某市房地产发展情况市场调研

昆明市西市区房地产发展情况市场调研一、调查区域范围及基本情况此次市场调研范围以西市区房地产市场发达区域为主：西边以昌源路为界，北边以学府路为界，东边以一二一大街为界，南边以人民西路为界的围内进行为期三天的市场调查，利用访问法、观察法、探测性调查、因果性调查，对区域范围内房地产微观市场进行调研及分析。该区域房地产市场特征被二环西路一分为二，东边是80、90年代房屋建筑风格，西边是以高新区为代表的现代建筑风格。二、市场调研1、昆明市房地产市场走势分析（宏观）中国加入WTO已有5年，各项政策制度的完善及落实着实给消费带来了实惠，我国GDP发展速度以每年10%以上的速度增长，云南去年的GDP增长也达7%的速度，国家及地产政策环境稳定，对房地产业影响较大的金融业也取得了较大进步，金融市场保持稳定，加之昆明三大开发区的各项优惠政策，不断有全球知明企业进住昆明，外汇储备不断提高。科学技术的快速发展给房地产行业带来了数字时代、网络时代的全新概念，去年国家出台了“831”土地限制政策及央行压缩银根，调高商品房贷款利率，目的出于给沿海房地产炒房现象降温，还市场一个理性。2、昆明房地产市场走势分析（中观）近期出台的政策法规：1、 云南省建设厅文件关于转发房地产估价机构资质核准条件的通知；2、 关于征订房地产文件汇编二的通知；3、 商品房购销合同样本（116页）；4、中华人民共和国城市房地产管理法建设部关于加强商品房销售管理的通知。2004年中国最具投资价值的100个二、三线城市排名中昆明位于第33位，其中房地产投资水平为0.21，位居第28位，整体潜在需求为0.63，位居第7位。全市总面积21111平方公里，辖5区市8县，市区百积约98平方公里，总人口578万，平均气温14.2度，03年国内生产总值812亿元，社会固定资产投资总额达360亿元，其中房地产投资达68亿元，城市是房地产的载体，城市的扩张重新定位，给房地产业带来了巨大发展契机，随“住在昆明”号角的吹响，新一轮城市化进程已经全面启动。昆明楼市逐年攀升昆明房地产市场起步于上世纪80年代中后期，经过10多年的逐步培育，自90年代末发展明显加快，近三年已进入一个稳步增长的新阶段，过去5年，昆明房产市场投资稳定在70亿元左右，占全市固定投资的18.9%，经过几年的发展，昆明市个人购房占市民所购商品住房销售额的95%以上，居民私有住房的比例已达到70%以上。房地产开发总量稳中有升，02年68.34亿元、03年为70.07亿元、04年为80亿元，开发面积为02年731万、03年748.9万、04年9月末已达658.6万，其中住宅商品房分别占80.12%、89.90%和88.32%，竣工面积02年42%、03年47%、04年不低于40%，其中商品房竣工面积占九成左右。市场需求不断扩大商品户预售面积02年为120万、03年为140万，实际成交面积02年为179.68万、03年为220.62万，通过二三级市场完成的交易面积02年为142.18万、03年为516.14万，空置房消化较快，分别从02年的116.3万，降至03年的88.9万，04年仅乘34.4万，置商品房中住宅占45%。市场价格逐年提高02、03年昆明新增商品房平均成交价每年以10%的比例递增。二手房成交价分别为1071.01元/和1264.52元/。产业规模逐年扩大从房地产企业的登记户数看，02年357家，03年为452家，04年9月已达499家。04年1月至12月30日，昆明市新开楼盘60多个，商品房成交面积达492万，同比增长43%，交金额133.9亿元，同比增长33%，商品房住宅平均价格为2711元/，同比增长10%以上。非住宅平均价格为4502元/。二手房成交面积602.6万，同比增长15%，成交金额74.48亿元，同比增长25%，二手房均价为1304元，同比增长10%。03年、04年，昆明市房地产用地供应量分别为5418亩和9236亩，03年相应较少，04年则大幅度增加，04年增加的土地供应量将在1至3年内逐步开发，05年房价走势将在04年基础估计上幅5%10%之间。以下统计数字是昆明市近二年的房地产市场调查报告：主要有以下几项因素1、居民住房私有化比例已达59.3；2、预购房以经济适用房为主和商品房为主；3、居民可承受的房价以每平方米10002000元为主；4、2534岁的人占购房人群的36%；5、预购面积80100平方米的需求量最高；6、主要房屋预购者家庭月收入在10004000元间，工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶劲；高收者将是市场生力军。调查所涉及的调查范围来看，昆明城市居民以居住楼房为主，87.7%的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7%的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2%住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改的不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数；18.2%向房管所租用房屋；11.5%租住单位的房子；住房面积和多数在4080平方米之间。多少都市人准备买房，据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9%，其中以经济适用房和商品为，预购面积在70150平方米之间，可承受价格以每平方米10002000元为主体，辅之以每平方米5001000元及20003000元的价格。购房资将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。有了产权房，还买房吗？数据显示，调查总体中59.3%的家庭拥有住房产权，住房面积在2080平方米不等，多为2、4或4口之家，其中以居住面积在5080平方米所占比例最高，2050平方米居住面积位居其次。还有小部分家门或个人从单位或私人处租房。调查显示，在已拥有产权房的家门中，23.3%预计在五年内购房，20.1%预计明后购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。调查显示，无产权房家门主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题，而已拥有产权的家门则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量，计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。而计划1年内购房的比例也高于计划2年购房的经例，说明购房群体要么已持币在手，有比较具体的购买计划，要么准备一个较长时间的资金积累，再进行置业大投入，使生活质量彻底改观。另处，在商品房预购群体中，有产权房的家门预购比例达55.6%，远无高于其他住房群体，预购面积以81100平方米的需求为最高，达30.5%；而在100150平方米的预购群体中，拥有产权房的家门预购比例高达62.3%，可购房在这个群体中的市场潜力非常可观。调查显示，其中家门月收入在2000元至2500元之间的比例最高，达16.5%；6000元以上的高薪家门比例最小。希望房价在10002000元的比例最高，为30.4%；5001000元的占22.3%；20003000元的占21.6%；希望房价在6000元以上的不足1%。在这些拥有房产权的预购者中，有69.1%希望使用家庭存款来购房，31.4%希望政府贷款，16.1%打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良好性增长。购房是什么样的人？数据显示，2534岁的人占购房人群的36%，位居榜首，而3544岁的人群比例为20.3%，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业/服务人员、公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在10002000元范围内为主体购房者。目前，中国的家庭结构以三品之前家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7%和39.2%；预购面积在70150平方米间不等，以80100平方米的需量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在10004000元间，居民购房承受能力有多大？谁更急于购房？中国人喜欢居有定所，不尚迁徒。据调查，认为“只有真正拥有自己的房了，才会觉得稳定和可靠”的人占总体调查人口的75.6%。从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5%，居第二位，而这其中60.1%的预购者介于2135岁之间；制造业职工占预购总体的12.8%，居首位，这其中46.5%的预购者介于2135岁之间；而中级公司经理介于2135的预购比例也超过了60%。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6%为已婚，其中介于2135岁的点43.7%，介于3645岁的占30.4%，34.7%为独身，其中66.1%介于2135岁之间，仅有1.4%介于3645岁之间。从预购房者年龄结、职业特征及婚姻状况看，已婚中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。应该说，2145岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿意花30004000元/平方米购房的也占一定的比例，这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场情的差距。调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米5001000元的占22 .9%，10002000元的占32%，20003000元的占19.6%，而6000元以上的仅占1.3%。居住环境对购房有多大影响？调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，认为城市轻度污染的占调查总体的60.9%，在调查总体中仍有47.1%的人认为自己不惧怕失业，这些人中26.5%的人预计在五年内购房，而他们的收入主要在10003000元之间，另外从调查中还可以发现，收入越高越高越倾向于购买商品房。3、昆明市西市区市场走势分析（微观）（一）、回顾与展望昆明市西市区受昆明市高新技术开发区高新产业的强劲发展影响，区域内各项技术指标大幅提升，区域内土地已由生地渐变成熟地，房地产业经历了南北热后，西市日渐成为人们关目的地区，西市区不仅土地储备量大，而且拥有56万左右的居住人口，且近年来进住该区域内的人口程上升趋势，受高新技术开发区的影响，不断有公司企业进入，随城市配套设施的逐步完善，绿化规模的不断扩大，该区房地产投资必定成为热点区域。调查区域内房地产项目的基础情况如下：楼盘名称 开发商 楼盘地址 楼盘价格 销售电话美丽人生 昆明财兴盛房地产有限公司 高新区科医路可口可乐公司对面 起价1980 83137668313866美丽新世界 昆明华信地产西山区城市投资开发公司 人民西路转昌源中 起价2060均价2380 82112228211266西华苑 昆明丰泽苑房地产公司 西华园旁 20202550 41725392885396实力五彩（已售完） 云南实力房地产开发集团、昆明亘大房地主开发经营公司 西苑立交桥南行200米 均价2500 82228888211266香格里拉盛景 昆明坤达房地产开发经营公司 兴苑路中段 准现房19.2万起 82253338229555香颂岚山 云南百大住宅开发有限公司 黄土坡 均价2600 83137668315136兴盛苑 财兴盛房地产限公司 科医路 起价1980 83137668313866左岸公寓 云南鸿源屋业有限公司、高新区土地房屋开发经营公司 西苑立交桥，人民西路 起价2700 82173268216171新知花园 荣成兴业房地产有限公司 高新区海源中路 起价1880最高价2280 82111198216622千喜龙庭 云南千喜龙庭房地产开发有限公司 西山区政府后门 起2500 82200888220999灯火阑珊处 昆明市西苑房产综合开发经营公司 秋苑二期 8329056阳光果香 云南中产房屋开发有限公司 学府路 起价2500 5399998学府人家 云南汇和房地产开发经营有限公司 学府路747号 均价2300 53571665357566活力空间 昆瑞路傍 起价2300 803507778351777创意英国 云南杰昌房地产开发有限公司 茭菱路88号 均价3000 53566665357777第一国际 恒安置地 海源北路 均价2400 8301111丰宁家园 昆明市五华区房地开发经营总公司 西苑立交桥 均价4000 83336683638074银领国际 昌源北路 均价2700 （二）市场特点由历史原因区域调查范围被二环西路一分为二，并形成二环西路以东的老式住宅建筑群，老式住宅代表作有：丰宁小区、菱角小塘、虹山小区、学府路周边各大专院校的住宅小区等。这一区域的商品房消费者多属工薪阶层（中产阶级），户月收入20003000元，且多带有末独立的子女及长辈，而前两年该区出现的新盘是受高新区经济影响，是由于当时高新区内生活住宅设施规划不到位原因所至，故新盘且相对集中于二环西路两侧，随房地产开发的地域性特殊原因，近两年来在该区域内穿插了部份新盘，如创意英国、春晖小区、泰和园、丰宁家园、阳光果香、学府人有、苏家塘小区、西景盛典小区。二环中路以西形成了以高新技术产业为代表的优秀居住小区，代表盘有：国际花园、美丽新世界、西香园等，这一区域的商品房的消费者多属高薪收入，户月收入在30004000元，年龄2545阶段的强势消费群，且卖房的原因主要集中在距工作地点近的原因，并没有出现市中心移居郊区人群。就生活配套设施而言，二环西路以东范围较为完善，且拥有大量专科学院，流动人口多，周边单位密集，显著表现方式为线状模式，沿区内三条主干道，学府路、二环西路、昆瑞路形成线带发展周边集聚密度较高，而二环西路以西则由高新区系统规划为工业园区，区内道路排列有序，绿化比例较高，生活设施相对较缺乏，且在售新盘销售情况不太理想，区内商品房消费多以工作为主，故市场有限，为更清晰的反映市场情况、作“点，单个楼盘”的市场反映情况调研：（1）、阳光果香该项目由中产房居开发有限公司开发，项目地处学府路西端522号，邻近冶金工校，占地23亩，绿化38%左右，总面积33763.68，容积率2.08，开工日期04年1月6日，整个项目地形属自然坡地多层，住宅以不同的排列，彩光较为充分，楼与楼之间的距离适中，从平面上看，外形酷似海马。、产品分析，从地理位置看优势纵多，周边坐拥昆明市绝对数量的高专院校，集中度相当高，项目位置紧邻虹山小区，而虹山小区经长时间入住，周边以形成较完善的基础生活设施，但商业设施落后，地形属坡地，且坡度比较大，海拔上具有优势，项目内50%以上住宅视线效果较佳，均能远眺远处，项目距主干道距离约500左右，受主干道交通汽车流量的影响不大，周边交通情况，项目外主干道学府路，黄土坡立交桥距项地点较近，项目周边交通道路除学府路东端较拥挤，其余交通道路均畅通，项目周边公交情况1路、8路、附8路、70路、83路及城市中巴等6条以上公交线路经过该项目，项目附近最大医院，昆医附二院距项目较远，项目内水、电、煤气配套均以到位，项目周边无公园、影剧院、商业中心、体育馆等设施，项目地点人文环境的重点是高等院校的学习气息，该项目不临街，进出道路坡度较大，且道路两侧均是老工业厂房，现目前还有两家修理厂正在营业，非常刺眼，项目北边较近处是一块绿化地，较远处是工厂群，均为红砖剪力墙结构加石棉瓦形成带状，在远处均为高山树林，项目西侧是昆明市第六塑料厂及单位生活区（建筑严重老化），项目东侧是一小型建筑材料加工厂，且现处于营业状态，排污烟囱与项目东侧建筑相平行，污染不言而意，项目南侧是两家中型汽车修理厂，且两家的出口与项目正大门平行。从户型上看，幢与幢之间 间隔适中，由于受地形（坡度）的影响，户型彩光问题容易解决，项目建筑共有8幢，分别是华安园14户，桃李园28户，杏福园14户，橙名园28户，樱资园12户，桔祥园28户，顺荔园28户，榛心园14户，户型结构均为钢混结构，项目内住宅楼下5层均用橙色作外立面，上2层均用黄色作外立面，易形成良好的色彩视线美感（阳光感），项目内绿化大面积采用果林，附带竹林和桂花林，项目内道路均用文化石，自然石铺成，由于坡度大，间隔10米既有一机动车减速带。项目内景点以巨石加瀑布附带石桥形成中央景点，另有两处休闲设施，区内水塔建于项目内地势最高处，供水容易解决，但阻碍了一个单元住户的视线，项目对面山顶有一巨大的储油罐，阻碍了部份视线。、价格组合项目楼盘户型的均价为2500元，总价在32万，价格在该地段属高价位，销售对象为高收入对象，付款方式一次性付清，优惠3%，银行按揭贷款，10、20年。、广告策略项目广告的诉求点，从项目的地理位置、地形及区内设计部份入手。1、大打教育牌，地理优势名显；2、地形坡地决定户型彩光容易，及户型设计大量应用大面积玻璃，彩光更加充分；3、项内果林占去大面积绿化，到了秋季，果味飘香。从而形成健康的生活（阳光、果香+学院），具有概念炒作的味道。以上三点为主，附加个上新建筑材料的应用，及设计上的突破，大胆应用木桥作道路的设计创作，及底楼的设计成休闲室间，弥补了项目空间的狭小，无各种会所配套设施及活动空间的不足。、销售执行该项目售楼中心设在项目附近，玻璃厂旁，售楼中心设计与宣传主题相互挥映，售楼人员素质中上，售楼部周围街道及户外广告均被项目内容占据。销售情况一期全部售完，购买对象80%以上为学府路教学因素辐射范围，户月收入以3000以上为主，职业范围以高级人才为主，附近教职工群体购买比例很小；二期于05年5月上市预售，市场反映较为强烈，开发商承诺无理由退房，销售业绩较佳。总结，该楼盘的地理位置优势巨大，地形利用对于居民在平地上住惯了的居民来说，反倒形成了吸引力，周边院校对项目的影响可谓功不可漠，彩光成了其旺销的第一因素，而文化气息属第二在因素，第三因素是地形突出（在城区内），至于绿化只是配套设计，倒不是真正热销的原因。加之外立面的色彩鲜艳、亮丽，周边近几年来无新盘上市等利好因素把学府路段多年的购买力，集中爆发出来，形成火爆的抢购现象。总结重点：区域购买力的集中爆发。（2）、美丽新世界该项目由昆明华信地产西山联合开发，项目位于昌源路，属西部市区最大住宅区，占地22万平方米，35%的绿化率，该项目前后分六期1800多户，项目内配套的生活设施全由开发商出资建设。、产品分析地理位置：该项目位置在昆明市过境公路昆瑞路和二环西路之间，属近郊大盘，南侧邻近人民西路，项目周边有大量居民自建房，程带状成群，昌源中路两侧环境属中度污染，项目区域地形平整，视野平唱，项目西边坐拥几个大型国有工业企业，紧邻项目住宅楼的是工业企业的生活住宅楼，南边则是田地，北边是大量的居民自建房及当地中小企业和一部份汽车修理厂，就地理置而言，距离高新区适中，辐射范围为高新开发区，黑林铺、小团山工业带、西山区政府办公带及马街镇。项目由于是郊区新盘，固生活配套，城市功能配套，及道路交通不完善且相对滞后，由于大盘开发，不同于小盘，过渡是间，一般在5年以上，故部份配套设施由开发商解决，如项目内增商街、会所、幼儿园、运动馆、农贸市场、公园等，水、电、煤气都已到位，项目附近距医院相对较近，项目近距离无超市、宾馆、学校、公园、影剧院，项目周边工业水平处在中下水平，加工厂较多，研发、生产企业较少，也无学院社区，主干道拥有3条，都距项目住宅楼800米以上，对住宅楼影响不大。环境分析：项周边工业单位较多，且干道交通线多，属中度污染型区域，多项城市配套设施面临改造，项目内空气质量也有所程度污染，项目周边无景观可借，只有在区内修建公园，提高绿化来弥补不足，区内住宅楼朝向多数为东西，项目周边仅有一条公交线，项目内绿化设计多以植物为主，水景较少，项目共分六期，46栋住宅，一期林间花语，二期泉印兰亭，三期君家横塘，四期水澜长汀，五期和熙阳光，六期丽水坪踪，七期商业街，户型有七种，两室两厅一卫，产权面积78.43，套内面积：67.83，公摊面积10.51；三室两厅一卫，产权面积103.53，套内面积：91.75，公摊面积11.78；二室二厅一卫，产权面积85.17，套内面积：75.75，公摊面积9.42；三室两厅双卫，产权面积113.71，套内面积：101.14，公摊面积12.57；三室两厅双卫，产权面积115.1，套内面积：103.51，公摊面积11.59；四室两厅双卫，产权面积140，套内面积：126.15，公摊面积13.85；四室两厅双卫，产权面积130.74，套内面积：118.02，公摊面积12.72。建筑风格，建筑外立面大量使用白色铺底，红兰绿相边，无顶设计富有时代感，建筑物与小区内公园相互挥映空间感较强。、价格组合，起价2060，均价2380，车位不售，只能租用，总价在20万35万，如一次性付清优惠3%，户价过30万可落一昆户，三楼售价在2600以上，四楼售价在2700以上，物管费用0.5元/，6元/月自来水二次加压费由于是西市区大盘，且地理位置相对独立，周边地区无盘相映竞争，固售价略有所偏高。、广告策略：项目广告的诉求点是该区域最大住宅社区，未来生活配套设施比周边自发经济区域建设快且完善，区内设施完美，相对纯居住而言，较安静，属理想生活社区，重点康居住宅，户型设计上流畅简洁，富有现代感。（4）销售执行该项目由华信地产属下销售公司销售，售楼中心为独立建筑，销售中心沿街墙壁及户外广告均被项目内容占据，且规模庞大，户外广告连系性较强，非常显眼，位置在项目区域内，一层平面为销售现场，模型设计偏小，体现不出大盘的气势，销售大厅内人员混乱，保安、施工人员、办公人员、售楼人员均有，售楼人员素质居中，闲谈人员过多，管理不善，售楼人形像良，播放的背景音乐过大，影响看房，销售现场冷清，销售人员配置不合理，业务执行能力一般，销售情况，一期、二期60%以上销售量，正在热卖三期，其中以三室两厅一卫，105.63的户型最好卖，客户群特征集中在工薪上班族，手里有部份现金，月收入在20004000元之间，项目辐射范围内工作者，年龄特征2845岁之间，吸引客户最主要的地方是价位。总结，该项目最大的优势是区域价格，其次是大盘无形中给人以完全感，这么多人住在哪里，配套设施肯定齐全，该楼盘并没有出现旺销的最在因素是地理位置，对于远点的人来说，使终没那么方便，其周围治安也是一个大问题，在加上环境污染，以上因素也是造成西市区以前没有大盘出现的原因，华信的进入，多属地方政策优惠，要不然谁也不会冒这个险。（3）丰宁家园该项目由昆明市五华区房地产开发经营总公司投资开发，项目位于西苑立交桥东侧，共312户，50%绿化，开工日期04年2月15号，交房日期05年7月份，总建筑面积41702.52，共七幢，分别为四层、五层、六、九层、十层、十一层、十二层各一幢。、地理位置该项目位于二环西路和人民西路交汇处，周边交通通达性较强，地型平整，城市功能配套设施完善，城市生活配套设施完善，项目西侧是四季生活小区，项目北侧是昆明医学生物中心，项目东侧是丰宁南苑，项目周边商业气息浓厚，商务成本在该区较高，周边坐拥大量酒店及娱乐设施，西红联超市及多个该区明星楼盘，项目内第九、第十、第十一幢住宅楼临街，均为地下室停车厂，项目周边坐拥昆明市高新体育馆及正大电子城，项目地理位置优势较佳，从户型上看，拥有10种户型，套内建筑面积从80.96至201.06，多种面积供客户选择，有平层及跃层，所有户型均为框架剪力墙结构，空间可自由分隔，理易突出居家的个性化需求，同样大胆采用大面积彩光玻璃设计，充分发挥户型彩光功能，顶层均设有露天阳台，其余户型均设有生活阳台，及景光阳台，通讯、有线电视及宽带网均入户，线路终端较多，项目内住宅绿化项目较多，主要以生态园林、流水景观、玻璃会所等的设计均与其地位价值相符。、价格组合，项目地段由于受到附近商业气息影响，及周边明星楼盘挥映，期房时均价为3700每平方米，市场调研时，该盘已处于尾盘阶段，价格飚升至4600元每平方米，201.06带一车库，总价已飚升至70万以上（顶楼），物业管理费1.2元每平方米，该盘已基本售完，售销情况比较理想。、广告策略，项目广告主打拥有西二