其他行业对房地产估价的需要讲义

合作迎挑战 共赢创未来中国农业银行总行信贷管理部担保处处长 王刚很高兴能够作为金融界唯一的受邀代表参加本次年会！在当前复杂多变的经济形势下，中国房地产估价师与房地产经纪人学会举办主题为“市场变动与估价经纪行业持续发展”的年会，我觉得意义很重大。结合年会主题，我仅站在商业银行的立场，从更宏观的角度来谈一下商业银行如何与房地产估价机构开展合作的问题。一、合作回顾房地产由于其自身的价值属性和资产保本属性，长期以来一直是商业银行信贷业务中常用的抵押品，在贷前评估、贷后押品管理和不良资产处置等环节都发挥着缓释风险和辅助决策的重要作用。房地产抵押价值评估是房地产估价机构的主要业务，商业银行也因此成为估价机构争相合作的业务伙伴，并致力于建立长期、稳定的业务合作关系。一方面，估价机构发挥其自身优势，充分挖掘和合理揭示房地产抵押品的价值，为商业银行防控信贷风险提供专业服务和智力支持；另一方面，商业银行也成为房地产估价机构稳定的业务伙伴，为估价机构拓展业务领域、丰富服务内容、提升服务品质提供了更多的机会。在业务合作过程中，应该说商业银行和房地产估价机构已经形成了合作共赢、相互促进的良好局面。近年来，为了更好地与房地产估价机构开展业务合作，也为了加强押品的估值管理工作，我们银行建立了很多机制加强自身评估能力建设。出台相关的评估技术规范和指引，加强评估人才队伍建设，另外我们今年还启动了押品系统，在信贷管理系统中嵌入押品估值模型。在估值模型中我们建立了房地产抵押品选择矩阵，规范了估价中的一些比较因素，总共开发了17个估值引擎，完善了系统中的模型配置和参数管理功能。我们的估值引擎应该说覆盖面是比较广的，操作界面也非常简单，而且具有灵活性和可扩展性，可以实现对部分房地产抵押品的贷后批量重估。上图是我们估值系统的一个展示界面。左边是自动录入界面，客户经理包括内部评估人员只需要把一些简单的参数，还有现场的实际情况录入到系统中，就可以自动得出房地产的评估价值。右边两张展示的是农业银行抵押估价报告电子版的固有格式。二、挑战和机遇我们在为业务合作取得长足发展感到欣慰的同时，也必须清醒地看到，由于监管要求、市场和行业环境变化给双方合作带来了新的挑战，以及挑战背后蕴藏的很多机遇。（一）商业银行内部评估能力的提升，对估价机构提出了更高的要求随着商业银行内部评估能力的不断提升，商业银行在审阅估价报告时，已经由过去不懂价值评估和简单抄录外部估价结果的情况，逐步向认真对待估价技术和加强外部估价报告审核方向转变。说实话，原来我们农业银行了解抵押评估的人员队伍不是很庞大，而且我们的工作起步相对比较晚，在贷前调查工作中很多估价技术、估价结果和估价方法并不了解，客户经理包括内部评估人员拿到外部估价报告之后，只是把估价结果照抄一遍，但是现在的情况已经发生了改变。也就是说，银行现在不仅关注估价结果是否审慎，而且也日益重视估价方法的选用是否恰当、参数取值是否合理、市场分析和风险提示是否充分。上述这些要求给信用记录良好、长期以来专注于业务能力和服务质量提升的估价机构以更大的发展空间。谁能够提供更专业、更全面、更细致的估价服务，谁就能够获得商业银行的青睐，并在同业竞争中脱颖而出。（二）落实外部监管要求给估价机构带来新的合作机会2012年6月，经过国务院办公会讨论通过以后，银监会发布了商业银行资本管理办法（试行），明确提出房地产类抵押品至少每年要进行一次贷后重估的监管要求。随着信贷规模的不断扩大，存量房抵押贷款不断增多，房地产押品每年至少一次重估任务对商业银行来说十分繁重，工作压力也比较大。如何完成数量巨大的存量房地产押品的贷后重估任务，应该是商业银行和估价机构必须思考和应对的重要问题。房地产估价机构以前主要是服务于贷前评估，是单一时点、单个项目、单次估价的一次性服务。在新的监管要求下，商业银行需要提供多个时点、多批量的重估服务。这方面我们已经与当地估价机构开展了尝试，完善了合作模式。（三）新技术和新工具的应用为合作开拓了新领域由于业务经营和信息管理的特殊性，商业银行对于信息系统建设有着严格的要求。大型商业银行在数据大集中以及核心银行系统建设的基础上，在诸多业务领域都掀起了系统建设的浪潮。将估价方法、估价参数内置于信息系统形成估值模型，利用多年积累的海量数据自动估价，是商业银行押品管理新的发展方向。新技术、新工具的采用以及信息处理的现代化，客观上要求与商业银行开展合作的估价机构必须提升服务能力。估价机构多年来积累的基础数据，特别是经过标准化处理后的一些案例和评估参数，为估价机构与商业银行在新领域的合作拓展了空间，以数据标准、数据加工、数据分析和数据交换为主要内容的房地产咨询业务将成为估价机构与商业银行新的合作增长点。三、携手创造合作新局面站在新的起点上，我们认为商业银行与房地产估价机构只有坚定信心，增进了解，携手共进，才能创造合作共赢的美好未来。为此，我们提出以下合作建议：（一）巩固合作基础，提升传统业务领域的服务质量估价服务是房地产估价机构的核心业务，在今后一个时期仍将是估价机构与商业银行重要的合作领域。无论估价对象如何复杂，服务形式如何创新，服务质量和风险控制永远是商业银行的核心诉求。在商业银行练好内功、提升评估能力的新形势下，房地产估价机构应该以一种开放的心态，主动适应这种变化，熟悉商业银行的新要求，掌握估价新技术，努力把握估价理论和估价方法在抵押评估领域的体现形式和实现方式，提高估价的准确性和科学性，为商业银行提供高质量和多样化的估值和咨询服务。（二）适应市场需要，拓展新的合作领域商业银行和估价机构在巩固传统合作领域的同时要放眼未来，及时捕捉新的市场需求，转变服务观念，丰富合作内容。比如说，可以将估价机构的贷前评估服务逐步延伸至贷后重估阶段，为商业银行提供连续的批量估价服务；可以探索建立评估人才合作培养机制，双方协同配合，加大力度，为商业银行培养内部评估人员贡献力量；此外，还可以发挥估价机构数据等资源优势，与商业银行合作开展模型开发、估价参数配置以及估价数据加工等房地产咨询服务。（三）把握发展方向，充分发挥行业学（协）会的引领作用开创合作新局面离不开商业银行和估价机构的共同努力，同时也需要行业学（协）会发挥引领作用。我们很高兴看到近一两年相关工作已经启动，我们期待着行业学（协）会能在以下方面继续提供指导和帮助，愿意与行业学（协）会一道加强合作：一是根据市场和行业发展态势，适时成立房地产抵押估价委员会，制定有针对性和可操作性的抵押估价规范。二是加强房地产估价报告评审和估价业务监督检查，维护市场秩序。三是要制定数据标准和电子估价报告规范，建立数据质量保障机制，规范信息采集，提升数据质量，为促进以数据管理为核心的房地产咨询业务的有序发展提供必要支撑。四是举办形式多样的学术交流活动，建立有效的沟通交流机制，增进估价机构与商业银行的相互了解，借鉴国际先进技术和经验，密切关注抵押估价过程中迫切需要解决的一些热点和难点问题，加大研究力度，提升估价理论的前瞻性、适应性和指导性，为更好地服务于实体经济发展、防范化解信贷风险提供科学的技术指导和智力支持。各位领导，各位来宾，农业银行衷心希望与各位携手并肩，在更大的范围、更深的层次、更广的领域内加强交流与合作，为推动房地产估价事业向前发展贡献我们的智慧和力量。谢谢大家！地产私募基金对房地产评估的需求嘉实地产基金投资部副总裁 陈学军我做了九年估价师，半路出家改行做房地产基金，今天我主要从房地产基金从业人员的角度来跟大家聊一聊地产基金需要什么样的房地产评估，主要有五个方面的内容。一、基金为何需要评估报告基金到底干些什么？其实我们说的房地产基金只是投资机构中的一类，这几年与房地产相关的投资机构有很多，也很活跃。除了银行以外，房地产信托也有几千亿的规模，像证券公司、保险公司、公募基金，以前都没有从事房地产投资业务，但是因为最近政府提出希望证券公司、基金公司从纯粹的证券、基金管理角色，变成一个综合的财富管理者角色，相关政府部门也在鼓励基金和证券公司为客户提供更综合的理财服务。所以目前可以说是一个机遇，保险公司和证券公司可能下一步都会积极的投入到房地产投资领域里面来。他们对房地产评估的需求可能各有差异，但总得来说基本需求是比较类似的。基金的角色其实就是替投资人理财管钱，它的内部架构可以简单说一下。一般是由几个作为管理层的高层来出资设立一个基金管理公司，再由基金管理公司出一部分钱，比如说出最少1%、最多10%左右去募集资金，剩下的90%-99%都是从市场上募集的。基金设立好以后会成立一个基金投资委员会，投资委员会一般是由基金公司内部有经验的投资高手聘任，有的也会聘请一些外部的投资专家作为投资委员会的成员。除了高层以外，还有项目执行团队、募集基金团队、资产管理团队。基金对评估报告的需求主要有三个层面：（一）项目经理层面第一个需要就是把评估报告的结果作为一个独立第三方调查的结论，在投资报告里面加以引用，为自己所做的售价假设提供支持和作为验证。第二是评估报告会作为撰写投资报告以及回答投资委员会提问的参考资料，因此需要评估报告包含详尽的市场信息。（二）投资委员会投资委员会会对项目执行团队的工作进行严格审核，对执行团队获得的信息、采用的假设、得出的结论与投资委员会通过其他各种渠道得到的信息进行综合和比较，评估报告是信息来源之一。（三）基金的管理层基金管理层会把评估报告作为一个必需的文件，把评估作为一个必要的环节，证明基金管理公司已经履行了必要的程序，即使日后项目的投资出现问题，也可以在一定层面上免责。当然，不是说将来投资没有收回的时候，基金管理层跟投资人说是因为估价师评错了的责任，这是不可能的。只是说他履行了必要的尽职调查，聘用第三方做评估，在调查程序上没有失职，所有投资风险和责任最后都得由基金管理公司这些人，包括管理层来承担。另外，评估报告也是对投资人的一个交代。这三个层面，最主要的还是第一个，项目经理层面更需要评估报告，不光需要评估结论，还包括一些详细的市场信息。二、对估价机构的选择基金对估价机构的选择主要考虑两种因素：（一）实质上考虑的因素第一，评估报告的质量，包括估值的准确性、评估方法的选择、充足的市场信息。对于评估方法，基金公司一般要测算投资收益率，是一个动态的值，一般都会用现金流折现法，但估价师目前并不太用这个方法。第二，估价师的专业水准，特别是对当地市场的熟知程度。第三，如果需要同时评估多个项目，能否保证时间和报告质量的统一。第四，沟通能力，这点也很重要，因为投资机构不只是拿到一个报告就可以，还需要与估价师有互动，比如召开评估讨论会，就估值的假设、方法，市场信息，甚至是跟评估报告不直接相关的内容提出问题，请估价师予以解答。（二）形式上考虑的因素一般基金项目会涉及到多个城市，所以更偏好在多个城市有分支机构的集团性估价机构，而且也比较偏好国际性的估价机构。一般来说，基金选择估价机构的时候形式与实质因素并重。三、对评估报告内容和形式的要求我列了一下一般基金公司希望评估报告提供的内容。可以看出来，报告内容里面第一点就是当地城市的经济概况，这些是比较一般的信息，在统计年鉴上都能找到。但第二点和第三点，一个城市以及具体到城市下面某个区域住宅和商业市场的分析，比如说过去5年每年的开工量、完工量、实际销售量、售价等，这些信息是需要长期积累的。第四点，除了过去的市场分析，可能还希望提供未来几年市场的供应量分析。第五点，区域内不同类型（本地、外地）、不同购买目的的客户（自用、投资）所占的比例，这些信息对基金来说是分析一个地区某种物业类型市场供需情况的重要参考指标。第六点，项目出租的平均回报率，超出一般评估报告所涉及的内容。第七点，可比物业的情况，这一块的要求也很细致，不仅是提供项目的名称、售价，基金公司特别关注的是项目的销售率和销售速度，因为它们对投资回报的影响非常大。对评估报告形式的要求，一般要求提供评估报告和工作底稿；有的基金不但需要评估报告，还需要可行性研究报告，特别是财务分析；外资基金一般需要提供中英文评估报告；这几年市场上涌现了很多基金，小的基金不一定需要委托外部的估价师出报告，但是正规的基金一般都需要评估报告。四、对评估报告时间和费用的要求一般要求一周提供评估报告的初稿。费用和物业价值有关系，但并不是直接相关，更多取决于项目的物业类型和复杂程度，也就是工作量的多少。单个项目的评估费用一般在10万元以内，复杂的项目也很少超过20万，可行性研究报告的费用一般在10-20万之间。这里特别要提醒大家收费的时间点，基金一般是希望提交正式报告后再支付评估费用，但这对估价机构来说风险很大，相信有人已经吃过这种亏了。投资项目做完尽职调查了，但项目最终没能谈成，这时候有的基金公司就会赖账，所以建议大家至少要求首付50%，也不要相信所谓国际知名的大投行，先保证把成本收回来。五、对估价机构的几点建议（一）提升专业水准希望估价师和估价机构都能保持较高的专业水准；注重市场信息的积累，建立和维护有足够数量、有价值信息的数据库，这一点对于一个估价机构来说可能是一个比较高的要求，因为维护数据库确实需要相当的投入；能够有机会让基金了解估价机构的专业水准和其所掌握信息的全面和深入程度。很多时候，比如我们到一个陌生的城市做项目，很大程度上要借助于当地资深估价师对当地市场的把握，很多时候他们对市场的直觉是非常敏锐的，但是估价机构长年积累的市场信息是不是全面和系统，就不一定，这一点需要估价机构注意。（二）维护估价机构的声誉和估价师的地位希望估价机构能够坚持客观独立的原则，不去无原则的迁就委托方期望的估值，坚决不接受先指定评估结果的委托。这一点说起来容易，但具体到某个项目的时候是很难坚持的，所以我建议估价师，如果专业水准比较高，而且沟通比较有效，要尽力说服委托方。