某汽配城建设工程可行性研究报告

1 某 汽配城 可行性研究报告 目 录 第一章 项目概论 4 4 4 出的背景 5 7 7 8 第二章 项目建设的必要性 9 一 建区域性中心城市 的需 要 9 二 盘活土地资源，加快 程 的需要 . 10 三 区域经济发展的需要 10 四 高经济效益的需要 11 第三章 市场分析及经营决策 12 12 13 14 第四章 建设规模和建设条件 16 17 2 17 第五章 建设方案 18 18 19 19 20 21 第六章 环境保护、节能和绿化 23 23 23 24 第七章 组织机构和劳动定员 24 24 24 25 第八章 项目实施进度 25 25 25 第九章 工程招投标 26 26 要 26 27 3 第十章 总投资估算和资金筹措 . 28 依据 28 29 30 第十一章 财务评价 . 30 30 30 31 31 用 估算 32 33 33 33 34 . 36 . 38 第十二章 结论 和建议 38 39 39 4 某 汽配城 可行性研究报告 第一章 项目总论 目概要 项目名称： 某 汽配城 建设工程 。 建设地点： 建设规模：占地约 150亩 ，总建筑面积 建设内容： 汽配 营业房 务 写字 楼 宾馆 综合 商业门市 饮娱乐 休闲 厅 平方米， 员工 公寓 平方米， 地下车库 平方米， 地面停车场 、前区广场 及通道 绿化 网等。 项目投资： 投资总额 17, 经济效益：正常年份利润总额 4,元，税后内部财务收益率 社会效益： 项目经营公司年税收 2,元 ；商家 正常营运年 份 税收约 4,000万元至 5,000万元 ；新增就业岗位约 4,160人。 建设单位： 拟建 配城 有限公司 。 项目联系人 及联系电话： 周 杰成设单位概况 5 本项目拟 筹建 配城 有限 公司 实施建设，并 在 项目 建成 后 实施 经营管理 。 拟筹建的 配城 有限公司由 周杰成 (国良汽修厂 )、李世龙 (李氏轮胎服务中心 )、唐刚 (唐氏轮胎商行 )、杨宗平 (X 市杨安平食品配送中心 )、杨兴 荣 (X 名扬电器公司 )、刘云国 (X 市兴华汽车玻璃经营部 )等发起设立。各发起人分别 系多年 从事汽车液压件及零配件、汽车轮胎、车桥、车架、汽车照明、 汽车弹簧钢板等汽车配件经营以及汽车维修的企业业主， 多 为汽配厂商地区总代理， 深谙汽配经营管理之道，是 行业的翘楚，经济实力雄厚， 善于 经营管理， 完全具备项目建设和 运 营 管理 的 能力 。 目 提出的背景 长沱两江咽喉，控云贵川渝要冲，拥水陆空交通枢纽。水运依靠长江黄金水道顺江而下，可直抵重庆、武汉、上海，溯江而上可达宜宾、乐山、成都；有四川第一个年吞吐量 5 万标箱的直立式综合性集装箱码头和金鸡渡货运码头，是四川唯一的长江上游常年通行 1000四川第一大港。穿城而过的 321国道（川云东路）连同 309 四条省级公路，南通云南威信、 镇雄、贵州赤水、大方毕节，是 某 出海的交通门户；隆纳高速公路可经隆昌直达成都、重庆、自贡、宜宾。 起降波音 737以上客机，已开通至北京、上海、广州、深圳、昆明、贵阳、 海口、北海 等大中城市，是四川的第二大航空港。随着隆叙铁路的贯通和 条件将更加完善， 汽车运输 优势更加明显。 、滇、黔毗邻地区的物资集散地，现有川、渝、滇、黔结合部最大的建材、服装、鞋类、五金、日用百货批发市场。进入二十一世纪以来， 代化建设已处于史家所称的 “起飞阶段” ， 大城市 雏形已经显现。 根据 2008 年 市委市府 提出的 X 市发展战略， X 正 以 打造商贸物流中心为前提，加快构建川滇黔渝结合部区域性中心城市。 改革开放以来， 济实力不断增强，市场经济体制逐步建立和完善，整个经济运行体制也发生了根本性变化，市场在资源配置中的作用越来越明显。特别是近年来，随着我市 “ 四大中心 ” 发展 战略的实施，商品交易市场在整个经济格局中已占据相当重要的地位，依靠市场、培育市场、搞活流通，充分发挥市场机制的调节作用，是经济发展的必然要求。建设服务现代化、组织集约化 、管理现代化的新型市场，必将对 南地 区的发展起到重要的推动作用。 随着我国经济的持续快速发展和居民收入的不断增加，人们对机动车的消费需求日益增加，一个巨大的机动车消费潜在市场正逐步形成。目前， 仅 X 市 机动车保有量 达 10 万 辆 以上 ， 年新注册汽车 2 万辆以上，年增长 速度 超过 25%。 加上川南其他地市及滇黔渝周边地区，辐射范围机动车拥有量将达 30万辆以上。 随着 周边地区 机动车拥有量的不断增加， 汽车 配件、设备和维修服务的需求不断扩大 ， 但 却没有与之适应的 规模化专业汽配市 7 场 。 为 了 更好地 服务 社会，充分 发挥 规范化专业市场 优势， 根据 市委、市政府提出的“发展大市场、搞活大流通、促进大发展”，以各类市场带动第三产业发展，建设有特色的经济发展模式的要求， 发起人 特按照产权多元化、经营规范化、功能完善化、规模最大化的战略目标，发起建设 配城。 目建设内容 拟 建设 的 某 汽配城 占地约 150 亩 ，总建筑面积约 平方米。具体建设内容为： 汽配 营业房 务 写字 楼 宾馆 商业门市 厅及休闲室 平方米，员工宿舍 平方米， 地下车库 平方米， 地面停车场及通道 绿化 网等。 目可行性研究报告编制的依据和范围 制依据 (1)十 二 五”国民经济和社会发展计划 (2)发区 及龙马潭区 规划 制的范围 本报告 主要从项目提出的背景、必要性、市场分析、建设规模、建设方案、建设条件、工程招投标、投资估算及经济效益分析等方面进行分析论证。 8 步结论 目建设 具有 可 观的经济效益 经 测算，本项目在投入运营达到预期收支的情况下 ，全部投资内部收益率高 于 行业 基准收益率，符合投资回收期限要求，能够按 预期收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。 目建设可产生良好的社会效益 某 汽配城 作为我市规划建设的高起点、强辐射、多功能的现代化大市场，建成后无疑对我市大市场、大流通格局的形成和 构建川滇黔渝结合部区域性中心城市 都将起到重要的促进作用。 同时，建一 座 市场，富一方人民，建成后的 某 汽配城 能带动众多服务业的繁荣，能给我市待业、下岗人员带来更多的就业机会，能为国家创造更多的税利 。 所以拟建的汽配城工程项目除能实现一定的经济效益外，还能产生 良 好 的社会效益。 建设地址环境条件良好。拟建的 某 汽配城 工程位于 321国道 ） 交汇处，交通条件十分便利；市场 距 新建设的 心站约 1公里 ，与 某 商贸城 、 科维商 城、 隆盛物流园 、 江北开发区汽车市场共同 构成 城北 庞大的专业市场群， 形成良好的市场氛围。 外部条件具备。本项目公用工程与市政工程的连接极为方便。 场分析预测结果 9 通过对消费市场进行预测，根据项目在区域市场的竞争力、吸引力确定应有的份额 （ 详见第三章市场分析及经营决策 ） 。市场分析结果表明， 足够的市场可供本项目运营。 要技术经济指标 单位 数量 备注用地面积 亩 148总建筑面积 万 元 17,元 4,常年份可分配利润 万元 3,常年份利税总额 万元 5,常年份投资利润率 正常年份投资回收期 年 项目建设的必要性 一、 项目建设 是 X 市构建川滇黔渝结合部 区域性中心城市 的需要 。 10 X 市早在 2008 年就 提出 以 打造商贸物流中心 前提， 把 X 市 构 建成 川滇黔渝结合部区域性中心城市 ， 而 统一开放、竞争有序的市场体系 则 是 打造商贸物流中心 的重要内容。 某 汽配城 是 北商贸 市场 的 重要组成部分， 通过汽配城建设， 填补 调整 场结构，完善市场功能，是 建设 高起点、强辐射、多功能的现代 化 专业化大市场的需要，建成后无疑对我市大市场、大流通格局的形成和 构建川滇黔渝结合部区域性中心城市 都将起到重要的促进作用。 二、 项目建设 是盘活土地资源，加快 X 城市化 进程 的需要 。 拟建场址地处 北 区域，是我市城市规划发展的主导方向。随着 某 商贸城 等专业化市场的建 成 ， 将 形成 城北 专业市场群 优越的市场氛围。充分、合理利用该处土地资源，逐步完善该处市场功能是加快 提高城市土地利用率的需要。 三、 项目建设 是区域经济发展的需要 。 作为 川滇黔渝结合部区域性中心城市构建 发展中的 商贸流通业的发展成为今后若干年经济建设的主要任务之一。 按照有关规划精神， 区域性中心城市的要求 规划配置， 区域性中心城市 的形成依赖 于 商贸与市场 建设的 发展 。为此 增强辐射功能， 吸引 周边 地区融入其中 ，为 区域性中心城市 发展规划的顺利实施奠定基础。 四、 项目建设 对增加地方财政收入，提高 人口 就业率 具 有重要作用。 11 拟建设的 某 汽配城 是 面向川滇黔渝 ， 以批发为主的新型专业市场，不仅对 地区 汽车 零部件供应、汽车用品、装饰美容、汽车 快修等多功能汽配产业的形成 发挥重 要促进作用，而且还将在增加 决就业压力等方面作出重要贡献。 1、增加地方税收。项目建成后，通过一系列的产业带动， 进一步繁荣 区域商业活动 ，必将带来大量税收。预计汽配城在建成 3年营业税及附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等各项税收将达到 2,元 ；保守估计汽配城正常营运年份交易服务总额 12项税收约为 4,000万元至 5,000万元。 2、增加就业岗位。 项目建成后， 公司经营管理 配备定员 32 人；市场 汽配店 铺 及其他营业项目按每 100 就业 人员 提供就业岗位 约 2,050人 ；由于辐射作用，区域内餐饮娱乐服务、仓储运输配送、物业租赁、 商务通讯等 相关产业 将应时拓展，就业人员按 汽配城 就业人员 1:1估算，将增加就业岗位 2,080人。整个项目新增就业岗位约 4,160人。 综上所述， 建设 某 汽配城是响应市委、市政府城乡环境综合治理号召 ，彻底根除目前 X 汽配 经营零乱 脏 差 不合理布局 的有力措施。 某汽配城 的建设 定能产生良好的经济 效益和 社会效益 ， 尽快建成投入营运具有十分重大的意义 。 第三章 市场分析及经营决策 12 础资料 X 市系四川省辖市，下辖三区四县 ， 位于四川省南部 盆中丘陵南缘与盆周山区的过渡地带，东连重庆，西接宜宾，南靠云南、贵州省，北临自贡、内江市，东西宽 113 公里，南北长 185 公里 。 X 市是一个社会治安状况良好的城市，治安案件和刑事案件的发案率均低于全省平均水平，一九九七年荣获“四川省社会治安综合治理模范城市”称号；此外， X 市是全国的历史文化名城、双拥模范城、国家卫生城市、国家优秀旅游城市、西部化工城。 X 市城市化进程 高速发展。 1995 人，城市建成区面积 20 平方公里。 2002 年底已分别达到 人和 33 平方公 里，人口累计增长 建成区面积扩张了 65。 截至 2010年底，城区面积达到 2002 年增长 ；人口达到 84 万人，比 2002 年增长 。城市发展规划至 2012 年 城市人口达到 90 100 万人，城区面积接近 100平方公里，初步建成为川、滇、黔、渝结合部的综合交通中心、商贸物流中心、旅游组织中心 ；至 2020 年 城市人口达到 150万人，城区面积接近 150平方公里，初步建成为川、滇、黔、渝结合部辐射功能较强的综合服务中心 ； 按照 关于加快构建区域性中心城市的意见， 市规划的目标 定位是在 2030年建成 城市人口达到 200万人，城区面积接近 200平方公里的 川滇黔渝结合部辐射功能较强的区域性中心城市。 X 市 社会经济发展 速度快。 全市国内生产总值 2005 年 上年增长 ;地方财政收入 长 城镇居民可支配收入 8,790 元，增长 2008 年国内 生产总值 (成 元，提前两年实现“十一五”规划目标，比上 13 年增长 15%，比 2005年增长 地方财政一般预算收入完成 上年增长 比 2005年增长 城镇居民人均可支配收入完成 12,065元，比上年增长 比 2005年增长 到 1010 年，全市 国内 生产总值 (成 元，比 “十一五”前一年 增长 地方财政一般预算收入完成 上年 同口径 增长 比 “十一五”前一年 城镇居民人均可支配收入完成 15,505元，比上年增长 比 “十一五”前一年 增长 场分析及前景预测 场定位 拟建的 某 汽配城 是 集销售、配送、信息服务 为一体的大型专业化汽配市场。主要面向 川南 以及 周边滇黔渝地区 。市场依托 X 市地理、交通、区位等优势，面向 川南 及 周边滇黔渝地区 ，辐射全国。 场调查情况 目前， 周边滇黔渝地区 ， 或建有汽配市场 ，但市场规模小、批零兼营、辐射力有限 。 南汽配城 ，规模过小，设施服务不配套，缺乏吸引力，进驻商家少，众多汽配店分布于城南、城北的交通干道 两边，缺乏一个 理念先进、交通便捷、有足够体量和市场统驭能力的大型汽配专业市场，带动 约化、现代化方向发展， 不仅影响城市形象， 不利于城乡综合整治，而且 难以 充分发挥 势， 拓展 易流通 。为此， 借助 构建川滇黔渝结合部区域性中心城市 的契机，实施 建设 某 14 汽配城 项目 ，将汽配城建设成为一个高起点、高品位，集贸易、展览于一体的综合性 专业 市场， 向 全国知名 汽配 市场的目标 发展 ，是十分必要的。 营决策 标市场 本市场主要经营汽、摩配件、工程机械配件等，主要销售对象面向 边川滇黔渝地区 。 营策略 一、 强化 市场注意力 竞争 汽配城 是否能引起 商家和 消费者的注意是竞争的首要问题。如果市场和商品 、服务 没有引起 商家和 消费者的注意， 潜在的市场参与者 很可能未被感知，就难以被记忆。注意是形成记 忆的基础，引起注意的因素主要有两类 ： 一是刺激的强度和内容，二是 商家和消费 者的自身意向。因此加大刺激强度，对 汽配城 进行 多渠道、多媒体、持久的宣传，给 商家 提供充分的信息是必要的 手段 。 加大 汽配城及其经营服务 的刺激强度 拟 在广告战略、人员推 广 、公共关系、 专场 推广等方面 加强 汽配城 品牌注意力的竞争。 二、 场租 策略 场租 是 商家 最为敏感的因素，直接影响着 商家 的选择。因此，要根据 商家 心目中对 汽配城 价值的理解来决定 租金水平。 采用这一方法 15 的前提是充分 运用营销组合中的非 租金 因素来影响 商家 ，使 商家 心目中形成对 汽配城 的“理解价值”，有一个正确的估计。 三 、服务 策略 一流的服务是树立 汽配城 市场形象 的 重要 一环 。商家是否 入驻 ，很大程度上要考虑 服务。 所以汽配城必须为商家筹划好工商、税务、经营品牌推荐、营业员招聘和管理、款项结算、 安全监控等一系列经营管理事宜，保证商家 入驻 后顺利经营。 四 、品牌战略 为全方位增强竞争力，汽配城必须实施品牌战略。 树立品牌 主要从质量 、 技术 、 服务 三反面着手 。首先，汽配市场必须实施严格的质量标准和市场准入制度，汽车配件必须要有品牌的信誉和 保证 ；要有严格的质量检验认证；对汽配城内的经营业主建立详细的基 本 情况和信誉档案，实行严格的管理和清除制度 。 其次，汽配市场不仅为消费者提供购买零配件的场地，还要能通过现场咨询、电话咨询和网络查询等形式为消费者提供各种技术服务 (提供技术信息、进行技术培训和提高 )，使汽配市场成为车主和 商家 的信息、技术基地，增强汽配市场的科技含量和社会信誉 。 再次，最重要的 是要突出服务功能，无论是信息服务、技术服务 ， 还是配送连锁的流通销售服务以及销售后的服务 (维修保养 )等，所有的承诺都必须落实到行动上。无论是消费者对服务观念的印象，还是 对服务体系的体会，还是对品牌的认可、认同程度等都只有通过他所得到的服务才能强化。服务力求迅速、及 16 时、到位、有效，为 商家 和车主打消后顾之忧，抢占 商家 选租和车主选买的第一位置。 商计划 （ 1） 印制精美宣传册发送厂家，引进大型汽配代理、专卖店； （ 2） 为厂商提供拓展汽配经营市场的可行性方案； （ 3） 建立网站，运用现代信息手段宣传市场，提供各项信息服务； （ 4） 减免 3月租金和 1物管费； 向政府争取在一定时间减免地方税费； （ 5） 报纸广告和新闻操作，吸引现已经营的经销商 进驻 。 招商计划大致分 两步进行： 第一步 采用 （ 1） -（ 4） 项方法，直接与厂商或代理商家洽谈，引进品牌汽配、用品专卖店； 第二步 结合 （ 4） 、 （ 5）项方法和已签约进驻 大型品牌 的 号召力，带动现已经营的普通品牌经销商入 驻 。可分为两个阶段进行： 第一阶段是让现已经营的普通品牌经销商意识到，汽配城有一系列优惠措施，已有众多大型品牌进驻，不及时进驻就会失去竞争 实力，哪怕只是开设分店 入驻 也势在必行；第二阶段是采取必要措施，让已开分店的原经销商将重心逐步转移到汽配城，最终达到完全转入汽配城的目的。 第四章 建设规模和建设条件 17 设规模 拟 建设 的 某 汽配城 占地约 150 亩 ，总建筑面积约 平方米。 包括 汽配 营业房 务 写字 楼 宾馆 平方米， 综合 商业门市 平方米， 工 公寓 地下车库 平方米，地面停车场 、前区广场 及通道 绿化 网等。 设条件 然区位条件 于西部资源富集区向集中消 费的过渡带上，川南地区的劳动力资源、农产品资源和 工业 原料，成渝地 区的市场、技术和信息等资 源，贵州、云南丰富的能源矿产资源等要素在 立足 四川 、依托 重庆 、融入成渝、拓展滇黔的发展定位，决定了 位。 某 汽配城 位于 北专业 市场 群 ， 某 商贸 城、 科维建材市场 等 综合和 专业化大市场在此集聚，己经形成良好的市场氛围 ； 21国道在此交汇， 交通便利 。 地理位置十分优越。 理地 形条件 X 市地处川南平行褶皱岭谷地貌区南端，为四川盆地南缘向云贵高原的过渡地带，兼有盆中丘陵和盆周山地的地貌特点。全市丘陵占 平 坝占 山地占 海拔最高 1,902 18 米，最低 203 米，一般地区海拔在 250之间，地势北低南高。 拟建场地 原始地貌为丘陵斜坡和冲沟地段，区内总体地势与周围道路持平；场地水文地质简单，无不良地质构造。 X 市属亚热带湿润性季风气候，年平均气温 年平均降水量 米，年日照时数 1,17324 小时，无霜期 302 357 天。总的特点是气候温暖，冬暖夏热，四季分明，雨量充沛。 政配套工程条件 本项目城市供电、供排水、通讯等基础设施的管道 (线 )可根据需要向有关部门申请办理使用， 所需 市政配套 条件 有保障。 第五章 建设方案 平面布置 项目占地约 150亩 ，场地大致呈长方形。根据地块形状 和 周围环境，拟在场地 南侧（临环城线）中部设市场主入口，东侧 中部 设市场次入口 ， 场地 内 纵横分为 9个功能区。 南北 走向布置 汽配营业、展销、服务 楼 25幢 （ 3层） ， 南侧 中部 正对主入口布置综合写字楼 （ 3、宾馆 （ 9层） 各 1幢， 东北角布置员工宿舍 综合楼 （ 12层） 1幢， 西侧中部布置地面集中停车场， 东北部员工宿舍综合楼后 设地下停车 19 场 。 市场 主入口和次入口分设前区广场， 东北角及 某 角为车流出入口，四周 及各楼 宇 之间为通道 ， 各功能区之间设绿化带。 市场按照 防火规范的要求 ， 所有道路和出入口均满足消防车通行需要 ，同时 在适当的位置布置室外消防栓。 所有上下水管道、各种管线均预埋入地。 同时，在有限的空间内，尽可能增加绿化面积，增强建筑物整体美感。 面设计 项目 营业房 为 框架 结构 多层 建筑物，楼体平面呈条形， 可做大开间营业（展销）厅，也 可以根据实际需要自由间隔 为独立门店 。建筑物 1业（展销） 用房， 3层 既可作营业（展销）用房，也 可作 办公、商务、业务洽谈使用。 综合写字楼与宾馆 联 体设计。写字楼部分为框架结构通体建筑，可根据需要任意间隔； 宾馆主要为带卫生间的标准房间 。 员工宿舍综合楼为框架结构小高层建筑，底层为 综合 商业门市，二层为餐饮休闲娱乐厅。 构设计 计依据 （ 1） 根据 我国现行设计规范 ， 有关本项目采用的规范及标准有 : 建筑结构可靠度设计统一规范 20 建筑抗震设计规范 混凝土结构设计规范 建筑设计荷载规范 建筑地基基础设计规范 建筑桩基技术规范 高层民用建筑设计防火规范 人民防空地下 室设计规范 （ 2） 根据中国地震动参数区划图（ 建筑抗震设计规范（ 定 ， 项目 地震设防烈度 为六 度。 （ 3） 常年主导风向为 西北 风， 最大风速为 10级 。 程设计 拟建 项目 建筑类别均为 三 类，设计使用年限 50 年，建筑结构安全等级为二级，抗震设防烈度为 6度 。 采用框架结构体系，现浇钢筋 混凝土 楼面。 墙体 :为减少建筑物的自重和水平地震力，填充墙宜采用轻质墙体材料。 基础 :可采用碎石垫层钢筋混凝土条形基础或桩基础。 电照明 源 项目 拟 配备变电 设备，建设变电所 和 控制 配电室 提供 汽配城 供电电源 ， 以保障汽配城营业和生活需要 。 21 明 1)日 常照明 各建筑物不同场所 分别 采用荧光灯和白炽灯，道路采用一般高压钠灯 ，停车场地采 用 高杆灯照明。 2)应急 照明 各营业场所 设置自带电池应急照明灯，或者采用集中供电式应急照明灯。 缆敷设 项目 供电线路采用交联聚乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯电缆线路放射式 敷设。 线路敷设方式按途径不同，分别采用直埋、电缆沟或穿钢管敷设。 排水 水 （ 1） 用水量 。 项目 日常 给水按最高 日用水量 1,500立方 米建设。 消防用水量 按 一次火灾总用水量 290M建设（室外消防用水15L/S，延续时间为 3 小时 ；室内 自动喷水消防用水 15L/S， 延 续时间 1小时 ）。 （ 2） 水源由 市政 管网接驳点 采用 引入 ，建设 生活、消防合一 给 水管网，环状布置。 给水 主 管道埋地敷设，采用铸铁给 水 管 材 ，橡胶圈接口。 22 水 项目 排水采用分流制 。 (1)雨水 采用暗管排水系统 ，就近排入市政雨水管道。 (2)污水 项目 生活污水 预计 最高日 排 量 70M/D，由污水暗管收集 ，其中厨房污水经过隔油 处理后排入污水管道 。 生活污水集中后排入市政污水管道。 车辆冲洗污水中可能含有油渍， 经油水分离器处理，达到排入下水道标准后，排入市政污水管道 。 (3)排水管材及基础 雨水和污水管道均 采 用承插式钢筋混凝土管，水泥 砂 浆接口，基础采用钢筋混凝土条形基础。 防 （ 1） 消防给水 楼内设 高位消防水箱 和 消火栓给水系统，各层设置消火栓 ;室内自动喷水灭火系统，由自动供水泵供水，共 10 台 半 用 半 备， 分室设闭式喷头 ;室 外设消火栓给水，由市场外给水管网供水。变电所、控制室及机房采 用 二 氧化碳自动灭火系统。 （ 2） 灭火器配置 按照建筑灭火器配置设计规范的规定，市场内各建筑内配置小型灭火器，以便及时扑灭建筑物 可能出现 的初期火灾。 23 第六章 环境保护、节能和绿化 境保妒 要污染源与污染物 拟建场地为我市环保无烟区，且无需设置锅炉房，无烟尘污染。主要污染源与污染物为工程建设期间及使用过程中产生的噪音、污水及垃圾等。 境综合治理方案 （ 1） 噪声治理 施工阶段因施工机械和运输车辆产生的噪声在施工中 严格按照城管、环保部门的要求进行正常施工。 （ 2） 污水、污物 处理 经营 使用 中 产生的污水、污物，采取分流方式排放，屋面雨水直接排入市政排水干管，生活污水和粪便 通过 专门无害化粪池 处理后 抽排。 建设专用垃圾站，经营使用中 产生的垃圾 经垃圾站收集， 统一运送 垃圾处理场处理。 能 给水工程设计充分利用 市政给水水压，合理确定给水方式，并采用节水型卫生器材，从而降低能耗，节约用水。 24 室内 使用节能型三基色细管荧光灯和紧凑型节能灯，门厅及室外泛光照明采用金属卤化物灯。 化 除功能区之间建设绿化带外 ，尽可能在 前区 广场、停车坪、道路两旁种植花草树木，形成绿化系统，进一步净 化、美化环境，保持市场与周围环境的协调。 第七章 组织机构和劳动定员 设管理机构设置 由 发起人 指派 或招聘 业务精、能力强的人员，组成建设工程指挥部， 确定 一 名 主要领导担任项 目经理，下设办公室 及工程部 ，负责市场建设的日常工作。 建设工程指挥部办公室 及工程部 负责 工程设计、施工准备和施工等全过程的 质量控制 ， 确保市场内建筑物 坚固、耐久、适用、美观。 场管理机构 设立 X 某 汽配城有限公司进行市场经营管理。 管理机构 按照高效、务实、精简的原则 设置 ，力求 降低管理成木，提高 经济效益。 公司由全体股东组成股东 会 。股东会是公司的权利机构，对公司重大经营及投资决策事项作出决议。 25 公司设执行董事一人 。执行董事 为公司法定代表人， 向股东会负责 ，执行股东会决议 。 公司实行执行董事领导下的总经理负责制 。 总经理由执行董事提请股东会决定聘任，负责具体实施股东会的各项决议和日常经营管理工作。 动定员 及 培训 动定员 项目建成后拟定 工作人员 32人 ， 主要 从事 市场管理、后勤服务。 员培训 项目所需人员 从社会上公开招聘，择优录取 。 上岗前组织专家进行岗前培训，经考核合格后上岗。 第八章 项目实施进度 划要求 为确保本项目的顺利实施，要 尽快列出基本建设年度计划， 务必按 计划完成 组织机构、资金落实等事宜 ，同时做好工程各项前期工作，确保 项目 工程按国家和地方 基本 建设有关规定进行实施。 划进度 本项目计划建设期 18 个月 ,自 取得土地使用权起计算 。 实施进度安排见下表 : 26 月份序号规划设计工程招标场地平整基础工程主体工程装饰装修室外道路管网水电绿化环保竣工验收01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 第九章 工程招投标 制依据 （ 1） 中华人民共和国招标投标法 （ 2） 国家发展计划委员会第 3、 4、 5、 9号令 标 概要 标的范围及依据 27 项 目 工程建设 资 金来源为 发起人 自筹。为保证以一流的队伍、一流 的施工和一流的质量搞好 项目建设 ，按照国家基本建设大中型项目实行招投标的暂行规定，本项目 主体工程的勘察、设计、建筑、安装、监理和主要设备材料供应等 均实行 招标。 标的组织形式 本项目 建设主体为 拟筹建的 配城有限公司 ， 根据国家发展计划委员会第 5号令规定， 不具有自行组织招投标的能力，故项目拟采取委托招标的组织形式。 标的方式 项目主体工程 设计、监理 拟采用邀请招标 方式，土建工程、安装工程 拟 采用公开招标 方式。 标初步方案 建设项目的设计单位 资质拟定为 甲 级 ， 施工监理单位资质等级拟定为乙级及以上 ， 土建工程、设备工程 施工单位资质 拟定为二 级及以上。 项招标活动对评标专家专业特长和水平 要求 :土建工程施工及监理评标主要聘请给排水、结构、市政工程等有关 专家 ;设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、智能化系统等方面的专家。 标领导小组由建设 单位 X 某 汽配城有限公司聘请有关人员组成。招标领导小组必须制定一套完整的工程招标投标办法，内 28 容包括招标领导小组的组成、招标时段安排、招标程序、招标方 式、评标委员会组成 、 评标原则、标底确定、评标方法、定标方法等。 具体招标程序如下 : 第一步，拟定初步发包方案及招标说明书 ； 第二步，编制招标文件和评标办法 ； 第三步，向施工企业发出投标邀请书或发布招标公告，并发售招标文件和评标办法 ； 第四步，施工企业递交投标书 ； 第五步，按招标文件中规定的时间、地点开标 ； 第六步，评标委员会评标，写出评标报告，并向招标领导小组推荐 2 第七步，招标领导小组决标 ； 第八步，工程指挥部发出 中 标通知书 ； 第九步，与中标企业签定合同。 第十章 总投资估算和资金筹措 资估算编制说明和依据 制说明 项目投资 估算由建设项目所需的 土地费用、前期 费用、 建 安 工程费 (安装工程 包括 电梯、 供电、供水、通讯设备、生活设备、管理设备的购置费和安装费 )、 配套工程费、 基础设施 配套费 、预备费 、 建设管理费、建设期利息八 部分组成。 制依据 (1)国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的 通知 。 (2)土建 :四川省建筑工程计价定额 （ 29 (3)设备： 国内设备生产厂家的近期报价资料，并考虑运输费用和一定程度上浮因素 。 (4)安装 :全国统一安装工程预算定额四川省估价表（ (5)费用 ： 四川省建设工程费用定额 （ 2000）。 (6)市场价调整 :近期 工程造价信息 。 具体估算依据如下 ： 建安 工程 和配套工程 :根据 相 关定额、材料价格等资料，参照最新同类型工程概算资料，结合本地区实际情况估算。 预备费 :按照 建安工程和配套工程 的 5%计 算 。 其它费用 :包括 土地费用、前期费用、工程配套费 、建设管理费、建设期利息 等。根据有关规定结合本工程实际估算。 目总投资估算 某 汽配城 项目总建筑面积 137, ，其中： 汽配营业 房89,。根据项目建筑 规划设计方案，经专业注册工程造价师测算，按照有关 商业房地产 项目投资估算编制办法和 筑安装工程 造价 实际水平，估算 投资总额 17,目具体估算指标及投资额如下： 土地费用 1,前期费用 配套工程 30 配套费 1,建 安 工程 12,预备 费 建设管理费 建设期利息 金筹措 根据投资估算，本 项目 总投资 17,计划由 发起人 自筹 7,银行融资 10,000万元。 静态自筹资金率 均为项目资本金；银行融资率 。 第十一章 财务评价 据 本项目经济评价 参照国家计划委员会 颁发的建设项目经济评价方法与参数进行 。 项目所有营业面积全部出租 经营 ，投资主体的经营收入来自租金收入 。 目计算期及经营负荷 项目财务评价计算期为 20年，其中建设期 18月，第 2年经营负荷达到 70%，第 3年为 80%，第 4年至计算期末为 90%。 31 业收入估算 为了提高市场竞争力，吸引商家入场，尽快使汽配城形成气候，本评价不计建设期租金收益 ，第二、三年以低租金出租，第四年逐步提高租金到正常水平 。经测算，计算期 营业收入 总额 ，正常年份营业收入 6,动态估算情况如下表： 序号 名 称 面积 第2 年 第3 年 第4 年及以后 合计1 汽配营业房 89,840 1,3,4,86, 2 综合写字楼 15,128 10, 3 宾馆 11,612 7, 4 综合商业门市 1,785 2, 5 餐饮娱乐休闲厅 1,785 1, 6 员工公寓 10,535 1, 7 地下停车场 6,362 1, 合 计 137,047 1,3,6,112,金及附加估算 税金 及附加 按国家 现行 规定的税率 估 算。营业税 为租金收入的5%，城市建设维护税 为 营业税的 7 %，教育费附加 （含地方） 为 营业税的 5 %，房产