第二章不动产估价-房地产估价PPT课件

房地产估价 主讲教师 艾建国高炳华邓宏乾陈淑云王佑辉 华中师范大学精品课程 华中师范大学精品课程 第二章不动产估价 第一节不动产估价概述第二节不动产估价的原则第三节不动产估价的一般程序重点提示 本章分三节对不动产估价的概念 原则以及一般程序等内容进行了介绍 在全面掌握本章内容的基础上 应着重掌握不动产估价的概念 原则与程序 对不动产估价原则与程序的理解有助于对不动产估价进行理性的分析与思考 华中师范大学精品课程 第一节不动产估价概述 一 不动产估价的概念我国台湾学者林英彦认为 所谓不动产估价 系依据影响不动产价值之各种资料 划定对象不动产之经济价值 并以货币额表示之 华中师范大学精品课程 一 不动产估价的概念我们认为 不动产估价可表述为 是不动产估价人员依据不动产估价的原则 理论和方法 在充分掌握不动产市场交易资料的基础上 根据不动产的自然经济属性 按不动产的质量 等级及其在现实经济活动中的一般收益状况 充分考虑社会经济发展 不动产利用方式 利用政策以及利用效益等因素的影响 综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格 华中师范大学精品课程 对不动产估价概念的理解可着重从以下几个方面进行 一 不动产估价人员必须具备相应的基本素质 二 不动产估价的目的必须明确 三 不动产估价必须遵循不动产估价的基本原理与方法 四 不动产估价必须依照一定的程序选用合适的方法进行 五 不动产估价必须拥有充足的资料 六 不动产估价应明确估价期日与估价结果有效期 华中师范大学精品课程 一 不动产估价人员必须具备相应的基本素质1 执业素质 不动产估价人员应具备不动产估价的专门知识 要具有较强的调查研究才能 有严密的判断推理能力 具备较为熟练的不动产估价的经验和较为广泛的背景知识 2 伦理素质 除具备上述的执业素质外 不动产估价人员应遵循行业执业道德 具有较高的伦理素质 责任心强 诚实守信 廉洁自津 公开公正 华中师范大学精品课程 二 不动产估价的目的必须明确 估价目的可以划分为 1 土地使用权出让 2 房地产转让 包括买卖 交换 赠与 抵债等 租赁 抵押 典当 保险 课税 征收拆迁补偿 损害赔偿 分割 合并 纠纷 涉案 3 企业合资 合作 合并 兼并 分立 买卖 租赁经营 承包经营 改制 上市 破产清算 4 房地产估价纠纷 涉案中的房地产估价复核或鉴定等 在实际估价中 还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或作进一步的说明 华中师范大学精品课程 三 不动产估价必须遵循不动产估价的基本原理与方法 不动产有别于一般的商品 具有特殊性 它既非劳动产品又可取得商品的形式 具有价格 且价格的决定机理十分复杂 受自然 经济与社会诸多因素的综合影响 就不动产本身而言 地产与房产也存在着区别 因此 不动产估价有其固有的基本原理与方法 华中师范大学精品课程 四 不动产估价必须依照一定的程序选用合适的方法进行 不动产估价的程序主要包括 1 明确估价目的 2 拟定估价作业方案 3 搜集估价所需资料 4 实地查勘估价对象 5 选用估价方法运算 6 确定估价结果 7 撰写估价报告 8 估价资料归档 华中师范大学精品课程 五 不动产估价必须拥有充足的资料 对不动产进行估价 拥有大量的第一手资料非常必要 在评估一宗物业之前首先必须充分了解评估对象不动产的各种权利状况 因为权利状况不同 价格可能相差很大 价格形成于市场 充足的不动产市场资料的获取是不动产估价的关键环节 不充分掌握不动产市场的历史 现状和未来发展趋势 就难以客观公正合理地评估不动产的价格 在不动产市场发育成熟的地区 市场资料的获取要比不动产市场欠发达地区容易 此外 有关不动产估价相关的政策 法规资料 不动产估价对象所在地区的自然 经济与社会发展等资料等对不动产价格的评估都十分重要 华中师范大学精品课程 六 不动产估价应明确估价期日与估价结果有效期 不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格 时点不同价格则不同 因此 估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期 通常以年 月 日表示 随着经济 社会的发展变化和不动产市场的不断发育完善 不动产价格经常处于变动之中 因此 不动产估价结果具有一定的时效性 对估价结果的确认必须界定在一个合理的有效期内 有效期的长短与不动产市场的发育程度有关 不动产市场发育程度越高 不动产估价结果有效期越短 地价指数 房地产价格指数反映了地产市场 房地产市场发育的程度与趋势 可据此估价结果有效期的长短 华中师范大学精品课程 二 不动产估价的意义 一 为不动产市场交易服务 二 有利于提高不动产经济运行效率 三 确立公平的收益分配制度的依据 四 有利于不动产的公平赋税 华中师范大学精品课程 三 不动产估价的范围 不动产估价的范围涉及不动产的诸多领域 从不动产估价对象看可分为地产 房产及地上定着物 从不动产对象的运行与管理来看 不动产估价涉及不动产的买卖 抵押 保险 税收 拆迁补偿 纠纷涉案等领域 华中师范大学精品课程 一 不动产交易评估 二 不动产抵押评估 三 不动产保险评估 四 不动产典当评估 五 不动产税收评估 六 不动产征收征用 拆迁补偿评估 七 不动产纠纷 涉案评估 八 企业运营中的不动产评估 九 不动产管理中的不动产评估 华中师范大学精品课程 第二节不动产估价的原则 一 合法性原则二 最有效使用原则三 估价期日原则四 替代原则五 供求原则六 预期收益原则七 贡献原则八 公平原则 华中师范大学精品课程 一 合法性原则 合法性原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行 如果权益不同 则不动产的价值会有所不同 因此不动产估价应有合法的依据 即遵循不动产合法产权 合法使用 合法处分等方面的原则 一 合法产权 二 合法使用 三 合法处分 四 其他 华中师范大学精品课程 二 最有效使用原则 最有效使用原则 PrincipleofHighestandBestUse 运用于不动产估价 必须体现三点 即最佳用途 最佳规模和最佳集约度 一 最佳用途 二 最佳规模 三 最佳集约度 华中师范大学精品课程 三 估价期日原则 根据估价对象不动产的状况 估价期日的设定可分为下面三种情形 第一 估价期日为现在时的情形 即评估不动产为当前某一时点的价格水平 第二 估价期日为过去时的情形 第三 估价期日为将来时的情形 须对不动产未来的价格进行评估 华中师范大学精品课程 四 替代原则 替代原则是不动产估价的一条重要原则 又称比较原则 根据经济学的有关原理 在同一市场上 相同的商品应具有相同的价格 且任何一个经济主体在市场上的行为 是要以最小的代价取得最大的效用 在有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时 其价格是经过相互影响与比较之后才决定的 不动产也同样遵循这样的替代原则 即不动产价格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定 由最了解市场行情的买卖者通过市场交易案例相互比较后所决定 不动产价格还可通过比较不动产的条件及使用价值来确定 华中师范大学精品课程 五 供求原则 在完全的自由市场中 一般商品的价格 取决于需求与供给关系的均衡点 需求超过供给 价格随之提高 反之 供给超过需求 价格随之下降 这就是供求均衡法则 其成立条件是 1 供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争 2 同质的商品随价格变动而自由调节其供给量 不动产也是一样 在较充分的竞争市场环境下 其价格通常是由需求与供给的互相关系决定的 华中师范大学精品课程 六 预期收益原则 对于不动产价格的评估 重要的并非是过去 而是未来 过去收益的重要意义 在于为推测未来的收益变化动向提供依据 不动产的价格也受预期收益形成因素的变动所左右 所以 不动产投资者是在预测该不动产将来所能带来的收益或效用后进行投资的 这就要求估价者必须了解过去的收益状况 并对不动产市场现状 发展趋势 经济形势及政策规定对不动产市场的影响进行细致分析和预测 准确预测该不动产现在以至未来能给权利人带来的利润总和 即收益价格 华中师范大学精品课程 七 贡献原则 按经济学中的边际收益原则 衡量各生产要素的价值大小 可依据其对总收益的贡献大小来决定 由劳动 资本 经营及不动产四种生产因素组合而产生收益 应由各因素分配 然而 在现实生活中 总收益的分配并不一定依各因素贡献程度大小进行 有时土地上所获得的地租可能高于或低于土地本来所应产生的利益 因此 对于不动产而言 判定其合理的收益量 需要明确其是否处于最有效使用状态 不动产以生产因素是否适当 生产因素之组合是否均很 各生产因素的贡献率有多大 华中师范大学精品课程 八 公平原则 公平原则要求估价人员应站在公正的立场上 遵循不动产价格形成理论及规律 运用科学方法客观公正地对不动产价格进行评估 为评估出公平合理的价格 估价人员首先应本着下列假设进行估价 各方当事人均是理性 精明的 其次 估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格 然后 估价人员再以专家的身份来反复 精细地权衡价格 另外 估价人员还必须公正清廉 不能受任何私心杂念的影响 如果与估价对象有利害关系或是当事人的亲属 应当回避 必须了解不动产供求状况和影响房地产价格的各种因素 不断提高估价技能 丰富估价经验和遵循严谨的估价程序 华中师范大学精品课程 第三节不动产估价的一般程序 一 明确估价目的二 拟定估价作业方案三 搜集整理估价所需资料四 实地查勘估价对象五 选用估价方法运算六 确定估价结果七 撰写估价报告八 估价资料归档 华中师范大学精品课程 一 明确估价目的 任何一项估价都有其目的 因为委托人不会无缘无故花钱请人估价 因此 估价目的具体可以通过了解估价报告的用途来明确 即通过将要完成的估价报告究竟是提交给谁使用或由谁认可来明确 明确估价目的有助于更好地明确估价对象 因为依据有关法律 法规 有些不动产不能用于某些估价目的 或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容 例如 属于 中华人民共和国担保法 第三十七条规定不得抵押的房地产 就不能作为以抵押为估价目的估价对象 华中师范大学精品课程 二 拟定估价作业方案 在明确了估价目的的基础上 应对估价项目进行初步分析 拟定估价作业方案 估价作业方案主要包括下列内容 1 拟采用的估价技术路线和估价方法 2 拟调查搜集的资料及其来源渠道 3 拟定作业步骤 作业进度及所需人力 经费 华中师范大学精品课程 三 搜集整理估价所需资料 估价人员在从事估价业务时 必须拥有大量的第一手资料 主要包括一些基础性资料 不同估价方法所需资料以及有关图件资料 资料搜集的渠道有 1 委托人提供 2 查阅各种媒体有关不动产信息资料 3 估价师协会 不动产经纪人提供的资料 4 政府有关部门资料 5 不动产交易中心 咨询中介机构获取 6 实地查勘获得 华中师范大学精品课程 四 实地查勘估价对象 实地查勘是就估价对象的有关情况到实地查看 亲临现场了解估价对象的位置 周围环境 景观的优劣 查勘估价对象的外观 建筑结构 装修 设备等状况 并对事先收集的有关估价对象的坐落 四至 面积 用途 产权等资料进行核实 同时搜集补充估价所需的其他资料 了解当地房地产市场行情和市场特性 以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等 华中师范大学精品课程 五 选用估价方法运算 不动产估价方法的选用 取决于不动产估价的目的 估价对象的类型 估价方法适用条件和所搜集资料的数量与质量 有关估价方法的选用在本节第二部分已略作说明 估价方法选定后 还需根据所搜集到的资料情况 进一步确认所选估价方法的合理性与可操作性 估价公式的选择 各项估价参数的设定 等等 在完成上述步骤后 就要进行具体的估价运算 对于一些简易的 少量的运算 可借助于计算器 对于较为复杂的 批量的运算可借助于计算机 如Excel 或编一些小的程序来解决 华中师范大学精品课程 六 确定估价结果 同一宗不动产同时用两种以上的方法进行估价时 不同方法评估的结果可能存在一定程度的差异 对此 估价人员应首先进行分析比较 寻找和排除出现差异的原因 1 方法选用是否正确 2 公式运用是否恰当 3 计算过程是否有误 4 基础数据是否准确 5 参数选取是否合理 6 是否符合估价原则等 如发现有以上问题 就需进行重新测算 校正与修改 对于多个评估方法形成的估价结果 需要进行综合确定不动产的最终价格结果 通常的方法是运用简单平均法 加权平均法 中位数法 众数法等方法进行 华中师范大学精品课程 七 撰写估价报告 估价人员在确定了最终估价结果后 应撰写估价报告 估价报告应全面 公正 客观 准确地记述估价过程和结论 估价报告通常应达到以下四点基本要求 一 全面性 二 公正性和客观性 三 准确性 四 概括性 华中师范大学精品课程 八 估价资料归档 不动产估价报告完成及结果确认后 应对涉及估价项目的一切必要的成果 资料进行整理 归档 不动产估价成果及