物业规范化管理

“大陆物管”规范化管理手册目录第一章公司组织结构与部门责权一、公司组织结构二、行政人事部职责与权力三、客户服务中心职责与权力四、工程维修管理部职责权力五、环境保洁管理部职责权力六、安全秩序管理部职责权力七、财务部职责权力第二章行政人事部第一节岗位职责一、行政人事部经理岗位职责二、行政人事主管岗位职责第二节表格三、应聘人员求职登记表四、印章使用登记表五、办公用品请购单六、发文登记表七、文书档案借阅表八、员工奖惩登记表九、采购需求汇总表十、新员工培训计划安排表第三节工作流程十一、招聘与录用管理流程十二、办公用品采购流程十三、员工奖惩管理流程第三章客户服务中心第一节岗位职责一、服务中心经理岗位职责二、服务中心主管岗位职责第二节表格三、业主情况登记表四、业主家庭登记表五、业主入住登记表六、收费项目一览表七、业主投诉处理登记表八、业主投诉处理表九、社区活动登记表十、社区活动记录与质量检验表十一、社区活动申报表十二、出入证件收发表十三、出租房屋登记表十四、物业装修申请表十五、装修手续登记表第三节工作流程十六、业主入住管理流程十七、业主迁入管理流程十八、业主投诉处理流程十九、施工证件收发流程二十、物业报修服务流程二十一、装修审批管理流程二十二、公司水牌制作流程二十三、业主回访服务流程二十四、服务质量调查流程二十五、管理费用收缴流程第四章工程维修管理部第一节岗位职责一、工程管理部经理岗位职责二、工程管理部主管岗位职责三、维修主管岗位职责第二节表格四、装修验收表五、设备总清单六、设备台账七、设备资料卡八、设施设备统计表九、设备大修年度计划表十、设备外修申请表十一、设备零部件更换及大修履历表十二、设备维修报告书十三、设备事故报告书十四、房屋及附属设施大修工程验收报告表十五、水泵运行日检查表十六、低压配电运行日记录表十七、高低压倒闸操作表十八、楼层电房设备检查表十九、低压配电柜检查保养内容周期表二十、空调运行记录表二十一、空调水泵运行记录表二十二、分体空调检查保养记录表二十三、盘风管检查保养记录表二十四、空调停机通知单二十五、电梯巡视记录表二十六、房屋本体共用部位日常检查表二十七、共用设施设备日常检查表第三节工作流程二十八、房屋维修管理流程二十九、设备巡查管理流程三十、电梯运行管理流程第五章环境保洁管理部第一节岗位职责一、环境管理部经理岗位职责二、保洁主管岗位职责三、绿化主管岗位职责第二节表格四、室内清洁日检查表五、室外清洁日检查表六、环境清洁周检查表七、清洁质量总结表八、消杀服务记录表九、消杀服务检查表十、绿化工作日检查表十一、绿化养护周检表十二、每日保洁工作考核表十三、每周保洁工作考核表十四、每月保洁工作考核表十五、绿化养护工作考核表第三节工作流程十六、保洁管理流程十七、绿化管理流程第六章安全秩序管理部第一节岗位职责一、秩序管理部经理岗位职责二、保安主管岗位职责三、车辆主管岗位职责第二节表格四、车辆收费登记表五、车位统计汇总表六、车辆管理日检表七、保安交接班记录表八、治安报案登记表九、消防巡查记录表第三节工作流程十、办理业主出入证流程十一、盘查可疑人员流程十二、失物招领流程十三、打架斗殴处理流程十四、防火安检处理流程第七章财务部第一节岗位职责一、财务部经理岗位职责二、财务部主管岗位职责第二节表格三、年度预算统计表四、管理费用预算表五、月份收支汇总表六、支票使用登记表七、公司财务日报表八、月工资发放九、现金流量分析表十、公司经营利润表十一、公司审计报告表十二、固定资产登记表第三节工作流程十三、记账凭证汇总流程十四、年度预算编制流程十五、现金预算管理流程十六、费用报销管理流程十七、利润核算管理流程十八、纳税申报管理流程第一章公司组织结构与部门责权一、公司组织结构行政人事及客户管理中心财务部物业管理部总经理市场发展部安全护卫组工程维修组环境保洁组二、行政人事部职责与权力职责1负责公司各项行政、人事管理制度的制定和监督检查职责2负责公司人力资源战略规划及建设，保证公司发展所需的各类人才的到位职责3负责公司各项行政办公费用预算及支出控制职责4负责员工的招聘、选拔任用及培训工作职责5负责各类岗位员工的绩效考核管理，并对员工岗位异动、奖惩等进行评议职责6负责员工入职、离职手续的办理及劳动关系处理职责7负责公司行政办公车辆的调度、维护保养及交通费用控制职责8负责后勤保障服务，包括员工宿舍管理、通信器材管理等职责9负责公司各类办公用品、办公设备的采购管理职责10负责公司各类文书档案资料的建档管理职责11负责公司各类来客的接待、招待安排等职责12负责公司各类会议的组织管理职责13负责公司内部消防、安全管理职责14完成公司领导临时交办的其他工作权力1有权参与公司经营战略的制定，并有建议权权力2有权参与公司经营计划的制定，并有建议权权力3有对公司人力资源规划、发展的决定权或建议权权力4有权对违反公司行政制度的行为和过失提请处罚权力5有对公司内部各岗位员工实行考核及岗位异动的建议权权力6有对各分公司、下属机构员工考核的参与权权力7有对行政人事部内部组织机构建立、员工考核的权力权力8有对行政人事部内部员工聘任、解聘的建议权权力9有行政人事部内部工作开展的自主权权力10有要求相关部门配合相关工作的权力权力11有其他相关权力三、客户服务中心职责与权力职责1负责制定服务中心的各项制度、服务项目及各项服务的工作流程职责2提供所辖物业的管理咨询服务职责3受理业主的投诉和回访职责4受理业主室内设施的报修并安排相关人员上门服务职责5办理业主入住手续和各种费用的托收及水电、燃气、有线电视的开户手续职责6办理业主的搬离手续及大件物品的放行手续职责7办理业主室内装修及装修验收的申请手续职责8办理各种证件，如施工人员出入证、车辆出入证等职责9办理业主使用会所娱乐的手续职责10发布各类相关服务信息，如设施检查、停电停水、虫害消杀等的通知职责11为业主提供物业的各种中介服务、代办清洁等服务项目权力1有权参与公司经营战略的制定，具有建议权权力2有权制定物业服务制度及有对服务改进的提议权权力3有权对破坏与业主间关系的行为和过失提请处罚权力4有对服务中心内部组织机构建立、员工考核的权力权力5有对服务中心内部员工聘任、解聘的建议权权力6有要求相关部门配合相关工作的权力权力7有客户服务部内部工作开展的自主权权力8有其他相关权力四、工程维修管理部职责与权力职责1负责制定辖区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定职责2负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、建筑装修等的验收和资料核实职责3负责装修方案审批，监督装修方案实施职责4负责所辖物业机电设备的维修和保养职责5负责辖区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审职责6负责与政府供水、供电部门接洽，保证对所辖物业的正常供水、供电职责7负责业主的特约上门维修服务职责8负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水等）的管理、运行、维修职责9负责对维修装修项目、设备的保养进行验收职责10负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核职责11配合服务中心做好业主入住时房屋设施、设备的交验和记录工作职责12负责较大工程的质量监督及验收职责13负责维修、施工外包合同的起草职责14负责辖区内紧急情况的处理职责15处理所辖物业其他情况及完成领导临时交办的其他工作权力1有权参与公司经营战略的制定，并提出相应建议权力2有权制定工程管理部的各项制度并监督实施权力3有权对工程管理的各服务项目进行改进权力4有对工程管理部门内部组织机构建立、员工考核的权力权力5有对工程管理部内部员工聘任、解聘的建议权权力6有要求相关部门配合相关工作的权力权力7有工程管理部内部工作开展的自主权权力8有其他相关权力五、环境保洁管理部职责与权力职责1负责制定所辖物业的清洁卫生、环境保护制度职责2负责所辖物业的清洁卫生工作，消除卫生死角职责3根据有关规定，定期对所辖物业实施消毒、灭菌工作职责4对所辖物业的环境进行规划职责5对所辖物业的绿色植物进行定期养护职责6配合其他部门做好交楼、业主入住及参观前的环境准备工作职责7负责保洁、花草养护人员的招聘需求计划、工作安排及日常工作监督考核等职责8及时与服务中心沟通所辖物业存在的环境保护问题，提出改进建议职责9完成公司领导临时交办的其他工作权力1有权参与公司物业管理服务政策的制定，并提出相应建议权力2有权参与公司经营计划的制定，并提出相应建议权力3有权对破坏辖区内环境卫生的行为和过失提请处罚权力4有对环境管理部内部组织机构建立、对员工考核的权力权力5有对环境管理部内部员工聘任、解聘的建议权权力6有要求其他部门配合相关工作的权力权力7有环境管理部内部工作开展的自主权权力8有其他相关权力六安全秩序管理部职责与权力职责1负责所辖物业范围内的安全保卫工作职责2负责所辖物业的消防管理和设备监控职责3负责所辖物业的火灾事故的应急疏散及紧急灭火职责4负责所辖物业车辆的管理职责5严格治安管理，做好人员来访和出入登记、闭路电视监控、全天24小时巡查等职责6严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火灾隐患职责7积极配合公安部门打击辖区内及周围发生的违法犯罪活动职责8负责对所辖物业进行治安与消防工作的宣传、指导和监督职责9做好护卫队伍的建设、业务培训及工作班次安排职责10协助其他部门做好辖区日常管理工作职责11完成领导交办的其他工作权力1有权参与公司物业管理服务政策的制定，并提出相应建议权力2有权参与公司年度季度经营计划的制定，并提出相应建议权力3有权对辖区内的违法、违纪行为依据相关规定进行处理权力4有权对火灾等紧急情况进行处理权力有对秩序管理部内部组织机构建立、员工考核的权力权力5有对秩序管理部内部员工聘任、解聘的建议权权力6有要求其他部门配合相关工作的权力权力7有秩序管理部内部工作开展的自主权权力8有其他相关权力七、财务部职责权力职责1负责公司财务收支汇总平衡职责2负责公司发展所需资金的筹集、运用规划和使用分配管理职责3负责公司固定资产的管理职责4负责租金收支管理职责5负责物业有偿服务管理费的管理职责6负责流动资金和专项资金的管理职责7负责商品房资金的管理职责8负责公司新开发物业项目的预测和风险分析职责9对公司重大合作项目合同进行评审及建议职责10协助行政人事部做好财务部员工队伍建设职责11完成公司领导临时交办的其他工作权力1有权参与公司经营战略的制定，并提出相应建议权力2有权参与公司年度、季度、月度经营计划的制定，并提出相应建议权力3有权对违反公司财务制度的行为和过失提请处罚权力4有对各部门费用报销的审核、审批权权力5有对财务部内部组织机构建立、员工考核的权力权力6有对各地分公司、分支机构、物业项目管理处人员绩效考核的参与权权力7有对财务部内部员工聘任、解聘的建议权权力8有要求相关部门配合相关工作的权力权力9财务部内部工作开展的自主权权力10有其他相关权力第二章行政人事部岗位职责、表格及工作流程第一节岗位职责一、行政人事部经理岗位职责职责1组织制定企业行政人事管理的各项规章制度并监督执行职责2根据企业发展目标和年度计划，制定本部门工作目标和计划，保障企业各项业务正常运行职责3贯彻落实本部门岗位责任制和工作标准，加强与各部门的协作职责4制定和实施公司的人力资源战略和人力资源政策职责5组织实施人员招聘、录用、晋升等事务职责6协调公司重要岗位的人员安排，确保各重要岗位的最佳人选职责7制定年度员工培训计划并组织实施，对培训效果进行评估职责8组织制定公司的考核指标体系及相应的激励机制，建立有效的绩效考评体系并组织实施职责9制定公司薪酬福利管理体系，负责公司员工日常的薪酬福利管理职责10合理安排公司内部事务性管理，包括办公行政用品的管理、安全保卫管理、员工生活等后勤保障工作二、行政人事主管岗位职责职责1协助行政人事部经理制定公司行政管理的各项规章制度并监督执行职责2编制公司年度经费预算，严格控制公司各项人事行政费用支出出职责3负责公司办公用品的购买、管理和发放职责4组织对公司行政财产、物资进行登记、造册及定期盘点职责5负责人员招聘、培训、考核、薪酬福利等管理工作职责6根据公司年度工作计划，组织、协调和安排公司后勤管理工作职责7组织对公司安全保卫、消防、环境卫生等管理第二节表格三、应聘人员求职登记表填表日期年月日姓名性别年龄籍贯民族身高学历职称健康状况毕业院校所学专业照片（近期免冠）联系方式身份证号应聘职位期望工资上岗时间起止时间学校名称专业学历所受教育起止时间公司名称所担任职务相关证明人工作经验培训时间培训机构培训内容所获得的相关证书接受的培训专业技能语言运用能力所受过的奖励及处分兴趣、爱好自我评价四、印章使用登记表序号盖章日期文件名称及发文号印章类别盖章次数批准部门批准人印章管理人及代行印人备注五、办公用品请购单用品名称规格数量单位用途需用日期估计价格备注请购部门经理审批行政人事部审批总经理审批六、发文登记表发文文件名称文件编号收件单位联系人内容有无附件密级签发人签发时间备注七、文书档案借阅表编号资料名称密级借出日期借阅人批准人归还日期归还情况收件人备注八、员工奖惩登记表受奖惩者姓名性别部门岗位奖惩事项奖惩方式奖惩日期九、采购需求汇总表类别物品名称数量单位估计价格（元）需用日期备注电脑台年月日打印机台年月日电话机部年月日扫描仪台年月日传真机台年月日办公桌张年月日办公用品笔记本个年月日水表个年月日电表个年月日开关个年月日插座个年月日灯管个年月日灯泡个年月日水龙头个年月日材料类清洁剂瓶年月日卷尺把年月日钳子个年月日吸尘器台年月日工具类割草机台年月日垃圾桶个年月日清洁用品类拖布把年月日十、新员工培训计划安排表培训实施阶段培训时间培训内容公司培训新员工入职的前7天1公司概况（1）公司的发展历史、经营业务、在同行业中的地位、发展趋势（2）企业文化、公司服务理念和服务质量方针（3）公司组织机构及各部门的主要职能、公司高层管理人员的情况2相关规章制度，如人事规章制度、财务制度等3员工手册的培训4员工职业道德规范、服务礼仪、职业生涯规划培训部门培训公司培训结束后的一个星期1部门组织结构2岗位工作要求、工作职责3业务知识培训4服务知识和服务意识的培训5法律知识的培训，如租赁合同、物业管理条例等6相关设备操作培训7消防安全工作培训在岗培训随时工作业务上的指导第三节工作流程十一、招聘与录用管理流程对一般职员开始汇总、编制人力资源规划编制招聘方案略提出人员需求计划审批联系招聘媒体或采取其他招聘措施审核审批对中高层管理人员做出录用决策发出录用通知办理录用手续签订劳动合同结束简历筛选面试公司战略发展需求审批员工试用行政人事部管理层各部门十二、办公用品采购流程预算外预算内供应商各相关部门总经理行政人事部经理财务部行政人事部否需求汇总办公用品需求供应商管理编制采购计划办公用品验收合格退换货处理是产品入库采购谈判供货办理结算预算审核审批审批采购实施结束开始签订采购合同十三、员工奖惩管理流程开始员工表现审核奖励处罚存档公布奖惩结果结束接到通知员工提出奖惩意见员工所在部门行政人事部总经理审核第三章客户服务中心岗位职责、表格急工作流程第一节工作职责一、服务中心经理岗位职责职责1负责服务中心相关制度的草拟与制定，经领导批准后执行职责2负责中心各项规划、计划的制定职责3主持服务中心日常工作，全面进行服务质量控制职责4及时解决业主的各类投诉，并按照公司的服务要求给予业主答复职责5定期走访辖区内业主，征求其对服务管理工作的意见职责6负责服务中心内部员工的培职责7负责服务中心日常服务项目的审批工作职责8负责服务中心突发性事件的处理工作职责9负责辖区内各项物业管理人员的奖惩、考核以及工资的发放职责10负责与其他部门协调处理物业管理工作职责11完成上级领导临时交办的其他工作二、服务中心主管岗位职责职责1协助服务中心经理完成各项规章制度、计划的草拟职责2按月统计上报辖区内的水电维修情况及各种工作的开展情况，并制定计划职责3负责辖区内各项物业管理工作，按作业指导书的规定进行操作职责4负责与业主委员会沟通联系，按计划进行顾客满意度调查职责5负责每月对辖区内的物业管理工作进行检查职责6组织对所辖物业房屋、设施情况按计划进行检查职责7负责与辖区附近街道、派出所等机关部门的联系工作职责8负责处理业主的投诉及意见反馈等工作职责9负责辖区内不合格服务的处理职责10建立健全辖区内物业图纸资料职责11积极完成领导交办的临时任务第二节表格三、业主情况登记表姓名性别出生年月原户籍所在地省市（县）区（乡）街（村）号身份证号码是否已办理暂住证照片产权性质私房（租房）合同号码企业名称联系电话企业性质主管部门签订合同时间年月日合同租期已交保证金元正式开业时间年月日负责人从业人员名主营经营范围兼营从业人员名单及情况（附身份证复印件）已改造内容房屋改造情况是否已审批已交押金元备注四、业主家庭登记表编号填表日期年月日业主姓名性别出生日期原户籍所在地身份证号是否已办理暂住证业主相片房号购房日期家庭成员资料称谓姓名性别出生年月民族籍贯身份证（暂住证）号码工作单位（学校）详细地址职务职称电话/手机联系备注房屋资料户口所在地派出所户型建筑面积购房合同号码入住通知单号码房屋性质房屋用途五、业主入住登记表房屋性质户型业主名称性别出生年月民族籍贯身份证（暂住证）号码工作单位或联系地址银行账户（一本通）联系电话/手机备注六、收费项目一览表项目标准金额（元）备注单元对讲门系统/户电话开户费/部煤气开户费/户闭路电视开户费/户物业管理费/平方米信箱费/户室外空调架/套防盗网、窗/户其他费用/户总计金额（人民币）七、业主投诉处理登记表序号时间投诉人联系电话投诉内容受理人处理结果投诉人意见备注八、业主投诉处理表年月日业主姓名业主住址接待人姓名投诉部门责任人投诉问题处理改善意见联络事项业主反馈情况主管评定意见备注九、社区活动登记表序号活动名称举办单位或部门协办单位或部门举办日期参加人数备注注1由服务中心经理指定负责宣传的人员填写，并附每次活动的照片；2由服务中心保存3年。十、社区活动记录与质量检验表活动名称开展时间举办地点活动记录申报人签字检验结果经理签字公司审批意见十一、社区活动申报表活动名称开展时间举办地点活动计划申报人签字服务中心审批意见服务中心经理签字公司审批意见十二、出入证件收发表栋号发放证件装修人员证件收回房号业主姓名出入证号码装修办证人姓名办证时间经办人持证人姓名证件号码回收时间经办人备注十三、出租房屋登记表年月日出租房屋业主姓名联系电话出租用途出租期限年月日至年月日止承租人姓名联系电话证件名称及号码承租人单位说明1业主及承租人应如实填写以下栏目2业主应保证承租人清楚了解物业的有关管理规定3业主应要求承租人按时交纳各项费用，如果滞交费用，服务中心最终将同业主结算4终止租赁时，双方应提前3天到服务中心填写以下项目终止租赁时间年月日承租人费用缴纳情况财务人员日期业主意见业主日期服务中心意见主管签字日期十四、物业装修申请表栋号填写日期业主姓名单位名称及详细地址联系电话全称执照号码装修单位负责人联系电话装修人数申请装修范围和内容服务中心初审初审人日期申请装修期限年月日至年月日装修工程预算造价装修押金收款人装修保证本业主和施工队保证遵守服务中心关于装修管理制度及相关管理制度的规定，保证按期完成，若有违约，愿接受服务中心的处罚。业主签名施工队负责人签名服务中心经理审批签名年月日十五、装修手续登记表序号栋房号业主姓名申请时间装修许可证号码装修施工期限装修人数初验时间正式验收时间备注第三节工作流程十六、业主入住管理流程业主服务中心房产开发商开始引导办理手续协助报到身份验证交纳物业费签订物业协议验房收楼装修咨询结束十七、业主迁入管理流程业主服务中心工程管理部开始迁入证件审核迁入准备发放用户手册服务介绍房屋验收入住通知结束配合相关部门提供服务十八、业主投诉处理流程业主服务中心开始结束相关部门投诉事件产生投诉记录责任确定调查了解投诉处理处理情况记录投诉回访是否满意否是十九、施工证件收发流程施工单位服务中心业主开始办理申请资料填写证件审核提供证件办理证件提供人员相片发放出入证佩戴出入施工结束收回出入证结束二十、物业报修服务流程业主服务中心工程管理部开始发现物品损坏，报修报修受理情况记录情况调查维修结束维修记录回访配合结束二十一、装修审批管理流程业主服务中心工程管理部开始装修准备受理装修申请资料审核工程材料准备工程管理部查看设施检查装修批复收取装修保证金发放装修许可证结束开始装修否是是否二十二、公司水牌制作流程业主服务中心外部单位开始水牌需求申请受理申请资料审核收缴费用制作水牌核对水牌水牌挂出结束协助二十三、业主回访服务流程业主服务中心相关部门开始制订回访计划电话预约确定回访时间实施回访协助提出疑问、异议回访记录记录统计结束现场问题处理二十四、服务质量调查流程是是否否否否是是开始定期自检提出意见自检报告检查审批定期检查配合听取业主反馈意见与建议提出意见根据服务标准提出质疑解答质疑对解答情况进行分析综合评分对评分提出意见确定评分审批奖惩接受处理继续服务考核（年终）审批接受处理服务总结结束审核奖惩定期检查总经理行政人事部服务中心各部门业主代表二十五、管理费用收缴流程否否是是是是否总经理业主服务中心财务部开始发出缴费通知业主缴费是否交费发出催款通知最后催款通知是否交费是否交费暂停服务通知是否交费暂停服务申请审核暂停服务结束出纳收款审核入账第四章工程维修管理部岗位职责、表格及工作流程第一节岗位职责一、工程管理部经理岗位职责职责1组织制订、补充、修订物料调配、设备维护与维修的各项规章制度职责2负责公司工程维修事务和技术的组织、指导及管理工作职责根据公司各物业管理处的实际需求，结合公司物料采购情况，合理调配各种物料职责组织拟定设备管理、操作、维护的各种程序文件和技术标准，并组织执行职责负责设备设施的安装验收、安全运行管理工作职责负责设备维修保养、房屋修缮等管理工作职责负责对工程管理部所有人员的全权管辖和调配职责配合人事培训部门做好设备使用操作方面的技术培训工作职责审查设备维修计划及设备的年、季、月度保养的周期计划，并督促、检查、落实职责织制订设施更新、改造工程计划，抓好技术革新、技术改造工作，并组织实施职责负责其他相关工作二、工程维修管理部主管岗位职责职责1负责分管系统和部位设施设备维修保养工作，确保所辖系统各种设备的正常运行职责2负责制定所管辖系统的最佳运行方案职责3编制各类设备的技术档案职责4及时登记各设备的运行情况及维修记录职责5制订设备的大、中、小修及保养计划，定期编制与之配套的备品、备件计划职责6负责检查下属实施岗位责任制、操作规程及设备维修保养制度的执行情况职责7及时掌握科技发展新动态，及时提出推广新技术、新工艺、新材料的建议职责8定期检查各专业系统各种设备的运行状态，发生故障及时组织力量抢修职责9制定切实可行的节能措施，提出实施办法职责10审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪职责11实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施职责12负责制订所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划职责13负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施职责14现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度职责15定期对所管辖员工进行技术考核职责16检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正职责17及时完成上级领导交办的其他工作三、维修主管岗位职责职责1负责协助公司工程管理部对所辖物业项目新增项目进行接管及验收工作职责2负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表职责3掌握公用设施的运行和完好状况，如发现异常，及时组织人员抢修职责4保证上下水管道、排污管道畅通，确保辖区污水不外溢职责5确保所管辖的设备设施完好整洁，对下属人员和设施、设备有全面的管理责任职责6负责协助所辖物业项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作职责7按公司有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务职责8按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务职责9负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作职责10负责向工程管理部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修职责11协助工程管理部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程职责12向工程管理部经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比资料以及设备的改造、更新经验总结职责13负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作职责14负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任职责15负责辖区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作职责16负责向工程管理部经理提出工程管理方面的合理化建议职责17积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本职责18积极配合部门内其他专业、其他部门的工作职责19负责制订本部门年度、月度维修工作计划，并组织实施职责20完成上级领导交办的其他任务第二节表格四、装修验收表栋号房号业主姓名施工负责人姓名楼管员初验时间备注初验情况业主签名日期施工队负责人日期楼管员日期正式验收时间备注正式验收情况业主签名日期施工队负责人日期楼管员日期五、设备总清单填写日期序号设备编号设备名称规格型号生产厂家出厂日期投入使用时间所在部门使用状态保养人大修次数备注制表审核六、设备台账填写日期序号设备编号卡片号设备名称型号规格制造商出厂日期安装日期安装地点设备原值设备净值制表审核七、设备资料卡卡号建卡日期设备名称设备编号设备规格设备型号安装地点安装日期制造商出厂日期出厂编号额定电压额定电流额定转速设备原值已提折旧设备净值设备图号说明书册数技术资料共份额定功率工作介质使用年限主要附件序号名称型号规格制造商数量主要性能参考制表审核八、设施设备统计表填写时间序号设施（设备）名称型号（规格）单价（元）数量总额（元）生产厂家国别购入日期用途填表审核九、设备大修年度计划表序号设备编号设备名称大修内容所需主要材料名称及规格型号预计费用预计实施日期备注制表审核批准十、设备外修申请表填写日期设备名称设备编号设备型号设备使用单位故障描述预计维修费用外修原因工程管理部签名使用单位意见签名经理批示签名十一、设备零部件更换及大修履历表设备名称设备型号设备编号使用单位安装位置开始使用日期大修履历表日期零部件更换及大修记录维修单号码记录人十二、设备维修报告书设备名称设备编号使用单位报修时间开工时间完工时间维修领班维修人员故障现象故障原因维修结果验收人十三、设备事故报告书资产编号设备名称型号规格使用部门事故发生时间事故排除时间事故报告人事故类别责任人停机台时修理工时修复费用事故发生经过及损坏情况事故原因分析分析人时间违反操作规程擅离工作岗位超负荷运转没有按期检修忽略安全措施检修质量不良设备先天不足润滑管理不善其它事故原因事故预防措施及处理意见设备管理部经理意见总经理意见十四、房屋及附属设施大修工程验收报告表工程名称合同造价工程地点施工日期施工单位完工日期工程内容施工单位完工检查意见签名盖章时间工程管理部验收意见签名盖章时间参与验收人员签名十五、水泵运行日检查表日期时间泵体电动机1号泵电流（A）泵体电动机2号泵电流（A）泵体电动机恒压泵电流（A）自动手动变频切换开关恒定出口压力上区生活水泵上区生活水缸压力上区压力中区压力消防水泵消防栓泵下区压力出口压力电流（A）补压泵泵体消防压力状态污水泵水位1号泵状态排粪泵2号泵状态水泵总控制柜电压地下水池水位水表读数用水量检查人注“”代表正常；“”代表异常十六、低压配电运行日记录表年月电压电流日期时间室内温度ABBCCAABC有功电度功率无功电度功率功率因数值班电工备注十七、高低压倒闸操作表操作开始时间工作完成时间工作任务操作人员顺序操作项目123值班工程师领班十八、楼层电房设备检查表填写日期设备地点空气开关标志空气开关接触状况插接式母线槽电缆普通电源正常照明总开关确保电源事故照明总开关配电箱电表清洁备注十九、低压配电柜检查保养内容周期表填写日期序号检查保养项目保养内容周期二十、空调运行记录表填写日期压力冷却水压力冷却水温度室内外温度高压低压入口出口入口出口室内室外参数单位机组编号MPAMPA开机时间停机时间值班员备注二十一、空调水泵运行记录表电压电流机组编号启动时间停机时间ABBCCAABC压力值班员备注二十二、分体空调检查保养记录表冷媒压力空调位置空调编号工作电流高低开关、按钮操作配电管线各紧固件尘网清洁冷凝器清洁蒸发器清洁接水盘清洁备注二十三、盘风管检查保养记录表楼层风机噪声风机转速温控开关电磁阀闸阀尘网备注二十四、空调停机通知单日期停机机号停机原因开始停机时间操作员恢复开机时间操作员停机通知情况恢复开机通知情况二十五、电梯巡视记录表小区（大厦）名称填写日期电梯号巡检项目1234567891011121机房各部清洁2油杯、油位3盘车工具、救援规程4应急灯、灭火器5控制柜内继电器接触器6照明、通风设备7警告牌及门窗、门锁8牵引电动机9减速箱及绳轮10安全装置11机房温度机房1轿厢门联锁2安全触板及开关3轿内显示器、按钮4对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯轿厢8异音、异感（起动、行驶、加减速之平稳性，振动、噪音、平层差等）1厅门按钮及显示2钥匙开关及消防按钮3厅门联锁井道巡视检查人巡视时间注良好打“”；不良打“”，并填写电梯维修登记表。二十六、房屋本体共用部位日常检查表名称编号地址检查人负责人检查时间年月日检查结果损坏原因检查项目完好基本完好一般损坏严重损坏自然损坏人为损坏预防保养不善其他原因1基础承重部件承重墙2屋角隔热层接地面3内墙角4门楼梯护栏墙面检测方法直观法刺探法仪器检测法计算法整体质量评定完好基本完好一般损坏严重损坏备注二十七、共用设施设备日常检查表名称编号地址检查人负责人检查时间年月日检查结果损坏原因检查项目完好基本完好一般损坏严重损坏自然损坏人为损坏预防保养不善其他原因1区内道路、路灯2沟、渠、池、井、上下水主管道、室外消防设施3机电设备4公用标识导视、其他共用设施检测方法直观法刺探法仪器检测法计算法整体质量评定完好基本完好一般损坏严重损坏备注第三节工作流程二十八、房屋维修管理流程是是否否否是是是制定修缮计划审核开始勘察鉴定制定修缮方案是否招标标标标审批总经理工程管理部经理工程管理部维修施工单位财务部审核是否是审核审核投标提交工程预决算审核资料签订合同开标签订合同监督施工组织施工组织施工否参加开标、评标会议验收是否合格结算工程款建立房屋技术档案结束否否参加开标、评标会议二十九、设备巡查管理流程是否是了解自身责任范围内的设备按规定的时间、次数对责任设备巡查检查设备表面及机内清洁情况清洁紧固接口端子查明原因检查设备异味、异声及过热情况确认设备正常后完成巡查维修记录巡查工作日志开始结束设备管理主管设备管理员是否良好检查端子紧固情况有无有无告警检查告警情况否是否良好查明原因维修否是是否正常常三十、电梯运行管理流程否是否是否是否是开始双方签订保修协议审核配备维修/操作人员派人协助解决定时巡查发现问题建立电梯技术档案通知做好生活/工作准备结束是否在保修范围之内内复验是否合格接管/验收停梯改进修理/开通使用工程管理部经理工程管理部电梯公司业主制订维修保养计划第五章环境保洁管理部岗位职责、表格及工作流程第一节岗位职责一、环境管理部经理岗位职责职责1定期向公司领导和业主委员会汇报环境管理部工作情况，并听取公司领导和业主委员会的意见和要求，且全力负责贯彻实施职责2组织部门制定环境管理制度，包括保洁管理制度、绿化管理制度等职责3每天上班前检查辖区内所列明的保洁、绿化项目的完成情况，及其积存量职责4按上级的指示工作，主持每日班前会，分配员工的工作职责5执行公司指示，积极配合各部门工作，做好交楼、入住及参观前的环境准备工作职责6检查辖区内的卫生死角是否积存了垃圾杂物，并且及时调动人员清运职责7对存在的问题，积极找出原因并与服务中心商议提出合理建议和解决方案职责8监督辖区保洁人员、绿化人员的工作纪律及纠正违规现象，并做好记录职责9检查属下员工的考勤、仪容仪表，表扬好人好事，处罚违纪人员，做到奖罚分明，督促属下员工工作职责10做好员工岗前和岗位培训，提高下属的思想素质、工作质量和工作效率职责11完成总经理交办的其他工作任务二、保洁主管岗位职责职责1协助环境管理部经理制定与保洁工作相关的制度、规章、人员纪律等职责2协助环境管理部经理负责环境管理部的内务监督管理工作职责3每天检查值班人员的工作区域保洁工作情况职责4检查并监督下属员工个人工作是否按计划圆满完成职责5检查并记录每周所需清洁物品，保证手动清洁设备清洁、摆放整齐职责6负责所有清洁工具及清洁用品的登记、入库、发放及回收管理职责7对新员工和在职员工进行清洁程序和机械使用及设备维护的培训，帮助其掌握工作技能，胜任工作要求职责8严格按操作规程组织开展工作，避免事故的发生职责9发现事故隐患及时处理，对各种违纪行为、现象及投诉随时向上级汇报职责10处理任何突发事件后的保洁工作，一旦需要则应协助其他人员工作职责11完成必需的办公室工作，如保管考勤簿、清洁工具及清洁用品登记簿等职责12完成环境管理部经理交办的其他工作任务三、绿化主管岗位职责职责1协助环境管理部经理制定绿化管理制度、规章、人员纪律等职责2负责辖区内的绿化布局、绿化工程施工及各区域的绿化养护现状职责3安排、调配绿化人员的工作，定期检查，督促养护职责4做好绿化工程的施工管理、合同管理及工程材料的档案管理工作职责5定期巡查，记录、报告绿地及辖区卫生现状，发现问题及时处理，问题严重不能立即解决的，向上级汇报职责6组织专业人员负责绿化设施及器具的养护职责7组织对绿化人员进行定期或不定期的培训，学习业务知识，提高养护、管理水平职责8负责绿化人员的考勤，协助行政人事部做好绿化人员的绩效考核工作职责9完成环境管理部经理交办的其他工作任务第二节表格四、室内清洁日检查表检查人员编号检查项目检查日期受检人员消防管电表箱电子门消防栓信报箱走廊墙面窗户开关天台雨篷楼道梯级楼道地面楼道灯具扶手单车房不合格次数处理结果填写说明对照清洁工作检验标准，由保洁主管检查记录，合格在记录栏内打“”，发现不合格时在对应栏内打“”，并注明不合格原因，轻微不合格由保洁主管处理，发生严重不合格时，保洁主管应及时报告部门经理处理。五、室外清洁日检查表检查人员编号检查项目检查日期受检人员人行道排水沟散水坡停车场单车棚游乐场卫生间垃圾池（站马路岗亭绿地雕饰标识牌污水井路灯宣传栏喷水池不合格次数处理结果填写说明对照清洁工作检验标准，由保洁主管检查记录，合格在记录栏内打“”，发现不合格时在对应栏内打“”，并注明不合格原因，轻微不合格由保洁主管处理，发生严重不合格时，保洁主管应及时报告部门经理处理。六、环境清洁周检查表编号检查人员填写日期检查项目受检人员果皮箱垃圾屋及地面大理石地面地毯进出口雨篷楼内公共门、玻璃门、消防栓、楼梯扶手、栏杆、灯开关等走廊检查时间检查结果处理结果七、清洁质量总结表填表人日期年月日辖区（项目）总结内容楼层清洁地面清洁消杀服务重大清洁操作部门评语1部门经理签章2总经理阅示12总经理签章八、消杀服务记录表灭蚊蝇、白蚁灭蟑螂灭鼠项目地点喷药投药喷药投药放药装笼堵洞消杀人监督人备注垃圾池垃圾中转站污、雨水井内化粪池内沙井内绿地楼道、管道竖进内自行车库天台、雨篷食堂、宿舍地下停车场设备房商业网点转换层填写说明1对当天已做的项目及地点用“”表示，未做的项目用“”表示。2保洁主管负责监督，填写此表，环境管理部保存一年。九、消杀服务检查表检查人员日期年月日填写说明1每月对照清洁工作检验标准中消杀的检验标准进行检查。2合格的用“”表示，不合格的记录其原因。3由指定的检查人员负责监督，填写此表，环境管理部保存一年。检查项目检查地点灭蚊灭蝇灭白蚁灭蟑螂灭鼠不合格次数处理结果垃圾池垃圾中转站污、雨水井内化粪池内沙井内绿地楼道、管道竖井内自行车库天台、雨篷食堂、宿舍地下室停车场设备房商业网点十、绿化工作日检查表检查日期年月日检查项目合格不合格原因责任人（岗位）处理结果乔木整枝灌木、绿篱造型修剪割剪台湾草树木、花卉施肥治病杀虫树木草地浇水花圃花卉浇水除杂草松土补栽补种清理枯枝落叶清理绿地石块防风排涝巡视、看管填写说明1对照绿化工作检验标准，有不合格的项目应在相应栏内简要记录。2由绿化主管负责检查，填写此表，月底交环境管理部，保存一年。十一、绿化养护周检表项目检查内容检查记录被检人确认异常情况改善措施长势是否良好是否超长有无杂草草皮是否干旱缺水长势是否良好有无超长绿篱花球是否干旱缺水长势是否良好有无干枝枯叶乔灌木是否干旱缺水长势是否良好有无干枝枯叶盆栽是否干旱缺水有无虫害植保有无病害其他周检总结绿化主管检查人员十二、每日保洁工作考核表姓名岗位考核日期年月日序号保洁工作项目和内容保洁方式频率（次/日）项目分数实际得分1指定区域内的道路（含人行道）清扫、洒水2152指定区域内的绿化带（含附属物）清扫1103各楼层楼梯（含扶手）过道清扫、擦抹1154生活垃圾、垃圾箱内收集、清运2105电梯门、地板擦抹、清扫2106楼梯扶手、电梯扶手、电梯间内擦抹、清扫2157公用卫生间冲洗、拖擦3158会议室等公共场所清扫、拖擦210保洁主管签字综合评语1234考核人签字十三、每周保洁工作考核表姓名岗位考核日期年月日序号保洁工作项目和内容保洁方式频率（次/周）项目分数实际得分1建筑物的天台、天井清扫1102各楼层公共走廊擦拖1153业主（用户）的信箱擦抹1104电梯表面保护膜涂抹1155手扶电梯打蜡涂抹1156共用部位门窗、空调风口百叶擦抹1107公共地面擦拖2158储物室、共用房间清扫110保洁主管签字综合评语1234考核人签字十四、每月保洁工作考核表姓名岗位考核日期年月日序号保洁工作项目和内容保洁方式频率（次/月）项目分数实际得分1共用部位天花板、四周围墙清扫1202共用部位门窗擦抹1153共用电灯灯罩及灯饰擦抹1154地表打蜡涂抹1155卫生间抽排气扇擦抹2206共用部位的地毯清洗115保洁主管签字综合评语1234考核人签字十五、绿化养护工作考核表类别工作项目考核标准考核方法考核频率项目分数实际得分修剪乔木1无柘枝2树不阻车辆和行人通过3主侧枝分布均匀目视，抽检10棵2次/年5分九里香等灌木1成型、整齐2新长枝不超过30厘米目视，抽检3处，共30米5次以上/年5分绿篱1绿篱成型、造型美观2新长枝不超过30厘米目视，抽检5处68次/年5分台湾草路牙、井口、水沟、散水坡边台湾草整齐、草坪目视平整目视，抽检6处，共90平方米23次/年10分乔木1采用穴施或沟施，施肥、浇水及时2覆土平整，肥料不露出土面目视检查4次/年5分草地播篱和喷施，不伤花草目视检查1次/年5分施肥花卉保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草目视检查1次/月10分防病治虫无明显枯枝、死杈，有虫害枝条2以下目视抽查1次/月10分花卉、苗花叶不染泥土，土不压苗心，水不冲倒苗目视，全面检查2次/日5分抗旱树木草地1冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏2浇水透土深度为树木3厘米，草地2厘米，无旱死、旱枯的现象抽查5处2次/周（雨后泥土湿度大除外）10分日常养护中耕、除杂草1无明显杂草2台湾草地纯度大于903树木底下土面层不板结，透气良好抽查50平方米的草地3处，取平均值全年不少于6次10分补栽补种1无明显黄土裸露，最大裸露块在04平方米2裸露面积在总面积的05以下3缺株在05以下抽检5处，汇总计算3年一次10分防风排涝巡视看管暴风雨过后12小时内1草地无1平方米以上的积水2树木无倒斜3断枝落叶在半天内处理目视检查每天巡视责任区1次10分绿化主管签字综合评语1234考核人签字第三节工作流程十六、保洁管理流程否是制定保洁管理制度结束开始按制度要求进行保洁工作监督检查监督审核学习、执行合格保洁工作自检保洁工作进一步改进提出建议工作改进下发，组织实施完善保洁制度业主保洁人员环境管理部经理总经理十七、绿化管理流程开始选择、划分物业绿地配备和培训绿化管理人员设计物业绿地选择绿化植物结束确定绿色植物配置的方式进行绿化工程施工绿化植物的日常养护绿化环境的日常维护配合进行阳台、墙体绿化自觉维护、协助管理进行物业空间绿化管理保安人员环境管理部业主巡视看管第六章安全秩序管理部岗位职责、表格及工作流程第一节岗位职责一、安全秩序管理部经理岗位职责职责1制定秩序管理制度职责2进行辖区治安管理职责3进行辖区车辆管理职责4进行辖区消防管理职责秩序管理部日常工作安排和事项处理职责秩序管理部人员培训、考核管理职责处理危机事件，制定解决方案职责完成公司经理交办的其他事项二、保安主管岗位职责职责1负责辖区人员安全管理、出入管理职责2负责辖区内公共财产、业主财产安全管理职责3负责辖区治安管理，保障业主人身安全职责4负责辖区消防管理，预防火灾发生职责5负责突发事件的现场管理，维持现场秩序职责6协助、配合所在区域内的公安机关进行治安管理和案件的侦破工作职责7负责保安队伍的建设、培训和管理职责8制定各种保安制度，并监督执行职责9完成经理交办的其他事情三、车辆主管岗位职责职责1制定车辆停放和管理制度，并监督实施职责2停车场管理和停车场设备管理职责3停车场车辆安全管理职责4车辆收费管理职责5辖区内外来车辆管理职责6区内交通事故管理及危机事件的处理职责7车辆丢失、刮蹭事件处理职责8完成经理交办的其他临时事项第二节表格四、车辆收费登记表岗位年月日收费情况车牌车型进场时间出场时间卡类金额值班员备注五、车位统计汇总表年月日序号车型车牌车主姓名月保期指定车位月保费备注六、车辆管理日检表单位班次填写日期岗位当班人检查项目不合格项目不合格原因道路上车辆停放摩托车停放自行车停放出入路口交通秩序小区内交通秩序值班记录收发出入单仪容仪表服务态度操作程序值班点和岗亭的卫生车辆停放场所卫生填写说明1对照车辆管理工作检验标准和办法，由班长对各岗位应考核项目进行检查记录，如合格在检查项目栏中打“”，如发现不合格时写出对应项目及不合格原因。2如属轻微不合格由班长即行关闭处理，若是严重不合格，由班长报告主任或保安队长处理。七、保安交接班记录表岗位年月日交班人接班人交班人接班人交班人接班人交接时间年月日时分交接时间年月日时分交接时间年月日时分运行记事运行记事运行记事123123123备注备注备注主管阅示八、治安报案登记表单位编号填写日期姓名性别年龄工作单位报告人住址报案时间报案方式发案时间发案地点姓名性别年龄单位或住址被告人或嫌疑人特征简要案情受害情况、损失物品数量等处理情况备注九、消防巡查记录表班次年月日时间地点异常情况记录处理措施备注主管巡查员第三节工作流程十、办理业主出入证流程否是是张贴办理大厦出入证通知开始准备证件/证明材料确认办理人身份检查相关资料齐全收取办证费/押金办理证件领证/签收办理大厦出入证登记表存档复印大厦出入证、大厦出入证登记表存档结束服务中心业主