中国房地产发展历程

,中国房地产发展历程,刘伟伟2017.8.17,发展历程概述,01,政企历程,02,市场历程,03,企业历程,04,目录,CONTENTS,住宅演变,05,01,章节PART,发展历程概述,发展阶段,萌芽起步阶段探索调整阶段快速发展阶段全面调整阶段,回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。,发展历程概述,1958-1979,1979-1980,1980-1991,萌芽起步阶段,炒作与土地泡沫,制度红利释放,低迷与调整,探索调整阶段,1998-2008,历经1993年后数年的沉寂，房地产行业迎来了快速发展。,市场回暖,1999-2000,快速涨幅,2000-2002,全面繁荣,2002-2004,持续繁荣与调控,2004-2007,快速发展阶段,2009至2011应急与投机催生房地产大泡沫，政府持续调控,2012至2013市场回暖，调控加强,2014至2015调控阶段与去库存,2016至今新一轮价格上涨与调控,全面调整阶段,政企历程,02,章节PART,土地市场制度的改革，为房地产市场的发展提供了一个重要的前提。改革的实质是从土地的无偿划拨到有偿使用，当时进行这么一个改革是一个理论上的突破，把土地的所有权和使用权可以分离，所有权是为国家所有，使用权可以出让。,土地市场制度改革,标志1987年新中国土地拍卖“第一槌”,住房制度改革，实际上是为房地产市场的发展提供了一个广阔的市场前景。,1998年7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。,住房制度改革,1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。,立竿见影,2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。密集的调控政策难以撼动房价高攀。,收效寥寥,1998年政府政策催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。,推波助澜,随着社会经济形势的变换发展，政府房地产政策调整进入全面调控阶段。支持或者抑制房地产价格的政策愈加完备多样，利于政府监控管理房地产行业发展。,新常态,调控政策,市场历程,03,章节PART,土地制度住房分配制度招拍挂。,制度环境,人口结构人口流动婚娶风俗住宅观念,社会环境,经济发展速速国民收入发展预期,经济环境,影响因素,制度藩篱渐渐破除，生产要素初步释放.,疯狂发展，泡沫破裂,制度红利进一步释放，发展爆发期降临,迅速壮大，利润丰厚.,全面调整暴利时代结束，稳健调整迎来新阶段,市场阶段,01,02,03,市场需求,04,行业规模,竞争状况,企业历程,04,章节PART,经过三十余年发展，房地产行业已然成为国民经济支柱性行业，期间各类企业你方唱罢我登台，走到今日强者林立不乏代表，结合2017年地产行业评测排名选取如下企业分析：,管理模式,运营水平,开发模式,战略转型,企业历程,万科,恒大,“房地产+服务业”,碧桂园,保利,住宅演变,05,章节PART,代表性住宅上海曹阳新村、北京三里屯幸福村,解放初期，百废待兴。中央政府提出“先生产，后生活”发展策略，技术上受苏联的影响；在住宅规划设计中有严重的苏联的影子。,1949-1959代表性住宅,全国城镇住宅面积约40亿平方米，其中解放后新建的仅占百分之十几，就是说，当时全国城市绝大部分人住的是解放前的房子，陈旧不堪，杂乱无章。再加上50年代盲目生育，70年代进入生育高峰，子女多了住不下，院子里搭出个坯间，或者盖间小厨房，腾出来的厨房住人，能想的法子都想到了。于是，迫于人口与住房的矛盾，大杂院出现了。,70年代末,在全国城市居民的住房条件上，数深圳这座新兴城市最优越。深圳新建住宅每套平均建筑面积83平方米，比全国平均数高60，比香港居屋计划高52。与亚洲一流的日本相比各有千秋。日本住房建筑面积平均每套61平方米，但室内装修质量很高，尤其厨房、厕所设施十分讲究，属于小而精。相比之下深圳属于大而粗。,80年代,随着社会经济的进一步多元化，住房改革力度加大，以为商品房、经济适用房、安居工程为主的多层次住房体系开始形成，纳入了不同的投资、建设方式。针对不同的社会阶层，国家不再限制住宅的最大面积，只对最低限额做出规定，以保障适当的居住水平，因此代表不同居住标准的住宅空前丰富起来，普通居住面积从40平方米到200平方米不一而足。出现了高层、小高层、多层、低层高密度、联排、别墅等各种形式的住宅，在户型上除了传统的一室一厅。二室一厅、三室一厅之外，多厅和多卫生间的住宅更加受到欢迎。车库和工人房也成为一些住宅的标准配置。,90年代中后期,随着市场化程度的深入，住宅已成为大宗的个人消费商品，无论