绿城集团财务风险.ppt

公司Logo 1 绿城集团财务风险分析报告 十二组 组长 吕恩在组员 张亚南杨轶文贺展昭闫欢乐陈志超李磊 公司Logo 2 企业概况绿城中国控股有限公司成立于1995年 2006年在香港上市 经历10多年的发展 拥有员工3400多名 100多家成员企业 业务范围涉及国内50多个城市 业务规模庞大 并具有广泛的知名度 绿城注重 以人为本 真诚 善意 精致 完美 是公司的基本价值观念 公司注重高品质物业开发 并形成广为市场接受的高品质系列 1999年以来企业实施全面控制质量体系 是最先获得IS09000认证的中国房地产公司之一 绿城也非常重视企业文化 公司内部有绿城文化理念读本 管理者论述 绿城员工 每月一文 集以及许多的绿城期刊 绿城的很多作品都有很浓的文化底蕴 给人一种稳重感 建筑布局也注重与环境的和谐统一 公司Logo 3 案例描述 2009年绿城实现合同销售额达513亿元 位列全国第二 至2010年 绿城已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10 连续6年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10 然而2011年风云突变 绿城深陷 信托调查门 退市门 和 破产门 外界对绿城的评价是 2011年关注度第一 负债率第一 危险程度第一的中国大型房地产企业 公司Logo 4 绿城中国资产负债数据表 2010 2011年 单位 万元 公司Logo 5 财务风险形成的原因 外部原因财务风险的外部原因是企业经营 主要包括宏观经济环境 行业背景和政策的影响内部原因外部原因是条件 内部原因是根本 虽然外部原因会给企业带来财务风险 但是内部原因是企业财务风险形成的最根本因素 公司Logo 6 外部原因 1 宏观经济环境 从短期或者长期来看 宏观经济环境基本是影响公司生存 发展 持续的因素 随着宏观经济运行周期 政策 利率水平和物价水平等因素的变动而影响公司的经济效益 如果运行良好 企业总体盈利也随之上升 财务状况越稳定 那财务风险发生的概率越低 如果宏观经济运行不容乐观 企业的投资 经营 生产会受到较大影响 盈利随之下降 可能会发生财务风险 2 行业背景分析 行业背景分析是连接宏观经济分析和公司分析的桥梁 也是分析企业财务状况的重要环节 行业本身在经济体系中所处的地位 以及行业所处的生命周期的不同发展阶段 使得行业的投资价值不同 投资风险也不同 3 政策分析 当经济政策发生改变 如调整利率上下幅度 征收利息税等 企业原先持有的成本资金将发生变化 给企业财务状况带来很大的不确定性 如利率提高 企业将要支付更多的利息或者不能及时的履行偿债义务 这样就会产生财务风险 公司Logo 7 绿城财务危机的外部因素 2010年北京出台 国十条细则 提出限购令 之后各一线及二线城市也纷纷出台相应细则 限购令通过提高市场准入条件 抑制了房地产投资者的需求 而绿城主营的高端住宅本身周转也较其他住宅慢 因此受限购令影响比其他住宅要大得多 绿城受宏观调控的影响就比较大 宏观调控使得房地产量价齐跌 绿城的销售更是举步维艰 2010年和2011年多次上调存款准备金率 紧缩的信贷政策使得房地产企业融资成本升高 同时也使得一些房地产投资者的资金成本升高 在2011年7月房贷利率达到十年最高 为7 05 对于信托的监管也在趋严 如何筹资将成为房地产企业的一大难题 绿城负债率极高且很多项目都要靠借款取得资金来满足需要 限贷令使得房地产企业贷款更加困难 资金链危机进一步升级 公司Logo 8 内部原因 1 财务管理制度不完善2 财务人员对风险意识的了解不够3 资本结构的不合理4 投资决策的不合理性5 收益分配的不合理性 公司Logo 9 绿城财务危机的内部因素 1 企业筹资政策 绿城的资金主要靠负债筹集 绿城中国负债数据表 2008 2011年 单位 万元 公司Logo 10 绿城财务危机的内部因素 2 过快的发展 绿城在2008年度过房地产行业的危机之后更是大幅的扩张 以下是绿城近几年资产规模的数据 绿城中国规模单位 万元 公司Logo 11 绿城财务危机的内部因素 3 被动的营销模式4 对市场预期 准备不足 公司Logo 12 财务风险的定量分析方法 定量分析包括对财务风险大小的定量估计与风险危害基准的设定 1 利息及票据贴现费用定量分析 一般说来 筹资风险总是企业最直接的财务风险 因此 计算利息及票据贴现费用的风险大小 即企业贷款利息 票据贴现费用占其销售额的百分比 可以用来判断企业财务正常 健康 与否 公司Logo 13 财务风险的定量分析方法 单变量分析 单变量分析是指运用单一变量 用个别财务比率来分析预测企业财务风险大小 当企业分析中所涉及的几个财务比率趋于恶化时 企业财务风险通常很大 是企业发生财务危机的先兆 单变量分析主要运用的几个财务比率为 债务保障率 资产收益率 资产负债率等 按照单变量分析方法 如果企业的现金流量 净收益和债务状况同向变化 并保持在适当的程度上 即预示着企业处于健康发展的状况下 财务风险较小 如果上述变化趋势是反向的 如债务上升而收益却下降 则企业应引起特别注意 这一般预示着企业财务风险增大 财务状况趋于恶化 公司Logo 14 财务风险的定量分析方法 多变量分析 企业安全率分析 通过计算企业的安全率 可了解企业财务经营结构现状 并寻求企业财务状况的改善方向 企业安全率是两个因素的交集 一是经营安全率 二是资金安全率多元线型函数分析 多元线型函数分析是运用数理统计的方法 选择多个公司 一般选用上市公司 为样本 利用其财务资料出一个多元线型模型 以此对企业财务状况进行预测分析 公司Logo 15 绿城中国应对危机的尝试 转卖项目 腾挪资金为求生存绿城从2011年就开始大举卖地卖项目来回笼资金 2011年底到2012年初 绿城先后转让6个项目 获腾挪资金约30亿元 2012年1 5月 共处置了12个项目 资金回笼78亿元 6月 绿城宣布与融创中国合作 成立上海融创绿城控股有限公司 共同开发绿城在苏州 上海等地的9个项目 通过这次合作 绿城又取得了33 7亿资金 2012年绿城仅靠转卖项目就融得百亿资金 大大减轻了企业的偿债压力 在这些转让的资产中不乏优质资产 绿城虽然牺牲长期利益 但获得了生存的空间 从公司整体利益看来还是合理的 公司Logo 16 稳健发展 谨慎拿地绿城之前过快的发展造成了一系列的问题 今后应该根据自身的财务状况 现金流特点等因素来制定合理的发展模式 不能被利益冲昏了头脑而盲目发展 多参与一些风险比较小的项目 把风险稳定在合理水平 鉴于购置土地占用资金较多 为了提高周转率 减少现金占用 绿城应放缓土地的购置速度和发展速度 尽量减少战线长的项目 确保有足够的资金用于周转 偿债 结合绿城资金链的压力和短期偿债上的压力情况 企业应该谨慎购地 使其维持在合理水平 尽量少拿或者不拿地 减少资金的占用 绿城在年报中也表示会减少购地 现金为王 公司Logo 17 加快销售 减少存货在限购和高速发展下 绿城有大量的可售房源 目前 绿城已经完成销售重整 实行联合经纪人制度等方式大力卖房 各项目公司 职能部门和执行总经理都有销售任务 就连宋卫平也有百亿的销售目标 而给予经纪人丰厚的佣金及采取对业绩不好的员工解雇也极大地提高了员工积极性 截止6月30日2012年上半年绿城共完成销售额219 5亿 占全年目标400亿的54 超额完成目标 公司Logo 18 优化资本结构负债是把双刃剑 在盈利能力下降的时候应该将负债处在一个比较低的水平 在总体环境不佳时 更应该严格控制企业的资产负债率 绿城引进了九龙仓这个战略投资者 对九龙仓进行配股和发行可转换证券 获得51亿港元的资金 这次交易后九龙仓的股份由原来的2 1 上升到24 6 成为绿城的第二大股东 这主要有以下好处 一 降低资产负债率 提高权益资金的比率 以提高企业的偿债能力 在对九龙仓实行配股之后 企业的权益资金大大增加 资产负债率下降显著 二 获得大量现金 51亿港元的现金流入大大提高了公司的现金流 在很大程度上缓解了公司的偿债压力和资金压力 有利于公司正常运行 公司Logo 19 绿城危机的启示 绿城作为一家大型的高端物业企业 经历了多次宏观调控 虽然危机已经过去 但它带给我们深刻的启示 宏观环境不可忽视 环境能造就一个企业 也可能摧毁一个企业 企业都处在一定的宏观环境之中 能够适应环境就能生存下来 要避免盲目扩张 提高风险意识 企业要发展就要进行扩张 但也应该结合自身的财务状况 经营特点等制定 盲目地扩张就容易出现一系列问题 造成损失 保持合理的负债水平 高负债的企业面临极大的财务风险 很可能出现财务危机 公司Logo 20 思考题 1 绿城集团被报道发生破产风险的原因是什么 1 在政府介入房地产市场以前 基本所有的房地产商都是通过竞标土地 将土地抵押给银行获取贷款 建商品房 用销售收返还贷款这样的模式来营运获利的 但是这种情况在2010年政府对土地使用严格监管以后 就有所改变了 房地产开发商竞标土地的款项需短期内缴清 这就使得地产开发商在现金流上受到很大限制2 2011上半年绿城集团共发行7款信托计划 信托融资共计37 67亿元 在国内大型房地产开发商中仅次于万达及保利 但由于绿城激进的财务策略使负债比率一直过高 导致企业的信用可信度不高 致使投资者信任度下降 造成 绿城信托门 事件 使其筹资受到影响3 绿城将企业每年的销售收入基本全部用于再投资 扩大其规模 在此情况下 绿城突然遇到房价暴跌 房市直线下滑 而此时董事长宋卫平仍然坚持不降价 而在年初 新国八条等条例的影响下 绿城的 不降价 政策使他们的客户群体急速减少 销售情况也十分不景气 因而很难获得自有资金来周转 这些因素为其资金链的断裂埋下了伏笔4 绿城集团在投资策略上也存在着失误 09年房市的快速回暖 房价较08年同比上涨25 01 价格一路飙升使得很多房地产开发商大发了一笔 10年更是节节高升 也许是房市太过火爆使绿城集团的决策者对形势过于看好 没有考虑到政府的房市以及银行信贷调控政策影响 采用了比较激进的投资方式 错误的预计了市场的潜在风险 快速的大规模的投资使得绿城集团现有资金急速减少 而大量的商品房积压 不能快速变现 加剧了整个资金链的断裂 公司Logo 21 因此 综合上述分析 我们认为绿城集团出现现状的根本原因在于其扩张性的投资策略 导致其无法筹集资金 现金流短缺 如果绿城集团不改变其投资策略 最终将会资金断流 面临破产 公司Logo 22 思考题 财务风险有哪些定量分析的方法他们的计算依据是什么 1 比率分析法 现金比率 流动比率 资产负债率及利息保障倍数 各指标值与筹资风险的关系 现金比率越高 意味着企业可以随时支配的现金或可变现的金融资产越多 企业财务风险越低 流动比率 流动比率越高 意味着企业短期偿债能力越强 国际上通常认为流动比率的下限为100 而较适当的值为200 资产负债率 资产负债率越小 意味着企业的长期偿债能力越强 传统上认为资产负债率不能高于50 利息保障倍数 它是用来衡量企业的盈利能力在多大程度上能保障企业可以按时偿还借款利息的能力 利息保障倍数越大 企业对借款利息的偿还越有保障 当利息保障倍数小于1时 说明企业的盈利能力连企业到期利息都无法偿还 公司Logo 23 2 投资风险分析 投资风险是指在投资过程中或完成后 发生经济损失或不能达到预期收益率的可能性 其风险度量指标包括投资回收期 净现值 现值指数等 此外还可以根据财务报表中的数据进行度量 如 经营杠杆系数 销售利润率 总资产利润率及净资产利润率 公司的经营杠杆系数与投资风险正相关 即经营杠杆系数越大 投资风险越大 盈利能力与投资风险负相关 即盈利能力越强 投资风险越低 公司Logo 24 多元线型函数分析法 多元线型函数分析是运用数理统计的方法 选择多个公司 一般选用上市公司 为样本 利用其财务资料出一个多元线型模型 以此对企业财务状况进行预测分析 公司Logo 25 思考题 如果你是宋卫平先生面对可能错在的财务风险下一步你可能采取的措施是什么 1 加强债务约束和保障机制 第一 大力发展债券市场 从政策 法规 制度上为企业利用债券融资创造一个良好和宽松的环境 鼓励企业合理负债经营 应扩大企业发行债券额度 逐步取消额度管理 第二 结合企业产品销售状况 资产结构和利率状况 合理确立流动负债水平 第三 应建立偿债基金 为确保在长期债务到期前具有足够的偿还能力 降低破产风险 企业应根据长期债务的到期时间和债务额按期提取偿债基金