房地产当前土地政策培训义PPT课件

.,1,房地产当前土地政策培训,集团风险管理部2009年09月15日,.,2,目录,一、回顾2004年至2008年土地政策变化,二、建设用地使用权的法律问,（一）资质：市场准入机制,（二）建设用地使用权的取得1、土地征收与批准手续问题2、土地使用权出让3、土地使用权转让4、合作开发5、房地产企业间接取得土地的方式及应注意的问题；,三、土地闲置的法律问题,.,3,一、回顾2004年至2008年土地政策变化1、2004年10月21日，国务院下发关于深化改革严格土地管理的决定，中央声称:加强宏观调控政策的落实，实行最严格的土地管理制度，严格控制建设用地增量，强化节约利用土地。,2、2006年9月5日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知发布。通知指出，为进一步贯彻科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施。对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。我国政府在土地管理和调控政策上再度进行重大调整.。,3、2008年1月3日国务院关于促进节约集约用地的通知正式出台，规定按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节,.,4,约集约利用；加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。对地产的影响：土地出让前要制定控制性详规和土地供应方案，明确容积率、绿地率、建筑规划等条件；土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目开竣工时间、价格、违约责任等。文件还对囤积、闲置的房地产用地出台严格的调控措施。,总结：我国近几年的土地政策变化：1、集中供地2、集约用地详见附件1：20042008年土地政策,.,5,二、建设用地使用权的法律问题,（一）资质：市场准入机制,1、程序：先到工商部门领取企业法人营业执照后到建设（房管）部门备案领取房地产开发企业资质等级证书。,2、效力认定的变化：以“一方出地、一方出资”的方式开发房地产项目的合作合同，一方具备开发经营资质，或起诉前一方取得或合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，认定有效。,3、暂定资质证书有效期为一年，延长期限不超过2年。,.,6,3、各资质等级开发房地产项目面积的规定，关注各地方的特殊要求，一般在实践中无意义。,4、外资限制房地产问题。,.,7,（二）建设用地使用权的取得之一：土地征收与批准手续问题,1、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第四条：土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。2、注意核实是否符合规划（重点是控制性详细规划、近期建设规划;3、是否被列入限制供地项目目录或禁止供地项目目录;4、涉及农用地的,是否符合农用地转用和征地审批规定(核实“一书”“四方案”);5、现状交付还是净地出让(完成征地、拆迁安置、三通一平)。,.,8,（二）建设用地使用权的取得之二：土地使用权出让,1、出让主体：市、县人民政府，具体为市、县人民政府土地管理部门；开发区管委会签订的无效。（详见解释第一条、第二条）,2、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围（1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。,.,9,3、招标拍卖挂牌出让程序（1）公布出让计划，确定供地方式；该阶段注意查询土地出让规划和计划，查询控制性详细规划、近期建设规划。（无控制性规划不得出让土地，开发商期望的规划设计条件是否与政府版的规划吻合？能否修编或调整？）（2）编制、确定出让方案；注意综合条件最佳者得的例外招标原则；特殊项目可邀请招标（例外）。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应按规定报市、县人民政府批准。（3）地价评估，确定出让底价；确定出让底价一般实行集体决策。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。（4）编制出让文件；该阶段应关注宗地界址图、宗地规划指标要求以及投标、竞买保证金数额。,.,10,（5）发布出让公告；该阶段注意土地用途、土地使用条件、供地时间、供地方式、建设时间（新土地出让合同界定开发期限一般为3年内）。（6）申请和资格审查；该阶段注意按规定交纳保证金。采用招标或拍卖方式的，取得投标或竞买资格者不得少于3个。（7）招标拍卖挂牌活动实施；签订成交确认书，合同即告成立。（8）签订出让合同，公布出让结果；新版出让合同的规定(详见下文)（9）核发建设用地批准书，交付土地；国土部新规：净地出让（10）办理土地登记；付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取国有土地使用证。,.,11,4、关于规划设计条件在签订土地使用权出让合同时，必须将规划设计条件与附图作为出让合同的重要内容和组成部分。没有规划部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向规划部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施，涉及容积率变动须补缴地价的，补缴地价。签订土地出让合同后，持合同原件向市、县规划部门申请项目选址意见书（或规划意见书）和建设用地规划许可证，注意要与土地出让合同中的规划设计条件一致。注意正文与附图是否一致，特别是范围的界定。（案例，影响验收及向小业主交房和办证）。,.,12,5、土地出让金：一次交清；也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。不得融资借款用于交纳地价款；改变土地用途、容积率等，补交土地差价。,.,13,6、关于新版出让合同。变化一：明确开发、竣工时间，原则上开发时间不超过3年。新示范文本除写明开工日期外，还需写明地块的竣工日期；在示范文本的使用说明一栏中还写明，地块原则上开发时间最长不得超过3年。变化二：规定开发总套数，在90/70政策出台后，土地出让合同中新增加了套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例要求，但现在，新的示范文本还要求增加套数的规定：每宗地的开发建设总套数，以及90平方米以下的套数。建筑套数的规定，针对的是很多90/70楼盘做足90平方米以下中小户型外另做大户型的现象。按照原土地出让合同，一般会要求90平方米户型占总开发量的70%，其余30%做什么并没有规定。但现在，总套数限定后，等于另外30%的面积也被管起来，90平方米以上套型面积的户型设计自由度自然受限。如果约定套数多的话，户型只能往小面积做。,.,14,变化三：规定建设指标的下限，一宗土地出让后，各项规划指标如建筑容积率、建筑密度等按老合同规定要标明上限，而新的示范文本，除标明上限外，还需标明下限。建设指标下限的规定，杜绝了一些郊区公寓项目宁愿牺牲容积率，把公寓改做别墅排屋的现象。,.,15,（三）建设用地使用权的取得之三：土地使用权转让1、建设用地使用权的双重转让解释第10条：土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（1）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（2）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（3）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照中华人民共和国合同法的有关规定处理。,.,16,2、转让合同的效力(1)没有依法办理集体土地使用权转化为国有土地使用权审批解释第9条：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。（2）没有办理变更登记手续解释第8条：土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。（3）违反房地产管理法第38条，未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复（法函200434）：合同有效，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。,.,17,（4）、合同改变土地用途土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。,.,18,（四）建设用地使用权的取得之四：合作开发问题1法律依据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第14、24、25、26和27条2认定合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。a、合同形式，即“一方出地、一方出资”以合同形式进行合作开发的模式；b、参股形式，即出资方通过受让房地产项目公司部分股权的形式进行开发的模式；c、共同报建形式，即出资方与其他公司共同向立项审批单位报建的合作模式。,.,19,出资方采取参股形式的，由于在项目公司中持有股权，基于股东身份获取项目利润的法律保障较为充分。采取共同报建形式的，出资方作为建设主体一方，对房地产项目本身具有建设权。项目建成后，根据立项批复，可将相应面积的房屋登记在出资方名下。上述二种合作形式，参股形式通过持有项目公司股权控制投资风险，共同报建形式出资方本身可成为项目的建设主体之一，投资风险相对容易控制。而采取合同形式进行合作开发的，开发项目的土地使用权登记在出地一方名下，开发项目的立项等一系列报批手续也均以出地方的名义申报，在项目开发完成后，房地产往往初始登记在出地方名下，而出资一方根据合作合同享有的只是合同权利。因此，如何保障出资方按约取得房地产，避免出地一方在合作过程中出现擅自处分房地产等损害出资方权益的情形，是顺利完成合作开发的关键环节。避免采用隐名合作的方式。如东莞清理挂靠镇区国营房产公司。,.,20,3四种变形合同（1）合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。（2）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。（3）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。（4）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。,.,21,（五）、房地产企业间接取得土地的方式及应注意的问题；如土地资产转让、股权转让、联合开发、参建联建、参与土地储备与土地前期开发（部分地方政府已引入市场机制）、旅游景区、参与拆迁旧改等。,项目法律性质限制问题关注项目法律性质对项目开发的影响，如风景名胜区、森林公园、水源保护地、自然保护区、文物保护单位以及城市“四线”等的区域限制。,.,22,三、土地闲置问题1、认定标准：A、一般：（1）时间因素：出让合同确定的动工开发日满1年未动工；或在出让合同中未确定动工建设日期，而在出让合同生效之日起满1年未动工的，视为闲置土地；（2）开发进度：已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25且未经批准中止开发建设连续满1年的；（对分期开发的影响）B、广东省界定闲置土地的范围：（1）取得土地使用权后，超过出让合同或划拨用地批准文件规定的动工开发日期满年，未动工建设的；（2）土地平整或“三通一平”（通水、通电、通道路和地面平整）工程完成后，中止建设满年的；,.,23,（3）城区范围内，房屋拆迁公告公布之后，其土地使用者未按公告规定时间实施拆迁工作满年；或地上建筑物已拆平（含部分拆平），具备项目开工条件后满年未动工开发的；（4）已动工开发的面积占该宗地应动工开发总面积不足的，尚未动工开发的部分视为闲置土地。对出让合同或批准用地文件未规定动工建设日期的，以出让合同生效之日或批准用地文件发出之日起满年为动工建设日期。闲置土地认定书,.,24,2、不属于闲置土地的范围A、一般规定：未动工是由于不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成一定迟延的。B、地方规定（以东莞规定为例）：因城建规划问题导致土地闲置；宗地经批准建有临时建筑、得到开发利用的部分；纳入政府储备的；文件规定的历史遗留问题（略）不纳入征收闲置费范围的手续办理程序：土地权利人申请，并提供确凿证明材料（原件）；市政府委托市国土资源局与市财政局会审。,.,25,3、闲置土地处置方案，方式：（1）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；（3）安排临时使用，待原项目