海南房地产市场发展情况分析

2010年海南房地产发展报告 2010年12月17日前言：伴随着宏观经济的向好和全国房地产市场的复苏，海南房地产市场 09 年一路向好，房地产开发投资增长加快，销售市场火爆，量价齐升。2010 年 1 月，海南国际旅游岛战略正式出台，海南楼市风云再起，内地投资者和炒房团大量涌入抢购，大批开发商抢滩入驻，海南市场再度成为全国的热点。但是这场疯狂未能持续多久，直至2月底，市场已经出现了高价无量的“空转”，而此后“新国十条”颁布的一盆冷水还未浇完，各种新政调控组合拳又接踵而至。与全国其他调控的重点目标城市一样，海南楼市成交量萎缩，市场观望氛围浓厚，整体进入了下行通道。到今年10月，三亚和海口两市先后出台了楼市限购政策，海南省对不符合条件的非本地居民也暂停发放购买住房贷款，这是对靠外来购买力支撑的海南楼市的迎头痛击，加之多年罕见的水灾来袭，海南楼市随之跌入冰封低谷。多数人认为在2011年随着国家对房地产的调控，海南的房价会有所下降。那么究竟是九十年代的泡沫再现？还是海南迎来了真正的发展机遇？本报告主要针对海口主要城市2010年前三季度房地产市场的深入研究和总结，全面剖析海南楼市的现状和未来发展。目 录第一篇：海南整体市场发展概况1一、海南省整体发展概况.2二、海南省整体房地产发展分析.3第二篇：海口市场分析4一、海口整体投资环境分析.5二、海口房地产市场整体分析 6三、海口各片区住宅市场分析7四、海口市整体住宅市场分析8第四篇：总结.14 第一篇：海南整体市场发展概况第一部分：海南省整体发展概况一、海南省概况中国唯一热带岛省份，海景、沙滩等资源丰富1、区位介绍海南地处热带，位于东经10837-11105，北纬1810-2010之间，海南位于中国最南端。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。海南省包括海南岛、西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，是我国面积最大的省。全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里），海域面积约200万平方公里。2、行政区划海南省划分为2个地级市，6个县级市，4个县，6个民族自治县，1个经济开发区，1个办事处；基层设置183个镇，21个乡，18个街道办事处。地级市：海口市、三亚市。县级市：五指山市、文昌市、琼海市、万宁市、儋州市、东方市。自治县：白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县。县：定安县、屯昌县、澄迈县、临高县开发区：洋浦经济开发区。办事处：西沙、南沙、中沙群岛办事处（县级）3、人口与民族人口：截止2008年年末全省常住人口为854.18万人，比上年增加 9.15万人。人口出生率为14.71%，人口死亡率为5.72%，人口自然增长率为8.99%。民族：海南省汉族、黎族、苗族、回族是世居民族，其余民族是解放后迁入的干部、职工和移民，分散于全省。黎族是海南岛上最早的居民。世居的黎、苗、回族，大多数聚居在中部、南部的琼中、保亭、白沙、陵水、昌江、乐东等县和三亚市、五指山市。语言：海南居民语言种类多，大概共有10种。主要使用的方言主要为海南话。4、自然资源四季无冬，阳光充沛，空气清新，水质纯净，森林覆盖率为55.5%，素有“天然氧吧”、“生态大花园”、“长寿岛”美誉，生态环境保持国内一流水平，是人们公认的最佳居住地之一。5、交通状况公路：海南已建成环岛高速（625km）和三纵四横的公路网络。其中国道1289km，省道1975km，县道2823km。公路网密度51.82km/100km2。港口：海南目前有海口、三亚、洋浦、八所、龙湾等五大港口，已建成码头泊位147个，其中万吨级以上31个。全省有客船和客车滚装船598艘。航空：海南省目前拥有海口美兰和三亚凤凰两个民用国际机场。另有陵水、乐东、临高等军用机场。铁路：海南省内有环岛铁路和哈尔滨至北京西站铁路（T201次，3451km）。6、旅游资源海南省拥有得天独厚的热带旅游资源。集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹以及珍稀动植物为一体，拥有一批高品位的景区景点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成奇特的热带生态景观和人文景观。这里四季无冬，空气清新，水质纯净，被誉为“一个未受污染的长寿岛”。在长达1528km的海岸线上分布着68个天然港湾，多数地方风平浪静，海水清澈，常年可进行海水浴、日光浴、沙浴和风浴。兴隆温泉、七仙岭温泉、蓝洋温泉等，适于发展融观光、疗养为一体的旅游。天涯海角、亚龙湾、南山文化旅游区、博鳌亚洲论坛会址等著名旅游景区令中外游客神往，尤其是保存完好的热带雨林在世界上有独特地位，被世界旅游组织前秘书长萨维尼亚克赞誉为“全人类的一颗明珠”。二、海南宏观经济分析坚持“一省两地”发展方针，经济保持平稳较快增长海南省近年经济年均增速连续保持在 10以上，有利于投资环境的改善和增强内需。09 年海南经济经历了前低后高，加快上升的发展趋势，从 08 年金融危机的低迷中走出，2009年全省生产总值（GDP）1646.6亿元，2010年前三季度就已达到1500.42亿元。按可比价格计算，比上年增长17.60%。海南省历年生产总值（单位：亿元）数据来源：海南统计局海南省历年生产总值增长率（可比价格）数据来源：海南统计局海南人均生产总值（单位：元）数据来源：海南统计局根据世界银行的统计分析，人均GDP与房地产发展阶段紧密相连：8001,500美元，房地产进入持续发展期；1,5004,000美元，房地产进入高速发展期；4,0008,000美元，房地产进入稳定增长期；超过1万美元，房地产进入饱和发展期。海南省重点市县GDP对比表（单位：亿元）城市海口三亚文昌琼海万宁陵水2004263.148.248.955.441.116.52005311.774.254.151.241.218.52006362.1109.263.256.646.921.82007396.1122.372.663.151.424.22008443.2144.381.870.663.130.62009489.55174.8593.228571.1837.262010年前三季度427.87166.2893.7285.6075.0938.79从近几年各市县经济发展状况对比来看，海口、三亚仍然是海南省经济发展的重要支撑。三、海南省产业发展状况产业结构呈现“三、二、一”的特征，其中服务业发展迅速，成为推动经济发展的重要支柱近年来，海南省经济保持着较快增长。其中，2010年前三季度第一产业增加值378.59亿元，增长7.5%；第二产业增加值405.48亿元，增长19.6%；第三产业增加值716.25亿元，增长22.1%。第三产业比重已超过第一、二产业，占总比重的40.2%。从产业结构看，第二产业发展明显提速，增加值占GDP的比重提高到27.0%，超过了第一产业1.8个百分点；第三产业快速发展，增加值占GDP的比重提高到47.8%，同比提高4.9个百分点，产业结构优化升级，由“三一二”转变为“三二一”。海南省各年三大产业构成图数据来源：海南统计局四、地方财政地方财政收入大幅度增长，房地产业迅猛发展。近几年，在经济快速增长的同时，经济效益也大幅提高。一是地方财政一般预算收入保持大幅增长，房地产业税收收入对财政贡献超过四成。前三季度，全省全口径财政收入399.03亿元，比上年同期增长47.1%。其中，地方一般预算收入205.28亿元，增长60.2%，比全国财政收入增长22.4%高37.8个百分点，连续9个月保持全国最高增幅。海南财政收入大幅度增长的一个主要原因是房地产业迅猛发展，带动地方一般预算收入大幅度增长。前三季度，房地产业税收收入为84.98亿元，同比增长151.1%。房地产业税收收入占地方一般预算收入的比重为41.4%，成为对财政收入贡献最大的行业。海南省各年地方财政收入走势（单位：亿元）数据来源：海南统计局五、海南省旅游业发展状况旅游发展进入突破阶段，成为推动海南经济发展的支柱产业起步阶段1987年，中央在海南筹建省和准备兴办中国最大经济特区，当年海南接待国内外游客猛增，旅游业兴起发展阶段88年建省，设立三亚亚龙湾国家旅游度假区，大批星级酒店开发。大批投资者涌入海南，房价拉长。直到93年房地产泡沫。当时旅游人数118.54万人次巩固阶段96年，中国度假休闲旅游节在三亚开幕，确立国内顶尖度假区。东线高速开通。当时旅游人数达到790万人次提升阶段2002年博鳌亚洲论坛开幕；2003年海南获得抗击非典胜利，打响“生态健康岛：品牌。同时房地产业再次起飞。突破阶段2008年3月5日，国务院办公厅原则同意海南建设海南国际旅游岛。届时，鲁能、万科、富力等品牌开发商进驻海南市场，区域级旅游地产开发。同时，旅游人数达到1845.41万人次腾飞阶段2010年1月海南国际旅游岛正式获批，上升为国家战略，海南旅游进入一个新的发展时期。1、 旅游格局以海口、三亚为核心，通过东西中三线各选琼海、儋州、五指山作为中间点联系整个海南。海南省旅游以海口、三亚为核心，通过东西中三线各选琼海、儋州、五指山作为中间点联系整个海南，各大组团立足于本地特有的优质资源进行市场竞争，形成现有市场格局。海南各旅游区概况：旅游区功能定位海口旅游区热带滨海度假休闲、观光、会展、商务、购物、文化、娱乐等复合型都市旅游目的地三亚旅游区国际性滨海度假休闲观光旅游目的地五指山旅游区与三亚滨海度假互补的热带森林度假休闲旅游和黎苗族文化风情旅游目的地文昌旅游区以椰乡文化内涵为主题，集侨乡观光、海上活动、温泉疗养为一体的恬静平实的滨海旅游休闲区博鳌旅游区面向国内外高档消费市场的国际会展中心和度假休闲旅游目的地石梅湾、兴隆旅游区高档次、低密度的海滨温泉度假休闲和热带植被观光旅游目的地儋州旅游区温泉度假为主、文化旅游和工农业观光旅游为补充的旅游目的地尖峰岭旅游区山海互补的热带雨林生态度假休闲观光旅游目的地棋子湾、霸王岭旅游区海南西海岸著名的高档次低密度、远离喧嚣的国际度假休闲旅游目的地西沙群岛旅游区海洋观光、科考、探险、水上运动和中高档小规模度假旅游目的地临高旅游区红色文化旅游与现代滨海旅游为一体的旅游度假胜地2、旅游过夜人数2010年前三季度全省共接待旅游过夜人数1915.36万人次，比上年同期增长15.0%。 海南省历年旅游过夜人数走势（单位：万）数据来源：海南统计局前三季度，全省共接待旅游过夜人数1915.36万人次，比上年同期增长15.0%。其中，接待国内旅游者1866.68万人次，增长14.9%；接待入境旅游者48.68万人次，增长19.1%。旅游饭店客房开房率达59.2%，同比提高2.8个百分点。六、居民收入及消费状况城乡居民收入不断增加，消费能力逐步提高海南城镇居民人均可支配收入（单位：元）数据来源：海南统计局2010年前三季度，全省城镇居民人均可支配收入11574元，比上年同期增长10.1%。其中，工资性收入8036元，同比增长10.0%。全省农民人均现金收入4520元，比上年同期增长14.5%。其中，工资性现金收入增长36.0%。发展经验表明，人均地区生产总值 10003000 美元的阶段，是居民消费结构升级、产业结构调整和工业化、城镇化进程加快的时期。海南社会消费品零售额（单位：亿元）数据来源：海南统计局2010年以来，国际旅游岛建设利好概念带旺了旅游消费，以及实施更加优惠、范围更广的汽车摩托车、家电下乡的政策，农垦系统及林场职工也纳入实施范围，进一步扩大了消费需求，消费品市场持续旺销，社会消费品零售增幅自5月份开始跃居全国第一。前三季度，全省实现社会消费品零售总额446.96亿元，比上年同期增长19.5%。第二部分：海南省整体房地产发展分析一、 海南省房地产投资分析在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产业成为海南省经济发展的助推器。历年固定资产投资与房地产投资走势（单位：亿元）数据来源：海南统计局2010年前三季度，全社会固定资产完成投资总额899.13亿元，比上年同期增长41.3%。房地产开发完成投资321.05亿元，同比增长68.4%。自四月以来，国家对楼市不断的调控下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。历年竣工面积和施工面积走势（单位：万/平方米）数据来源：海南统计局近年来，海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快。截止到2009年（2010年前三季度暂无数据）来看，房屋竣工面积比较稳定，增长速度比较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市场存在的问题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。供求方面，在2010年前三季度，已达到2321.76万/平方米。虽然海南楼市近期受到国家调控影响，各成交量明显萎缩。但从整体环境市场分析，还是存在一定的机会。一方面由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增；另一方面，海南有独特的自然资源，近年来楼市供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势。二、区域房地产市场分析海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐”在旅游区域发展的基础上，海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐”，东线是当前热点开发区域，发展也较为成为成熟 。东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛以东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源，将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源。中线养老休闲：五指山+热带雨林+热带温泉利用固有资源，通过先期低端度假产品催热市场，定位为养老度假休闲地产运作。土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。西线原生野趣：自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段。第二篇：海口市场分析第一部分：海口整体经济投资环境研究一、城市总结：海南省省会城市，是海南省政治、经济、科技、文化中心，交通、邮电的枢纽 海口市位于海南岛北端，东与文昌市相连，西与澄迈县接壤，南与定安县相邻，北与雷州半岛隔海相望。陆地面积2304.8平方千米，主城区建成区面积约91.4平方公里。辖龙华、秀英、琼山、美兰4个县级区。是海南省省会，也是全省经济、文化和交通中心。气候温和，空气清新，椰风海韵，风光旖旎，是著名的热带滨海旅游城市。海口城市性质定位： 海口是海南中心城市|口是全省政治、经济、文化和流通中心，北部湾区域贸易中心；食品、饮料、医药、交通运输设备制造等四大支柱产业； 重要的城市交通枢纽海口是全国20个主枢纽港口之一，是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体的综合性枢纽城市； 最适合居住的城市之一海口是华南热带花园城市，绿色发展之路、生态环境建设走在世界前列，是世界上最适合居住的地方之一。二、主城区空间布局“中强、西拓、东优、南控”发展原则海口主城区空间布局结构为带状组团式，在总体空间发展方向策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”发展原则。中强：即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境。西拓：指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚;东优：指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团;南控：即抑止城市向南发展。三、旅游产业发展状况海口游总量持续高速增长，国内外游客过夜量平均增速超过 5%，加快向成熟的国际化度假胜地发展；全年平均开房率都在 57%以上，酒店产业的发展空间巨大。05年06年07年08年09年10年前三季度国内外过夜总人数（万人次）512.2536.52585.65637.9672.281976.36增产率（%）11.24.89.28.55.415旅游收入总收入（亿元）47.251.2355.3960.0265.01191.84增长率（%）10.48.58.128.48.325.7平均开房率（%）57.1157.3157.8260.459.2数据来源：海口市统计局第二部分：海口市整体房地产市场分析海口作为海南省省会，具有风景优美、生活舒适、交通便捷等优势。再国际旅游岛建设的大背景下，海口需充分整合各方面自身优势，与三亚、陵水等自然资源强势的城市做到差异化竞争，吸引一定的高端客户。海口房地产市场未来发展潜力巨大，目前并呈现出强劲的发展势头。一、 土地市场（一）历年土地购置面积历年海口市土地购置面积面积对比（万/平方米）来源：海口统计局随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从 2008 年开始，土地购置面积开始大幅攀升。09年，海口市土地购置面积已经达到 312.16 万平方米。2010年海口前三季度土地市场非常活跃，其中以西海岸片区为主。购置面积达到151.71万平方米二、房地产投资历年海口市房地产市场投资总额（单位：亿元）数据来源：海口统计局从 2003 年开始，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头。09 年，全年投资额已达到 78 亿元；2010年前三季度达到61.53亿元，增长势头强烈。说明海口市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。三、房地产开发历年海口市房地产竣工与施工面积对比（万/平方米）数据来源：海口统计局海口市 2003 年至 2009 年房地产施工面积情况比较稳定,保持稳定增长，但增幅呈现逐年放缓的趋势，这主要和国内整体房地产市场环境变化及海口市土地供应情况有关。2010 年前三季度海口市商品房竣工面积40.95 万平方米。 第三部分：海口各片区住宅市场分析海口市中心区域房地产市场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为海口市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成海口房地产市场发展方向。海口市各区分布各区房地产市场概况区 域房地产市场概况龙华区市中心区域，土地储备不足，在售项目较少，以发展商业、办公为主。美兰区辐射范围广，市中心区域发展基本饱和、在售项目集中在海甸岛以及滨江板块。秀英区热点区域之一，近一年持续供需两旺，尤其西海岸片区以及盈滨海岸片区，飞速发展阶段。琼山区离市中心较远的主城区，传统本地人居住区，有少数高端以及别墅项目。一、 各片区土地供应情况分析（一）各区土地供给量2010年前三季度海口土地市场非常活跃，美兰区和秀英区有较大的土地出让规模，成为当前开发热点区域，尤其是秀英区西海岸片区。琼山区土地出让面积最小，仅有0.14 万平方米2010年前三季度海口各区土地出让面积（万平米）海口主城区（龙华、美兰、秀英、琼山