武汉房地产市场月报2014

,武汉市场月报,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制,【2014年1月】,克而瑞（中国）信息技术有限公司-华中机构-研究部出品,PART1宏观政策篇,房产税将进一步的得到规范管理，多项法律法规出炉，预计年内进行开展工作；招商、恒大等龙头房企1月销售“开门红”，强劲势头2月或难延续,经济：1月CPI同比上涨2.5%与去年12月持平，说明1月物价基本稳定政策：房产税立法将在年内进行开展工作,将进一步的得到规范管理，多项法律法规出炉地方：地方政府在楼市调控中方便于民，保护居民的基本权益企业：龙头房企1月销售“开门红”，强劲势头2月或难延续,22,1月CPI同比上涨2.5%与去年12月持平，1月物价基本稳定，总体处于平稳状态,2014年1月居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.5%,预计年内通胀压力并不大。自2013年四季度以来，CPI涨幅有趋缓的趋势;PPIPPI同比、环比均出现下降，落入此前市场预期。统计局数据显示，工业生产者出厂价格中，生产资料价格同比下降2.0%.,Part1宏观政策篇/宏观经济,2014年，房地产发展将进一步的得到规范管理，多项法律法规出炉，其中包括房产税法、土地利用规划条例、城镇住房保障条例,Part1宏观政策篇/全国政策,房产税立法将在年内进行开展工作,Part1宏观政策篇/全国政策,上海重庆房产税试点已满三周年。回首过去三周年，房产税相关工作推进较为缓慢，但是截至14年1月，国土资源部、发改委、财政部均表示将在今年年内确定房产税立法工作，房产税是否开征得到了一个肯定得答案,地方政府在楼市调控中方便于民，保护居民的基本权益,Part1宏观政策篇/地方政策,龙头房企1月销售“开门红”，强劲势头2月或难延续,Part1宏观政策篇/名企动态,春节前后是传统楼市淡季，假期因素致住宅市场成交大幅下挫。据历史经验判断，一般春节假期对市场的影响将达三周左右，预计2月成交水平将进一步下滑。资金面偏紧，多地二套房贷首付提高以及房贷优惠利率大幅收紧，也将对后市表现产生一定的负面影响。,销售增长势头或将在2月出现回落，原因如下：,3,1,房产税立法将在年内进行开展工作,2014年，房地产发展将进一步的得到规范管理，多项法律法规出炉，其中包括房产税法、土地利用规划条例、城镇住房保障条例,龙头房企1月销售“开门红”，强劲势头2月或难延续,2,3,宏观经济形势总体评价,Part1宏观政策篇/宏观总结,PART2实时资讯篇,2014年继续实行房价控制目标，湖北2014年开建保障房45万套进程武汉雄楚大街改造工程预计年底完工，武黄城际铁路5月开通，进一步加强武汉城市圈辐射能力,武汉实行房价控制目标，湖北2014年开建保障房45万套进程武汉雄楚大街改造工程上部结构施工，年底完工武黄城际铁路将于5月份开通全线设10个车站，推动沿线置业需求,我省今年将开工建各类保障性安居工程45.81万套（户），基本建成24万套，分配入住16万套。今年，我省要完成城市市政基础设施建设投资1142亿元；开工建各类保障性安居工程45.81万套（户），基本建成24万套（户），分配入住16万套（户）；新增住房公积金缴存额230亿元，新增住房公积金贷款138亿元。同时，今年强力推进保障性住房建设和棚户区改造，全省要改造棚户区36万户以上。对租赁型保障房，实行“市场租金、租补分离、分类补贴”;对购置型保障房，完善上市交易收益调节机制。加强保障性住房后期管理。要明确进城务工农民申请住房保障的条件、程序和轮候规则。推动民间资本参与保障房建设运营。,Part2实时资讯篇,市政动态：武汉实行房价控制目标，湖北2014年开建保障房45万套,据武汉城投集团相关负责人介绍，雄楚大街改造工程于去年8月中旬进场施工，目前已完成桩基370根、承台125座、墩柱113座。主线高架桥共有53节桥梁，受现状道路断面限制，全线桥梁施工均搭设门式支架，社会车辆均从桥梁下方通过。为保证过往行人、车辆安全，施工方在支架设计、通道防护等方面均采取了可靠的保护措施。据了解，雄楚大街改造工程梅家山立交至楚平路段，全长6.9公里，采用主线高架+地面辅道形式建设，其中，高架桥下方将建华中地区首条BRT专用走廊，设双向2车道、9对站台；在与珞狮南路交会处设尤李立交，为三层蝶式互通立交。今年底，二环段（梅家山立交-尤李立交）计划通车，届时二环线将画圆。,市政动态：最期待的雄楚大街高架，年底完工,Part2实时资讯篇,雄楚大道高架开始上部结构施工,今年1月中旬在武汉召开的省两会上，省长王国生在政府工作报告中提出，2014年“确保武汉至鄂州、黄石、黄冈的城际铁路投入运营。据了解，武汉至黄石城际铁路，自武汉枢纽武汉站引出，途径武汉东湖高新开发区、洪山区九峰乡、鄂州市葛店经济开发区、华容区、鄂城区、花湖经济开发区、黄石市黄金山开发区，至于大冶北站，正线全长97公里。全线设10个车站，分别是南湖东、流芳、花山、葛店南、华容南、鄂州（城际场）、鄂州东、花湖、黄石北、大冶北，其中大冶北为办理列车始发终到车站。铁路等级是客运专线，双线，设计速度200公里/小时及以上。,Part2实时资讯篇,市政动态：武黄城际铁路将于5月份开通全线设10个车站，推动沿线置业需求,PART3土地市场篇,虽春节临近，但政府推地情绪依旧较高，供应19宗土地；在土地成交量上有所下滑，共成交12宗地块，总建筑面积约177万方；位于青山区工人村的三宗地块，热度高，最终由绿地集团一举获取,成交：1月共成交12宗地块，总建筑面积近177余万方，剩余1宗流拍；集中三环以外区域，如青山、洪山、东西湖等供应：虽春节临近，但政府推地情绪依旧较高，2014年1月共推出19宗土地，其中10宗储备地，6宗城中村地，1宗交易地，2宗限价房，总出让建筑面积约419万方重点地块：位于青山区工人村的三宗地块，总建筑面积约97万方的住宅及商服用地，由绿地集团获取，总成交价23.91亿元，平均溢价率34%,本月土地成交类型仅储备地和交易地，其中储备地达165.68万方，占比83%，交易地11.69万方，占比17%，共计成交金额33.71亿元,武汉公告地成交表(),本月共2次土拍，揭牌2013年第30-31号公告，共成交12宗地块，总建筑面积近177余万方，剩余1宗流拍,Part3土地市场篇/成交情况,19,19,1月土地成交结构（环线、用地性质）图,单位：万方,单位：宗,1月土地成交分布,1月土地成交结构,从成交的12宗土地分布情况来看，集中三环以外区域，如青山、洪山、东西湖等；建筑面积30万方以上地块仅1宗，位于青山的工人村地块,Part3土地市场篇/成交结构,1月土地供应结构（环线、用地性质）图,虽春节临近，但政府推地情绪依旧较高，2014年1月共推出19宗土地，其中10宗储备地，6宗城中村地，1宗交易地，2宗限价房，总出让建筑面积约419万方,居住和综合用地占比90%，从分布情况来看，主要集中二三环区域，以硚口、汉阳和江岸为代表，供应面积达337万方，占比80%；建筑面积30万方以上地块共5宗，其中仅硚口区就有4宗,1月土地供应分布,1月土地供应结构,单位：万方,单位：宗,Part3土地市场篇/供应结构,地块四至,地块位置,位于青山区工人村的三宗地块，总建筑面积约97万方的住宅及商服用地，由绿地集团获取，总成交价23.91亿元，平均溢价率34%,Part3土地市场篇/重点地块-P（2013）233-235号,P（2013）233号东临-工人村路南临-民居西临-工人村三路北临-规划路,P（2013）234号东临-工人村路南临-规划路西临-工人村三路北临-和平大道,P（2013）233号东临-工人村三路南临-空地西临-三环线北临-和平大道,22,宗地位置：项目位于青山区三环线与和平大道交汇处工人村2、3、4村；用地性质：地块一为居住用地，地块二为商务用地，地块三为居住用地（包括2.25万方公租房）；地块条件：整体地块被道路分割为三个地块，形状基本规整；,Part3土地市场篇/重点地块-P（2013）233-235号,规划用地条件分析,23,青山区产业发展,Part3土地市场篇/重点地块-P（2013）233-235号,区域十二五规划主要产业产值目标：刚铁及深加工：1100亿节能环保：200亿设备制造：300亿石油及配套：600亿现代服务业：200亿,本宗地,青山区重点产业发展示意,宗地东侧东工区域十二五产值目标高达2800亿，将继续保持二产优势，产业的跨越式增长将为宗地发展带来充足购买力,24,重点建设红卫路、八大家、红钢城、工人村四组团；2015年前完成旧城改造土地整理面积640万平米；,青山区房地产市场,Part3土地市场篇/重点地块-P（2013）233-235号,由于出让土地少，导致区域停滞发展，随着规划落地，进入高速发展的开端时期,SWOT分析,Part3土地市场篇/重点地块-P（2013）233-235号,PART4数据分析篇,临近春节假期，市场供求均有所减少，1月成交量达到近一年来最低值；价格小幅上涨，超过8000元/大关,供求：临近春节假期，市场供应环比有所萎缩，但同比上涨57%，供应105万方；市场进入传统淡季，成交74万方，同比环比均有所下滑价格：成交均价近三个月持续上涨，1月成交均价8018元/，环比微涨1.4%存量：1月存量1470万方，存量较上月增加，去化周期14-15个月，存量压力处于正常水平,临近春节假期，市场供应环比有所萎缩，但同比上涨57%，供应105万方；市场进入传统淡季，成交74万方，同比环比均有所下滑,年底到来，市场供求均有所减少；本月以武昌中心、光谷和汉阳为首的区域，总供应量达60万方，占比57%，其中武昌中心区供应量最大，占比25%,Part4数据分析篇/供求关系,57%,成交均价近三个月持续上涨，1月成交均价8018元/，环比微涨1.4%；1月成交量达到近一年来最低值，主要受传统春节淡季到来的影响,市场成交主力（碧桂园生态城，3.92万方，7379元/；恒大城，2.09万方，6424元/；名流公馆，1.65万方，8554元/）；价格超过8000元/，受中心区高价项目提升影响,Part4数据分析篇/成交量价,1月存量1470万方，存量较上月增加，去化周期14-15个月，从目前整体成交表现来看，存量去化压力处于正常水平,目前存量最高的三大区域分别为：光谷273万方，武昌中心235万方，汉阳207万方，三个区域均为全市供应、成交大区，尤其光谷区域，1月存量有所减少，整体去化压力小。,Part4数据分析篇/存量走势,本月供应面积较为丰富，其中以三房供应最大；成交则以80-100二房为主，尤其是90-100二房市场供不应求,本月二房供应3261套，三房供应5212套，二三房供应占比高达近88%；四房供应占比有所上升，整体供应1068套，主要以140以下功能四房和180以上豪宅产品为主,Part4数据分析篇/供求结构,首置首改类产品1月成交有所回落，其中90以下首置产品成交环比下滑36%，再改及高端产品则表现稳定,1月首置首改即120以下产品成交55万方，占比74%，环比下降6%，120-140产品成交13万方，占比17%,Part4数据分析篇/品类成交结构,多改产品近3月价格持续上涨，1月成交价格环比上涨13%，其他类产品价格趋于稳定,本月首置产品7775元/，首改产品7716元/，再改产品7603元/，环比涨跌幅度甚微；高端项目仍以武汉中央文化区、泛海国际居住区等项目成交为主，价格上升幅度达13%,Part4数据分析篇/品类成交价格,复地东湖国际,华侨城武汉天城,碧桂园生态城武汉天城,武汉中央文化区,二三环区域成交下滑明显，三外环成交保持稳定，其中二环以外区域本月成交60万方，占比81%；价格上，除一环内价格上涨外，其他环线区域价格保持稳定,Part4数据分析篇/环线成交量价,总价段高接受度集中55-80万/套，其中二房占比最高，达63%，对应的产品单价在5000-8000元/,Part4数据分析篇/总价段-单价段,本月武昌中心供应居首位，但整体供大于求局面明显，光谷则依旧保持供销两旺态势；盘龙城及汉口二三环区域近期供应缩减，市场出现供不应求,Part4数据分析篇/区域量价,各区存量情况,本月排名前十项目在全市市场份额占比继续提升1-2%，碧桂园生态城成交面积及金额均排行第一,Part4数据分析篇/排行榜,Part4数据分析篇/未来供应,武汉天地1.71万方，25000,光谷地产梅华坞1万方，7800,七星富利天城2万方，待定,联投花山郡2万方，13000,万达御湖世家5.37万方,26000,中建开元公馆4万方，待定,星汇云锦2.41万方，17000,复地东湖国际1.22万方，13000,融园国际3.01万方，7000,复地悦城3.5万方，7400,融侨城2.34万方，9700,福星惠誉东澜岸3万方，6000,2月正属春节月，开盘项目明显减少，预计将有13个项目约35万方入市，以老盘加推为主；其中供应量前三为：武昌中心、青山和南湖，首置首改占比高达64%，多改产品本月占比29%,联投半岛天下1.4万方，6600,Part4数据分析篇/平面媒体,随着春节假期的临近，各楼盘媒体推广力度明显减小，武汉市平面媒体本月投放152次，刊例金额0.27亿元，同比下滑16%,统计范围：长江日报、长江商报、武汉晚报、武汉晨报、楚天都市报、楚天金报,-16%,40,Part4数据分析篇/平面媒体,本月新盘恒大御景湾媒体投放仍保持积极态势，投放刊例金额276万元，福星集团整体媒体投放热度高,PART5新盘热销篇,春节临近，本月推盘量持续回落，首日平均去化率保持在55%，与年底水平相当；新盘保利城等项目表现优异，首日开盘去化九成以上,因春节临近，项目推盘及成交持续回落，1月成交3300套，环比下降23%，虽环比有下滑，但高于同期约1.5倍；首日平均去化率55%，与年底几个月表现持平1月共计开盘/加推19次，纯新盘项目占比42%，成交表现中等偏上水平；从开盘首日去化来看，去化八成项目占比26%，去化三成项目占比21%,因春节临近，1月份项目推盘及成交量持续回落，成交3300套，环比下降23%，虽环比有下滑，但高于同期约1.5倍；首日平均去化率55%，与年底几个月表现持平,Part5新盘热销篇/首日去化趋势,+155%,44,1月共计开盘/加推19次，纯新盘项目占比42%，成交表现中等偏上水平；从开盘首日去化来看，去化八成项目占比26%，去化三成项目占比21%,Part5新盘热销篇/首日去化趋势,纯新盘,45,热销楼盘之保利城,开盘当天去化率97%,TOP-1,Part5新盘热销篇/热销楼盘-保利城,外部交通优势、营销策略、价格优势,保利城：1月25日一期15-20#楼首期开盘，推764套，销售742套，去化97%,推售户型配比,开盘首日去化情况：,Part5新盘热销篇/热销楼盘-保利城,热销理由一：徐东板块未来规划双桥四轨交通网，板块通达性不断提高,Part5新盘热销篇/热销楼盘-保利城,武汉长江二桥、二七长江大桥和二环线将徐东合围，地铁4、5、7、8号线与之相邻相交，保证20分钟内快速达到武汉三镇,热销理由二：创新营销模式，最快引爆全城,Part5新盘热销篇/热销楼盘-保利城,移动互联+全民营销（全民经纪人模式主张人人赚钱，利用身边的资源激发圈层效应），力求彻底将房产开发商至购房者中间繁琐昂贵的营销成本消除，使房产开发0成本实现量价提升，让经纪人们0门槛实现房产自营销，也使购房者能够获得更为优惠的价格。保利城为回报广大新老客户的支持与信赖，诚意礼献百万奖励，全城悬赏房产经纪人。凡介绍亲友成功购买保利城开盘房源即可获赠奖励(1000元/套)。此活动一出，保利城的新老客户们踊跃响应，为保利城引荐了大量客户。,热销理由三：项目首次开盘价格价格控制较好，低于周边竞品近100-2000元/平米,Part5新盘热销篇/热销楼盘-保利城,竞品价格及去化情况,本案周边竞品众多，且多为知名企业开发的大体量项目，但首次开盘并未取得较好的去化率。主要因为版块内竞争激烈，客户选择性比较多，使得各个项目成交相对均衡；本案的超低价优势吸引了大批量客户，近3000组的认筹量牵制了纵多客户的选择，开盘当天共摇号1860组客户，开盘均价9700元/平米，与周边竞案相比，价格优势明显，开盘去化97%。,徐东板块未来规划双桥四轨交通网，板块通达性不断提高；创新营销模式，最快引爆全城；项目首次开盘价格价格控制较好，低于周边竞品近100-2000元/平米。,保利城热销总结：,Part