美国次贷危机管理的形成(ppt 56页).ppt

美国次贷危机与经验借鉴Americansub-primemortgagecrisisandLessonsforChina,刘洪玉清华大学房地产研究所liuhy,提纲Agenda,美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机引发的金融风暴及其影响次贷危机形成的原因分析美国应对次贷危机的主要措施可借鉴的经验与教训,一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机,次贷市场及次贷借款人美国住房抵押贷款一级市场上的金融机构依照FICO个人信用评分系统（FairIsaacNoticeofSale:Jan3,2007;REO:Jan25,2007,处置成交价比2006年5月减少了27.5万美元!1233JasmineSt,Calexico,CA92231LargeMeadowsHome4bd/3ba,2878sqft,Age:12,HousingPrices：Throughthefloor,Foreclosurefallout:Housesgofora$1RonFrench/TheDetroitNewsWednesday,August13,2008DETROIT-OnedollarcangetyoualargesodaatMcDonalds,ausedVHSmovieat7-ElevenorahouseinDetroit.,$1saletocostbank$10,000PutonthemarketinJanuaryfor$1,100,thehousehadnolookersotherthanthesquatterswhosometimesstayedthereatnight.Facing$4,000inbacktaxesandalargeunpaidwaterbill,thebankthatownedthepropertyloweredthepriceto$1.unloadingthehousewillcostthebankabout$10,000.$2,500insalescommission$1,000bonusforclosingthe$1sale;$500ofthebuyersclosingcosts;backtaxesandawaterbill.,Thehome,at8111TraverseStreet,afewblocksfromDetroitCityAirport,wasthenicesthouseontheblockwhenitsoldfor$65,000inNovember2006.,二、次贷危机引发的金融风暴及其影响,JosePomalesandhis7-year-oldson,Jordan,standoutsideoftheirhomeinHydePark,aBostonneighborhood.Theyhavelivedtherefor8years,buttwoyearsafterrefinancing,Pomalesisindangerofforeclosure.,金融恐怖平衡下的零和游戏：如果外国持有者撤出，则只会损害自己的投资。,注：（1）权益中，含普通股275.51亿美元，基金8.16亿美元，普通股1.52亿美元；（2）短期债券中，含美国国债106.87亿美元，机构债券109.82亿美元，企业债券13.67亿美元；（3）政府支持企业长期债券中，资产担保证券(Asset-backedsecurities)为2060亿美元。,中国银监会调查显示，截至2008年6月，中国银行业金融机构共持有房利美和房地美相关公司债券316亿美元。,三、次贷危机形成的原因分析,表面现象：房价持续上涨，是次贷危机爆发的元凶。,三、次贷危机形成的原因分析,表面现象：房价迅速下跌，是次贷危机的诱因。,三、次贷危机形成的原因分析,美国总统布什Bushmadetheremarkataclosed-doorfundraiserforRepublicanPeteOlson,(D-Texas)WallStreetgotdrunk.华尔街现在是喝醉了“Theresnoquestionaboutit,”“WallStreetgotdrunk,thatsoneofthereasonsIaskedyoutoturnofftheTVcameras.Itgotdrunkandnowitsgotahangover.Thequestionishowlongwillitsoberupandnottrytodoallthesefancyfinancialinstruments.”毫无疑问，华尔街喝醉了，这就是为什么我请大家关闭摄像机。它过去喝醉了，现在则是宿醉，可问题是它何时能清醒过来，不要在尝试做哪些奇特的金融工具。华尔街的银行家WeareplayingintheroleIfWallStreetgotdrunk,Bush&Co.werethebartenderswhokepttheliquorflowing.由于可以从次级住房抵押贷款证券化中获得巨额利益，因此也就设计出了基于次级贷款的各式各样的投资产品。,雷曼兄弟破产时，资产6390亿美元、负债6130亿美元。可其CEO过去8年的薪酬总额达4.8亿美元。,DickFuld,三、次贷危机形成的原因分析,美联储前主席格林斯潘2008年10月23日在众议院监管委员会(HouseOversightCommittee)举行的听证会就金融危机作证时：承认他过去抗拒对金融市场监管的作法，有部份的过错。对美国信贷市场的崩溃感到震惊，并且预测金融危机将使美国经济受到严重冲击。恐惧的美国家庭将必须去适应严重的信贷紧缩，以及工作职位朝不保夕、退休金面临威胁等问题。消除金融危机的必要条件是稳定房市，但就美国目前的情况来看，这需要很长时间，“不是最近几个月能够解决的问题待房价稳定之后，市场会一定程度地解冻，恐慌的投资者们也会开始尝试新的风险投资。有一派经济学者认为，格林斯潘任内抗拒对金融市场加强监管，并一再减息，助涨房市泡沫化，最后房市崩溃拖垮了信贷市场。,三、次贷危机形成的原因分析,世界银行高级副行长、首席经济学家林毅夫第一个要吸取的经验教训就是，不能为了解决一个问题，却创造一个更大的问题（在林毅夫看来，金融危机之所以发展到目前阶段，与美国政府没有很好处理2001年互联网泡沫破灭有关）。“当时泡沫破裂美国经济就应该陷入衰退，但那次衰退很短。为什么那么短？因为美联储用降息来刺激房地产经济。”另一个教训就是，要关注金融创新的隐患。美国金融衍生品越搞越复杂，监管又没跟上，这就给房地产市场泡沫的形成起到了推波助澜的作用。“我认为，金融创新是必要的，也是不能禁止的，但是创新后，应该了解这些创新产品的好处和存在的弊端，在监管上要跟上，不能只看到好处而疏忽了必要的监管。”阴谋论说美国政府凭借其在政治上的主导权和金融上的话语权，利用大量的借债来挥霍了世界的财富，征收了世界税。,三、次贷危机形成的原因分析,住房政策与金融监管缺陷“美国之梦”计划创造了出巨大的次级贷款市场HUD曾在2004年提出了可支付住房的发展目标，即在未来4年内，将低收入和少数族裔家庭的住房自有化率从50%提高到56%，扩大高风险的次级贷款市场提供了动力。HUD好大喜功、放松监管。将房利美和房地产所购买的次级贷款也计入可支付住房贷款范畴；房利美和房地产从2002年到2006年累计购买了5530亿美元的次级贷款。,美国住房金融体系,美国住房金融体系,TheFederalHousingFinanceBoard(FHFB),美国联邦住房贷款系统FHLBs,从1989年以来，通过可支付住房计划(AHP，每年毛利的10用于该项目)提供了29亿美元赠款，帮助建设了57.5万套可支付住宅。从1989年以来，通过社区投资计划(CIP)提供了470亿美元优惠贷款，资助建设了60万套住宅和经济发展项目。,目标：（1）为成员机构提供低成本资金用于住房、社区和经济发展贷款；（2）提供区域可支付住房项目为低收入和中等收入家庭创造住房机会；（3）通过预付资本和抵押计划支持住房金融；（4）为会员机构流动性提供可靠资源。,三、次贷危机形成的原因分析,房地产抵押贷款发起过程存在重大制度缺陷借款人、经纪人、贷款公司、评估师成为利益共同体不论购房还是再融资，只有贷款闭合，经纪人和评估师才能获得佣金，贷款公司才能获得发行费用和服务费用，借款人才能获得所需贷款。循规蹈矩的经纪人和照章办事的评估师会逐渐被淘汰，行业出现了“劣胜优汰”的奇怪现象。评估师作为专业人士的独立性、诚信和行业规则丧失殆尽美国OctoberResearch公司的研究显示：2003年有55%的评估师承受了贷款公司、经纪人、客户和房地产代理等要求高估房价的压力；（2）2008年该比例大幅升至90%。据不完全统计，美国住房抵押贷款中有一半被高估了10%，25%的贷款被高估了11%20%。,三、次贷危机形成的原因分析,InflatedappraisalsaretherootofthesubprimeproblemAppraisersdependonmortgagebrokersandlendersfornewbusiness,andtherefore：submitfakedocuments提交虚假文件failtoactuallyinspectthepropertybeingappraised不去现场查勘basetheappraisalonoutdatedcomps利用不恰当的案例MAIpresidentTerryDunkinappraisalfraudhasbeenanopensecretinthemortgageindustry评估中的欺骗行为已经成为抵押行业的公开秘密muchofthepressurehascomedirectlyfromthebankingindustry大部分压力主要来自银行业“Appraiserswerepressuredtoinflatethevalueofproperty,orworse,turnablindeyetooutrightmortgagefraud,”评估师被迫高估价值，甚至更糟糕的是，对赤裸裸的抵押欺骗睁一只眼、闭一只眼“Itissymbolicofaproblemthathasplaguedtheappraisalindustryforyears.”这是一个困扰着评估行业多年的明显问题。,四、美国应对次贷危机的主要措施,推出8500亿美元的救市计划,救百姓还是救华尔街富豪？,2008年9月29日，美国国会众议院以228票对205票的投票结果，否决了布什政府提出的总额为7000亿美元的金融救援方案,四、美国应对次贷危机的主要措施,加强监管令高盛和摩根士丹利向银行控股公司转型，使几乎所有美国大型金融机构的母公司都处于Fed的监管之下。高盛和摩根士丹利除受美国证券交易委员会(SEC)监管外，还要同时接受美国财政部金融局(OfficeoftheComptrolleroftheCurrency)、美国联邦存款保险公司(FederalDepositInsuranceCorp.)等联邦机构的监管。高杠杆率是投资银行的主要缺陷杠杆率是一个公司资产负债表上的风险与资产之比。美林的杠杆率2007年为28倍、摩根士丹利为33倍，高盛也达到28倍。而商业银行的杠杆率通常在10倍左右。花旗集团(CitigroupInc.)、瑞士银行和Wachovia也在高风险抵押贷款上栽了大跟头，它们得以存活的原因在于其庞大的规模和可靠的日常资金来源，也就是银行存款。,四、美国应对次贷危机的主要措施,颁布2008住房和经济恢复法案（HousingandEconomicRecoveryActof2008）依据法案，成立“美国联邦住房金融署(FederalHousingFinanceAgency,FHFA)”FHFA取代了OFHEO(曾是HUD的一部分，负责监管“两房”)和FHFB(储贷危机后成立于1989年的独立机构，负责监管FHLBs），OFHEO和FHFB一年后取消，人员、财产等转移给FHFA。FHFA接管了FannieMae和FreddieMacFHFA的目标恢复两公司的正常运营与偿还能力；继续两公司的业务，保持与维护公司资产。,四、美国应对次贷危机的主要措施,提高评估过程独立性美国政府和行业协会开始采取措施：根除抵押贷款经纪人主导评估；阻止评估师受到压力和胁迫；减少使用不去现场查勘或通过评估管理公司提供的评估服务；加强评估过程的质量控制；为客户和评估师设置有关评估问题的投诉热线。,四、美国应对次贷危机的主要措施,颁布住房估值行为守则(HomeValuationCodeofConduct)由美国纽约州总检察官AndrewCuomo主导制定2008年3月颁布，将于2009年1月1日正式实施。守则明确规定：禁止贷款人及其利益关联方通过强迫、敲诈、合谋、补偿、指示、诱导、胁迫、贿赂等方式，影响或试图影响评估过程及结果。,四、美国应对次贷危机的主要措施,近期改革措施不允许经纪人随意挑选评估师由贷款公司提供其认可的评估师名单供经纪人选择，减弱经纪人对房地产评估的影响力。评估师必须在赢得、巩固贷款公司认可和帮助经纪人操控房产价值之间做出取舍。被剔除出名单的威胁成为房产价值免受操纵的天然屏障。不允许贷款公司在评估公司中享有权益通过立法的方式严格禁止贷款公司以独资或合资的形式建立评估公司。割断贷款公司和评估公司的联系可以有效地降低两者合谋的可能性。加强对房地产评估行业的监管传统观念认为，对贷款公司而言，操纵评估价值的风险远远高于回报，也即闭合溢价评估的贷款的收益要小于在该笔贷款违约时取消抵押品赎回权的损失。次贷危机的经验表明，该假设前提能否持久成立值得怀疑，最根本的措施是加强对评估行业的监管，严格规范经纪人和评估机构行为。,四、美国应对次贷危机的主要措施,成立“独立评估保护协会（IndependentValuationProtectionInstitute，IVPI）由FannieMae和FreddieMac资助，每年经费300万美元；理事会成员由总检察官办公室和OFHEO（现FHFA）批准；负责监督住房评估行为守则执行情况。主要职能接受贷款公司基于抽查10%评估报告的评估质量评价报告；为客户设置全国性的投诉热线，受理评估过程受到干扰、由于使用受虚假评估报告受到损害等投诉；将影响独立评估的事件报告给联邦和州的立法、监察和司法部门，以及负责评估师资格发证、注册管理的部门；每2年向公众发布其评估行业监督报告。,四、美国应对次贷危机的主要措施,出售HUD住房WhatisaHUDHome?AHUDhomeisa1to4unitresidentialpropertyacquiredbyHUDasaresultofaforeclosureactiononanFHA-insuredmortgage.HUDbecomesthepropertyownerandoffersitforsaletorecoverthelossontheforeclosureclaim.WhocanbuyaHUDHome?Almostanyone!Ifyouhavethecashorcanqualifyforaloan(subjecttocertainrestrictions)youmaybuyaHUDHome.HUDHomesareinitiallyofferedtoowner-occupantpurchasers(peoplewhoarebuyingthehomeastheirprimaryresidence).Followingthepriorityperiodforowneroccupants,unsoldpropertiesareavailabletoallbuyers,includinginvestors.,GuidetoAvoidingForeclosure,Whetheryoureinforeclosurenoworworriedaboutitinthefuture,wehaveinformationthatcanhelp.,KeepYourHome,RefinanceOptions,IfYouCantKeepYourHome,GetHelpNow!,HOPEFORHOMEOWNERSPROGRAMTOHELPMORESTRUGGLINGFAMILIESKEEPTHEIRHOMES(October1,2008),HOPEforHomeowners将为出现还款困难的借款人提供抵押贷款再融资安排，但借款人必须有能力承受联邦住房管理局(FHA)担保下的新贷款；实施期限：2008年10月1日起，到2011年9月30日止FHA担保的新贷款上限是3000亿美元（计划在今年为50万户提供担保）借款人必须符合下列条件，才能得到该计划的支持：是第一套自住住房，此外在如第二住房的其他住房中没有权益；当前的抵押贷款是在2008年1月前发起，并至少按月还贷了6次；如果没有帮助的话，不能再继续按月偿还当前抵押贷款；在2008年3月，其月还款额超过了其月家庭毛收入的31%；在过去10年中，没有犯罪或不良诚信记录，包括获取当前贷款时未（didnotknowinglyorwillingly）提供虚假信息；贷款数额上限不超过550440美元；包括抵押贷款保险费在内的新抵押贷款不超过当前住房评估值的90%；抵押贷款保险费费率：贷款发出前1次总付不超过3%，按年支付不超过；当前抵押贷款留置权持有人必须免除提前还款罚款或延期还款收费；当前第一抵押权人必须接受HOPEforHomeowners贷款介入后，能清偿全部的债务；当前从属贷款人必须释放其剩余的抵押留置权。TheborrowermustagreetosharewithFHAboththeequitycreatedatthebeginningofthisnewmortgageandanyfutureappreciationinthevalueofthehome.Theborrowercannottakeoutasecondmortgageforthefirstfiveyearsoftheloan,exceptundercertaincircumstancesforemergencyrepairs.,五、可借鉴的经验与教训,住房政策角度：提高住房政策的科学性,五、可借鉴的经验与教训,住房政策角度：提高住房政策的科学性,五、可借鉴的经验与教训,住房金融角度房地产金融领域存在的问题房地产信贷增长过快。2007年10月末：全国商业性房地产贷