房地产开发项目可行性研究报告

1 X 房地产 项目 可行性研究 报告 项目单位： X 市 业发展有限公司 编制日期：二 00 九年十二月 2 目 录 第一章 项目基本情况 . 4 项目概况 . 4 可行性研究报告编制依据 . 4 项目背景 . 5 第二章 开发企业简介 . 9 企业基本情况 . 9 公司开发经营情况 . 9 公司管理层情况 . 10 第三章 项目市场前景分析 . 12 项目区情况 . 12 房地产市场分析 . 13 第四章 建设条件和项目定位 . 19 建设条件 . 19 场址方案 . 20 项目分析 . 22 项目定位 . 29 项目优势分析 . 30 第五章 项目建设方案 . 36 项目建设规模 . 36 项目进度计划 . 36 项目销售计划 . 37 第六章 项目投资估算及资金筹措 . 38 项目总投资估算 . 38 资金筹措计划 . 38 第七章 项目效益预测 . 40 项目收入测算 . 40 投资成本测算 . 40 税金估算 . 40 利润估算 . 41 项目财务指标 . 41 不确定性分析 . 42 项目经济效益分析 . 43 第八章 还贷能力及风险分析 . 44 项目还款能力分析 . 44 3 风 险评估 . 44 第九章 结论 . 46 公司具备借款能力 . 46 项目具备良好的市场前景 . 46 项目各项手续完善 . 46 项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位 . 46 项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力 . 47 第九章 附表及附件 . 48 4 第一章 项目基本情况 项目概况 项目名称： X“ X”房地产开发 项目 项目单位 ： X 市 业发展 有限公司 建设地点： X 市 X 区 新圩镇长布村 用地面积： 项目 总 用 地 面积 设规模： 总建筑面积 其中住宅 面积 公面积 商业 面积 地下停车位 325 个 。 建设总工期： 24 个月 项目总投资 ：计划投资 元 申请贷款金额：人民币 20000 万 元 贷款方式：抵押担保贷款 可行性研究报告编制依据 （ 1） X 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； （ 2）广东省企业投资项目核准暂行办法粤府 2005 119 号； （ 3） X 市 X 中心城区分区规划（ 2007 （ 4）项目用地红线图及规划设计要点； （ 5）项目单位提供的其他资料。 5 项目背景 项目提 出的理由与过程 2008 年， X 区房地产开发业完成投资 元；商品房建设施工面积 平方米；竣工房屋面积 平方米；商品房销售面积 平方米。商品房销售额 155831 万元。 随着 2003 年撤市设区成为 X 市的三个 “中心城区 ”之一后，开启了新一轮城市建设的热潮。不断加大基础设施、公用事业、人居环境的建设投入，城市建设突飞猛进，市容市貌日新月异，城市的形象和品位大为提升。相继完成了惠澳大道、新秋公路、惠南大道 X 段及城市主干道白云路、长安路、人民路、万顺路、承修路、开城大道、东华大道、 金惠大道、北环路等道路及淡水铁桥、人民桥、东门桥的建设和改造，全面完成了全区 102 个行政村公路 “村村通 ”的目标；建成了城区生活污水处理厂和垃圾无害化处理厂，改造了一批排水污管网和城市美化亮化工程；市政广场、大剧院、图书馆、档案馆、体育馆、文化体育公园、青少年宫、老年人活动中心等相继建成投入使用，供电、供水、通信、教育、卫生等设施建设日臻完善。与此同时，棕榈岛、中铭豪园、瑞景居、昊康花园、中区华府、锦江国际、丽江花园、锦绣东方、半岛一号、东方新城、金碧雅苑等一大批上规模、上档次住宅小区的先后建成，大大加快了城 市化进程。 虽然目前整个房地产行业受全球金融危机的影响 ，但随着国家多次出台房地产利好政策，如 降低存贷款金融利率、减免税费、降低房 6 贷首付、降低住房交易税费等，以及国内经济的快速复苏， 全国房地产市场 日渐复苏。而且在中海壳牌南海石化、东风汽车、和记黄埔等多个特大型项目的利好推动下，以及深港惠合作日益加强，特别是深圳 “ 一小时生活圈 ” 的提出、深圳地铁三号线延长线一直开至 X，再加上深厦铁路的开工建设，许多有实力的房地产开发商纷纷进驻 动市场开始复苏， 地总体规划占地面积达 括珠宝工业园（内设厂房区、宿舍楼、公寓、黄金珠宝首饰街、商业大厦）、高尚住宅区（内设商住楼、 花园洋房 及生态旅游健身俱乐部三大区域，是一个集“产供销”、“休闲旅”、“文博教”为一体的园林式生态产业集聚基地。基地毗邻深圳，交通四通八达，距离深圳水贝工业园约 45 分钟车程，距惠盐高速新圩出口和深汕高速淡水出口约 10分钟左右车程。 作为 区市区两级重点工程项目的 仅是 X 区全力推进产业和劳动力“双转移”的重要基地，还是承接深圳珠宝产业转移的 基地，又正好切中深圳、东莞、此项目在建设之初就得到了当地政府的大力支持，是当地政府重点扶持发展的支柱产业之一，已列入 X“一区五园一城”的发展战略。截止目前，已经有包括一家上市公司、八家中国名牌、六家中国驰名商标等 30 多家大型珠宝企业成为集聚基地的业主。 X 企业理念一向是希望带给业主提供高品质的生活，真正实现 7 “安居乐业”。因此在工程建设上所挑选合作的均是全国一流的工程公司。像一期建设的工程玉翠苑商住楼、商业街广场以及 花园洋房 等等，均由深圳华森建筑设计公司设计，江苏华建建筑公司建设。无 论在设计风格，建筑材料以及工程工期等各方面均可以让业主非常放心有保障。 该项目用地通过合法手续独资购得， X 市 业发展 有限公司独家享有本项目的开发权、收益权。 本 房地产 项目在尊重分区规划的前提下，完善城市景观，是在顺应国家政策、顺应 X 市规划、顺应市场发展的情况下产生的。 项目的进展情况 根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城市规划法及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从报批、土地取得、规划 设计、施工建设、市场营 销、物业管理等全部环节均符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。 本项目各项报批手续均 按照建设项目立项及申请用地程序， 取得了 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。 目已于 2006 年 3 月份启动，至今为止已投入资金 6 亿元。其中一期 26 栋厂房、 5 栋公寓、 33 栋宿舍已全部对外销售。 其中厂房和公寓现已回收资金 3 亿元，宿舍楼 8 即将在 2010 年上半年回收资金 元。 现在筹备开发的是二期“玉翠苑 商住楼 ”、“玉印山 花园 ”、“商业街”商业 住宅商铺。 “玉翠苑 商住楼 ”已 办好 “三证”（国土证、规划用地许可证、工程规划许可证）。“商业街”已 办好 “两证”（国土证、规划用地许可证），“玉印山 花园 ”已 办好 国土证 ，用地规划许可证正在办理之中 。 9 第二章 开发企业简介 企业 基本情况 公司名称： X 市 业发展 有限公司 机构地址： X 区新圩镇长布村 法人代表： 高锦和 注册资本：人民币 一亿 元 注 册 号： 441381000016629 公司类型：有限责任公司 经营范围： 房地产开发； 加工销售铂金、珠宝首饰；国内贸易 。 成立日期：二 月 一 日 营 业期限：二 月 一 日 至长期 公司开发经营情况 X 市 业发展 有限公司 是一家集房地产开发、珠宝产业园开发一体化的多元化经营公司，注册资本金人民币 1 亿元， 共有 员工人数 80 多人，其中中高级技术人员 30 多人， 2008 元，实现利润 5500 万元。 公司是按照现代公司制度运作的企业 ， 坚持 “以人为本、服务社会、创精品人居环境 ”为发展理念，以 “ 科学开发管理、塑造时代精品 ” 为质量方针，以极强的开拓精神和创新精神改善 X 人民的居住环境为己任。满怀信心的投入 10 公司 在项 目策划、工程设计、工程技术、工程建设、经营管理等方面积累了宝贵的经验，并拥有精诚团结、追求卓越、富有开拓创新精神的高素质团队，而且资金充裕，具有雄厚的经济实力和创新能力。 展望未来， 进持续发展的长远愿景，坚持业务专业化，发展品牌化的策略，与时俱进，开拓创新，致力于成为中国投资领域的创新者和领先者！ 放眼未来，公司将聚焦 X 区域，本着 “ 诚信为本 ” 的宗旨，坚持 “ 信赖永远，托付一生 ” 的企业理念，脚踏实地，以良好的服务态度，为客户提供了高品质的物业及高素质的物业管理。 公司管 理 层情况 （ 1） 母公司 深圳市行行行实业有限公司 是 X 母公司， 创立于 1993 年。 是 “中国珠宝 玉石行业 协会 副会长 单位” 、“中国珠宝 玉石行业 协会常务理事单位” 、 “ 深圳 黄金 珠宝 首饰行业 协会会员单位” 。 “行行行”被评为广东省著名商标 ，公司和产品 通过 2000 国际质量体系认证 、2004 环境管理体系 、 28001业健康安全管理体系 、 荣获国际采标证书 ， 已 发展 成为一家大型珠宝公司。 行行行珠宝 拥有三个镶嵌首饰加工厂和 一个 钻石金 表 金笔礼品加工 厂 ，拥有千余名员工。在毗邻深圳的 X 黄 金珠宝产业园，公司拥有自主产权的总面积达 平方米、装修精致的独立办公大楼及生产车间、近 3000 平米的员工 宿舍楼 ，装配有最为先进的生产设备 11 及完善的配套设施。 公司产品具有很强的影响力，近几年公司先后 聘请了著名电视节目主持人孟广美小姐，香港金紫荆影帝胡军先生，集导演和 演员 天赋于一身的柳云龙先生、实力派影视明星孙红雷先生作为本公司及产品的形象代言人。使企业文化和产品风格得以尽情展现。 作为 行业领导 ，其 地位 以及 形成 的 规模 、 市场占有率持续增长 ，公司发展势头强劲， 2009 年 公司 销售额近 11 亿元，每年为国家发展贡献 了大量的税收和 （ 2） 公司法人 公司法人代表 高锦和 先生， 男， 47 岁， 为公司控股投资人，毕业于 武汉水运工程学院 ， 大学文化，毕业后任职广州市港务局 。 高锦和 先生发 展至今成为有一定经济实力的实干家 ， 拥有 多家实业 公司 ，担任深圳市行行行珠宝有限公司总经理、深圳市润华田珠宝有限公司董事、深圳市行行行实业有限公司董事长 。 （ 3） 总经理 高文新，男， 44 岁，毕业于广东嘉应大学经理管理专业。 有丰富的房地产开发管理经验 ，完全能胜任该项目负责人 。 12 第三章 项目市场前景分析 项目区情况 X 概况 行 政区划： 2003年 3月 6日，撤销县级 区， 市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等 10个镇等，面积 1184平方公里，人口 人民政府驻淡水镇金惠大道。由此 X 由县级市改为 X 市中心城区的一部分， 区位： X 地处 X 南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与 中心至深圳 58公里，至广州 190 公里，到香港 47 海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌 入，作为周边发达城市的卫星城 交通： 经过 20 几年的发展， X 已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。 城市规划及定位 X 城市规划 建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点、高标准地完成 X 总体规划，进一步完善包括淡水、秋 13 长、沙田、三和开发区在内的 48 平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和 “两河四岸 ”景观 控制性详细规划。 实施沿海城市发展战略，把 滨海城市组团中 一颗璀璨的 “明珠 ”。 社会经济状况 X 区 2008 年 全年完成生产总值 元，比上年增长 工业总产值 长 其中规模以上工业总产值 加值 元，分别增长 14%。新签利用外资项目 49 宗，合同利用外资 美元，实际吸收外商直接投资 美元，增长 外贸出口总额 美元，增长 全年财政总收入 长 其中地方财政一般预算收入 长 全社会固定资产投资总额 元，增长 社会消费品零售总额 元，增长 22%。农民人均纯收入 7243元，增长 单位 耗为 标准煤 /万元，下降 年末金融机构人民币各项存款余额 元，增长 各项贷款余额 元，增长 房地产市场分析 X 社会经济发展现状 （ 1） 国民经济持续走好，投资环境良好 14 惠阳G D P 003 2004 2005 2006 2007 2008亿元由图标数据看出， 速较快，宏观经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。尤其是 2006年的 增幅已经超过 16%的大关，大到近十年来的最高增长水平，显示出 （ 2）居民 消费水平 不断提高，消费结构逐步改变 惠阳人均003 2004 2005 2006 2007 2008元由上图可看出 000美元大关，据行业研究表明，当人均 0002000美元时，人均可支配收入 15 将会快速增长，恩格尔系数也将 大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，教育、文化、旅游和投资消费所占 比例 将会越来越大；特别是住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明， 于 高速发展阶段。 地理位置、周边环境及生活配套设施 房地产市场状况 （ 1）商品房供应量稳步增长，市场进入快速发展阶段 X 区房地产开发投资继 2006 年首次突破 10 亿元后， 2007 年又突破 20 亿元， 2008 年达到 元，三年投资合计 元，是 1990累计的 。 2003商品房销售面积环比增长分别 为 、 1 倍、 显示销售面积继2003 年 “井喷 ”后，开始进入连续大幅增长阶段。 2008 年在政策和市场的双重影响下，商品房销售出现 2002 年以来首次负增长。 2008 年全区房地产开发企业 32 家，商品房销售面积 平方米、销售金额 元，分别比上年下降 销售平均价格为3940 元 /平方米。 2005房地产开发投资连续成倍增长，并逐步迈向大盘、品牌时代，市场销售火爆，价格飙升，掀起新一轮飞速发展热潮； 2008年进入理性调整期：投 资增幅回落，市场销售开始由旺转向低迷，但价格保持平稳。 从 2009 年开始，在全国房地产供需市场进入新一轮的增长阶段 16 的同时， X 本地的房地产一手市场出现了量价齐升的局面，之前一段时间的库存产品正在以较快的速度消化，房地产供应市场出现较大的需求缺口。 （ 2）商品房供需保持平衡 在 2002 年前， X 区的商品房基本上是以消化历史遗留的空置物业为主， 2008 年度 X 市场总销售量为 1780 套，销售面积 平米左右。目前，在当地市场 80%以上的购房是作自住用途，投资比例为 7左右，由此可见，市场健康度良好，还有极大的发 展空间。 X 大亚湾住宅市场经历了快速发展期、调整期、复苏期三个阶段 ,目前处于复苏期阶段。 受深圳市场回暖影响及长时间刚性压抑的释放 ,投资需求复苏，2009 年上半年 X、大亚湾市场一路飘红 ,半年的销售量已接近 2008 年全年成交总量，成交均价一路上扬。 17 （ 3）产业园区内住房刚性需求大，完善产业园区社区化 X 黄金珠宝首饰生态产业集聚基地至今为止，已经引进了 50 多家珠宝企业进驻，其中大型的珠宝企业就有 30 多家，整个园区可容纳 3至 4万的就业人员。在这些大型珠宝企业的带动下，且园区内具有庞大的生活设备需求， 将会吸引更多的企业包括与珠宝相关的外资企业会进驻到园区内生产以及发展，领域包括原材料、工具、零售、设计、物流、衣食住行、休闲娱乐等等。日后园区内生活、商业及办公的配套设施将会十分的完善。 预计 2010 年下半年有三分之二的企业可以入驻，至 2011 年可以全部招商入驻。预计完全入驻后整个园区有企业 80 多家，员工人数达 3 万多人，园区产值 200 亿元左右。 因此 园区内 房地产市场 有着巨大的紧迫的刚性需求 ，与此同时，需要配套 一定的 商业等服务设施 。 18 （ 4） 市场客户群 在满足产业园内需求外， 以投资客户为主，其中大部分为深圳投资客 。 由于大亚湾、 X 的城市规划前景、深莞惠城市一体化进程的推进、石化产业利好显现， X、大亚湾房地产的投资前景和投资回报逐渐显露出来，与之形成鲜明对比的是大亚湾房地产与深圳存在着巨大的价差，最终促成了 X、大亚湾的房地产市场投资火爆局面。 项目 客户 来源 比例 半岛 1号 深圳客户 60%，本地客 30%，其他 10% 四洲城市经典 深圳客户 57%，本地客 36%，其他 7% 东方新城 深圳客户 70，其余为 中建彩虹城 深圳客户 75% ，本地客 20%，其他 5% 万城 深圳客户 15% ，本地客 80%,其他 5% 峰景左岸 深圳客户 30%，本地客户 70% 景茂国际 深圳客户 50% ，本地客户 40%，其他 10% 中铭豪园 深圳客户 40%，本地 55%，其他 5% 19 第 四 章 建设条件和 项目定位 建设条件 地理位置 X 地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。 邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有 “粤东门户 ”之称。现辖惠城区、 X 市和惠东、博罗、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。 X 区位于广东省东 南部，居东江中下游南岸，地处珠三角经济区，东经 114137，北纬 22476。东部毗邻惠东县，北部与惠城区接壤，南临大亚湾与香港隔海相望，西与深圳、东莞交界。 自然环境 X 属亚热带季风气候，北回归线横贯全市，境内雨量充沛、阳光充足、气候温和，年平均降雨量 1700 毫米，年日照总数 2000 多个小时，年平均气温 22 度， 7 月均温 ， 1 月均温 13 度，四季常青。广东省三大水系之一的东江和西枝江横贯全市，北部多山地，中部和沿海地带多横积小平原，东、西部为丘陵台地。 社会经济状况 X 区 2008 年全年完成生产总值 元，比上年增长 20 工业总产值 长 其中规模以上工业总产值 加值 元，分别增长 14%。新签利用外资项目 49 宗，合同利用外资 美元，实际吸收外商直接投资 美元，增长 外贸出口总额 美元，增长 全年财政总收入 长 其中地方财政一般预算收入 长 全社会固定资产投资总额 元，增长 社会消费品零售总额 元，增长 22%。农民人均纯收入 7243元，增长 单位 耗为 标准煤 /万元，下降 年末金融机构人民币各项存款余额 元，增长 各项贷款余额 元，增长 场址方案 地形地貌 （ 1）地形 区内平原丘陵交错，矮山浅谷广布，山势为东低西高，最高海拔 ，最低为 。境内地势大部分由东南向西北倾斜，西南、东南、东北三面高，中部和北部低。主要地貌类型为丘 陵和平原。区内主要由白云嶂（海拔 ），铁垆嶂（海拔 743 米），黄巢嶂（海拔 671 米）三大山脉延伸的丘陵、盆地和沿河平原所组成，平原丘陵山地面积约占 平原面积约占 其余地势比较平坦，海拔都在 300m 以下。境内丘陵盆地，山川交错，地形复杂。 （ 2）地质 21 区内地层除志留系、二叠系外，出露从寒武纪到第四纪所有时代的地层，特别是中生代侏罗纪地层分布较多。其次是石炭系地层，岩性以火山岩夹沉积岩和页岩，粉砂岩夹石灰岩等为主。火山岩主要为燕山三期花岗岩和侏罗纪安山岩。 （ 3）地貌 X 区地处南 岭中段，地壳活动频繁强烈。造山运动以强烈的断裂作用和广泛的酸性岩浆侵入为特征。断裂构造发育，大小交织，犹如蛛网，具体有北东向、北西向和东西向三组，而以北东向组发育规模最大，并对区内层稳定性构成影响。区内构造位于紫惠坳断束西南段，主要构成为海岸山断块和 X 凹陷。 地震 X 所处的大地构造单元属华南褶皱系，处于东南沿海地震带中部。地层岩性多样，以花岗岩等岩浆岩为主，地质构造褶皱和断裂发育。 X 市 2006 年通过了 X 市防震减灾 “十一五 ”规划，按照该规划，到 2010 年 X 市应基本具备综合抗御级左右地震的能 力。 场址周边概况 本项目位于 X 市 X 区新圩镇与秋长镇交界处。属于深惠交界地带，在深圳居民 1 小时生活圈内，是深圳一级辐射区域。 从深圳市区内罗湖、福田、南山、宝安到本项目位置，平均距离约 60 公里。从新圩出口出，走 道往淡水方向大约 5 公里即到。 22 从盐田走惠盐高速，更为方便快捷，总路程仅约 40 公里，车行时间大约 30 分钟。 本项目距离深圳龙岗区仅 7 公里，直线距离仅 1 山之隔，从龙岗坪山出口到本项目，总时间大约在 15 分钟之内。 项目分析 周边项目分析 目前， 售的主要有中铭豪园、东方国际、本因坊 宝家园、中区华府、锦江国际、尚城世家、半岛一号、棕榈岛、半岛一号、棕榈岛、东方新城、建祥花园等项目。 金玉东方 23 中天彩虹城 楼盘名 中天彩虹城 位置 物业类型 住宅 建筑风格 现代欧式 功能 宜商宜住 占地面积 筑面积 46万 积率 户数 3160套 主力户型 两房 76房 118138配套 健身房、台球室、棋牌室 、乒乓球室 、图书室和放映室。 开盘时间 2007年 0月、 2008年 5月 销售价格 4500元 /平方米 销售状况 80% 中恒世纪 楼盘名 中恒世纪 位置 物业类型 商住楼 建筑风格 现代风格 功能 宜商宜住 占地面积 5728 建筑面积 32081 容积率 户数 商铺： 108套，住宅： 424套， 主力户型 一房一厅 3543平米 ， 77平方米的二房， 92平方米的三房 配套 裙楼三层商业 开盘时间 2007年 12月 2008年 6月 销售价格 3900元 /平方米 3700元 /平方米 销售状况 约 90% 24 万城 楼盘名 万城 位置 物业类型 住宅 建筑风格 现代风格 功能 宜商宜住 占地面积 333500 建筑面积 800000 容积率 户数 5000户 主力户型 三房、四房 配套 会所、底层商业 开盘时间 未开盘 销售价格 预计 3600元 /平方米 销售状况 下订 85% 环境和规模 项目依山傍水，三面环山，建于山谷之中，座拥三个人工湖泊，有非常优越、优美的自然景观。 坐 享 3000 余公顷原生态山野园林，堪称项目后花园，山上植被丰富，树木林立。各种鸟类鸣叫此起彼伏，好象大自然的召唤，令人心旷神怡。 25 （ 1） 环境优美，空气清新，水质优良 山谷内 负离子浓度 500050000 个 /气指数达到海洋、山野浓度标准，能帮助人体 增强免疫力及抗菌力 。（ 人每天需要约 130亿个负离子，而我们的居室，办公室，娱乐场所等环境，只能提供约120 亿个。 ） 水质清澈见底，水面平静如镜。仿佛身处人间仙境。 水面合计总面积超过 10 万平方米 100%纯天然山泉，符合饮用标准 指标符合 类 标准 接近 于源头水，国家自然保护区 水质 ；经简易净化处理 (如过滤 )、消毒后即可供生活饮用者。 水面能见度为 5 米，符合国家级自然保护区标准 26 （ 2） 山形优美，坡 度舒缓，是现代都市人亲近自然，享受生活 首选。 坡度大约为 15，平均 25 度左右。 在此坡度下，步行 每半小时消耗热量三百卡。有益于心肺和血液循环 、减肥 。 建筑随山起伏，采取回转排序布局，使建筑曲线与山体的曲线相吻合，避免了与山际线的视觉冲突，对环境价值提升亦有所拉动 。 （ 3） 规模庞大，总占地面积约 220 万平方米，约为 方公里。 深圳东 部华侨城总占地面积 9 平方公里，其中绝大部分为旅游用地，住宅占地面积大约为 100 万平米，建筑面积大约为 15 27 万平米左右。 深圳万科城占地面积 39 万平米，总建筑面积约 43 万平米 。 本项目较深圳已经开发楼盘中，为规模最大楼盘。 （ 4） 其中约 150 万平米的 玉印山花园项目 纯粹山地 洋房 ，稀缺资源 巨大价值空间 与深圳 房地产市场对比 （ 1） 深圳价格太贵 一个人都希望自己能拥有一套 自己的物业 ，但是在深圳 这个愿望较难实现 ，即便是很多成功者，面对数千万 元 一套的 高档洋房 ，都只能是望而兴叹。 这些置业者在深圳无法 购买 物业 ，他们便将他们的目光投向了X。相比深圳， X 的很多 物业 最突出的特点就是价格便宜，即便是在X 市中心唯一的翡翠湾，目前的市场售价也才 20000，这仅仅相对于深圳市很多区域公寓的价格。 （ 2） 看好 X 将来的发展 28 在已经购买了 X 物业 的深圳置业者中，有一些人是为了自用，但更多的，是用于投资，而他们选择在 X 投资 物业 ，主要的原因就是看好 X 将来的发展。 、 长期以来一直被视为深圳后花园的 X 近年来的发展非常迅猛， 量已经超过了 1000 亿， 增长速度，更是远远高于深圳各区。从经济上可以看出， X 正在以强劲的发展势头 向前迈进。 X 较快的发展只是深圳置业者看好 X 发展的一方面，另外的一方面是，深圳置业者普遍看好认为，在珠江三角洲地区改革发展规划纲要实施之后，珠江东岸地区经济一体化将成为必然。而 X，也将凭借着毗邻深圳的地缘优势，获得更大的发展，而在这一大背景下，深圳人大量到 X 置业，也将成为现实。 （ 3） X 的商铺 价格优势 X 价格并不高，把住宅和商铺作个比较： 2005 年 X 住宅售价仅为 1800 元平方米，现在售价已超过 4000 元平方米，涨幅超过125；而 2005 年 X 专业市场商铺售价为 12000 元平方米，而目前也仅达到 元平方米，涨幅不到 60，远低于住宅售价涨幅；从零售型商铺来看，售价基本都是和租金成正比的，如 X 数码街的售价是 元平方米，按 8的回报率来算，月租金需达到 200元平方米，而实际上数码街目前的租金已经超过 200 元平方米，所以说零售商铺价格也没有超过正常售价。 X 商铺价格上涨的幅度是符合市场规律的，炒作的成分很少。 29 项目定位 （ 1） 产品定位 该项目一共由住宅、商业、办公三部分组成，形成一个完整的社区。 （ 2） 客户定位 核心客户： 深圳异地置业群体 园区内中高层管理者、有专业技能的员工 大亚湾石化区、响水河工业区、汽车产业、电子信息、港务区、澳头区产业高层管理者、高级白领。 重要客户： 本地公务员企事业单位人员 X、大亚湾中高级管理人员、公务员、公司职员、自由职业者主要是以投资目的为主； 游离客户： 外地非深圳异地置业群体包括周边县市港澳人士等（投资、商务度假、居住三大类） （ 3） 价格定位 目前，项目 区 500元 /左右，其客户群主要是周边企业中高管人员、当地居民、深圳投资客， 目前销售情况较好。从调查的有关资料来看，项目 位于珠宝集聚基地， 目 前 基地内 缺乏 配套 的 住宅楼盘， 而本项目 位 为 工业区 内 、厂房较多，本项目打造的低 30 总价、低首付、高 性价比的住宅可以弥补市场的空白。 本项目中小户型住宅销售均价 3200元 /，相对于以上的项目具有较强的价格优势，容易创造热销的机会点，项目将吸引附近众多企业的蓝领、中层管理人员、本地居民以及深圳投资客。本项目客户群和产品走差异化路线，切入区域市场的空白点，刺激尚未释放的有效市场需求，避开与区域内实力强劲的开发商竞争，最终使项目在市场中独树一帜。 玉翠苑商住楼 ： 根据区域内已售同类型物业的价格，本项目住宅的销售均价在 3200元 /商铺 均价为 4500元 / 玉印山 花园 ：该 部分为 低 容积率 ，资源 稀 缺 山景洋房 ，定 价 为8000元 / 商业 街 部分 ： 本 项目 商业街商业定价为 5500元 / 地下车位： 50000元 /个。 项目优势分析 （ 1） 区位优势、交通优势 2009年初深莞惠一体化规划的出台，成为了 09年市场回暖的重要刺激因素。深莞惠一体化主要通过以下六方面实现：一要在规划定位上对接；二要在基础设施上对接；三要在产业发展上对接；四要在生态环保上对接；五要在社会管理上对接；六要在领导机制上对接。 深圳撤关扩容，龙岗大运会利好驱动。深 圳撤关扩容，深圳二线关整体外移， X 大亚湾区域将有望成为下一个深圳龙岗； 2011 年龙 31 岗大运会举办，将大大刺激龙岗区域城市化进程，交通网络逐步完善，给龙岗物业将带来进一步的升值。无疑深圳撤关、龙岗大运会将促进时推动投资产品的发展。 交通网络逐步显现。交通网络的全面完善将彻底实现“深圳一小时生活圈”的生活方式， 地处 X 区，自然条件得天独厚，随着投资环境的不断改善，加上深圳开发空间有限带来的产业东移的机会，越来越多的资金和人群正在流 入。 毗邻深圳 市大工业区和深圳坪山、坑梓，距深圳龙岗区政府仅 25 公里，距深圳的布吉关口仅 45 公里，若与深圳大工业区和深圳坪山、坑梓的道路连通，则实现片区无缝对接，成为名正言顺的深圳东部。 其主要 道路规划与发展 体现在以下方面： 1、 铁路规划： 惠大铁路、夏深