房地产估价师房地产开发经营与管理房地产市场调查与分析历真题试卷汇编.doc

房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产市场调查与分析）历年真题试卷汇编1 单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。1 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是( )。2003年考题分值 A开发商B设计单位C承包商D监理单位您的答案是： 正确答案：A解析：本题考核的是房地产项目竣工验收工作。当项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。2 根据估计的销售收入和销售量来制定价格的方法称为( )。2003年考题分值 A成本加成定价法B目标定价法C价值定价法D认知价值定价法您的答案是： 正确答案：B解析：本题考核的是租售价格的定价方法。其中，目标成本法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。3 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是( )。2003年考题分值 A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D渗透定价法您的答案是： 正确答案：B解析：本题考核的是租售价格的定价方法。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，可以争取成为市场领导者。4 房地产投资决策分析主要包括( )和项目财务评价两个部分。2004年考题分值 A价格分析B市场分析C产品分析D成本分析您的答案是： 正确答案：B解析：本题考核的是房地产项目投资决策分析。在2004年教材中，将投资决策分为两个部分，即市场分析和项目财务评价。而现行的教材，将投资决策分为市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。5 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于( )。2004年考题分值 A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法您的答案是： 正确答案：B解析：本题考核的是房地产项目定价方法。购买者导向定价有认知价值定价法和价值定价法。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。6 由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限。2004年考题分值 A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证您的答案是： 正确答案：C解析：本题考核的是房地产开发前期的规划管理。经城市规划管理部门审核后颁发的“建设用地规划许可证”，其主要规定了用地性质、位置和界限。7 承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。2005年考题分值 A半个月B一个月C一个半月D两个月您的答案是： 正确答案：A解析：本题考核的是项目的竣工结算。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付给开发商。8 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。2005年考题分值 A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法您的答案是： 正确答案：A解析：本题考核的是租售价格的定价方法。目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。9 可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。2006年考题分值 A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段您的答案是： 正确答案：B解析：本题考核的是房地产开发过程中前期工作阶段的内容。其中，招标程序的第二步骤即编制建设工程招标文件。10 房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。2006年考题分值 A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位您的答案是： 正确答案：B解析：本题考核的是建设工程施工许可证的申请领取。根据中华人民共和国建筑法规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取建设工程施工许可证。11 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是( )。2006年考题分值 A随行就市定价法B价值定价法C应战定价法D挑战定价法您的答案是： 正确答案：D解析：本题考核的是竞争导向定价的内容。挑战定价法是指当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。12 实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由( )负责。2007年考题分值 A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位您的答案是： 正确答案：D解析：本题考核的是建设阶段的安全管理。其中，施工现场的安全由建筑施丁企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。13 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( )。2007年考题分值 A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法您的答案是： 正确答案：A解析：本题考核的是成本导向定价的方法。目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。14 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用( )。2008年考题分值 A挑战定价法B领导定价法C目标定价法D随行就市定价法您的答案是： 正确答案：D解析：本题考核的是竞争导向定价。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：难以估算成本；公司打算与同行和平共处；如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。15 横道图法用于项目建设阶段的( )。2009年考题分值 A质量控制B进度控制C成本控制D合同管理您的答案是： 正确答案：B解析：本题考核的是横道图法的用途。制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。16 在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由( )列出质量缺陷清单。2009年考题分值 A开发商B承包商C监理工程师D使用单位您的答案是： 正确答案：C解析：本题考核的是竣工验收的要求。在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。17 需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是( )。2009年考题分值 A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法您的答案是： 正确答案：A解析：本题考核的是销售阶段租售价格的确定方法。目标定价法指，根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。价值定价法指，确定的价格对于消费者来说，代表着“较低(相同)的价格，相同(更高)的质量”，即“物美价廉”。挑战定价法指，当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。18 下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是( )。2010年考题分值 A拆迁补偿费及有关税费B市政基础设施建设有关费用C贷款利息D建安费用您的答案是： 正确答案：D解析：本题考核的是土地储备开发成本的组成。土地储备开发成本包括：征收、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。19 网络图法在建设工程管理中常常作为( )的方法。2010年考题分值 A质量控制B成本控制C进度控制D合同管理您的答案是： 正确答案：C解析：本题考核的是房地产开发进度控制的方法。进度控制有横道图法和网络图法。20 某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是( )。2010年考题分值 A目标定价法B领导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法您的答案是： 正确答案：D解析：本题考核的是租售价格的确定。目标定价法指，根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的房地产开发商可以采用领导定价法。随行就市定价法指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。21 房地产投资决策分析的主要工作包括( )。2003年考题分值 A投资机会寻找B市场分析C投资机会筛选D财务评价E规划设计您的答案是： 正确答案：B,D解析：本题考核的是房地产投资决策分析的工作内容。其主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。22 城市土地开发和供应计划，一般由( )按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。2003年考题分值 A土地管理部门B规划管理部门C市场管理部门D设计管理部门E计划管理部门您的答案是： 正确答案：A,B解析：本题考核的是土地储备实行的计划管理。年度土地储备计划是由地方人民政府相关部门(即国土资源管理部门及城市规划行政主管部门)依据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等联合编制。23 企业确定广告预算的主要方法包括( )。2003年考题分值 A量力而行法B销售百分比法C目标任务法D竞争对等法E谈判法您的答案是： 正确答案：A,B,C,D解析：本题考核的是广告预算决策的方法。广告预算预算决策的方法包括：量力而行法、销售百分比法、竞争对等法和目标任务法。24 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有( )。2003年考题分值 A认知价值定价法B价值定价法C领导定价法D挑战定价法E随行就市定价法您的答案是： 正确答案：C,D,E解析：本题考核的是房地产定价的方法。其中，竞争导向定价包括：领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。25 开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的( )。2003年考题分值 A施工方案B工期C质量目标D报价E市场售价您的答案是： 正确答案：A,B,C,D解析：本题考核的是建设工程招标的内容。工程交底的内容，主要介绍工程概况，明确质量要求、验收标准及工期要求。对标书评审的标准是中标单位拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好，报价合理。对规模大、内容复杂的工程，则应对开发商与评标委员会推荐的候选中标单位，就技术力量、施工方案、机械设备、材料供应以及决定其标价的其他因素进行调查与磋商，全面衡量，择优决标。26 制定租售方案的工作内容主要包括( )。2004年考题分值 A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D广告设计及安排E租售价格确定您的答案是： 正确答案：A,C,E解析：本题考核的是制定租售方案的内容。其工作主：要包括：(1)出租还是出售，即开发商首先需要对出租还是出售做出选择；(2)租售进度，即租售进度的安排；(3)租售价格的确定。27 房地产开发前期的规划管理包括( )。2004年考题分值 A开发项目的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书您的答案是： 正确答案：A,B,C,D解析：本题考核的是房地产开发前期的规划管理。房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址重点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。28 开发商的主要合同关系通常包括( )等。2005年考题分值 A保险合同B分包合同C销售合同D勘察设计合同E加工合同您的答案是： 正确答案：C,D解析：本题考核的是房地产开发项目的主要合同关系。开发商的主要合同关系通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。29 开发商向城市规划管理部门申请“建设用地规划许可证”时，须提供的材料主要有( )。2006年考题分值 A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务E1：2000或1：500的地形图您的答案是： 正确答案：B,D,E解析：本题考核的是房地产开发前期的规划管理。其中，在申请“建设用地规划许可证”阶段。开发商持城市计划部门批准征收土地的计划任务、市政府批准征收农田的文件、1：2000或1：500的地形图、“选址规划意见通知书”、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。30 下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有( )。2007年考题分值 A房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入您的答案是： 正确答案：A,D,E解析：本题考核的是物业租售的形式。大型房地产开发公司，一般更愿意自行租售。他们往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络、他们提供的自我服务有时比委托房地产经纪机构更为有效。尽管有些开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于经纪机构的帮助，利用其所拥有的某些优势。因为经纪机构有熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，他们对所擅长的市场领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验，是房地产买卖双方都愿意光顾的地方。传统的房地产经纪机构留给人们的印象是，通过传递信息、居问介绍，待交易成功后收取佣金。依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。不论采用哪种代理或代理组合，很重要的一点是在开发项目前期就尽快确定下来，以便使经纪机构能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。31 房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括( )。2009年考题分值 A工程质量保修书B可行性研究报告C竣工图D住宅使用说明书E竣工验收备案表您的答案是： 正确答案：B,C解析：本题考核的是房地产开发项目竣工档案编制。项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。32 采取随行就市定价法确定价格的情形有( )。2009年考题分值 A开发商处于市场领导者地位B开发商难以估算成本C开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D开发商打算与同行和平共处E开发商具有向市场领导者挑战的实力您的答案是： 正确答案：DB解析：本题考核的是随行就市定价法。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：难以估算成本；公司打算与同行和平共处；如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。采用随行就市定价法，公司在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础的，而不太注重自己产品的成本或需求。33 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是( )。2010年考题分值 A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准您的答案是： 正确答案：B,C,D,E解析：本题考核的是房地产开发前期工作的内容。