房地产销售住宅户型分析

赵浩棋，男，1985年8月出生，湖南永州人。毕业于湖南衡阳工业学院计算机系。2005年入行于房地产营销策工作。7年房地产营销策划经验，先后任职于万科地产、丰泽地产、万代地产、联策地产等知名地产企业，在房地产营销、策划、招商等方面拥有丰富的实战经验。服务过的项目有：金龙商业广场、金时代商贸城、东门旺角商业广场、万代国际商业广场、湘东义乌小商品城、鸿星帝景湾、新商城北欧春天、零陵创发城等项目。所服务项目涵盖了商业、住宅、写字楼等房地产多个领域。,赵浩棋简介,专业性：户型标准合理性：人居标准市场性：民俗标准,住宅户型分析要点,住宅户型分类参考表(单位：),住宅性能参考标准（套内面积）,市场对户型的关注点,客户在购房时考虑居室各部分优先顺序：客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台：生活阳台的休闲、观赏性，服务阳台的实用在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评审。,功能空间分类,住宅的“八大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台住宅的“三类”空间公共空间：客厅、餐厅、阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台功能分区合理动静分区：活动区和休息区分开动区：客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置静区：卧室位置应比较深入动区与静区之间：卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷厅、室分设的户型是户型发展的主流方向,动静分区案例,错层设计最易实现“动静分区”,平面户型也可以作到“动静分区”,空间尺度合理,各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观；开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2；要留出摆放家具的稳定空间卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12,且应带有主卫生间；次卧：面积应不小于10餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明面积比例适宜除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一各房室具有与其户型相匹配的比例：大户型不应出现过小房间；主卧应明显大于次卧；三户室客厅与卧室的比例应把握在1.5：1以内,天鹅堡：三房：240二房：220,美庐锦园：三房：115二房：84,香蜜湖豪庭：三房：68二房：55,同样是一梯四户的经典蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦会不同。,户型与定位一致,通风采光,室内四明明厅、明室、明厨、明卫公共空间通风采光电梯厅、楼梯/消防楼梯、公共走道,一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心,通风采光,通风采光,一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题,公共空间通风采光案例,客厅空间独立客厅开口不易过多，要有两面完整的墙方正开阔方正完整，是实用的布局；开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米长宽比不应失调深度开间比不宜大于2：1入口设玄关入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡，避免内厅被外人一目了然，保障私密性,各房室合理性要求,客厅开口过多案例,客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。,餐厅相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅至少要有两面墙夹一角与厨房应有关联又独立成区西式厨房与餐厅在空间上实现一体化厨房应靠近餐厅离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理布置有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备厨、厕最好不要做紧邻,餐厅不占角案例,餐厅不独立案例,餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用,左图采用中式厨房，餐厅采光较差。右图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件。,西式厨房改善餐厅案例,上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立,餐厅独立案例,餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明,餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用。,餐厅占角案例,主卧室扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加最好有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个专用卫生间进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势次卧室次卧室的面积宜大于10按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些卫生间应有明窗通风和采光公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房）对于面积标准较高的户型应设储蓄空间全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上阳台（港人称“露台”）保证客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性,精致小户型案例,“麻雀虽小，五脏俱全”，小户型亦可设计得几近完美（有时卫生间难免为“黑房”）,2001年建设部科技委等单位主办的的“新户型时代”全国精品户型设计夺标活动并获得全国唯一的组委会特别金奖,户型设计说明:1面积标准：二室二厅双卫(三室一厅一卫)一般控制在100-130。二室二厅双卫(二室一厅一卫)一般控制在85-95。一室一厅一卫一般控制在65-70，复式跃层一般控制在150-190。2开间要求：客厅3.9米，主卧3.6米，厨房2.4米，卫生间1.8米3户内主要面积分配：三室户：客厅25-30，主卧13-16，次卧12左右，厨房5.5-7，卫生间（公用）6-7二室户：客厅25-30，主卧13-16，次卧10-12，厨房5.5-7，卫生间（公用）6-74玄关设计：每户入口处均设置或通过装修有条件设置更衣、换鞋、搁置雨伞等过渡空间，有条件的设置了小门卫，方便居民使用。5日照设计：每户均设置南向大客厅和南向主卧室，户户阳光充足。6穿堂风设计：板式建筑，户户设有南北穿堂风，不存在死角。门-窗形成较好的自然风的流动，起到通透、凉爽的作用。7阳台设计：每户均设置南北阳台，南向阳台深度均大于1.5M以上；北向阳台浅而小，供厨房、餐厅使用。阳台分区明确，体现生活阳台和服务阳台的作用。8卫生间设计：二室二厅户型设置一卫，三室二厅及以上户型均设置二卫，公用卫生间设计为干湿分离，方便使用。9贮藏间（柜）设计：尽量设置步入式贮藏间；没有条件的设贮藏柜(壁柜)。10空调器设置设计：设置固定的冷凝水收集管，外观结合立面美化设计。11隔声降噪设计：注意管道井和电梯井的布置，尽量避免管道井相邻卧室、客厅，如果相邻，均采用双层墙，内贴50厚隔声材料，从面为居民提供一个安静的居住环境。,合理性案例,风水的市场性广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水，山区尤甚尊重而不迷信市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水评价户型可能存在的风水问题顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲究风水的客户选择到理想户型,尊重市场研究民俗,居家风水是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统居家理论住宅风水就是人类环境卫生学“居家风水”的实际上是由于户型设计中的忽略，造成客户在居住中的不适，成为一种心理障碍而影响情绪与生活,居家风水科学解释,阳宅三要：门房灶大门在户型设计中应讲究避让大门正对电梯或楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞大门不能正对厕门大门不直对客厅落地门窗厕所的门不与厨房的门相对其它门尽量不相对,户型风水评价要素,B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同,未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）,典型“葫芦串”户型，私隐性较差,主卫门直冲主卧床不妥,玄关可在装修时设置,港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳大门不直对客厅门窗(蓄气),典型门冲案例,“横梁压顶”不利,门对灶犯门冲煞,水龙头冲炉灶属凶论,大门入口受厕所阴气渗透,厕所居户型中央，为大凶,灶,厕所,房,门,1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。,2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。,3.客厅餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。,4.卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，然而，本例中卫生间洁具摆放不合理，这个问题装修之前必须解决。,5.厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。,6.主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，这种摆法在视线设计上