(doc)-《立丰地产集团财务部管理制度汇编》(68页)-财务制度表格

财务部管理制度汇编（参考讨论稿）注意本制度汇编是海问公司根据历年来多个房地产咨询项目经验所总结出的财务管理制度汇编，仅供立丰集团财务部制定内部制度时参考，本文件不是本项目所规定的必须成果文件。1财务信息管理制度11出纳信息111现金出纳在月末要编制库存现金盘点表，账面现金结存额与实际库存现金额核对相符。库存额按现金、借据、未入帐单据等分列，严禁白条抵账。月末的库存现金盘点表要报财务经理审核。112银行出纳在周末向财务经理编报资金周报表，在月末编制各银行账户的银行存款余额调节表，每季度末编制信用卡对账明细表，决算时编制银行账户存款余额情况表和银行开户情况一览表。62成本费用信息621成本信息每月末后10日内向公司领导报送工程成本统计表、材料采购成本统计表；月末按项目编制下月房地产支出资金计划；每半年与经营部核对清点库存物资，保证账面数量与库存实物相符，并编制库存物资盘点表。622费用信息每月末后10日内向公司领导报送管理费用明细表，每季末后15日内向公司领导报送管理费用明细表及文字分析，按公司领导要求提供有关专项费用开支情况，如交际应酬费等。13销售信息每日编制当日楼款欠付及实收明细表，在月末编制楼盘出售情况汇总表、银行按揭进度表，每季度末后15日内编制出租物业租金回收统计表、业主供楼欠款统计表。14资金信息每月末向上级公司报送现金流量预测表、房地产投资预测表和房地产销售预测表。每季度末后15日内编制发展项目现金流量表，每年4季度按上级公司要求编制次年的年度资金收支计划表。15税务信息年初编制全年税款缴纳计划表，其内容包括各税种的期初欠教、本期应交、本期已交、期末未交数等；每月末后15日内编制各税种缴纳统计表，按月向税务部门报送有关税务报表。16统计信息每月30日前向公司领导报送经营情况电询快报，包括、新增及发展中房地产项目投资情况统计表、房地产销售及预售情况统计表、物业出租情况统计表、库存房地产物业销售情况统计表等，每月按期向统计局等政府部门报送各种统计报表。2资金计划管理制度21计划管理211计划管理包括生产经营计划、利润计划、资金计划和费用开支计划，计划分为中长期计划和年度、季度、月度计划。212编制计划要本着积极稳妥、适当留有余地的原则，既要发挥主观能动性又要切实可行、实事求是、量力而行。213计划内容、制表设计、格式、时间要求等由公司领导统一规定填报，并按照公司董事会制定的目标进行考核。22权益的管理221实收资本按照国家有关政策法规进行管理。222资本公积、盈余公积、未分配利润等股东权益应按政府相关法规和董事会的决议进行处置和管理。23投资管理财务部要积极参与公司的投资决策，包括地产投资、实业投资和证券投资等。目前要配合协助并推动公司领导制定项目投资管理程序，具体规定项目投资管理的程序和权限。24融资及担保管理741向金融机构和准金融机构及其他途径融资必须得到公司领导的批准，。743未经公司领导批准严禁对立丰系统外的单位和个人提供任何形式的履约担保。25债权债务的管理对各项应收款、预付款、存出存入保证金等要及时入帐，明确责任人，并按季核对、及时催收。对确实无法收回的债权，如果属于经办人的责任，应由经办人承担全部或部分赔偿责任。26资金管理261基本原则遵守公司关于资金管理的原则统一计划、以收定支、有偿使用、加快周转、严格考核、周密策划安排，促进公司快速健康发展。262集团内部的资金调度，依据公司领导批准后的资金调拨单支付。在集团公司内部凡占用对方资金均执行有偿原则，按实际发生天数，每半年结息一次，利率不高于银行同期贷款利率。263未经公司领导批准，不得将公司资金借予外单位或个人，也不得向外单位或个人提供公司银行账户。264编制资金计划的要求A、编制原则现金收支计划反映纯现金量的流入量和流出量，即公司以支票、现金收付的所有款项。B、各部门按以下分工提供计划资料（一）销售部编制销售收入（包括地产项目、库存物业、出租物业等）、销售费用（不含广告费）和租赁管理费用计划本资料来自企业管理资源网WWWM448COM本资料来自企业管理资源网WWWM448COM（二）经营部编制经营收入（包括库存物业、物资的租售、经营收入）、甲供材料与设备用款计划等。（三）发展规划部编制房地产项目发展前期支出计划，包括地价、前期策划费和广告费用等。（四）项目开发部编制房地产项目的招标费、设计费和样板房费用计划、报件费用计划；（五）项目发展部编制工程费用支出计划。（六）行政公关部编制行政费用开支计划、编制养老保险费、员工培训费用计划等。（七）资金财务部编制房地产项目的税金和利息支出计划，按揭楼宇收入、银行贷款的借入与偿还和其他费用计划等。C、财务部在审核各部门所报数据的基础上，编制汇总表并试算平衡，再报公司领导审批执行。D、时间要求按上级要求分季度、年度报表，季度计划报表要求各部门在每季末28日前报财务部，财务部汇总后在次月3日前报总经理。年度报表要求各部门于上一年的12月（或按通知要求）报财务部，财务部于次年1月15日前汇总报总裁。3货币资金与票据管理制度31现金管理制度311现金管理按照账款分开的原则，由专职出纳人员负责。出纳与会计岗位不能由同一人兼任，出纳也不得兼管现金凭证的填制及稽核工作。312现金的使用范围主要包括差旅费、市内交通费、误餐费、交际费、医药费以及单项在1,000元以下的零星开支等，确因工作需要支付现金的须按以下权限审批A、单项支出在10,000元以上的须经公司总裁审批。B、单项支出在1,00010,000元的须经财务总监审批。C、单项支出在1,000元以内的由财务经理审批。314库存现金限额人民币为30,000元，超出部分应及时存入银行。315出纳应采取必要措施确保现金、支票、印鉴及传票的安全。楼宇销售收回的现金要及时存入银行，收取大额现金时，尽量要求业主直接存入公司开户银行。出纳、售楼人员在收取现金时应注意防范识别假钞。316出纳在办理现金支付业务时，必须依据经办人填制的、并已按规定审批权限审批的借款单或报销单支付现金。办理现金收入业务时必须开具收据或发票。317出纳、财务稽核人员应分别审核现金原始凭证，保证原始凭证的真实性、合法性。318现金日记帐由出纳依据审核后的收付款凭证逐日顺序登记，并于每日结出库存余额后与实际库存现金核对，做到日清月结、账款相符。严禁私自挪用现金，不得以白条抵库，也不得保留帐外现金。319现金报销期限为七天。严禁拖占公款，对不及时报销的部门或地盘，暂停现金支付。3110财务经理负责定期和不定期地对出纳经管的库存现金进行清查。3111现金短款无法查明原因的，由出纳负责赔偿。3112出纳传递单据时应与会计人员办理交接手续，防止单据丢失或发生差错。32备用金管理制度321为方便工作，对确因工作需要而需周转资金的部门经总裁审批后可借支备用金。备用金主要用于零星费用支出。322各部门备用金限额为5,000元人民币。借用备用金的部门应及时报销已支付的部分，补足备用金。323备用金一律先清后借，年末由财务部收回并进行结算，跨年后重新办理借用手续。324备用金由借款人保管，安全自负，部门经理承担连带偿还责任。325备用金储蓄利息凭银行利息单全额上缴公司财务部。33银行支票管理制度331银行支票由银行出纳专职管理。购买支票时要做好登记，注明购买日期、支票种类、起止号码等，支票要妥善保管。作废支票要登记存档。332对外结算付款一律不准签发现金支票，不准签发远期支票，不准签发空头支票，未经财务经理同意支票不得背书转让，如造成损失，由出纳承担相应责任。333领用支票应凭经办人签字、领导审批的借款单或报销单办理领用手续。334签发支票时应填写日期、大小写金额、用途、收款单位名称等，对事先难以确定收款单位和金额的，要经财务经理批准后方可领取，领取支票人要在支票存根和支票领用簿上签字，支票书写的收款单位名称必须与发票或收据所盖印鉴的名称相符。335现金支票不得交与财务部以外人员代提现金。336银行出纳每天登记银行日记帐，每月按帐户编制银行存款余额调节表。337银行出纳对超过七日未报的支票要督促经办人结帐，对无正当理由拖延不结的有权停发其支票。338银行出纳要按照开户行、银行账号建立支票领用登记簿。支票领用登记簿应按年进行制订，随同作废支票清单一并交会计档案管理员存档。34银行账户管理341公司银行帐户管理在财务总监直接领导下,由财务经理全面负责，承担日常运作和监管的直接责任，各运作环节由经办人承担具体责任。对透支、非资金问题的贷款逾期导致罚息，财务经理和经管人员要承担相应责任。342银行帐户的开设公司开设银行帐户，由财务经理提出申请，报公司总裁和财务总监准。银行帐户的预留印鉴由财务专用章和公司负责人名章共同组成。343银行帐户的日常管理A、银行支票、汇票、储蓄存折由银行出纳保管，公司财务专用章由财务经理保管，公司负责人名章由财务总监保管。保管人应履行各自的职责，承担相应责任。B、银行帐户有效签字人发生变动、，应及时办理更换签字人手续。帐户管理主要环节的管理人员发生变动时，应及时上报公司领导。C、银行帐户资料由财务部定期进行汇总，报财务总监和总裁。D、在下列情况下，由财务部及时办理银行账户撤销手续银行账户长期不使用，且以后也不会使用的；专门为某一单项业务开设的账户，该业务已完结的；公司已清盘或取消的。E、开设银行帐户申请表、银行开户资料、银行销户资料等档案应分公司、开户银行等分类装订保管，保管年限、销毁程序均按会计档案管理的有关规定执行。35信用卡管理制度351公司为副总经理以上人员（或相关业务领导）办理公司信用卡。公司信用卡限于在对公业务交际活动中支付必要的餐费和娱乐活动费，持卡人凭有效单据及时报销。36票据管理361票据管理的范围票据管理的范围包括正式发票、内部收据、印花税票等。362票据管理的职责所有票据统一由财务经理负责管理。363票据的领购及印制正式发票和印花税票由办税人员根据需要向税务机关领购；内部收据由财务经理根据实际需要报请财务总监批准后联系印制或购买。购买或印制票据应办理登记手续，注明购买（印制）日期、供票方名称、票据类别、起止号码等，并由经办人签字。364票据的使用A、领用票据人员须妥善保管空白票据，用完后应及时缴回票据管理员，已领用的发票、收据未缴回前，财务经理不得为其发放新的同类空白票据。使用人开错的发票和收据不得擅自销毁，作废票据应将全部联次一并缴回财务经理B、收取预售楼款及各种代收款时应向付款方开具收据；取得租赁收入及其他经营收入时应开具发票；销售不动产在收到全部楼款后开具发票或凭预收售楼款收据换取发票。C、收款人员在使用发票和收据时，要在发票和收据上加盖公司财务章。发票和收据应按照编号顺序逐栏、全部联次一次性如实开具，金额不得涂改，其他内容如有错误的，应在更改处加盖公司财务章。D、专业发票必须按照有关规定的使用区域和范围使用。E、财务经理应建立发票、收据的领用登记簿，登记发票、收据的领用和缴回情况，注明领用及缴回日期、名称、用途、票据类别、起止号码等，并由经办人或领用人签字。登记簿应定期装订，并与交回的发票及收据存根归档保存5年。4成本与费用支出审批制度41工程项目及材料设备采购的审批411工程项目A、总包单位的确定由公司工程招标小组确定。B、总包工程合同的签订经各项目开发部、工程部和经营部商讨后，由公司总裁签约。C、工程款的支付由工程部、经营部、财务部等审核会签，公司主管副总经理审批，总裁审核。412材料设备采购A、材料设备供应商的确定由各项目发展部洽商，报公司工程招标小组审批，由公司招标小组最终确定。B、材料设备采购合同的签订经各项目发展部、合约部经理共同商定后，由公司主管副总经理签约。C、材料设备款的支付由各项目发展部、合约部、财务部等审核会签，公司主管副总经理审批。42固定资产购置的审批协助制定固定资产管理制度43馈赠捐款的审批馈赠捐款5,000元以上的由副总经理审批，5,000元以下的由公司总裁审批。44培训费探亲费和医疗费的审批441培训费用在按规定提取的教育经费内列支，由主管人事的副总经理审批。教育经费不足时，由主管行政的副总经理、财务总监会签，报总经理审批。442员工参加社会各类专业考试成绩合格的，凭成绩单由办公室审批，报公司副总经理批准，给予全额报销。443探亲费、医疗费等开支按相关规定由办公室审批。444行政办公费用按相关规定由办公室审批，其中单价在500元以上的行政办公用具，由需用部门申请，报公司主管副总经理审批。445汽车、办公用具等维修的审批A、汽车维修的审批由办公室车辆管理人员定期对车辆进行保养检修，一般小修费用由办公室主任审批，中、大修理费由公司主管副总经理审批。B、办公用具维修的审批由办公室主任审批，并由办公室专职管理人员检查确认。45交际应酬费的审批及管理451交际应酬费应本着节俭、得体的原则开支。各部门的交际费开支应事先经部门经理批准，一般员工不得擅自开支交际费用；大型交际费开支必须事先经公司总裁（或常务副总裁）批准，由财务部监督执行。452交际应酬费的开支标准日常及一般性的交际应酬费开支，由公司主管副总经理审批，大额及特殊的交际应酬费由公司总经理审批。453与公司经营活动无关的开支，均不得审批报销。454交际应酬费应取得合法发票，填制交际费报销凭证，按规定权限逐级审批报销。455财务部定期半年汇总交际应酬费开支情况明细表，由财务经理负责向公司财务总监和公司总裁、副总裁汇报。46差旅费的报销规定461员工异地出差补助费标准A、到国内各省市（不含本市）出差，每天的补助费为人民币元。B、到香港和澳门出差，每天的补助费为人民币元。C、到国外出差，分不同地区（国家）标准如下欧洲、美洲、澳洲地区每天人民币元中东、非洲地区每天人民币元亚洲地区每天人民币元。D、除上述出差补助费以外，误餐补助费标准根据各地区生活水平另行确定。462员工异地出差需报销交际应酬费和工作餐的，应经公司总裁或公司主管副总裁批准。463员工异地出差、乘坐交通工具的标准部门经理以上职位，火车可乘坐软席，轮船可乘坐二等仓，夜间乘火车可购同席软卧；其他员工，火车乘坐硬席，轮船可乘坐三等仓，夜间乘火车可购同席硬卧。凡夜间乘火车未购卧铺的，一律按硬卧上铺票价与坐票的差额发给员工。因工作需用经总裁批准，员工可乘坐飞机经济舱。464员工出差的路径应是出发地与目的地之间的直线距离，因私绕道的其费用自理，顺路休探亲假的，应严格划分二者的起止时间界限。465员工出差期间，市内交通以公共交通车为主，乘坐计程车的条件及报销办法按本制度市内交通费报销的规定执行。466员工在异地出差应尽量住普通的招待所和宾馆，如陪同贵宾或经公司主管副总裁批准，可住星级宾馆。467员工出差期间，因工作需要馈赠礼品，需事先请示部门经理、主管副总裁，事后签字方可报销。47交通费的报销规定471参见行政公关部相关规定。472各部门每月按规定限额汇总后到资金财务部报销。473由行政公关部建立交通费登记簿，按部门及个人建立交通费报销台帐，年终汇总与资金财务部核对，并向公司总经理汇报当年度交通费支出情况。43联谊活动费用的管理431公司组织员工参加的社会活动及本公司的联谊活动，由公司领导指定的部门作好活动费用的计划，报公司主管副总经理审批，财务部按批准的开支计划安排资金。432凡邀请员工家属参加的活动，按规定的范围和条件报名参加，规定由员工自理的费用，由组织部门统计报财务部从工资中扣回。433员工因个人原因未参加联谊活动的，不发放其费用。44其他费用的审批441其他费用是指除以上各项目的其他费用开支。442其他费用开支在5,000元以上的由公司总经理审批；在5,000元以下的由财务总监和主管副总经理共同审批。5实物采购验收管理制度51实物定义指公司外购的除固定资产外的各种有形物品，包括办公用品、工程材料和设备（即甲供物资）、样板间物品等。固定资产按固定资产管理制度执行。52实物验收的责任划分521公司办公用品一般由办公室负责采购、验收，但验收人必须与采购人相分离，并且验收人应为该物品的管理人；办公室同意其他部门自行购买的专用办公用品，也应由办公室负责验收；办公室为指定使用人购买的办公用品，应由使用人进行验收。522单独考核费用的部门和地盘，包括销售部和经营部，办公用品的采购和验收可由本部门自行完成，但采购人和验收人必须相分离，最好指定专人进行实物管理。523样板间物品的采购由开发部负责，同时由其负责实物验收。524甲供物资由经营部负责采购，由工程部物资管理员负责验收。53实物验收的程序531甲供物资A、物资到达地盘后，地盘材料员应按照相应材料的验收标准，会同监理单位、采购人员、供应商共同对材料进行验收，如果物资直接调拨给施工单位，还应由施工单位的人员一并进行验收。对验收结果应填写收料单，明确材料名称、规格、实收数量、单价、金额、收料时间等项目，由经营部经理、工程部经理、监理单位签字确认，各执一份，并由经营部部报送财务部一份。B、材料质量不符合合同规定者，由地盘会同经营部共同认定，不得填写收料单。收料单是财务部支付材料物资款的重要的原始凭证，材料物资粮单的审批和付款必须附有完整准确的收料单。C、对于机电设备的验收，经营部应会同地盘、监理公司、安装调试单位共同验收，并签署意见，三方认可并出具验收合格书面证明，并附在付款单后，方可报财务部办理付款事宜。532办公用品及其他物品A、采购人员将实物购回后，须将实物连同发票（发票无明细的须提供盖有供货单位公章的货物清单）交给验收人逐一清点，核实无误后在发票（发票无明细的在货物清单）上签字。B、对于价值较高（单价在500元以上）或一次采购总额达到500元的物品，应由两人验收，或由验收人所在的部门领导进行复验或抽查。参与验收人员都应在发票（或货物清单）上签字。C、对于实物品名、规格、数量与发票（或货物清单）不符，或发现实物有明显质量问题，应及时向领导报告，验收人不得敷衍了事或隐瞒事实，不得未经报告即在发票（或货物清单）上签字。D、如发票未列明细，则应附盖有供货单位公章的货物清单方可报销。6财产清查管理制度61财产清查的范围包括流动资产、股权投资、固定资产、其他资产和各项债务，其中流动资产包括库存现金、银行存款、有价证券、库存材料设备、各项债权、出租开发产品、待售开发产品等；股权投资包括对外投资本金和股权比例；固定资产包括运输设备、电器设备、办公设备、施工用机电设备等，其他资产包括在建工程、无形资产等；各项债务包括所有账面负债和或有负债。62财产清查的期限财产清查采用定期与不定期两种方式进行，原则上采取定期清查方式，遇特殊情况可以进行不定期专项清查。库存现金由出纳人员按日清查，审计稽核人员按月进行核查；银行存款、有价证券按月清查；债权债务按季清查；固定资产、出租开发产品、待售开发产品、库存材料物资按年清查，以每年10月30日作为清查日。63财产清查的组织领导及分工631组织领导年度清查应成立清查领导小组，由公司领导担任组长，办公室牵头组织，不定期专项清查可根据清查内容确定组织机构。632清查分工固定资产中的生产设备由工程部部负责清查；其他固定资产由办公室负责清查；库存材料物资由经营部负责清查；出租开发产品、待售开发产品由营销部负责清查；其余由财务部负责清查。64财产清查的程序及要求641现金和银行存款的清查首先有出纳人员自行清点，编制“库存现金盘点表”和“银行存款余额调节表”，再由稽核人员对照盘点表和调节表进行核查，核查无误的由稽核人员在盘点表和调节表上签名，核实不符的，稽核人员应及时向财务经理报告。642实物财产的清查各部门按照财产清查分工对所管理的实物财产进行现场清点，核实品种、规格、编号、产地、数量、使用状态及完好程度等，填写实物盘点清册，然后与财务部提供的账面财产清点逐一核对，不符的应进行标注，盘亏、盘盈的应填写“盘亏盘盈明细表”。643股权清查由法务专员根据有关法律证明资料编制“股权架构图”或“股权构成表”。无法律证明的不得确认为股权，尚未确认的股权应以附注形式说明。644债权债务的清查按照财务部岗位分工进行清理，编制“债权债务余额明细表”，督促相关部门和人员结算所经办的债权债务，对超过约定期限仍未结清的债权债务，应在表中注明“超期债权（债务）”字样，并说明未结清的原因。645财产清查结果的处理对财产清查中发现的实物盘盈、盘亏、毁损、报废和确实无法收回（付出）的债权（债务），应写出专项报告，按照财务制度规定的审批权限报批后进行账务处理，确保帐实相符。646年度财产清查报告应作出总结报告，对清查的组织领导、实施过程、清查结果、存在的问题等进行总结，与清查表一并装订存档。7销售收款、按揭及入住管理制度71销售收款管理711销售会计职责A、负责每个楼宇售楼处的日常收款工作，并及时存入公司银行帐户，不得坐支现金，如星期六、星期天收到楼款可将其存入资金财务部指定的个人账户内，但务必于下周星期二之前转存入公司银行账户。B、根据售楼员签订的临时合约（或订购书）和正式买卖合同收取业主交付的定金及首期楼款，并开具收据，在收据中注明是现金或转账收款。C、负责保管业主临时合约（或订购书）、银行按揭贷款等各种相关资料，以备查询。D、负责销售楼款的结帐工作，建立业主购楼财务档案，每日向公司主管副总裁报送当日楼宇收款情况表，每月报送各个楼宇售出情况汇总表，详细注明售出套数、成交总价、收款金额、售出率等，并及时与会计明细帐核对。E、负责审核退楼款手续，如业主申请退楼，应根据销售部的批复意见，正确计算退楼款金额。F、负责收款收据的管理，定期检查收款收据的使用情况，及时办理空白收据及已用收据的交接手续。G、负责业主办理按揭贷款有关财务方面的各项申请、报批、签字等联系工作。H、开立个人账户的规定由于星期六、星期天银行不办理对公业务，为了保证楼款的安全，经总裁确认后，由财务部负责就近以总裁名义开立个人存折账户，该账户仅限于存取楼款，分别由资金财务部一人保管存折，另一人经管存折密码，转存楼款时必须两人同时到银行办理。I、在经营销售部完成抵押登记后，负责解除公司为业主对银行所作的担保。72催收欠款的管理721催款工作包括催收业主欠发展商楼款、欠银行每月供款、欠租金等。722根据与业主签订的购楼合同，及时以电话、发催款通知书的形式催收楼款。723由销售会计负责与银行交流客户供款情况，并负责在当月30日前完成当期催款工作。724协助处理催款工作中出现的其他问题，如回购等。73按揭管理731办理按揭的前期准备公司应按计划规定和按揭合作银行就开发项目签订楼宇按揭贷款合作协议书，并向银行提供相关资料,方可为业主办理按揭手续。732公司（发展商）及业主需配合的工作A、各家银行的按揭贷款条件不尽相同，在为业主申办按揭前,各家银行应提供按揭须知给各个售楼处,按揭须知应写明按揭银行、年限、成数、利率、还款办法、个人须提交资料及办理按揭过程中应支付的各项税费等要素。销售人员应详细解答业主提出的按揭问题，以便业主在认购或签订正式买卖合同前，就可了解按揭条件并准备所需资料。B、根据销售人员与业主签订的临时合约或认购书，业主须在规定的时间内到发展商资金财务部或售楼处缴纳首期款，签订楼宇买卖合同，提供按揭银行所需资料并保证按揭资料真实完整。C、业主签订了正式楼宇买卖合同后，销售部应按规定及时到房地局办理预售登记，并及时移交银行信贷员。如业主不符合按揭银行的要求而致使按揭手续不能正常进行的，发展商不承担任何责任，但可以退回业主缴纳的楼款。733银行信贷员需配合的工作A、银行信贷员审查合格后，由资金财务部销售会计通知业主在规定的时间办理按揭手续，并安排按揭银行、保险公司、律师联合现场办公。B、办理完按揭手续后，公司及银行在相应的按揭资料上签字盖章，并将按揭资料送交房地局作抵押登记。734资料移交工作A、房产抵押登记工作完成后，银行即可放款。银行将与业主签署的借款合同、保险单和借款借据等移交公司资金财务部。B、资金财务部收到银行移交的资料后，由销售会计发放给每位业主，告知每月正常供款。74办理入住手续741业主办理入伙由经营销售部统一安排,资金财务部销售会计负责对业主交款情况及按揭办理情况进行第一步审查,如审查合格,业主可到经营销售部办理下一部手续。742如资金财务部第一步审查不通过，将不予办理入住的其他手续。8低值易耗品管理制度81低值易耗品的管理811低值易耗品的定义凡是使用期限不满一年的劳动资料和开发经营用主要设备，以及单位价值在2000元以上、使用期限不超过两年的非开发经营用设备，都划分为低值易耗品，包括工具、器具、仪器、管理用具、玻璃器皿、劳保用品、样板房物品等。812低值易耗品的实物管理除样板房物品以外的低值易耗品实物统一归口由办公室管理，包括低值易耗品的采购、登记、清查等工作。813低值易耗品的核算对于价值不大或易于破损的低值易耗品，可采用一次摊销的办法，即在领用时将其全部价值记入有关的成本费用科目；对于价值较大、不易破损的低值易耗品，应采用分次摊销的办法，在领用时和使用过程中将其价值分次摊入有关的成本费用科目。814低值易耗品的日常管理在用低值易耗品因老化无修理价值需要更新的，由使用部门向办公室提出申请，交还原物品并办理相关手续，因故障或自然磨损需维修的应提出申请，由办公室负责委托维修，使用部门不得自行购买零部件。低值易耗品丢失损毁的应及时报告，说明原因，由办公室负责处理，凡属使用人责任的，应责成有关责任人赔偿。82样板房物品的管理821销售部为样板房非一次性消耗物品管理部门。822项目开发部为样板房物品采购主管部门。首先由项目开发部根据领导指示提出样板房设计方案，经批准后开列所需材料、设备及装饰物品的目录，编制资金计划和施工计划交财务部，具体采购计划由开发组织实施。823样板房实际方案发生变化时，由开发部统一修订，并凭实际变更通知单采购物品，对超耗材料应由施工单位自负。824在楼宇内设置的样板房和单独建设的样板房，其装修材料均计入工程成本。室内装饰物品均计入销售费用。一次性装修材料按材料物资领用手续办理，可反复使用的物品如沙发、桌椅、茶几、地毯、装饰物以及各种设备应办理实物领用与归还的登记手续。825样板房开放前由开发部将非一次性消耗物品列明清单移交销售部，在样板房开放期间营销部应对其室内财产负责，样板房撤销时由营销部将非一次性消耗家用电器和建材分别移交行政部和物资部保管。非一次性消耗物品经公司领导同意后可由物资部估价处理，其变价收入交财务部入帐。826样板房设备发生故障时，由开发部联系专业人员修理，如修理后仍不能达到使用要求的，应会同有关部门做出技术鉴定，报请主管领导批准后办理报废手续。827样板房开放期间丢失的物品，应责成有关责任人负责赔偿。9固定资产管理制度91固定资产的定义和分类911固定资产的定义是指公司使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过2年的，也应当作为固定资产。912固定资产的分类公司的固定资产按自然属性和经济用途分为六大类房屋及建筑物、运输设备、电器设备、办公设备、施工用机电设备、其他等。913固定资产的分类说明A、房屋及建筑物是指用于公司办公及员工生活用的永久性房屋及建筑物，不包括地盘的临时用房、样板间、周转房和待售的房屋及建筑物。B、运输设备是指汽车等机动车辆。C、电器设备包括电视机、照相机、电冰箱、洗衣机、空调机以及音像设备等。售楼处为布置样板间而购置的家用电器，如不随楼赠送，凡符合固定资产标准的，均应列为固定资产。D、办公设备包括计算机及软件、打印机、通讯设备、复印机、保险柜和仪器仪表。其中通讯设备包括各类电话机、传真机和对讲机等。E、其他是指除上述固定资产以外的符合固定资产标准的资产。92固定资产实物管理921固定资产的主管部门固定资产实物统一归口由办公室管理。922固定资产主管部门的责任A、审核固定资产的购置申请书。B、购置固定资产，建产固定资产卡片，登记固定资产实物明细表。C、固定资产的大修理和报废申报。D、固定资产的内部调配、转移登记和清查。923固定资产的实物保管A、在用的固定资产由使用部门负责保管，并落实到每一个使用人，共用固定资产由部门指定专人负责，使用部门经理向办公室负责。B、未使用的固定资产由办公室负责保管，如行办公室无法保管，可委托相关部门负责保管，并办理相应的固定资产移交手续。93固定资产的配置931固定资产配置的原则办公室应本着充分发挥固定资产使用功能的原则，根据实际需要合理配置固定资产，只有在无法实现内部调配的情况下，方可购置固定资产。932固定资产配置的程序A、固定资产使用部门根据实际需要出具固定资产配置申请书（见附件），报办公室审批。B、办公室根据固定资产的内部配置情况，提出处理意见，如果决定进行内部调配，则将固定资产配置申请书送交财务部，由财务部根据实际情况进行账务调整；如果决定申请购买，将固定资产配置申请书报送主管领导或董事会审批，经批准后，由行政部负责购买，或委托其他部门购买。C、固定资产购入后，由办公室办理验收手续，并填写固定资产验收单，其中固定资产编号由财务部提供。行政部应建立固定资产档案，填写固定资产卡片，登记固定资产实物明细表，并将固定资产移交使用部门，办理移交手续。D、办理报销手续。由行政部填写报销凭证，经部门经理、财务经理和主管领导签字，附带发票、固定资产验收单和固定资产配置申请书批件，并持固定资产卡片到财务部登记后，方予报销。94固定资产购置、报废的审批权限941生产用固定资产购置时由总裁审批，其中单位价值20万元以上的报董事会备案；报废时单位价值在10万元以上的报董事会审批。942非生产用固定资产单位价值低于1万元的由主管副总裁理审批，单位价值超过1万元的报总裁审批。95固定资产的调入和调出951固定资产的调入行政部根据需要将固定资产移交使用部门时，应办理以下手续A、登记固定资产分布情况登记簿，使用部门签字盖章。B、登记固定资产使用情况登记簿，使用部门签字盖章。C、登记固定资产卡片，随同固定资产移交使用部门。D、办公室持固定资产分布情况登记簿到财务部登记，由财务部作账务调整。952固定资产的调出固定资产因不需用或报废而调出使用部门时，应办理以下手续A、登记固定资产分布情况登记簿，使用部门签字盖章。B、登记固定资产使用情况登记簿，使用部门签字盖章。C、登记固定资产卡片，随同固定资产移交使用部门。D、行政部持固定资产分布情况登记簿到财务部登记，由财务部作账务调整。96固定资产的维护和修理961固定资产的日常维护使用部门应正确使用、妥善保管固定资产，做好日常维护和保养工作。固定资产因使用或保管不善而发生毁损或丢失，有关责任人应承担赔偿责任，赔偿金额根据具体情况而定，一般为原价的1050。962固定资产的修理固定资产发生故障不能正常使用时，使用部门应立即通知行政部，行政部查明原因后，填写固定资产维修登记单，并负责修理工作。97固定资产的保险固定资产的保险由办公室负责。固定资产被盗或丢失、遭受不可抗力而毁损，办公室应及时报案追查并负责索赔，同时办理固定资产的清理手续，财务部协助办公室完成此项工作。93固定资产的清理报废固定资产因出售、转让和其他正常或不正常原因（如不可抗力、被盗等）不能继续使用时，办公室应查明原因，办理固定资产的清理报废手续。具体程序是首先由办公室填写固定资产清理申请表一式两份（附表1），报经有关主管领导或董事会审批后，一份留办公室部存档，另一份交财务部作固定资产清理账务处理的凭证。99固定资产的清查公司应定期或不定期地对固定资产进行盘点清查，其中年终前要进行一次全面的清查，平时要不定期进行抽查，发现问题及时反映并按照规定处理。固定资产年终全面清查工作由财务总监负责，具体由办公室牵头，会同财务部对固定资产进行全面盘点。清查后，办公室填写固定资产实物清查盘点表，报财务部进行账实核对。对账实不符、有账无物、有物无账的情况，必须查清原因，由行政部出具处理意见，报送有关领导审批，再根据审批结果办理有关手续。910固定资产的核算9101固定资产应单独核算，并指定专人负责，其他人员不得擅自进行固定资产账务处理9102固定资产核算的内容由财务部确定9103正确及时地核算固定资产的增减变动、结存、折旧以及清理报废情况，并协助办公室进行固定资产的盘点清查工作，做到账物相符。9104固定资产的计价固定资产以历史成本为计价原则，按取得时的成本入帐，具体应根据下列情况确定入账价值A、购入的固定资产，按实际支付的买价或售出单位的账面原价（扣除原安装成本）、包装费、运杂费、保险费和安装成本，作为入帐价值。B、自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为入帐价值。C、投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入帐价值。D、融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入帐价值。E、在原有固定资产基础上进行改建、扩建的固定资产，按照原有固定资产账面原价，减去改建、扩建过程中发生的变价收入加上由于改建、扩建而增加的实际支出，作为入帐价值。F、盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为作为入帐价值。G、对用借款和外汇购建的固定资产，应将在交付使用、办理竣工决算以前发生的借款利息和汇兑损益计入固定资产价值；在此之后发生的，计入当期损益。已投入使用但无法确定实际价值的固定资产，可先按估计金额入帐，待确定实际价值后，再进行调整。为取得固定资产而缴纳的契税、耕地占用税、车辆购置税等相关税费，计入固定资产价值。9105固定资产账面价值的调整已入帐的固定资产价值除发生下列情况外，不得随意变动A、根据国家规定对固定资产重新估价；B、增加补充或改良设备；C、将固定资产的一部分拆除；D、根据实际价值调整原来的暂估价值；E、原入帐价值有误。9106固定资产的折旧A、下列固定资产应当计提折旧房屋及建筑物，在用以及季节性停用和大修理停用的固定资产，融资租入和以经营租赁方式租出的固定资产。B、下列固定资产不计提折旧房屋及建筑物以外的未使用、不需用的固定资产，以经营租赁方式租入的固定资产，已提足折旧继续使用的固定资产。9107固定资产的折旧方法固定资产的折旧一般采用平均年限法，预计净残值为10，也可以采用财政部规定的其他方法。9103固定资产的折旧年限A、房屋及建筑物40年B、运输设备5年C、电器设备5年D、办公设备5年E、施工用机电设备10年F、其他5年9109固定资产折旧的计提固定资产折旧按月计提，当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月不提折旧。固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再计提折旧。91010固定资产的修理费用日常修理费用，直接借入当期成本、费用；大修理费用可以采用预提或待摊的方式核算。91011固定资产的清理损益由于出售、报废或者毁损等原因而发生的固定资产清理净损益，计入当期营业外收支。91012固定资产的盘盈与盘亏盘盈的固定资产，按照重置价值减估计折旧后的差额计入营业外收入。盘亏的固定资产按照固定资产净值扣除变价净收入、责任人以及保险公司赔款后的差额计入营业外支出。15会计核算管理制度101会计核算的一般规定1011会计核算的基本要求按照国家统一会计制度的规定建立会计帐册，进行会计核算，及时提供真实、完整的会计信息。1012会计核算事项会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定进行会计处理，保证会计指标口径一致、相互可比和会计处理方法前后期一致。具体应对下列事项进行会计核算A、款项和有价证券的收付；B、财物的收发、增减和使用；C、债权债务的发生和结算；D、资本、基金的增减和经费的收支；E、收入、支出、费用、成本的计算；F、财务成果的计算和处理；G、需要办理会计手续、进行会计核算的其他事项。1013会计核算币种以人民币为记帐本位币。1014会计年度自公历1月1日起至12月31日止。102会计凭证1021会计凭证的一般要求公司处理每一项经济业务都必须填制或取得各种会计凭证，并及时送交财务部。会计凭证包括原始凭证和记账凭证。1022原始凭证的基本要求A、原始凭证的内容必须具备凭证名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或填制人姓名；经办人签名或盖章；接受凭证单位名称，经济内容；数量、单价、金额。B、原始凭证印章必须齐全从外单位取得的原始凭证必须盖有填制单位的财务专用章或发票专用章、业务公章、结算专用章；从个人处取得的原始凭证，必须由经办人、验收人、业务主管人员签名或盖章；自制原始凭证必须有经办单位负责人或指定人员签名或盖章。C、原始凭证记录要真实，计算要准确。凭证名称与经济业务内容相符；凭证填制日期与经济业务发生日期相符；经济业务与合同、协议、订货单等相符；品种、数量、单价填写正确；大写和小写金额相符等。D、一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的，应将其他单位负担的部分开给对方原始凭证分割单进行结算。分割单的内容包括原始凭证的名称、编号、金额及所依附的记账凭证编号；填制原始凭证单位的名称和日期；填制分割单的单位名称、填制日期、分担金额；填制单位的财务专用章，会计主管人员、经办人的签名或盖章。各分割单的内容、数量、金额应与原始凭证相符。E、原始凭证记载的各项内容均不得涂改；原始凭证有错误的，应当由出具单位重开或者更正，更正处应当加盖出具单位印章。其中原始凭证金额有错误的，应当由出具单位重开，不得在原始凭证上更正。F、原始凭证不得外借，其他单位如因特殊原因需要使用原始凭证时，经财务经理批准后可以复制。向外单位提供的原始凭证复印件，应在专设的登记簿上登记，并由提供人员和收取人员共同签名或盖章。G、对于遗失的原始凭证，应取得原开具单位盖有公章的证明，并注明原凭证的编号、内容、数量和金额等，由财务经理和主管领导批准后，才能代作原始凭证。如果确实无法取得证明的，应由经办人写出详细情况，经财务经理和主管领导批准后，代作原始凭证。1023记账凭证的基本要求会计人员应根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。记账凭证分为现金凭证、银行凭证和转帐凭证。A、记账凭证应具备下列内容填制凭证的日期；填制凭证单位名称；凭证的名称和编号；经济内容摘要；会计科目；金额及其合计数；附件张数；填制凭证人员、记帐人员、稽核人员、主管人员签名或盖章。现金、银行凭证必须有出纳人员签名或盖章，并在所附全部原始凭证空白处由出纳人员加盖“收讫”、“付讫”戳记。B、记账凭证应按编制当天日期填写。有些属于当月的经济业务，如费用的分配或成本、利润的结转等调整分录和结账分录的记账凭证，需要到以后月份才能编制凭证的，仍应填写当月月末的日期。C、记帐凭证的编号可以分别现金凭证凭证、银行凭证和转帐凭证三类进行编号。如果一笔业务需填制两张以上凭证时，可采取分数编号。D、记账凭证摘要的填写经济业务摘要必须清楚、简明扼要，购买多种物品应写明主要物品的名称；往来业务的凭证、借款和报销业务应具备对方单位名称或个人的所属部门及姓名；向银行提取现金需注明原因；收支的结转、费用预提摊销应注明相应期间。E、记帐凭证除结帐和改错外都应附有原始凭证。如果一张原始凭证涉及几张记账凭证，应将原始凭证附在一张主要的记账凭证后面，并在其他记账凭证上注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件。F、记帐凭证的更正。在过帐前发现填制的记账凭证错误应重新填制，在过帐后的当年内发现填制的记账凭证错误可用红字填写一张与原内容相同的凭证，同时再用蓝字重新填写一张正确的记账凭证。如果会计科目没有错误，只是金额错误，也可根据其差额另编一张调整的记帐凭证。发现以前年度记账凭证的错误，应用蓝字填制一张更正的记账凭证。现金、银行凭证原则上不能出现红字，发生科目错误应用转账凭证进行更正。G、记帐凭证连同其原始凭证，应按编号顺序装订成册，加具封面。在封面上应注明单位名称、年度、月份和起迄日期、凭证种类、起迄号码等，并由装订人在装订线处盖章。103会计帐簿1031会计帐簿的一般要求公司应按照国家统一会计制度的规定和会计业务需要设置会计帐簿。会计账簿包括总帐、明细帐、日记帐和其他辅助性账簿等。1032会计帐簿的基本要求A、各种会计账簿的基本内容包括封面、扉页和账页。封面应标明单位全称、账簿名称、会计年度、册数等项目。扉页应当附启用表，并列明科目索引表，启用表的内容包括启用日期、账簿页数、记账人员和会计机构负责人姓名，并加盖名章和单位公章（或财务专用章）。记账人员或会计机构负责人调动工作时，应当注明交接日期、经办人或监交人姓名，并由交接双方人员签名或盖章。B、现金日记帐和银行日记帐必须采用订本式帐簿，并从第一页到最后一页顺序编订号数，不得跳页、缺号。用计算机打印的活页式帐页，必须按账户顺序编号，装订成册。装订后再按实际使用的账页顺序编写页码，另加目录，记明每个账户的名称和页次。C、会计人员应根据审核无误的记帐凭证登记会计帐簿，做到内容真实完整、数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整。各种帐簿应按页码顺序连续登记，不得跳行隔页、如有发生应注明“此页（此行）空白”字样。凡需结出余额的帐户，其余额应注明借贷方向，没有余额的账户，应当在借贷栏内注明“平”字，余额栏内用“0”表示。上下帐页结转时要注明“过次页”、“承前页”，对需要结出本月发生额的帐户结计“过次页”的本页合计数应为本月初至本页止的发生额的合计数。D、帐簿记录发生错误，不准涂改、挖补、刮擦或用药水消除字迹，不得重新抄写，应按下列方法进行更正将错误文字或数字划双红线注销，但必须使原有字迹仍可辨认，然后在其上方填写正确文字或数字，并由记账人员在更正处加盖名章。对于错误的数字必须全部划线更正，不得只更正其中的错误数字，对于文字差错，可只更正错误部分。由于记帐凭证错误而使帐簿记录发生错误的，应按更正的记帐凭证登记帐簿。E、各单位应定期核对帐簿，保证帐证相符、帐表相符、帐帐相符、帐实相符。对账工作每年至少进行一次。如果遇到特殊情况，如有关人员调动办理调动手续前或发生非常事件后，也应及时对账。F、会计人员应按规定在月末、季末、年末对各账户进行结账，结账期不得提前和延后。结帐时，应结出每个账户的期末余额。需要结出当月发生额的，应在摘要栏中注明“本月合计”字样，并在下面通栏划单红线；年结的应在摘要栏内注明“本年累计”，并在下面划通栏划双红线。年度结转要在摘要栏注明“结转下年”字样；在下一会计年度新建有关会计账簿的第一行余额栏内填写上年结转的余额，并在摘要栏注明“上年结转”字样。104财务会计报告1041财务会计报告的要求A、按照国务院发布的企业财务会计报告条例的规定，定期编制财务会计报告，公司负责人对本公司的财务会计报告的真实性、完整性负责。B、年度财务会计报告应委托会计师事务所审计，并由其出具审计报告。1042财务会计报告的构成A、财务会计报告分为年度、半年度、季度和月度报告。B、财务会计报告包括会计报表主附表、会计报表附注和财务情况说明书等。C、会计主表包括资产负债表、利润表（或损益表）、现金流量表等。D、会计报表的附表包括利润分配表、销售费用表、管理费用表、财务费用表、固定资产明细表、房地产发展项目成本表、损益表补充资料、物业销售盈亏明细表、房地产销售损益明细表、租赁损益表、其他业务损益明细表、长期股权投资表、银行