建筑设计管理办法

建筑设计管理办法第一章 总 则第一条 为规范中维地产房地产开发建筑设计管理，控制建筑设计的质量、进度、成本，结合实际，制定本办法。第二条 本办法所称总部，系指中维地产股份有限公司；所称子公司，系指中维地产股份有限公司全资、控股及控制的各级投资企业；所称中维地产，系指总部及子公司的总称；所称单位，系指子公司及总部各部门的总称。第三条 本办法适用于总部及各子公司房地产开发项目建筑设计管理。第二章 概念方案设计阶段第四条 设计资料准备规划设计部根据项目设计计划的时间要求，及时收集概念设计阶段需要的资料，资料的内容包括：（一） 日常产品研究成果、产品配置标准等资料；（二） 已完成同类型项目的经验总结和完善后的设计图纸；（三） 子公司提供宗地自然条件表宗地社会条件表；（四） 项目拓展部提供项目可行性研究报告；（五） 市场营销部提供项目定位建议书；（六） 市场营销部提供竞争楼盘列表。规划设计部组织相关部门完成项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在项目设计基础资料移交评审表中，并由参与评审人员共同签字确认。第五条 概念方案设计任务书的编制和评审规划设计部负责概念方案设计任务书的编制，并报设计分管副总经理审批。第六条 概念方案设计（一） 规划设计部向设计单位发出概念方案设计任务书。（二） 设计过程控制1. 规划设计部负责设计过程中与设计单位进行设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，并将相关沟通内容记入设计交流信息记录表。2. 设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，规划设计部对设计单位送交的设计成果进行初审。第七条 概念方案设计评审（一） 规划设计部组织、市场营销部、成本管理部进行评审，规划设计部汇总评审意见。（二） 规划设计部汇总评审意见报分管副总经理审核,并将评审意见反馈给设计单位。（三） 概念方案设计最终成果经设计分管副总经理审核，总经理审批确定。（四） 概念方案设计确定后，规划设计部应启动方案设计工作。第三章 方案设计阶段第八条 方案设计资料准备规划设计部在方案设计前负责收集以下相关资料：（一） 子公司提供建设用地规划许可证、规划要点、大市政条件和水文资料等；（二） 市场营销部提供深化的营销建议；（三） 成本管理部提供方案设计成本建议。第九条 方案设计任务书的编制和审批规划设计部根据以上资料编写方案设计任务书，并报设计分管副总经理审批。第十条 方案设计（一） 规划设计部向设计单位发出方案设计任务书；（二） 设计过程控制1. 规划设计部负责在设计过程中与设计单位进行设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，并将相关交流内容记入设计交流信息记录表；2. 设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，规划设计部根据方案设计任务书的要求，对设计单位送交的设计成果进行初审。3. 子公司应及时将设计方案向政府相关部门咨询意见。第十一条 方案设计评审（一） 规划设计部组织规划方案设计评审会，安排设计单位汇报方案设计成果，总经理、相关副总经理、市场营销部、成本管理部、子公司总经理、子公司设计分管副总经理、子公司设计部及子公司总经理指定人员参加评审。子公司应汇报与政府部门咨询意见。规划设计部汇总评审意见，报设计分管副总经理审批。 （二） 规划设计部将评审意见反馈给设计单位对方案进行修改、调整。修改后的设计成果由规划设计部组织子公司、市场营销部、成本管理部及相关人员进行确认，最终方案设计成果需经设计分管副总经理审核，总经理审批。第十二条 方案设计报批（一） 规划设计部将审批后的方案设计资料提交子公司；（二） 子公司按计划时间完成方案报批，将方案设计报批文件交子公司项目档案管理部门存档，将报批文件复印件交总部规划设计部存档；第十三条 规划设计部根据批复文件，结合项目实际情况启动机电方案、景观方案设计工作，并组织市场营销部和子公司研讨确定销售示范区的划分。第四章 扩初设计阶段第十四条 扩初设计设计准备规划设计部在初步设计前，及时收集以下设计资料：（一） 子公司提供政府主管部门对方案设计批复意见，及市政咨询方案。（二） 子公司提供勘察单位提交的地质勘查报告。（三） 成本管理部提供初步设计限额指标。（四） 必要时，可邀请物业公司提供物业管理建议。第十五条 初步设计技术措施的编制和评审由设计单位提交初步设计技术措施，规划设计部审核后报设计分管副总经理审批。（一） 初步设计过程控制1. 规划设计部负责在初步设计过程中与设计单位进行中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，并将相关过程记入设计交流信息记录表；2. 设计单位按要求的时间提交设计成果，规划设计部根据初步设计技术措施的要求，对设计单位送交的设计成果进行初审。第十六条 扩初设计评审（一） 规划设计部组织子公司、市场营销部、成本管理部及相关人员进行对设计单位送交的初步设计成果从建筑、使用功能、成本等方面进行评审，由规划设计部汇总评审意见报设计分管副总经理审批。（二） 规划设计部将评审意见反馈给设计单位，设计单位对规划方案进行修改、调整。第十七条 扩初设计报批（一） 规划设计部将审批后的扩初设计资料提交子公司;（二） 子公司按计划时间完成扩初设计的报批，及时通报报批进展情况，将批复文件交子公司项目档案管理部门存档，将复印件交总部规划设计部存档。第十八条 扩初设计同时，规划设计部根据项目具体需求开展机电方案深化工作。第十九条 扩初设计完成后，子公司设计部负责组织施工图设计。第五章 施工图设计阶段第二十条 施工图设计设计资料准备子公司设计部负责收集以下相关资料：（一） 规划国土局、消防局、环保局、人防办等主管部门关于初步设计的审批意见书。（二） 经审批的材料设备选型建议书。第二十一条 施工图设计任务书编制和评审子公司设计部根据以上资料编制施工图设计任务书，并组织子公司工程部、成本核算部和总部规划设计部进行评审，经子公司审批后报总部规划设计部备案。第二十二条 施工图设计（一） 设计单位按施工图设计任务书要求的时间、限额设计要求和成果标准提交施工条件图；在此期间由子公司组织各专业工程师对施工条件图进行审查，形成设计交流信息记录表，对发现的问题督促设计单位修改。（二） 设计单位提供最终施工图，子公司设计部再次组织工程部、成本核算部、总部规划设计部和工程管理部对施工图进行图纸内部评审。同时，子公司应将相关图纸送外部审查，在取得内外部审批意见后，形成施工图审查意见表。（三） 由子公司设计部将施工图审查意见表发给设计单位进行补充、修改和完善。设计单位修改完成后，设计成果由子公司设计部进行复核。第二十三条 最终施工图设计图纸分发到相关单位、部门。第二十四条 子公司设计部在建筑施工图设计同时，组织机电专业施工图设计。第二十五条 子公司设计部在施工图完成后，应组织完成材料设备的选型定板工作，编制材料设备选型定板清单，并按材料选型定板管理办法的相关规定审批。同时，子公司设计部应组织景观施工图和装饰施工图设计工作。第二十六条 子公司成本核算部应根据施工图编制预算。第二十七条 施工图交底（一） 由子公司设计部负责组织施工图设计单位、施工单位、监理单位进行施工图交底，明确施工组织要求和解答相关问题，并填写施工图交底记录，子公司、设计单位、施工单位、监理单位四方共同确认。（二） 子公司将施工图交底记录提交设计单位进行设计更改，跟踪图纸修改进程，子公司对设计单位修改的图纸进行复核后，分发到相关部门。第六章 附 则第二十八条 子公司应根据本办法，结合实际，制定本公司建筑设计管理的实施细则，报总部备案。第二十九条 本办法由总部规划设计部负责解释。第三十条 本办法自发布之日起施行，原概念设计管理流程、方案设计管理流程、扩初设计管理流程、施工图设计管理流程同时废止。420宗地自然条件表表一填表人： 填写日期： 年 月 日项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高已移交宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌已移交宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置 已制作宗地绿化分布图绿化的定位已制作宗地水体分布图水体的定位已制作说明：1. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案设计阶段进行规划方案设计的基础资料。2. 投资分析阶段，若政府提供的 “宗地红线图”、“宗地地形图” 深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。宗地自然条件表表二填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最 高 最 低 平 均 城市风向主导风向风向频率玫瑰图（另附图）已收集空气质量宗地空气质量状况空气质量良好 空气质量较差，需进行检测噪音宗地噪音状况周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测水文宗地内有无地表水池塘 水渠宗地周边有无地表水江 河 湖 海 水渠周边地表水常年水位(黄海高程) M周边地表水最高控制水位(黄海高程) M地下水位标高(黄海高程)M宗地内水质状况水质良好 水质较差，需进行检测 特殊地下物冲沟有 无暗河有 无古墓有 无化石有 无地下军用设施、管线有 无地下油罐房有 无其它大型地下建筑物、有 无说明：1依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。宗地社会条件表表一填表人： 填写日期： 年 月 日项目名称图纸名称 内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征已移交区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划已移交区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线已移交周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等已移交周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸已移交周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施 ：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施已移交市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等已移交说明：本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案阶段进行方案设计的基础资料。宗地社会条件表表二填表人： 填写日期： 年 月 日项目名称 当地政策法规要求日照间距系数消防间距 无特殊要求其它间距 无特殊要求建设工程用地许可证总用地面积 ha 暂无要点总建筑面积 m容积率建筑密度绿地率车位总数 限高要求 层 或 m 配套的名称与面积要求退红线要求竞争楼盘列表 填表人： 填写日期： 年 月 日编号楼盘名称发展商 所处地段价位/平米1.2.3.4.5.6.7.8.其他说明确认栏市场营销部： 年 月 日市场营销经理： 年 月 日 规划设计部经理： 年 月 日1. “竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。2. 本列表中的竞争楼盘，须由规划设计部与市场营销部共同确认。竞争楼盘设计信息表 表一楼盘名称位置规划总用地面积M总建筑面积M容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 小高层 高层 其他住宅结构形式会所面积M会所个数商业面积M 租 售幼儿园班小学班景观 周边自然景观有 无景观设计面积M包含项目游泳池室外M室内M水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它说明：针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表表二该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称 规划建筑方案施工图景观方案施工图 室内装修部品标准 室 外 墙面一墙面二窗白铝 彩铝 塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住 宅 室 内 毛坯房 标准装修提供 不提供 装修套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表表三户型 编号户型种类面积(M)实用率(%)比例备注123456主力户型编号为:户型特色评述：（应附图表达）说明：1. 实用率 国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积按规定应分摊的公共建筑面积）。2. 单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3. 单套内使用面积住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。说明：此表由规划设计部与市场营销部共同完成编制责任人汇签： 日期：项目设计基础资料移交评审表项目名称：资料名称评审内容资料来源/日期责任部门移交确认确认日期自然条件*宗地城市位置图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否 规划设计部*宗地区域位置图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否规划设计部*宗地红线图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部*宗地地形图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部*宗地现状照片是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否规划设计部宗地绿化分布图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否规划设计部*宗地水体分布图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否规划设计部*城市气温及风向是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否规划设计部空气质量及噪音是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否规划设计部*水文是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否规划设计部*特殊地下物是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否规划设计部社会条件区域现状图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部区域总体规划图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部*区域交通分析图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部*周边交通分析图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部周边道路断面图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部周边公共设施图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部*市政管线图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部*当地政策法规要求是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否规划设计部*建设工程用地许可证是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部竞争楼盘*竞争楼盘列表是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否市场营销部*竞争楼盘设计信息表是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否规划设计部其它评审记录签名：说明：1、*项为必选项，根据项目具体情况由规划设计部确定。2、资料由责任部门负责人评审并签名确认，由规划设计部负责组织实施评审过程。项目概念方案技术评价表（示例）时间： 填表人：一满足市场营销方面的内容评分理由陈述1技术经济指标满足甲方经济技术指标要求：1）物业类型比例；2）地下车库面积；3）总建筑面积；4）总户数；5）配套设施面积；6）户车比。2规划与营销主题的关系1）建筑与景观充分融合。2）景观主题与概念策划是否吻合。3）充分保护及利用现有景观资源。3交通组织1）交通流线合理便捷，并与商业及服务配套等有效结合。4物业分布与分期开发1）不同售价物业类型在区内分布的合理性，及相互之间的关系和谐。2）宗地资源与不同售价物业分布的匹配度。3）商业服务与社区配套设施布置的服务有效性。4）物业的分期开发与项目经营测算的匹配度。5销售示范区1）设置有效的示范区：包括销售大厅，销售样板间，景观示范区。2） 销售人流与施工人流组织的合理性。3） 示范区形象是否有冲击力。6户型使用标准的满足1) 户型分布及面积指标是否符合市场的产品建议书要求。（参见设计任务书附件）2) 户型功能配置是否满足市场的产品建议书中的使用标准。（参见设计任务书附件）7立面风格与市场策划的关系1） 整体风格应紧扣策划定位要求，主题鲜明。2） 立面风格的创新性。3） 立面总体协调性。综合得分市场营销部建议二满足技术方面的内容评分理由陈述1要点及规范1）政府部门规划要点：建筑退线；容积率；限高；绿地率；建筑密度。2）满足消防要求：防火间距；消防车道及登高面的设置。3）满足建筑日照间距要求。2规划结构1） 规划思想（手法）的先进性。2） 空间组织有序列感，有标识性。3） 车行道路骨干清晰，辐射均匀，道路网密度适宜。4） 人行系统与景观系统、车行系统的衔接关系。5） 停车布置合理：停车方式的经济性；停车场的位置服务均好；出入口的设置和装置合理，便于管理。6） 公共设施空间分布的合理性。7） 景观手法与使用功能是否匹配。8） 开发分期与规划结构的结合关系是否合理。3管理模式1） 分级管理体系的设置是否清晰合理。2） 管理模式是否有效，并具有经济性。3） 分期开发的管理模式是否合理。4户型设计1）厅房是否方正，厨卫布置得当，使用方便；动静分区合理，私密性好；公共交通是否紧凑，实用率高。2）充分考虑朝向、景观、通风设计（客厅、主卧朝向及景观要好；户内有穿堂风）。3）户型的创新性（采用入户花园、空中花园、错层跃层等设计手法；创造个性化空间）。4）结构梁柱布置应合理，不影响使用及美观，平面功能可灵活改变。5）设备管井布置应合理，空调机、热水器位既满足功能需要，又不影响立面美观。5技术设计1) 土方平衡设计合理性。2) 技术配套设施形态与位置设计合理性。3) 保温、遮阳和降噪等新技术新材料采用的合理性与经济性分析。综合得分技术方面建议三满足成本方面的内容评分理由陈述1目标成本分析1） 目标成本与规划/建设要求内容对应的一致性。2） 目标成本与建设标准和项目特征对应的一致性。3） 目标成本水平合理性。4） 目标成本计算汇总无误。5） 目标成本文件符合公司深度和格式要求。2