七种力量模型分析房地产中介行业.docx

房地产中介行业运行状况分析 运用“七种力量模型”房地产中介行业界定狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照城市房地产管理法的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。因此本文中将房地产中介行业界定为从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的行业。房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。房地产中介行业的“七力模型”分析一、行业竞争强度（一）服务的同质化严重。行业发展存在一个客观规律，越是成熟的市场，产品的同质化程度越高。现在的中介行业日益规范成熟，实则更加深了同质化竞争。房地产中介行业的竞争将从规模过滤到品牌和服务。规模不再是唯一的竞争力，它只代表了短期内市场占有率的相对大。在服务方面，房地产中介行业经历了社会对不法公司的舆论声讨、政策的洗礼和竞争的优胜劣汰之后，大部分公司都推行了规范化的服务。一些不规范的操作行为逐渐淡出行业舞台，规范化已经成为生存发展的必要条件。因此，服务的同质化不可避免。同质化的直接后果，就是导致了市场竞争的残酷性，一方面使得房源客户和消费者的忠诚度都不是很高，另一方面，也使得客户在选择不同的中介机构时更多地倾向讨价还价而不是对服务质量和品种的比较。（二）行业准入门槛低。根据国务院最新公司注册资本登记制度改革的规定，取消有限责任公司最低注册资本3万元、一人有限责任公司最低注册资本10万元、股份有限公司最低注册资本500万元的限制；不再限制公司设立时股东（发起人）的首次出资比例和缴足出资的期限。公司实收资本不再作为工商登记事项。此举进一步降低了中介行业的准入资金门槛。上文提到的同质化现象，也使得客户在选择中介机构的过程中对品牌的关注度不够，这给与了行业准入者较好的进入环境。同时，由于近年房地产市场规模的进一步放大，也为房地产中介行业打下了一针强心剂，但是，市场规模的增长速度无法消化新进入者对市场的侵蚀，而各家较大的不动产经纪机构也相继采取了加快扩张分店的市场战略，这种现象，增加了整个产业的额外产出，降低了消费者成本，从而导致整个中介行业收入和回报的下降。在短期内，这种影响不会因为市场的淘汰机制而得以减弱。二、替代品的威胁（一）专业鉴证咨询业务的不可替代性。房地产中介行业中的鉴证咨询业务主要是向市场提供一种专业服务。这些服务需要由经过国家专业技术资格认证的专业技术人员来提供，一些服务本身甚至是由国家法律法规明确规定，要从事某项经济业务所必须的专业服务。例如，在项目可行性审批中，国家发展和改革部门需要相应资质的工程咨询机构编制可行性研究报告作为审批的必备材料；城市土地征地拆迁需要有具有一定资质的房地产估价机构出具的评估报告，根据这个报告来确定补偿价格。随着社会分动的日益精细，行业的划分也越来越来明细。公司在进行专业化的生产的过程中，对中介服务的需求也会与日俱增。十八届三中全会确定了市场作为资源配置的决定性作用。这无疑推进了社会第三方服务的发展。房地产投资前期的项目可行性咨询服务，有助于增强房地产开发商的投资理性，降低投资风险。项目进行中的工程造价服务，有助于控制项目成本，提高资源利用效率，防范道德风险，而二手房抵押贷款的房地产评估服务能够有效的防范金融风险，维护金融稳定等等。正是由于房地产中介行业提供的服务的必要性，随着社会主义市场经济的进一步发展，社会将会对房地产中介行业提供的专业服务有更强烈的需求。（二）房地产经纪业务的不可替代性。虽然近年来随着网络技术的发展,房源信息已经基本公开化,房地产经纪服务仍然有相当大的不可替代性。一是房地产交易过程及法律义务都相当复杂，一般客户，不管他是买家还是卖家,一般都必须得到房地产中介代理的帮助；二是房地产本身具有特殊性和不可替代性，世界上没有一模一样的房子，房地产个性差异反映在具体位置、楼层、建筑质量、建筑风格、内部装修、小区环境、周边配套等客观因素上，没有中介代理的职业化服务，客户不仅对房屋价值与价格无法准确了解,有时他们甚至很难把握自己的需求和购买力；三是房地产的买卖，通常是普通人一生中最大的投资项目，客户在心理上和经济利益上都需要中介代理的职业化服务。三、潜在的进入者威胁网络的蓬勃发展，改变了原有世界对信息资源的占有和分配模式，也改变了消费者获取信息的渠道和消费习惯，同样的，网络已作为中间介质直接将二手房买卖双方联系到了一起，原来由经济机构独享的信息已经由于网络的兴盛而逐渐透明，二手房源的价格、位置、环境等信息现在可以方便的从网上获得。焦点房地产网、搜房网作为房地产门户网站，早已开辟了针对二手房交易的主页，不仅提供各种房源信息，提供方便快捷的查询方式，同时也提供了二手房交易的相关工具，比如房贷计算器、房屋租赁买卖合同范本等。进一步延伸，消费者还可以在网站上了解最新的法律法规以及交易提示等内容。另外的，类似于新浪、腾讯等大型的综合类门户网站，也都建立了自己的二手房专用网页，这些网站，凭借其庞大的访问次数及客户群，在二手房经纪业务上都可以有所作为。房地产互联网公司的介入很可能会改变房地产中介行业的现有格局，加速整个行业的整合，一些小规模的中介公司很可能消亡，而一些大规模的全国性的中介公司则有可能和互联网公司合作，整合资源，用网络来代替一部分门店和人员，降低成本提高营运效率。就像互联网介入金融业一样，虽然对传统金融业造成了冲击，加剧了竞争，但是从长期来看能够促进整个行业的良性发展，为消费者创造更多的福利。四、供应商讨价还价能力房地产中介行业的主要成本是人力资源成本。正是这些具有专业技能的人和具有庞大客户资源的人组成了行业中的各个公司来开展业务。 因而其最主要的供应商正是这些具有智力优势和客户资源的人。这些专业技术人员的讨价还价能力主要体现在工资报酬上（即使是公司老板也存在机会成本，即放弃了去别的公司工作而失去的报酬）。这样的讨价还价能力则因人而异。其他的成本如办公用品、广告服务等，供应商的讨价还价能力一般不大。五、购买者的讨价还价能力收费标准。、房屋买卖代理收费房地产价格总额（万元）累退计费率以下（含）.以上.2、实行独家代理的收费由委托方与房地产中介机构协商，其标准可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。3、房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。4、房地产咨询服务费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简，结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份3001000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，其标准一般不超过咨询标的额的0.5%。房地产中介代理企业的客户议价能力要具体问题具体分析。根据市场具体情况的变化,交易佣金的浮动范围有时候也可以较大。比如说，在市场房屋供不应求时，代表卖方的经纪人佣金可能就会缩水。但这种客户的议价能力主要是来源于同行的竞争，而不是本质上客户有多大的议价能力。当然，有一种情况例外，那就是客户不是其个人，而是大的房地产开发商。在这种情况下，客户的议价能力很强，说穿了就是可能客户说了算。六、产业成长性(一)发展机遇十八届三中全会公报中关于土地改革的论述，包括建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。建立城乡统一的建设用地市场，也即是农村集体土地能够进入市场交易，这无疑直接扩大了土地估价机构的业务范围，大大增加了其业务量。据统计，我国大约有18万亩农村集体土地，这么大体量的农村集体土地进入建设用地市场也能够使更多的建设项目能够落地，对土地市场的健康发展和房地产价格的稳定都能产生有利影响，对房地产中介行业来说，健康的土地市场和房地产价格、大量增长的建设用地和项目量从长期来看对整个行业都是个利好。赋予农民更多的财产权利，即是赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权，创新农村土地承包经营权流转实现方式的多样化，通过信托、抵押等方式与金融创新相结合，通过转包、出租等增加农民的资产性收益等。农民财产权利的增加为发展金融对农业的支持提供了保障，同时也扩大了土地估价机构的业务量。（二）不确定因素十八届三中全会后，国家将大力推进全国性的房地产权属登记工作，为之后的房产税全面征收打下基础。房产税的征收方式对房地产市场影响很大。如果按存量来征收，可能会打击一部分投资需求，造成短时间内的房屋转让的高峰，如果按增量来征收则会在短时间内造成房屋买进得高峰。这在短期内会促进房地产中介业务的繁荣。然而从长期来看，会抑制房地产需求，降低房地产交易量，从而不利于中介行业的业务增长。另一方面，房产税的征收价格如果需要由第三方的中介机构进行评估，这将给房地产评估机构带来巨大的业务空间，如果由税务部门单方面确定，则不会对房地产评估机构带来利好。（三）潜在风险我国人口老龄化的加剧，意味着新生家庭的减少，从长期来看，显然会对房地产市场造成致命打击，同时也会牵连到房地产中介市场。目前老龄化对城市房地产的影响在一些县城已经显现。大城市尽管生育率低，但是依靠庞大的外来人口大军的置业需求，仍能支撑整个房地产市场。尽管国家已经放开“双独二胎”和“单独二胎”以缓解老龄化危机，但是“双独”、“单独”家庭更多是城市家庭，高昂的生育成本使得放开二胎政策能够在多大程度上挽救低生育率还是个未知数。所以从长期来看，人口老龄化对我国房地产市场、房地产中介市场，