房产经纪人协理考试题库经纪基础.doc

房地产经纪人协理的义务：1遵守法律、法规，行业管理规定、职业道德和执业规则2不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务3向委托人纰漏相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务4委托人保守商业秘密5接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府行政主管部门的监督检查6接受职业继续教育，不断提高业务水平。房地产经纪人协理的基本要求1职业道德：守法经营、以诚为本、恪守信用、尽职守责、公平竞争，注重合作签订合同中应当有房地产经纪人的签名及注册号房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立，从事房地产经纪活动，并按规定到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构及其分支机构。房地产经纪机构的分类： 一按照主营业务的分类1以租售代理、居间业务为重点的实业型房地产经纪机构2以房地产营销策划、投资咨询也为为重点的顾问型房地产经纪机构3管理型房地产经纪机构4全面发展的综合型房地产经纪机构 二按照经营模式的分类无店铺经营和有店铺经营 三按照企业组织形似的分类1房地产经纪公司2合伙制房地产经纪机构3个人独资房地产经纪机构4房地产经纪机构设立的分支机构中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同。房地产中介服务收费实行明码标价制度。凡中介服务机构未经确认，自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由价格监督检查部门按有关法规予以处罚。差价是指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人、出租人得到的价格、租金低于实际成交价格、租金部分；或者房屋承购人、承租人支付的价格、租金高于实际成交价格、租金部分。房地产经纪人员是指具有房地产经纪专业知识和经验，取得房地产经纪人员职业资格并经注册，从事房地产经纪人活动的专业人员，包括房地产经纪人和房地产经纪人协理。经纪活动：从事收集与传播信息、查验房地产、签订相关合同、协助房地产权属登记（备案）、交验房屋等居间、代理活动房地产经纪人员在经纪活动中不得伪造、变造、买卖、出借、出租北京市房地产经纪人员注册证书（有效期三年）房地产经纪人协理的权利1、依法发起设立房地产经纪机构2加入房地产经纪机构，承办房地产经纪业务3经所在机构授权订立房地产合同等重要文件4要求委托人提供与交易有关的资料5拒绝执行委托人发出的违法指令6协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬（全国只需要2、6）房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。房地产居间与房地产代理的区别：居间可以同时接受一方或者相对两方委托人的委托，代理只能接受一方委托人的委托代理事物。佣金的定义：佣金是指地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。佣金的种类：分为法定佣金和自由佣金两种佣金和回扣的区别：佣金是经纪收入的唯一来源，暗中收受回扣属于违法犯罪行为.佣金的支付方式：1按支付时间划分分服务前预付和服务后支付2按结算形式分分现金支付和支票支付3按支付形式划分分分阶段支付和一次性支付收费标准：房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方协商协定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累计最高2.5%实行独家代理的（一手项目）最高收费标准不准超过成交价格总额的2.8%代办房屋产权手续1代办委托2代办房屋产权手续需要的材料3代办及房屋产权过户的程序经纪指自然人、法人和其他经济组织已收取佣金为目的，通过居间、代理、行纪登服务方式，促成他人交易的经纪活动。经纪包括两层基本含义：其一，经纪活动是一种中介服务活动，主要是通过提供信息和专业服务来促成他人交易；其二，经纪人提供中介服务是以盈利为目的，采取收取佣金的方式获取其服务报酬。经纪活动特点：1、活动主体的专业性2、活动地位的中介行3、活动内容的服务性经济活动的方式：居间、代理和行纪经纪人员可分为农业经纪人、房地产经纪人、文化经纪人、体育经纪人、保险经纪人、证劵经纪人、期货经纪人及其他经纪人等。经纪活动的社会功能：1传播经济信息2、加速商品管理流通3优化资源配置4推动市场规范完善5促进社会经济发展6维护委托人的合法权益7保证交易安全房地产经纪是指房地产经纪人员和机构，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供房地产交易相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。房地产经纪的功能定位：1沟通信息、消除失灵2促成交易、提高效率3规范交易、保障安全4、公平买卖、维护权益房地产经纪的必要性：1房地产经纪使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行2房地产经纪可以有效降低高额的房地产交易成本3房地产经纪可以有效降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应。电话访问的优缺点：电话访问的优点主要是比较省力，且可联系的人较多，不受时间和地点的限制，不受天气影响，花费时间较少。但也存在很多缺点，表现在只能通过声音传达信息，可能缺乏人情味，容易遭受拒绝，客户印象不深刻。直接接触的优缺点：直接接触的优点在于富有人情味，容易与客户建立良好关系；在目前较为常用的一种开拓房源的渠道。同时给客户留下深刻印象，可信度高。但直接接触也有很多缺点，表现在占用时间太多。如果经纪人自信心不够则容易紧张。特别地，直接接触还容易受天气影响老客户介绍的优缺点：老客户介绍的优点是非常明显的，效果也是非常突出的。不论是时间方面、金钱方面和经纪人关注度方面，老客户都要比开发新客户节约成本。一般来说，通过维系老客户得来的客户在时间和资金成本方面的投入时开发新客户的五分之一。而且通过老客户开发而来的房源，在质量和出售意图方面都优越于新开发的房源门店接待的优缺点：优点是方法简单易行、开发客户的成本较低、客户信息准确度高、较易和客户建立关系，为今后的进一步交往打好基础。其不利的方面主要是这种方式对于房地产经纪人来说是一种较为消极的“坐等客户上门”的方法，而且受店面的地理位置、市场波动、政策变化等因素的影响很大配对是指将合适的房源和合适的客户进行匹配，即为购房或承租客户选择符合其需求的房屋，为出售或出租客户选择要求的购买对象。1 房屋买卖经济合同范本内容：北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版） 2租赁合同范本：北京市房屋租赁合同（居间成交版）（代理成交版）北京市房屋出租委托代理合同宣传资料和文件的准备：一宣传资料1项目楼书2户型手册3宣传展板、销售导示盘、折页、单张 二销售1文件价目表2销控表3置业计划 三须知文件1购楼须知2购房相关税费须知3按揭须知 四1房地产认购协议书2商品房买卖合同 五公示文件新建商品房进入市场销售需要取得以下文件，并按要求将这些相关文件在项目销售处进行公示1房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书2取得土地使用权证书或者土地的批准文件3持有建设规划许可者和施工许可证4现售的需取得竣工许可证5预售的须取得预售许可证6拆迁地需有以落实拆迁安置的文件7供水、供电、供热、燃气通信等设备基础设备的相关文件8其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者施工进度和交付日期的证明文件9房地产买卖合同房地产认购协议购楼须知购房相关税费须知临时业主公约前期物业管理服务合同查丈报告主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图等相关告知文件10经开发企业盖章及物价局备案的价格信息及国土局联网的销售信息。在验房入住前查看房屋的住宅质量保证书住宅使用说明书竣工验收备案表（面积实测表）看房的步骤主要包括了解房屋、会面、介绍房屋、现场查看等，具体包括以下几点1出发前仔细阅读已经搜集到的房屋介绍资料，再次确认以准确掌握该房屋的各项信息2首次看房要提前半小时到达，先找到房屋准确地点，了解房屋周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况，并确定到达房屋的最佳路线。3准时到达约定地点迎接客户，自我介绍并主动递名片，在检视房屋前影响客户出示并解释委托协议书条款，并安排客户签订看房确认书，协议书应包含客户委托事项，如购房需求、资金预算等，并特别注明所推荐的房屋，同时请业主也在确认书上签字4向客户介绍周边环境以及市政配套设施，学校及交通状况。5按选择好的路线代客户到达所看房屋6征得业主同意后进入房间，向业主自我介绍并主动出示名片，向业主介绍客户7如果是第一次看房，进门后迅速对房屋的重要要素进行判断，并根据这些判断引导客户逐一查看房屋的组成部分并对每一部分的面积有大概的估计。在这个过程中注意要引导客户的视线和思维8要替客户询问业主一些客户关心的问题，如房屋年代、结构、邻里关系、物业、供暖、停车、环境等9在可能及必要的情况下请业主出示房屋产权证明货房地产购买协议书，确认业主的身份并了解业主登记信息是否与产权证登记相符、产权单位对房屋出售是否有限制条件及上市审批情况10看完房后向业主致谢告辞。北京市房屋租赁管理若干规定规定：1在经营场所公示服务内容、服务标准、房地产经纪资格证书复印件2房屋租赁经纪业务，有房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同，统一收取佣金、开具发票。房地产经纪人员不得以个人名义承揽业务3房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务4不得伪造、变造、买卖、出借、出租房地产经纪资格证书5不得占用、挪用或者拖延支付客户资金6不得居间、代理出租不符合出租条件的房屋.房地产经纪合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议，有以下特征：1属于劳务合同2是双务合同3是有偿合同4一般为书面形式的合同5是从合同房地产经纪合同分为委托合同和居间合同房地产经纪合同的作用1有效保障合同当事人的合法权益2、维护和保证市场交易的安全与秩序房地产经纪合同条款的种类1根据合同条款所起的作用，合同条款可以分为主要条款和普通条款2根据合同条款的内容，合同条款可以分为实体条款和程序条款3根据合同条款的表现形式，分为有责条款和免责条款房地产经纪合同的主要条款1当事人的名称或者姓名和住所2标的3服务事项与服务标准4劳务报酬或酬金5合同的履行期限、时间和地点6违约责任7解决争议的方式网上签约的程序为：1存量房买卖双方协商合同的相关条款内容2操作人员登陆存量房网上签约系统从已公示房屋信息中选取交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容，并填写北京市存量房交易结算资金划转协议或存量房交易结算资金自行划转协议，填写完成后由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交，买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为存量房买卖合同的附件一并提交到系统中3合同提交完毕后，操作人员从系统中联机打印存量房买卖合同、北京市存量房交易结算资金划转协议或存量房交易结算资金自行划转协议4合同提交后可直接从网上打印转移登记申请表，相关当事人进行签字盖章后，当事人持申请表及其它相关材料到房屋权属登记部门办理转移登记手续房屋权属状况1由房屋未必就有产权2有房地产证未必就有产权3产权是否登记4产权是否完整5产权有无纠纷客户分析1、购买力与消费信用2目标房地产与偏好3客户需求满足的急迫性4客户购买决策权谈判原则：1平等原则2互利原则3合法原则4信用原则5相容原则房地产行政主管部门负责对房地产经纪行业进行行业管理，北京市住房和城乡建设委员会是北京市房地产经纪行业的主管部门，各区县房屋行政主管部门负责管理本行政区域内的房地产经纪管理工作。办理备案时应具备下列条件：1房地产经纪机构应当有4名以上（含）房地产经纪人员，其中至少含1名房地产经纪人；分支机构有2名以上（含）房地产经纪人员2房地产经纪机构主要负责人（即法定代表人或总经理）和分支机构负责人应当具有房地产经纪人员职业资格或注册证书投诉方式及受理程序1直接投诉2网上投诉3电话投诉4信访投诉 处理：告知相关经纪机构自接到通知之日起3日内，提交情况说明及相关证据材料（机构不能交存原件的，须交验原件后交存加盖机构公章的复印件）签订合同1合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写2合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基础内容的栏目必须和房地产证上注明的一致3合同的签约人必须是合法的当事人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书4合同的签约日期及生效日期一定要注明5在填写完毕后，买卖双方及中介方签字盖章6实行网上签约的，应将合同内容录入网上交易系统买卖业务物业交验1水表账单是否结清2电表状况是否正常3协助双方进行煤气过户4结清电话费5协助有线电视过户6结算维修基金7附属设施8迁移户口面积：1建筑面积2使用面积3套内建筑面积4共有建筑面积5分摊的共有建筑面积6预测面积7