商业项目经营管理模式

泰山盛世嘉园（商业）经营管理模式（建 议）一、物业名称：泰山盛世嘉园（商业）二、管理范围：泰山盛世嘉园项目商业物业部分（负一层到四层）三、总则说明：1、物业整体实行四统一管理：统一招商、统一物管、统一营销推广、统一布局规划；2、本物业一二层实行产权分散，商铺统一委托经营管理，（产权、经营权、管理权）三权分离，卖场经营实行“九大统一”原则管理；3、考虑到本物业大型购物中心的业态业种布局及项目运营特点，除一二层外均实行以物业管理为主，商业管理为辅的原则；4、本管理模式建议重点对一二层管理模式进行了详细阐述。四、管理总则：（九大统一）1、 统一规划布局：虽然此商场属产权式商场，但商场各楼层的功能、业态业种布局及以后的调整等，都实行统一规划布局及调整，将其写入合约中加以说明，任何投资者、经营户须遵守。2、 统一招商实施策划：无论是开业前和开业后，都是由管理公司统一招商策划和组织实施，保障商场的整体质量。3、 统一物业管理：由管理公司提供全程的物业管理服务，但其产生的各种成本，一律不以物业管理费的形式来收取，而是纳入商业综合服务费来收取，商户按此交纳即可。4、 统一营销企划：商场内外全年的营销企划活动，包括商户准备搞的活动，都统一交由管理公司企划部来统一组织安排，保障其有效性、规模性、统一性、规范性，营销成本按营业额进行比例分摊。5、 统一收银结算：所有进场的租赁户与管理公司签署有关协议，其中说明收银是统一代收的，约定结算周期、时间、数额等即可，有关费用在其收银款中扣除。6、 统一证照税费：统一由管理公司办理一个营业执照及相关税务登记证等，所有商户不需要办理个体证照，减少商户的繁琐事务，让商场形成一个商业经营的整体。商户应承担的税费按营业额和面积的一定比例分摊。如果是大面积出租给主力商家的，另外自主办理。7、 统一营业人员：商场营业人员由管理公司统一招聘，统一培训、统一考核、统一分配、统一管理等，其工资和提成由商户负责承担，由管理公司在其收银款中扣除。8、 统一形象着装：所有营业人员，必须遵守商场的管理规定，维护商场整体形象，统一发放工作服装，但须交纳一定的服装保证金等，以便体现商场的统一性、规范性。9、 统一培训考核：对所有员工的后期教育培训以及考核，均由管理公司来进行，做到保障服务的质量和规范。五、管理细则1、 发展商须提供统一的物业管理服务作为商场运营的基础管理保障，相关的物业管理费预算出来纳入商场综合服务费用里，在统一收银的款项中代扣即可。2、 商场的商业运营管理采取的是委托代管经营的商业运营模式，即无论是产权户还是租赁户，一律签署委托代管经营协议，统一交由管理公司来统一进行代管经营，产权户和租赁户充当供货商角色，不临柜指挥，只须保质保量的供货到位即可。3、 商业运营管理过程中产生的营业员的工资、销售提成奖励等，都由供货商负责承担，由管理公司在统一收银的款项中代扣即可。4、 有关企划活动产生的费用，按租赁户营业额的一定比例分摊。5、 管理公司统一办理一个营业执照、税务登记证，统一进行定税和申报税等，然后再分摊到各个租赁户头上，在统一收银的款项中代扣即可。6、 所有商场营运管理规则统一由管理公司制定，并督导其执行。7、 所有营业人员，由管理公司统一招聘、统一培训、统一分配到各柜组。8、 统一收银后给租赁户的返款安排每周或每半月，最长不超过1个月和租赁户结算一次。9、 涉及到有关商品保险的问题，统一由管理公司来处理，相关的费用也由租赁户自行承担，在管理公司在统一收银的款项中代扣即可。10、此模式在于产权是多样化、分散化的，其经营权收益归属租赁户，经营管理权归属管理公司。11、此模式是介于纯商业经营管理和纯物业经营管理之间的比较适用于产权式商业地产的经营管理模式，即卖而乱，管而不死，并且有持续做旺商场的优势；而相关的经营管理成本是多方负责承担，而非管理公司一方负责承担。相对于纯商业、纯物业的经营管理模式是个多赢的经营管理模式。12、所有进场的租赁户不需要交纳高额的入场费、条码费、庆典费等等费用，只须交纳一定的商品质量、员工工资等的保证金即可。13、 管理公司将商场天花、地板、墙、柱、空调、消防、电梯、强弱电系统、收银系统、监控防盗系统、广播系统等装修、安装到位；商户只需负责自己的租赁卖场内的装修（包括展柜、形象柜等）配套即可。14、 设立商业经营管理公司，非物业管理类，物业仅属于其中的一个重要部门考虑，利用现时国家对商业地产物业管理无针对性的法规出台的缺陷，来避免业主委员会的成立，避免物业管理账务的公开，避免以后因国家对商业地产物业管理法规的出台而对本商业经营管理模式的冲击和限制，而陷入被动。15、管理公司重要人员组成主要以商场管理员、收银员、营业员为重点体现，都归属管理公司的职员，但营业员的人工成本等费用由商户承担，在统一收银的款项中代扣即可。六、模式优势分析一1、所有楼层的业态功能布局由管理公司统一策划实施，控制性、调整性、主动性强。2、所有业态业种的招商质量、档次、招商的条件由管理公司来控制，自主把握性强。3、各区域在业种不协调的情况下，可自我调节，主动性强。4、主力店、次主力店、品牌形象店、品牌店等可以按其策划、个性要求进行自我把控。5、招商规划与销售产权单位规划相结合，可实现招、销、管有效和谐统一，易形成一个通畅式的商场格局。6、经营中的业态业种调整可以进一步优化，保证商场的持续经营、繁荣。7、无论是自买自营的、还是纯投资的、还是投机炒作的、还是租赁联营的均视作供货商看待，不参与任何经营管理。拥有产权者，又想自己做生意的，产权归产权，租赁归租赁，产权、经营权、管理权分离独立。七、模式优势分析二1、销售产权单位规划与招商规划相结合，避免后期运营管理产生管不了、做不旺的问题产生。2、销售图是在招商图的基础上划分的，其实用性、即见即得性强，有利投资者购买。3、有了3年的返租并进行统一招商，更有利商场持续繁荣，更有时间和空间进行业态业种管理等方方面面的调整和优化。4、3年返租期满后，投资户与经营户的自主性可以灵活体现，避免以后不能溶合、不能转型、商场不能经营等问题的产生。5、有利于个人投资铺位的转让交易，防止国家出台进一步的政策对其约束，减少社会矛盾的产生。6、有利进一步延伸泰钢品牌。7、无论是自买自营的、还是纯投资的、还是投机炒作的均为投资人，不参与任何招商和管理，返租期内仅享有一定比例的回报收益。八、返租收支估算 1、销售额收入的计算：（按100%销售面积计）一楼面积：1万售楼均价9000元/=9000万元二楼面积：1万售楼均价9000元/=9000万元三楼边厅：2千售楼均价5000元/=1000万元合计：1.9亿元。 2、返租额支出的计算：1.9亿元8%（年回报率）=1520万元/年（年返租总额）1520万元/年3年=4560万元（三年总返租额）如果增加返租的优惠政策以及其他保障性的增强信心的政策，再配以广告宣传造势等，并且采取市场竞拍的定价模式，势必会提升销售单价。 3、收益计算： A、售楼多增收益部分：一楼提升2000元/1万=2000万元（多增收益）二楼提升1000元/1万=1000万元（多增收益）三楼提升500元/2千=100万元（多增收益）合计：3100万元（一次性增收）B、租赁收入部分：一楼租赁收入：900060元/月12月=648万元（年收租）二楼租赁收入：900040元/月12月=432万元（年收租）三楼租赁收入：200020元/月12月=48万元（年收租）合计：1128万元（第一年）3年=3384万元A+B收入：310031008%3+3384=5740万元 （3年返租）4560万 =1180万元（净收入）说明：在3年返租的情况，还有1180万元的净收入，还可培育市场，做