天津2015年房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作考试试卷.docx

精品文档天津2015年房地产估价师案例与分析：估价技术报告的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、_是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A市场供求风险B通货膨胀风险C利率风险 D或然损失风险 2、私有房屋的互换要经过房地产交易管理部门的登记_才能办理有关互换权证契约的手续。A申请B审查C批准D鉴证3、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。A55.0B38.5C105.0 D23.6 4、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为_。A增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%B增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%C增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%D增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%5、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元，房地产市场交易价格为6000元；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元；则最合理的拆迁补偿价格应以元为基础进行修正。A：4000B：5000C：6000D：9000 E：工业用地的监测点评估价格 6、房屋的成本租金不含_。A折旧费B维修费C保险费 D税金 7、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于_。A该建筑物的价值低于拆除费用B该估价结果肯定有误C甲土地的价值高于乙土地的价值 D不可能出现这种情况 8、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取方式。A：政府定价B：双方协议C：政府指导价格D：拍卖、招标、挂牌出售 E：执行层的组织协调 9、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。A：人身B：社会C：经济D：财产 E：执行层的组织协调 10、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。A助理B决策C技术D文职11、某房产面积40000，要求测绘精度为三级，则其限差为。A：16B：96C：240D：256 E：执行层的组织协调 12、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算【2006年考题】A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格 13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元。现市场上类似住宅的年租金为600元。若折现率为8，则承租人甲目前的权益价值为万元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点评估价格14、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4，该建筑物的成新率为A：75B：79C：81D：84 E：工业用地的监测点评估价格 15、某仓库房地产土地面积为1000，容积率为0.8，对应的土地单价为850元，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元，则理论上应补地价的数额为万元。A：93.75B：115C：293.75D：315 E：工业用地的监测点评估价格 16、市场的客体通常是指。A：买家B：卖家C：交易对象D：交易价格 E：借款合同 17、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。A：独立、客观、公正原则属于普适性原则B：合法原则属于一般性原则C：最高最佳使用原则属于技术性原则D：谨慎原则属于一般性原则 E：工业用地的监测点评估价格 18、征收集体土地的补偿费归所有。A：县级以上人民政府土地管理部门B：乡(镇)人民政府C：土地使用者D：农村集体经济组织 E：执行层的组织协调 19、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 20、房地产估价的收益法中，资本化率_报酬率。A一定大于B一定小于C一定等于 D可能没有明显严格的数学关系 21、某宗土地的总面积为5000，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元，工业用地报酬率为6；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元，商业用地报酬率为10。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。A：4000B：4004C：4021D：4037 E：工业用地的监测点评估价格 22、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。A：39.51B：49.39C：49.96D：62.45E：借款合同23、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是_。A不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B该耕地的土地补偿费最少为60万元C每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费 24、房地产权属登记分为_。 房屋总登记；初始土地登记；房屋初始登记；房屋转移登记；房屋变更登记；房屋他项权利登记；房屋注销登记；变更土地登记。ABCD25、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A43万元B112.5万元C123.3万元D150万元二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有_。A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等 2、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于_修正。A交易情况B交易日期C区域因素D个别因素3、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率_。A等于20%B大于等于20%C小于20% D小于等于20% 4、影响房地产价格的区位因素有等。A：建筑规模B：临路状况C：楼层D：建筑容积率E：繁华程度5、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于_。A自然折旧B物质折旧C功能折旧 D经济折旧 6、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。A：71750B：72100C：72450D：73500 E：借款合同 7、房地产部门规章包括（）等。A城市房屋拆迁管理条例B城市房地产转让管理规定C房地产估价师注册管理办法D房地产估价规范 E房地产经纪人职业资格制度暂行规定 8、估价报告有效期应从_起计。A估价时点B估价作业期C出具估价报告之日 D签订估价委托合同之日 9、房地产业。A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业 E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务 10、下列关于城市房屋拆迁的表述中，不正确的是_。A协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力C协议签订后，可以进行公证D协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案11、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是。A：与财务报表中的成本完全不一样B：应根据实际发生费用记录来确定C：与财务报表中的成本一样D：是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 E：借款合同 12、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。A：102B：103C：104D：105 E：执行层的组织协调 13、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。A：国家机关及其离休职工B：国有企业及其退休职工C：城镇集体企业及其在职职工D：外商投资企业及其在职职工E：城镇私营企业及其在职职工14、投资者进行房地产投资的主要目的一般是_。A获取房地产当期收益B获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动 D间接参与房地产开发经营活动 15、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是_。A独立基础B条形基础C整体式筏式基础 D箱形基础 16、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用_。A条形基础B独立基础C桩基础 D箱形基础 17、下列关于暂定资质证书，表述正确的是_。A暂定资质证书有效期为3年B房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书的有效期C房地产开发主管部门延长暂定资质证书的有效期不能超过3年D自领取暂定资质证书之日起3年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长 E自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长 18、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为120，如果通货膨胀率为55，银行贷款年利率为65，存款年利率为30，则该项目投资的实际收益率是。A：516B：616C：65D：874 E：借款合同 19、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。(2009年试题)A：变现性差B：易受政策影响C：依赖专业管理D：效益外溢和转移 E：借款合同 20、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，_应该按国家规定办理申请批准手续。A建造商B总监理师C开发商 D监理工程师 21、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。A房价收入比B实际价格/理论价格C房地产价格指数D期内吸纳率/历年同期吸纳率 E房地产投资需求/房地产使用需求 22、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了_。A建设工程勘察和设计管理条例B建设工程勘察和设计管理规范C建设工程勘察和设计单位资质管理规定D建设工程勘察和设计单位资质管理条例23、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是_。A