房屋买卖合同毁约之后.doc

房屋买卖合同毁约之后 房屋买卖合同毁约之后【案情】xx年6月15日，原告程某、被告魏某及河南某置业有限公司三方签订了一份房屋买卖合同，主要约定被告自愿将其位于郑州市金水区的一套房屋出售给原告，房屋价款200万元，房屋产权过户的相关费用由原告承担；原告付定金50万元，定金交付一周后交接该房屋，余下房款在办理过户手续的当日向被告一次性付清；被告办理房产证的费用由被告负担，待被告房产证办理下发后一个月内由三方共同到房管局办理房屋过户手续，如被告违约除退还定金外另付违约金100万元。 合同签订当天xx年6月15日，原告向被告交付定金50万元，一周内，被告将其位于金水区的这套房屋钥匙交付原告，并办理了该房屋室内物品的交接手续，原告开始使用该房屋。 xx年8月6日，河南某置业有限公司为被告魏某办好了该房屋产权证，但被告一直没有领取。 原告经查询得知被告的房产证已办妥，即诉至法院，要求被告履行合同，支付违约金。 另查明被告出卖的房屋是其于xx年4月向河南某置业有限公司购买，房屋价款100万元。 被告于xx年7月23日，向法院提起诉讼，要求确认与原告的买卖合同无效。 【评析】 一、商品房买卖合同的效力。 被告出卖的位于金水区的房屋是被告于xx年4月向河南某置业有限公司购买，房屋价款100万元。 在未取得房产证的情况下，被告于xx年6月15日，以200万元卖给原告。 xx年8月6日，河南某置业有限公司为被告办好了该房屋产权证，但被告一直没有领取。 被告于xx年7月23日，向法院提起诉讼，要求确认与原告的买卖合同无效。 原告与被告签订房屋买卖合同时均知道该房屋是被告从河南某置业有限公司购买的商品房，当时，该房屋产权证正在办理之中，被告对于其是否能按约定取得房产证，从而最终实现订立商品房买卖合同的目的是明知且能够完成的，原告在交付被告50万元定金后取得了该房屋的实际使用权，原、被告之间存在真实交易的商品房买卖关系。 虽然原、被告在签订合同时被告尚未取得房屋产权证书，但原告起诉前该房产证已办理完毕，参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，被告在被起诉前已经具备办理登记领取房产证的条件，故该合同为有效合同。 二、被告的行为是否构成违约。 双方签订的合同为有效合同，当事人在合同签订后交接了房屋，已实际上履行了合同，根据本案涉及房屋的具体情况，办理该房屋的过户手续也不存在法律和事实上的困难。 也就是说，在不存在任何一方故意违约的情况下，合同是能够得到全面履行的。 而在合同签订后，房产证办理下发前，被告向法院起诉要求确认与原告的房屋买卖合同无效，被告的这种行为在客观上虽然是一种行使自己合法民事权利的行为，但在主观上是想达到拒绝履行合同或不履行合同的非法目的，可以认定其行为是一种违约行为，应当向原告支付违约金。 三、赔偿数额的确定。 1、原告与被告在签订的商品房买卖合同中约定:被告须保证该房屋权属无争议。 2、双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响过户，后果由责任方负责。 3、任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条 1、 2、3违约责任，均有违约方向另一方支付房屋实际成交价款的10%作为违约金，实际损失超过违约金数额的，责任方应据实赔偿。 8、被告办理房产证的费用由被告负担，待被告房产证办理下发后，一个月内原告、被告及中介公司共同到房管局办理过户手续；如被告违约除退还定金外另付违约金100万元，如原告违约定金不再退还。 该合同为格式合同，关于违约金的约定，合同第3条与第8条有相冲突的地方，但第8条是作为其他特殊约定写在合同上的，专门就房