资阳项目前期策划发展思路沟通稿PPT课件.ppt

资阳二环路项目发展思路沟通,报告结构,1,项目问题解决思路,2,3,项目发展方向思路,项目开发建议,4,项目投资收益简析,5,关于项目灰空间及商业,Part1,项目发展方向思路,项目面临问题：本案的开发面临的最大问题来自于变电站造成的各种负面影响，其次为狭窄的入口造成的规划问题、容积率与地价问题、项目周边环境影响等问题,主要问题：1、变电站辐射2、变电站一侧的安全退距3、变电站24小时的噪音,本项目发展方向思考1：,产品方面：通过优秀的规划设计，规避变电站问题,本项目发展方向思考2：,开发方面：在项目地价、周边环境、市场竞争等因素的影响和制约下，放在第一位的是降低开发风险，确保成功,本项目发展方向思考3：,销售方面：就目前市场环境而言，最重要的是确保快速销售、回款降低财务风险,项目发展战略,综上，本项目发展的核心在于：规避变电站问题，降低开发风险，实现项目的快速、成功销售,Part2,项目问题解决思路,项目问题解决思路：,项目问题的解决思路方向：1、通过项目规划、设计解决2、以技术手段解决3、借助地块业态定位规避,思路1：将项目建筑主要集中于远离变电站一端，靠近变电站一端为绿化、景观、地面停车等功能区,思路简析好处：此思路能打造低建筑密度，高绿化率小区全地面车位设置形成远离辐射的安全距离弊端：势必提升建筑高度，增加建筑成本,建筑区,绿化、配套、隔离区,思路2：人造坡地、层层抬高。总平规划中，从入口处开始逐渐抬高正负零的位置，到变电站位置时，项目首层位置已经高于变电站建筑,思路简析好处：此思路能丰富小区景观、高绿化利用地面抬高部分营造的空间设计车位从视角、心理等角度回避电站影响弊端：抬高地面将增加建筑成本,思路3：全规划为东西朝向的建筑，以山墙正对变电站，从建筑上减弱变电站带来的影响,思路简析好处：用常规地块的操作手法进行在一定程度上减弱了变电站的影响弊端：房源的朝向问题南侧房源面临的辐射问题,建筑摆放图示,思路4：修建防辐射墙,思路简析好处：用技术手段直接屏蔽变电站影响项目地块可任意操作利用防辐射墙可打造攀岩、立体绿化等弊端：高墙带来的成本及居家影响问题,防辐射高墙,思路5：采用技术性屏蔽，为每户房源安装防辐射设施，从而进行辐射隔离,思路简析好处：通过技术措施见效变电站带来影响弊端：成本投入问题客户对此类措施无直观性感受而造成认可度问题,技术性防辐射设施应用到每家每户,小结：,项目面临的问题有多种解决思路，但是任何单一的思路都难以彻底的解决变电站带来的问题，因此，我们可以综合利用技术、规划等手段以求更好的解决除了解决变电站影响外，小区环境、建筑立面、产品户型等对项目销售进度和价格的影响息息相关从市场反馈来看，随着资阳房价的上升，小面积户型，特别是小套三户型是市场上最为热销的户型,Part3,项目开发建议,本项目客户群定位,市场在售项目产品及客户群简析：,本项目客户群选择：,对孙家坝220KV变电站不知道、不了解、不在乎的客户群体：1、来自资阳下属乡镇的购房者，不知道、不了解或不在乎变电站2、来自项目周边的购房者，对变电站的存在已经习惯和不在乎3、来自城区旧城改造、拆迁的客户群体购买本项目对客户自身不会造成影响的群体1、投资型购买，谋求固定收益或资产增值的投资者，他们不在乎或不知道变电站2、过渡性购房者，选择本项目作为过渡性居住的购房群体重视本项目价格、产品、配套等而忽略变电站的客户群体1、选择优质产品且低单价、低总价的购房者2、购买能力有限但又必须购房的群体,区域来源：成都、成渝线周边等地职业特征：各类置业者人员消费特征：与资阳有着亲友、业务等联系,区域来源：其他地区客户（北京、重庆）职业特征：商务人士、私营主、退休者、投资者消费特征：关注物业性价比与未来发展空间,区域来源：资阳城区及下属乡镇职业特征：生意人、外出务工人员、企业单位中层消费特征：以投资为目的，注重未定收益和增值收益,引领客群,主力客群,辅助客群,偶得客群,区域来源：周边企事业单位、资阳当地及下属乡镇职业特征：工业园和周边企事业单位员工、个体工商户、周边乡镇居民及其外出打工回乡置业者消费特征：刚性需求及进城安家置业需要,占比15%,占比5%,占比60%,占比20%,本项目目标客户群定位：,本项目产品定位,市场在售房源主要特征：,电梯房源为主，多层房源为辅；市场对电梯物业已基本完全接受度，排斥度极低；多层价格略高于电梯物业；产品需求上，套三户型需求大于套二需求，此两者的市场需求超过80%；套一和套四及其以上户型的需求度较低；在畅销户型上，紧凑型套三的房源最畅销；其次为带有可变空间的套三、套二户型；客户对楼盘户型、生活配套、小区环境的关注度较高；畅销楼盘具备：地段好、环境好、配套好、户型好、总价控低、单价低等特征中的一项或多项。,本项目产品的市场定位思考建议：,差异化/补缺性/性价比差异化：在营销、推广、产品设计等方面做出项目的个性补缺性：做市场欠缺的或没有的户型、园林景观等性价比：在同等价位下，我们的产品要更具有实用性和更好的产品功能,本项目总平建议：层层推高，人造坡地，视线上屏蔽变电站,地块由北往南层层推高，即项目入口处1F处于正负零位置；项目南侧的1F比入口处的1F高15米的位置,小区内由北向南分3个高差层面推进，到达J10-J16一线时的地平面位于15米高处，遮住变电站出铁架外的主要设备及其辐射。,小区抬高地面示意图,本项目总平建议：U型布局，减弱变电站对居家的直接影响；再从技术上减少变电站的影响,建筑体布局示意图,防辐射技术或材料在建筑立面、内墙覆盖一层防辐射材料，如防辐射纤维、防辐射瓷砖等采用具有防辐射的玻璃作为窗户或者在门窗上增贴防辐射膜等,对于面向变电站户型在上述措施之外，建议面向变电站户型设置大面积空中花园，以绿化隔离。,本项目总平建议：跌落式中庭与高落差景观，打造高品质立体景观,在U型围合的中庭内部，形成下跌式的中庭景观业主在中庭中看不到、听不到变电站带来的影响,在小区南面一侧高出入口15米的地方，设置为跌落式水景，形成小区瀑布，打造小区园林的个性化特点水景背后栽种能吸收辐射的植物，乔木、灌木等，在既有的人造坡地隔离变电站的基础上增加植被与景观的分离,项目挑高空间运用,在项目挑高的坡地下方，设置为项目的停车位及休闲、健身、观景、物管等配套场所,本项目可能涉及的产品及建筑形态，及其投入产出概算；以规划设计条件中：建筑密度25%、绿地率30%的硬性指标要求为基础,注：据了解，资阳调整容积率成本为：每增加1.0的容积率，土地出让金补交原地价的25%。,如上图表，计算得知：当容积率为4.5的时候，项目开发的毛利润率、净利润率、净利润三个指标都是最高的；结合项目所处环境、市场竞争、市场需求等因素，项目不宜追求产值最大化；据当前房地产市场及政策环境来看，同等回报条件下最低的投入更佳。综上，建议项目的容积率为4.5，建筑层数为18F,本项目产品建议：容积率与建筑形态,本项目产品建议：户型配比（基于容积率为4.5的概算）,注：赠送率，即可变空间、灰空间，不计入产权面积和容积率。,本项目产品建议：户型设计参考,飘窗宽度控制在0.6米以内,0.6米,2.2m,大户型继续采用台式飘窗,小户型做可拆卸的台式飘窗，验收结束后改为步入式飘窗，对于改善房间的空间效果非常理想。,A、飘窗充分利用60cm的空间对于房间空间感的改善,B、壁橱拓展户型的收纳空间,赠送原理同飘窗一样的隐藏式衣柜，扩展收纳空间,C、N+1拓展户型,C、N+1拓展户型,参考户型设计,参考户型设计,Part4,项目投资收益简析,项目价格预计：,资阳当前楼盘主要分布在老城区、沱东新区、新城南及项目所在的西门等几大区域板块；在价格方面，项目周边可参考的楼盘售价主要集中在3800-4300元/；本案未来销售均价预计4200元/左右。,西门-行政板块项目所在地,老城区板块,沱东新城-中交板块,新城南-汽车城板块,项目成本简析1：以当前容积率2.5为基础，建筑形态为11F+1小高层测算（注：车位全为室内停车计算，以每100可售面积配置一个车位，平均每个车位面积30估算，下同）,注：本方案中的测算非精确预算，仅供贵公司参考。,项目成本简析2：以变更后的容积率4.5为基础测算,小结：,从项目投资成本收益分析看，项目当前容积率下的开发收益较低；在项目容积率可调的情况下，项目容积率调高后对应的收益相应增加；受限于规划设计条件中：建筑密度25%、绿地率30%的硬性指标要求，项目做到更高的容积率势必增加建筑层数、土地成本和前期投入；容积率越高开发商前期投入资本愈多，且因大面积的停车位建设势必需要一次性的大规模投入；而在当前市场环境、房地产金融环境和房地产政策下，新开发项目不宜有过大投入。,Part5,关于项目灰空间及商业,灰空间与项目成本售价的关系1：营销层面的关系，即对销售的促进,灰空间在营销上通常称为赠送空间，即客户通过相对较低的价格，可以获得更多的实得或使用空间，给客户营造实惠、划算的购买体验，从而促进项目销售；灰空间的存在可以提高产品单价，降低实得面积单间，间接增加开发利润，同等市场条件下，有灰空间的楼盘销售、回款速度等优于无灰空间者；就本项目而言，如果有大规模的灰空间：那么在产品优势上我们就可以领先于区域其他竞争楼盘；在固定的容积率下，可以创造更多的使用面积，增加项目附加值；同等市场环境下，提高本项目的销售速度，加快开发商的回款速度，降低本案的开发风险；在资阳市场户型面积小型化的趋势下，更符合市场需求。,灰空间与项目成本售价的关系2：投入产出关系,成本造价方面：由于灰空间部分在建筑上通常以阳台、露台、结构板等方式表现，因此灰空间部分的成本仅为建造此部分面积的成本，基本上不存在地价、安装、行政收费等方面的成本。从市场上在售房源户型来看，赠送面积主要来自阳台、飘窗、入户花园等地方，少量户型具有可变空间（灰空间），赠送率约在5%16%。如果本项目以赠送率20%计，比市场平均赠送率高约10%，以户型的实得面积计价，则对应的售价提升约5%左右。,本项目户型赠送率比市场增加10%后的售价约4400元/左右。但是，此数据暂时不具有参考意义，其理由：考虑到变电站对本项目的负面影响，我们所设计的灰空间部分不宜片面的追求投资回报；建议在将灰空间成本转嫁给购房者的基础上，增强市场对本案的接受度、提高项目的销售速度、加快销售回款、降低开发风险，就是本项目的一种成功。因为，未来的购房者需要一个被打动的理由！,灰空间与项目成本售价的关系2：2.5容积率下，投入产出效益分析,从测算结果来看，相对于无大面积灰空间的产品效益：毛利润率18%，净利润率13.53%，明显有灰空间的产品效应更佳。,关于项目隔壁小区拆除重建问题,以通行的正常拆迁赔付为参考：现金赔付：拆除物业估值的1.5倍-2倍；就地返迁：拆除物业面积的1.5倍-3倍，及搬离到新迁入期间的房租等补贴；异地安置：拆除物业面积的2倍-6倍，以及搬离到新迁入期间的房租等补贴。因此，在2.5容积率下，无论项目采用哪种赔付方式，都不划算,关于项目商业潜力的思考：在地块当前形势下，项目商业的发展较为受限，若考虑拆除重建隔壁多层建筑