2013年苏州市房地产市场年报

2013年苏州市房地产市场年报,|克而瑞苏州机构2014年1月|,序言,站在2014年开年之际，回首2013年的苏州楼市：国五条，小阳春，20%个税，公积金调整，金九银十，轨道交通规划，苏州湾，外来开发商抢地，十八届三中全会等这些关乎苏州楼市的字眼不断抢占着苏州各大媒体的头条，同时也连续刺激着购房者和苏州楼市的神经。细细看来，2013年苏州住宅市场走势较为平稳，虽楼市新政频出，但没有给苏州市场带来非常大的影响；同时，苏州作为长三角的非常重要的城市，房价并不像上海“高不可攀”，总体还处于较为合理的水平。到目前为止，苏州住宅市场依旧呈现出平稳上涨的态势。这样的住宅市场，对开发企业来说，有着较大的吸引力。2013年的苏州楼市，可用八个字形容：震荡上行，稳中有升。各基本面发展形势均相对良好，房价涨幅得到了一定程度的控制，成交在下半年平稳回升，土地市场则再次活跃，房企购地热情，对2014年的苏州市场预期也较高，政策面2014年苏州楼市应该不会有太大变化，“抑制投资性购房”与“保障刚需购房”将继续成为主流。,CONTENTS,目录,数据说明,苏州市场数据1.数据统计主要周期从2013年1月1日至2013年12月31日止。2.数据统计范围为苏州市区（不包含苏州县级市、不包含吴江区）。3.数据统计内容为商品房：包含普通住宅、别墅、酒店式公寓、办公、商业、车库等形式。4.数据来自苏州市商品房预售系统网签数据，不包含大定、未签约等内容。5.项目排行不对分期开发不同案名做单独统计，以统一名称对外发布。6.企业排行不做权益划分（即合作项目，在企业排行中均按100%统计）。,宏观经济数据1.数据统计主要周期从2013年1月1日至2013年11月30日止。2.数据统计范围为苏州大市区（包含吴江区、包含苏州县级市）。3.数据来自苏州市统计局网站公布的数据。,PART1经济篇|,01宏观经济指标02行业发展指标,01宏观经济指标,经济篇,资料来源：苏州统计局,苏州市GDP历年增长速度走势图,资料来源：苏州统计局,苏州市社会消费品零售总额增幅走势图,CRIC视点,2013年苏州全市全年预测实现地区生产总值（GDP）13500亿元，同比增长12.50%，面对国内外复杂多变的经济环境下，苏州努力克服国际经济深度调整，外需不足，国内产能过剩，结构性矛盾比较突出等不利因素，协调推进“稳增长”和“调结构，全市经济社会发展呈现“总体平稳、稳中有进、进中提质”的良好态势，主要经济指标稳定在合理的发展区间；2013年1-11月零售市场销售平稳，全市社会消费品零售总额超过3千亿，达到3283.5亿元，同比增长12.8%。其中，批发零售业实现零售额2899.61亿元，同比增长12.9%，住宿餐饮业实现零售额383.83亿元，同比增长12.1%。,01宏观经济指标,经济篇,资料来源：苏州统计局,苏州市对外贸易增长情况走势图,资料来源：苏州统计局,苏州市固定资产投资增幅走势图,CRIC视点,2013年1-11月外贸出口走势稳定，全年实现进出口总额2828.08亿美元，同比增长1.9%，其中出口总额1610.04亿美元，同比增长1.8%。实际利用外资保持增长，111月全市实际利用外资84.56亿美元，同比下降3.4%；2013年1-11月苏州市完成全社会固定资产投资5456.82亿元，同比增长13.2%，其中基础设施投资939.30亿元，累计比上年同期增长34.1%，规模以上投资5401.09亿元，累计比上年同期增长18.1%，新兴产业投资1236.04亿元，累计比上年同期增长19.2%，规模以上投资占全社会固定资产投资绝对主导。,02行业发展指标,经济篇,资料来源：苏州统计局,苏州市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势,资料来源：苏州统计局,苏州市房屋竣工及住宅竣工面积累计同比增幅走势,CRIC视点,2013年1-11月苏州累计房地产开发投资额1334.22亿元，同比增长16.5%。其中住宅投资925.30亿元，同比增长19.5%，所占比重69.35%，作为房地产开发的主要类型，仍是房地产市场最为活跃的开发产品；2013年1-11月苏州市房地产开发企业房屋竣工面积1131.63万平方米，同比下降9.0%，其中，住宅竣工面积851.92万平方米，同比下降9.0%。,PART2政策篇|,01全国政策解读02城市政策解读,01全国政策解读,政策篇,CRIC视点,纵观本次国五条细则，与2012年延续一年的喊话调控已有根本性转变，可算是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。从所涉及内容上看，国五条核心内容依然是在限购和限贷两方面，但在执行力度有所加强；此外针对个人转让住房收益征收20%的个税政策，引起了轩然大波，并引发市场“赶末班车效应”，二手房成交大幅增加。,01全国政策解读,政策篇,CRIC视点,改革开放特别是东部地区率先发展战略实施以来，苏南经济社会发展取得重大成就，其经济实力雄厚、社会事业发达、城乡发展协调、人居环境良好、开放优势明显。建设苏南现代化建设示范区将在促进经济发展、提高城镇化水平方面产生重要影响。新型城镇化是新一届政府推动经济改革的重要方向，近年来也一直被提及和研究。通知中，保障房建设目标继续下调；保障范围扩大惠及农民工；将进城农民市民化是新型城镇化的重要组成部分。,01全国政策解读,政策篇,CRIC视点,政府大力推进棚户区改造，对民生和经济都是利好消息。即惠及改造居民，也为房地产企业创造了巨大的住宅需求，特别是同步建设的配套设施将带来一定的商业物业机会。把握旧城改造机遇，也是房企借机进入重点城市中心的机会。会议提出了6项政策支持措施，引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持是其中之一。8月30日出台的政策是贯彻落实国务院常务会议精神在金融政策方面的具体体现。全面放开贷款利率管制后，有利于促进金融机构采取差异化的定价策略，降低企业融资成本，提升服务水平。另一方面，将促使企业根据自身条件选择不同的融资渠道，不仅有利于发展直接融资市场，促进社会融资的多元化。10月27日意见稿的出台，对于加强国土资源节约集约利用制度建设，提升土地资源对经济社会发展的承载能力，提高城乡土地利用效率以及促进经济社会可持续发展具有重大意义。,01全国政策解读,政策篇,CRIC视点,相比此前大会公报，本次决定报告涉及内容更广，几乎涵盖了当前中国所有的重大领域改革方针，对目前社会上主要的改革呼声也做了全方面的回应，更令人耳目一新的是，本次决定报告一改以往政府纲领性文件言必宏观、缺乏具化方案的特点，对诸多改革领域都做出了细部落地的执行办法，深刻体现了当届政府改革的决心。全会报告中关于“加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流劢、平等交换的现代市场体系”、“完善主要由市场决定价格的机制”等提法无疑将对房地产行业形成巨大利好，而“建立城乡统一的建设用地市场”、“赋予农民更多财产权利”则更多的指向了土地要素市场。站在房地产行业的角度出发，我们认为主要有以下6大关注点。1、户籍制度改革方案露出端倪，中型城市房地产市场将是城镇化推进最大受益方。（总体利好）2、房地产调控去行政化已大势所趋，为求平稳过渡限购政策短期内难言退出。（短期中性，长期利好）3、放开二胎短期对市场需求规模无明显促进作用，二孩改善购房家庭特征值得企业研究。（短期中性，长期利好）4、房产税扩大试点已成定局，首度谈及立法确立其未来最重要调控机制地位。（短期利空，长期利好）5、事权与财权相适应成财税改革中最大亮点，长期有助于根本上解决土地财政问题。（短期利空，长期利好）6、农用地入市短期内对城市供地体系冲击有限，推动农民市民化增加市场有效需求。（短期利好，长期中性）,02城市政策解读,政策篇,CRIC视点,相比一线城市行政调控政策不断强化，2013年苏州房地产调控政策比较温和，没有出台严厉措施。4月初出台的通知，主要通过调整住房公积金贷款，来控制最高可贷额度，导致购房者压力增加，从而影响购房需求；同时提高申请门槛，必须连续按期足额缴存公积金12个月以上，延缓了部分购房需求。而随后又出台公积金轮候放款通知，延长放款时间，将购房者逼向商业贷款。总体来看，苏州的相关公积金政策只是暂时延缓了部分购房需求，短期利空，长期影响不大。针对苏州市场电商团购混战的现象，苏州相关政府机构联合出台了一系列规范通知，；出台后，曾引起部分媒体误读，认为苏州将禁止电商和团购行为；事实上，电商团购是一种房地产销售新模式，是一个市场化的销售模式，主管部门不会去禁止，但会出台措施去引导和规范市场发展。,PART3土地篇|,01历年供求走势0213年成交结构,01历年供求走势,土地篇,苏州市历年经营性土地供求量价走势,CRIC视点,苏州2013年经营性土地供应占地面积为614.72万方，环比减少20.26%；供应建筑面积1194.07万方，环比减少24.52%；从近几年的土地供应趋势来看，今年的供应量相比去年大幅下滑，土地资源越来越稀缺；苏州2013年经营性土地成交占地面积为580.10万方，环比较少3.89%；成交建筑面积1134.67万方，环比减少8.97%；2012年下半年随着房产市场的回暖，开发商对拿地的热情也随之升高，流拍土地少，竞争较为激烈，2013年经营性土地建筑面积供求比基本达到1:1。苏州2013年经营性土地成交楼面价为3872元/平米，环比上涨47.84%，创近几年价格新高。,数据来源：CRIC2014,01历年供求走势,土地篇,苏州市历年住宅属性土地供求量价走势,CRIC视点,苏州2013年住宅属性土地供应占地面积为430.56万方，环比减少0.56%；供应建筑面积799.11万方，环比减少14.38%；住宅属性土地供应占地面积占经营性土地的70.04%，环比增加24.56%；苏州2013年住宅属性土地成交占地面积为365.31万方，环比增加8.45%；成交建筑面积691.19万方，环比减少7.26%；住宅属性土地供应成交占地面积占经营性土地的60.92%，环比增加1.89%，住宅属性土地依然是土地市场主角，主流开发商追逐的焦点。苏州2013年住宅属性土地成交楼面价4595元/平米，环比增加45.18%，上涨趋势明显。,数据来源：CRIC2014（*含住宅属性占70%以上的多属性用地及100%纯住宅用地）,0213年成交结构,土地篇,苏州市2013年经营性土地成交属性结构,苏州市2013年住宅属性土地成交区域结构,CRIC视点,2013年住宅用地成交面积比例达到61%，商办用地成交面积比例为30%；住宅用地成交比例在13年市场中占了绝对的主导；2013年住宅用地中，吴中区和相城区成交土地排前两名比例分别达到41%和27%，是土地成交建筑面积最大的两个区域。吴中区的比例比去年有所增加，远远的超越其他区域；与去年相比，相城区取代新区，成为第二，园区作为目前最活跃的区域，可供出让的土地不断减少，在土地市场的强势地位逐渐已被吴中区取代。,数据来源：CRIC2014（*按建筑面积计算）,数据来源：CRIC2014（*按建筑面积计算）,PART4市场篇|,01新房整体市场02新房区域市场03二手住宅市场,01新房整体市场,市场篇,苏州市商品房市场历年供求量价走势图,CRIC视点,2011-2013年，苏州商品房供应与成交连续3年持续上涨，均处于供过于求局面；2013年以来，受国内市场回暖、政策调控未加码等多重因素的影响，供应量突破1000万大关，达1112.75万方，环比去年上涨32.14%；成交量达954.63万方，环比上涨20.59%，成交均价达12505元/平，环比上涨9.1%。,资料来源：CRIC2014,苏州市普通住宅市场历年供求量价走势图,CRIC视点,2011-2013年，苏州商品住宅供应与成交呈稳步上涨趋势，2013年供求价三项均上涨，供应量达近5年来新高，750.40万方，环比上一年增加48.17%；成交量上涨至671.47万方，超越2009年水平，创造一个历史新值，环比上涨24.76%；成交均价10974.62元/平，环比上涨7.46%；2013年招商小石城、中海8号公馆、世茂运河城、雅戈尔太阳城、旭辉华庭、路劲蓝调国际等刚需大盘项目成交突出。,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,苏州市普通住宅市场2013年月度供求量价走势图,CRIC视点,2013年从月度成交分析，传统“小阳春”和“金九银十”两个时期成交量略高于其他时期，整体变化不大基本保持在月均50-60万方左右，整年市场表现良好，成交均价走势平稳，在10000-12000元/平米之间浮动；从区域市场分析，园区和吴中区为两大成交主力区域，新区成交较为平稳，姑苏区与相城区月度成交受是否有新房源入市影响大。,资料来源：CRIC2014,苏州市普通住宅市场2013年月度成交区域结构图,01新房整体市场,市场篇,苏州市普通住宅市场2013年月度成交面积段结构图,CRIC视点,2013年普通住宅成交主要集中在90以下及90-120平米刚需兼首改产品，120-144平米改善产品成交次之，144平米以上大面积住宅成交占比不足10%；2013年普通住宅成交总价集中在80-100万、100-150万为主，占比达60%左右，80万以下产品逐渐减少，150万以上产品增加；2013年整个苏州市场依旧呈现刚需兼首改型特征。,苏州市普通住宅市场2013年月度成交总价段结构图,资料来源：CRIC2014,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市别墅市场历年供求量价走势图,CRIC视点,自2011年限购后，别墅市场一直处于低迷状态，近几年供求关系一直以供过于求局面为主；2012年下半年市场回暖后成交量平稳上涨，成交均价稳步上扬接近20000元/平米；2013年中海名门、中海独墅岛、中信森林湖、雍景湾等经济型别墅成交突出，中高端别墅中湖滨四季、仁恒双湖湾等项目表现不错。,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市别墅市场2013年月度供求量价走势图,CRIC视点,第四季度为全年成交旺季，12月达全年最高值10万方，成交均价在20000元/平米浮动，整年价格涨幅不大；从成交区域分析，园区和吴中区为别墅成交主力，园区以唯亭和湖东板块为主，吴中以尹山湖、太湖板块为主；新区和相城区位列其次，姑苏区寸土寸金供应量不断减少，导致成交最少.,苏州市别墅市场2013年月度成交区域结构图,资料来源：CRIC2014,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市别墅市场2013年月度成交面积段结构图,CRIC视点,2013年别墅成交主要集中在200-300及300-500平米经济型别墅为主，200平以下产品成交次之，500平米以上大面积住宅成交占比不足10%；成交总价集中在300-500万为主，占比三分之一左右，200-300、500-800万产品次之，12月成交的小面积低总价产品以世茂御珑墅为主。,苏州市别墅市场2013年月度成交总价段结构图,资料来源：CRIC2014,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市酒店式公寓市场历年供求量价走势图,CRIC视点,近几年来酒店式公寓供应量直线上升，2012年供应量接近80万方，相当于当年别墅供应量；但成交量一直不尽人意，导致2013年供应量下滑，成交量反涨，供求关系转变为供不应求；从成交价格看基本在10000-12000元/平米上下浮动，精装修产品存在一定影响因素。,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市酒店式公寓市场2013年月度供求量价走势图,CRIC视点,酒店式公寓产品2013年月度成交相对平稳，月均在4万方左右，但成交均价一路上扬，从年初的10000元/平米，上涨到年底的16000元/平米，主要原因是最后两个月受园区凤凰国际书城和圆融星座高端项目成交影响；成交以吴中区为主，园区和相城区为辅，姑苏区和新区少量成交。,苏州市酒店式公寓市场2013年月度成交区域结构图,资料来源：CRIC2014,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市商业用房市场历年供求量价走势图,CRIC视点,苏州商业市场供应起伏较大，成交量近3年来逐渐上涨，但不及09-10年市场成交火爆，成交均价直线上涨，五年来上涨35%，达21676元/平米，繁花中心、港龙城市商业广场、环球奥食卡城等项目为主。,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市商业用房市场2013年月度供求量价走势图,CRIC视点,2013年苏州商业用房市场月度成交相对平稳，11-12月成交量猛增，主要受环球奥食卡、繁花中心项目为主，成交均价跌宕起伏，年底小幅下滑；区域全年成交量基本相当，没有明显差距，月度成交受单个项目影响颇大。,苏州市商业用房市场2013年月度成交区域结构图,资料来源：CRIC2014,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市办公用房市场历年供求量价走势图,CRIC视点,苏州办公市场供应量缓慢上涨，成交一直处于低迷状态，近3年一直是供大于求的局面；2013年成交均价上涨至18000元/平，凤凰文化书城、圆融星座等园区办公房源成交拉高全市均价。,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市办公用房市场2013年月度供求量价走势图,CRIC视点,2013年办公月均成交量2万方左右，成交均价起伏上涨，从年初的12000元/平米上涨至年底18000元/平米，涨幅达56.59%；成交主要集中在园区，园区湖西、湖东CDB为全市办公聚集地；其次为新区，主要集中在狮山路CBD，及科技城板块。,苏州市办公用房市场2013年月度成交区域结构图,资料来源：CRIC2014,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市商品住宅存量历年走势图,CRIC视点,虽然2012年底市场回暖，但2013年新增供应增加幅度大，虽然成交量高于往年，但存量仍然呈上升趋势直线上涨，近3年来一直保持在500万以上高位，预计2014年存量突破700万，库存压力巨大。目前吴中区、园区的项目较多，所以库存也相应占比较大。,苏州市商品住宅存量2013年区域结构图,资料来源：CRIC2014,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,苏州市商品住宅存量2013年月度走势及去化周期图,CRIC视点,2013年商品住宅月度存量在7月底突破600万方，之后继续上涨，12月底达到684.23万方；月度市场供大于求，市场存量基本较上月有所上升；去存周期维持在9-10个月，在合理的范围之内。,资料来源：CRIC2014,01新房整体市场,市场篇,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,姑苏区各物业类型市场历年供求量价表,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,姑苏区普通住宅市场2013年月度供求量价走势图,CRIC视点,2013年姑苏区普通住宅成交75.50万，同比下降1.58%，成交量仍然保持在相对较高的水平；区域内世茂运河城、中海御景湾以及中海凤凰熙岸等项目成交突出；成交均价12554元/，同比上涨18.65%，今年推出大量中高端普通住宅，均价处于全市较高的水准；2013年姑苏区别墅成交3.37万，同比下降30.23%，区域别墅整体供应量较少，成交量创近几年新低，成交以华润平门府、冠南苑、桐邨等老项目为主，本年无新项目推出；成交均价27584元/，同比上涨3.21%。,资料来源：CRIC2014,姑苏区别墅市场2013年月度供求量价走势图,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,姑苏区普通住宅项目2013年成交排行榜,姑苏区别墅项目2013年成交排行榜,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,园区各物业类型市场历年供求量价表,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,园区普通住宅市场2013年月度供求量价走势图,CRIC视点,2013年园区普通住宅成交229.48万，同比上升9.27%，区域成交量创近几年新高，也是苏州成交量最多的区域；区域内中海8号公馆、雅戈尔太阳城以及九龙仓时代上城等区域标杆项目成交突出；成交均价12632元/，同比上涨12.02%，区域均价整体涨幅较大，随着园区房价的上涨以及刚需客群购买力的不间断释放，园区也逐渐从刚需置业热土转变成为改善客群的首选；2013年园区别墅成交35.99万，同比上涨7.40%，区域别墅整体成交量继续上涨，成交量创历年新高，成交以中海国际社区、中信森林湖以及雍景湾等经济型项目为主，湖滨四季以及绿城桃花源等高端别墅项目也占一定比例；成交均价22536元/，同比上涨9.22%。,资料来源：CRIC2014,园区别墅市场2013年月度供求量价走势图,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,园区普通住宅项目2013年成交排行榜,园区别墅项目2013年成交排行榜,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,新区各物业类型市场历年供求量价表,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,新区普通住宅市场2013年月度供求量价走势图,CRIC视点,2013年新区普通住宅成交75.92万，同比上升75.42%，区域成交量创近新高；浒墅关、科技城等板块大量刚需项目集中供应成交，旭辉华庭、绿地中央广场等刚需项目成交突出；成交均价9806元/，同比下降7.14%，受刚需项目集中成交区域均价整体小幅下跌；2013年新区别墅成交8.04万，同比下降17.62%，区域别墅整体成交量继续下降，成交量创历年新底，成交以中金科王府、永新秀郡以及清山慧谷等项目为主，目前在售别墅项目较少，近期无新增项目，成交均价15083元/，同比上涨8.89%，位于全市较低水平。,资料来源：CRIC2014,新区别墅市场2013年月度供求量价走势图,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,新区普通住宅项目2013年成交排行榜,新区别墅项目2013年成交排行榜,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,吴中区各物业类型市场历年供求量价表,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,吴中区普通住宅市场2013年月度供求量价走势图,CRIC视点,2013年吴中区普通住宅成交201.77万，同比上升46.20%，区域成交量大幅上升，成交量仅次于园区；招商小石城、中海独墅9栋以及花样年别样城等区域刚需项目成交突出；成交均价9788元/，同比上涨8.26%，随着园区开发的日渐饱和，园区的住宅市场逐步放缓，而吴中区供应量依旧充足，热盘新房源更是不断涌现，相对于园区来说，吴中区由于地域更为辽阔，虽然开发的节奏也不及园区，但在近年愈发有竞争和赶超的态势；2013年吴中区别墅成交27.15万，同比上涨18.82%，区域别墅整体成交量连续两年上涨，成交以中海独墅岛、世茂御珑墅以及九龙仓碧堤半岛等热点新推项目为主，区域内太湖板块成交量受政策影响较大，成交量仍然偏低；成交均价16738元/，同比下降1.81%，价格总体走势平稳。,资料来源：CRIC2014,吴中区别墅市场2013年月度供求量价走势图,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,吴中区普通住宅项目2013年成交排行榜,吴中区别墅项目2013年成交排行榜,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,相城区各物业类型市场历年供求量价表,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,相城区普通住宅市场2013年月度供求量价走势图,CRIC视点,2013年相城区普通住宅成交88.58万，同比上升16.34%，成交量再创新高；区域成交仍然是集中在活力岛板块，本年区域内恒基水漾花城、合景峰汇国际以及融侨城等标杆项目成交突出；成交均价9044元/，同比上升2.03%，区域均价处于全市最低水平；此外，万科VC小镇在12月新品入市，也掀起了区域的一个高潮。万科的入驻对于相城区来说，是新鲜血液，代表着对区域发展的认可；2013年相城区别墅成交6.36万，同比下降0.38%，区域别墅整体成交量小幅下跌，成交以紫金湾、天鹅湖庄园以及融侨城等项目为主，目前区域以乡镇别墅项目为主，成交均价16801元/，同比上涨23.89%，区域别墅成交均价位于全市较低的水平。,资料来源：CRIC2014,相城区别墅市场2013年月度供求量价走势图,02新房区域市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,相城区普通住宅项目2013年成交排行榜,相城区别墅项目2013年成交排行榜,03二手住宅市场,市场篇,资料来源：CRIC2014,苏州市二手住宅市场2013年月度成交走势图,CRIC视点,2013年二手住宅共计成交39599套，成交面积为394.39万平米；受国五条影响，13年3月二手房集中成交，明显高于其他月份；总体来看，苏州二手住宅月度成交走势比较平稳；2013年二手房住宅市场成交仍然集中在园区和姑苏区，成交占比将近6成；新区、吴中区占比相当，约为15%；相城区约占全市的10%。,资料来源：CRIC2014,苏州市二手住宅市场2013年月度成交区域结构图,PART5榜单篇|,01开发企业排行榜02住宅项目排行榜,榜单篇,CRIC视点,2013年中海地产以成交金额93.98亿元、成交面积72.67万方、成交套数6036套，位列三大企业榜单榜首，是当之无愧的苏州市场NO1；中海地产在售项目多，2013年比较突出的有中海8号公馆、中海凤凰熙岸、中海独墅9栋、中海御景湾、中海名门、中海独墅岛等项目；九龙仓、招商地产摘得成交金额、成交面积榜单的榜眼与探花；本地房企建屋发展、区域性房企旭辉地产等2013年业绩都比较亮眼；万科股份落选榜单前三，远远落后于中海地产。,01开发企业排行榜,资料来源：CRIC2014（*统计口径：商品住宅）,榜单篇,02住宅项目排行榜,资料来源：CRIC2014（*统计口径：商品住宅）,CRIC视点,2013年中海8号公馆以成交额23.76亿元，位列项目成交金额排行榜的榜首，成交面积排行榜的榜眼；招商小石城以成交面积20.68万方，位列项目成交面积排行榜的榜首；成交金额排行榜的榜眼；均与区域标杆性楼盘；世茂运河城、旭辉华庭、九龙仓时代上城等纯公寓项目进入榜单；纯别墅项目中，湖滨四季进入成交金额排行榜前十；从榜单中可以看出，苏州市场热销项目以刚需型为主，园区、吴中区项目比较抢眼。,PART6预测篇|,01政策预期02市场走势,预测篇,01政策预期,预期2014年热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽1、2013年全国房地产市场政策基调将以三中全会相关内容为主，继续理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，2013年房地产市场量价齐升，部分一二