论房地产开发中的设计管理的要点.doc

精品文档论房地产开发中的设计管理的要点论房地产开发中的设计管理的要点 摘要：近些年来，随着市场经济的萧条房地产企业的开发竞争也变得越来越形式化，也是众多开发者的一大难题，然而房地产开发的设计管理是房地产开发的一个重要环节之一，本文就笔者多年从事房地产设计工作方面来对房地产开发设计的一些资源、任务、进度、技术管理等几个重要环节进行详细的阐述与分析。 关键词：房地产开发；设计管理 ；分析 中图分类号：F293.3 文献标识码： A 1 房产设计管理中选择合适资源管理 资源管理中，首先涉及到的就是如何选择和委托设计单位，选对了设计单位，则设计管理就成功了一半。从设计行业的发展趋势看，国外的房地产设计行业，正走向专业化的发展道路。设计的分工越来越细，设计的领域也越来越广。一般情况下，选择设计单位要兼顾以下几个原则：擅长原则：根据公司的市场定位和产品定位，有针对性地收集设计单位的信息,建立设计单位资源信息库。例如市场定位和产品定位是中档住宅，及为中低收入阶层提供普通住宅，设计管理部门从专业媒体、同行业等各种渠道，收集省内中、低端住宅设计做得较好的设计单位的相关资料，并由管理中心的总经理，带领设计、营销和工程等负责人，考察相关设计单位及其产品，从中筛选；成本原则：即设计费的成本控制。一般房地产企业会根据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定 40元 /m2，那设计委托，就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。而在同等条件下，肯定是选择价格低的设计单位；磨合原则：对合作过的设计单位，建立设计资源信息库。信息库主要体现单位设计力量、资源配备状况、设计团队及主设计师的资历和业绩。具体到设计师评估，更要体现其技术水平、沟通力、配合度、施工图质量、成本控制等方面的评估。从中尽量选择配合过的设单位及设计人，这样工作的沟通成本会降低；技术优先原则：在委托施工图设计单位时，经常会遇到这样的情况，技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位，技术上又不行。那么该怎么权衡呢？配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进，不是一朝一夕能促进的，而且由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失。因此，应以技术的高低，作为更重要的选择条件。 2 房产设计管理中的进行任务制定管理 作为房地产项目的设计管理者，与所聘请的设计单位的设计人员的最大区别就是：前者是任务的制定者，而后者是任务的执行者。房地产企业设计管理部门是“做产品”而不是“做设计”。房地产企业关心的是客户是谁、要做成什么样的产品、产品的成本和售价是多少，产品要什么时候上市销售等，房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求，转化成设计的语言，对设计委托单位提出设计思路和设计要求。设计任务书是设计委托单位进行设计的主要输入文件，也是对设计成果进行验收和评价的标准，设计任务书编制要求全面、明确、准确的反映甲方的设计要求。设计任务要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以施工图的设计任务要求为例来说明它的组成及其来源： 设计依据：规划局、国土局、消防、环保、人防、气象、电信、电业、水务、燃气等单位关于项目初步设计的审批意见书；设计指标要求：设计原则、总体要求、各专业详细的设计要求；成本控制要求；建造标准、限额设计要求及成本控制建议；设计成果要求；设计进度要求。由上述组成的来源可以看出，编写任务要求之前，要有很多功课要做，诸如收集各政府部门政策要求、成本测算、确定限额设计的限值、编制总体设计计划等等。只有做足了这些工作，才能编写出合理有效的设计任务要求。设计管理部门在判断设计成果时，应该站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，根据设定客户的好恶来判断。因此，好的设计管理并不是只针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到策划、测算的工作中去，任务的编制才能有的放矢。 3房产设计管理中的计划实施进度管理 首先，总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。总体设计计划，绝不是各专业设计计划的简单叠加，要形成相应的时间穿插，应预见到哪些设计是其它设计的前提条件，它们的上下游关系或交叉关系如何。总体规划和主体设计是其它专项设计的前提条件，在专项设计中，景观设计是市政设计和照明设计的前提条件，室内设计影响机电设计，而景观设计和室内设计是可以并行的。为缩短设计周期，可将相互有影响的下游设计工作进行前置，将相互间没有影响的设计采取并行的方法。即在概念设计后，就进行景观概念的设计，在建筑方案确定后，进行景观方案和室内方案的设计；在结构和设备初步方案确定后进行景观和室内初步设计，然后进行市政初步设计；在主体施工图确定后进行景观和室内施工图设计，然后再做市政施工图设计和照明设计。部品材料的调研工作，在建筑方案确定后即启动，待初步设计完成后，明确部品材料清单，并确定关键设备，例如电梯的选型，开始电梯的招标采购。因此，要做好各类设计的无缝链接，相关设计单位的选择工作，也应该相应地前置，并作好不同设计工作的设计交底，避免各项设计在思路和设计要求上的脱节。其次，编制的进度计划，应尽可能详尽、具有可操作性，并且对各个阶段，要有设计成果的要求。 4 房产设计管理中的技术管理的要求性 设计管理的工作中，是以技术为前提的。通过流程把过程规范的同时，具体工作，就要靠相关专业技术的应用来理顺。通常的技术管理工作分为以下几类： 技术研究：比如前期的规划研究，就是要求业主设计管理部门，根据地块的规划条件及策划的相关要求，按当地规划管理规定，进行规划的实际摆位，得出产品形态等初步结论，指导后面的设计单位委托；任务要求的编写：通过设计语言，将产品定位表达成为任务书，同时要结合规范、成本等其他方面的要求；技术方案对比：比如结构部分基础选型的工作、公建建筑中央空调选型等，这都是要组织设计单位进行技术分析，在多方案中对比成本、时间等综合要素，得出方案选型结论；设计文件的审核：其充斥在设计管理工作的各个角落。方案过程文件的交流、汇报工作的听取、图纸的审核、设计变更的审核与控制等。其中设计变更的审核与控制尤为重要，设计变更总费用如能控制在建安工程总造价的5%以内时，即可判断为控制效果良好。那么，设计变更控制应从变更的分类、变更可行性论证、和变更统计分析达到。设计变更的来源和性质通常可分为：设计院：纠错类、缺漏类变更；甲方：优化类、营销类、超投资类变更；施工方：现场施工产生的错误、使用材料品种的改变变更；外部：投诉类、政策类。如属于纠错类和缺漏类的变更，此基本上都必须实施的。可行性论证的作用不大，基本上就是直接发放执行。其它类别的设计变更，由设计管理部门组织变更涉及到的相关部门和成本管理部门，共同进行论证。成本部对变更的工程洽商费用，予以估算，如果变更影响到销售承诺，还须将变更情况及时通知营销部或招商部，与客户及时进行沟通和确认，以免造成后期客户投诉甚至诉讼。在项目进度较紧张情况下，为确保进度不受变更的影响，有些在做变更论证后，并不进行工程洽商费用估算。因为，与施工单位工程洽商，有分歧会影响施工进度，待工程竣工结算再与施工单位进行费用洽商。 5 结语 一般在房地产开发中设计管理不仅是必要的，而且是很重要的环节。一个好的设计管