现有商业形态不成熟，前期需要过渡性业态的支撑）家居装饰类装饰材料、窗帘布艺装修公司食品类特色食品、土特产、滋补品维修类汽车修理家居用品店花店、精品店、家居饰品餐饮大排档、快餐、酒楼、烧烤休闲保健植发中心、美容美发、牙科诊所、健身中心、咖啡馆、酒吧文化成人特长培训（电脑、英语等）、家政培训娱乐儿童开心乐园、电子游艺厅社会服务配套社区性的医疗中心、电信营业厅（移动、联通、中国电信）金融服务B、操作建议在明光路商业氛围不断的成熟当中，项目的业态会随着周边市场的需求不断调整。鉴于本项目的商业体量较大，必然要在成熟期调整为社区商业外向型业态。一般有两种情况1、一种是社区商业引进了大型超级市场，从而以超市为主力店，带动数千平米的中档百货业态，做为超市辅营区。这种超市辅营区往往依靠超市每日带来的成千上万的人流，经营一些大众化的、价廉物美的百货商品，这些商品一般都是大众化的品牌，在社区商业中心经营中档的商品，包括服装鞋包、化妆品和美容用品、饰品等。2、另一种情况是，结合项目地周边现存大量的建材家居以及汽配美容等业态，利用所处的某一干道定位食街、装饰材料街、五金机电街、汽配美容街等。业态标准化要控制业态和品牌，不能仅仅以销售商铺为目标，还要对项目进行统一的业态规划组合，统一进行招商，并成立专业的经营管理公司进行管理，以保证社区商业的业态合理性和经营的可持续性。如果社区商业业态分布不合理，某些承租能力较强的业态竞争过于激烈。一些业态如中介、美容等在社区商业中分布密集，不利于社区的商业配套服务的完善。那么就必须在商铺销售的前期就要做好严格的业态划分，控制业态的比例，并将美容、地产中介等一些不能聚人气的业态设置在较偏的位置。最妥当的方式是把关将商户引进，采取带租约转让的方式来销售。2、文景路沿线项目最具潜力的外向复合型裙楼底商。1、从目前文景路商业现状来看，整体的社区配套相对完善，并且呈现多元化发展的趋势。餐饮业以及金融配套所占业态比例较大，相对集中在白桦林居的裙楼部分。白桦林居的商业街整体规划比较合理。人流通道宽度约10米，餐饮以及金融配套设置在临街部分。保障市政府办公人员以及城市运动公园娱乐的消费群体在商务办公、休闲娱乐方面的基本消费需求。二楼整体利用率较高。宽约3米的空中楼梯贯穿整个裙楼部分，以达到人流共享的目的。但是，目前整体商业还处在培养期，没有大型主力店的规划，休闲娱乐偏重，不能聚集人气。从发展来看，白桦林居对海璟未央并不会产生太大的威胁。2、本项目地处城市运动公园对面这样有利的地理位置，片区内有大量的高档住宅小区。整体片区的商业偏重于休闲娱乐、日常消费品购物，未形成文化旅游、商务活动、休闲娱乐、日常消费为一体的商业文化中心。3、综合利弊，阐述初步定位根据以上分析，不难看出在海璟未央的业态定位上具有画龙点睛的空间优势。应该具有购物、便利、服务、文化旅游的多元化功能。在此对业态定位做出以下建议A、业态定位（超市）（首层内街商铺）大型餐饮高档休闲娱乐B、操作建议1、为了保证住宅区的私密性与品质感，同时又能很好的为社区居民提供便利的商业服务，建议将社区组团与商业组团分别集中设置，互不干扰。2、引进超市最大的难点在于租金，由于超市微利经营，加上目前连锁竞争扩张的压力，主力店（知名品牌超市）或社区型百货型社次主力店和配套次主力店包括社区型电器城、高档餐饮、高档休闲、品牌健身、高档商务会所等。配套包括银行、邮局、社区健康中心等社会公共服务类等。超市辅营区和街区超市辅营区休闲类服装鞋包，饰品，童装等；街区面包房、药店、干洗、美容美发、特色食品、糖烟酒、房产中介、旅游、家政、送水服务。使得超市不可能高成本经营。然而超市主力店有着强大的聚客效应，一般情况下，一家六千平米的标准超市，日人流量达万人左右，从而带旺了整个街区，提升了商业价值。目前通常的方式是，将超市引进二层以上，通过超市提升首层的商业价值。超市知名度越高，其租金必然越低，但提升首层的商业价值越高，可见两者之间其实是平衡的。特色化社区商业商业面积20994平方物业层数4层位置文景路与凤城四路交汇处临街路面1358米1、交通职业技术学院，6000余名师生，陕西本土学生为主。学费平均每人4000元/学年。全日制住宿，不限制出入。学校配套较差，只有一个30平方左右的士多店，2层食堂一座。平常就餐在尤家庄附近的快餐店，日常生活购物、休闲娱乐多半消费在凤城2路的人人乐等地。文景路临街面的生活配套比较缺乏，导致周边消费群体具有通过凤城二路向东消费的现象。2、现有学生群体不足以支撑项目的商业体积（特别是寒暑假期间会形成消费空档期）。但考虑到未来周边常驻人口的增加，生活配套的需求量也会进一步加大。应该在考虑周边学生群体的同时，更要合理的定位，吸引更多的消费群体来支撑项目未来的发展。3、综合利弊，阐述初步定位把临街面长的优势发挥最大化，最大程度的提升人气，从而达到物业利益最大化。A、业态定位小型社区型超市其他次主力店和街区特色B、操作建议1、重视临街面餐饮业的聚客效应。该项目在餐饮消费方面有着很大的发展空间，一项调查显示，社区居民对社区商业配套的餐饮服务需求人数占总调查人数的411。从目前西安社区商业情况来看，目前最旺的地方是社区超级市场，第二旺的地方就是餐饮店，无论是连锁快餐真功夫、肯德基，还是风味餐厅麻师娘、佰人王等，大都是高朋满座，生意兴隆，跟社区超级市场一样，为社区商业带来了旺盛的人气。一般情况下，一座五六千平方米的社区超市，日人流量在万人次左右，而一间三四百平方米的品牌连锁快餐厅，日人流量可达千人。所以，在大多数消费群体外流的环境下，更应该着重于聚客的业态定位。2、加大娱乐业态的比例网吧、动漫城、3D电影院的设置也会进一步的吸引周边的青年消费群体。集中设置，保护住宅居民的隐私性。3、潮流服饰以及精品屋的特色街区小铺位为主的特色潮流服饰以及精品屋的设定，更能带动整个街区的人气以及旺点。无论是从租金收益还是从商业长远的发展来看。整体定位偏重于休闲、娱乐对整个项目改变现有消费群体东向流失是十分有利的。颠覆南北传统，打造凤城五路东西向的社区购物中心。1、零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，经营成本越来越高，需要开拓有潜力的新社区。2、零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据地”。如购宝、爱家社区店等，一般面积在500平方米左右特色中小型餐饮、精品屋、西饼屋、休闲、健身、美容、培训、网吧，以及银行、邮局、社区健康中心等社会公共服务类等。3、本项目地处凤城五路，属于经开区中心位置，超市、百货业态的发展潜力是巨大的。4、地处凤城五路与文景路的交汇处，属于中心位置。与世纪金花、沃尔玛等零售业的巨头同在凤城五路一条平行线上。如何分流由东向西的客群，是本项目考虑的一个重点。然而，从文景路的现状来看，大体量的超市以及百货是文景路上的一个空白点。从未来发展来看，超市和百货是项目先占为主的一个有利机会。A、业态定位超市百货街铺B、操作建议1、社区商业的购物和便利功能超级市场包括大型超市主力店，以及小型超级社区店次主力店。社区便利类经营品种包括面包房、药店、干洗、冲晒、美容美发、特色食品、糖烟酒、土特产、滋补品、电器电脑维修、房产中介、旅游、家政、送水服务等。百货类经营品种包括服装鞋包等商品，均以休闲化、价廉物美为主体。在社区