关于常德房地产业有关情况的汇报.doc

关于培育房地产市场、促进行业持续健康发展的汇报 近年来，在市委市政府的正确领导下，我市房地产业保持了持续、健康、稳定的良好发展态势，房地产业对国民经济等拉动作用日益突出，在推进新型城市化建设、改善人居环境、促进城市经济发展等方面作出了积极贡献。但是，受全球金融危机影响，以及在国家金融、税收政策及舆论等多种因素的综合作用下，市城区房地产市场下滑趋势明显，市场形势比较严峻。作为行业主管部门，为了促进我市房地产市场持续健康发展，我们组织专门力量对市城区房地产市场进行了调研。现将有关情况汇报如下：一、目前我市房地产市场基本情况为切实加强对市城区房地产行业的监管力度，强化对房地产信息的动态监控，及时掌握行业形势，今年9-10月份，由我局办公室、开发管理科、房地产执法大队、市房协秘书处、房地产信息中心等相关科室工作人员组成了专项调查小组对市城区61个房地产开发项目进行了专项检查，对各县市区进行了重点抽查和普遍的问卷调查，印制和发放了常德市城区在建项目销售情况及资金流向调查表，基本摸清了我市目前房地产市场现状。（一）市城区房地产市场基本情况1、市城区房地产开发项目销售价格及成本分析2008年1-10月，市城区商品房住宅销售成交均价为2292元/，商业用房销售成交均价为5714元/。（销售成交均价=实际销售总金额实际销售总面积）市城区房地产开发项目成本分析单位：元/多 层高 层土地771（按容积率1.6计算）411（按容积率3.0计算）土建6701180配套250200报建150175税费200（按2000元/售价的10%计算）250（按2500元/售价的10%计算）注：表中开发项目土地按82万元/亩计。加上管理费用(5%)、销售费用(1.5%)、前期费用(2%)等成本，目前市城区多层开发成本为2200元/左右,高层开发成本为2430元/左右。2、市城区高层建筑状况（高层是指9层及以上建筑）目前江北城区在建和已竣工的高层建筑总数为256栋。江北城区高层建筑栋数统计表 单位：栋项 目 类 型竣 工在 建共 计商 住11480194办 公26430商 用15217综 合12315共 计16789256本表统计范围为：沅江以北、常德大道以西、南坪路以南、金丹路以东。3、2008年1-10月与2007年1-10月市城区商品房住宅销售对比情况2008年1-10月市城区销售商品房住宅4144套，2007年1-10月市城区销售商品房住宅7592套，2008年较2007年实际销售量减少3448套。市城区07、08年度商品房住宅月销售对比图 4、2008全年商品房住宅销售形势预测根据往年规律，下半年为销售旺季，其销售量为上半年一倍左右。2007年9月份销售商品房住宅1350套、10月份销售900套，但今年9月份仅销售470套，10月份仅销售423套。从9、10月份的销售情况可以看出，虽然个别项目针对目前的形势采取了一些打折促销手段，但收效不明显，第四季度销售形势不容乐观。今年1-10月市城区已销售商品房住宅4144套，预计全年销售量仅在5000套左右。截止10月底市城区2008年度开发项目商品房住宅可售总量已达11509套，预计全年将超过12000套，按全年销售5000套计算，商品房住宅销售率只有46%。销售量下降将对项目的正常、后续开发、项目融资造成更大难度，影响开发企业的投资信心。（二）关于市城区61个在售项目的调查分析1、项目投放及销售分析2007-2008年市城区共有61个房地产开发项目发放了预售许可证(含德山7家),住宅类投放量为18243套，其中已销售11028套，销售率为60.45%。商业类投放量为35.14万，已销售12.31万，销售率为35.04%。以上项目中，2007年度商品房住宅投放9816套，已销售6884套，销售率为70.13%；2007年结转到2008年的商品房住宅2932套，已销售1613套，销售率为55.01%；2008年1-10月商品房住宅投放8427套，已销售2531套，销售率为30.03%。市城区61个在售项目2007年、2008年投放及销售情况单位：套时 间投放新投放销售销售率2007年全年9816688470.13%2008年1-10月8427253130.03%2、项目户型结构分析从户型配比看，二房型、三房型的投放量比较大，也最受购房者的喜爱，一房型的销售率较低；从购买能力看，首次购房置业者主要考虑购买的是中小户型，而改善型置业的购房者主要购买的是三房以上的户型。已售住宅户型结构对比表单位：套一房型二房型三房型四房型五房型其他型合计供应量160048938378267310859118243销售量6323039551618438824111028销售率39.5%62.1%65.8%68.9%81.4%40.8%60.45%3、项目消费群体分析从本次房地产项目客户群调查中可以看出,市城区房地产项目客户群体主要分为三部分，一是市城区购房置业的居民，二是县市区来市城区购房置业的居民，三是外地人士来常德市城区购房置业的居民。其所占比例如下：市城区购房群体结构区 域市城区县市区外地所占比重60%30%10%市城区购房置业的居民（包括拆迁户）主要购买位于市中心城区的项目，如水星楼、水榭花城等；县市区及城区购房置业的居民主要分布在市中心板块和火车站板块，如柳荷鑫苑、荷塘月色等；外地来常德购房置业的居民，相对集中在市中心板块和环境优越的柳叶湖、穿紫河板块。二、目前我市房地产业可能引发的问题分析1、影响经济发展房地产投资下滑，影响GDP增长房地产开发投资对地方经济增长的贡献主要体现在三个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的贡献。根据统计：1997-2006年间，全国房地产开发投资年均增长22.38%，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到10.74%；房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由7.16%增加到11.5%。1997-2005年，房地产开发投资对GDP增长的消费贡献率由3.09%增加到3.92%。2006年-2007年，仅市城区房地产投资就占全市GDP的2-3%，市城区房地产消费占全市社会消费总额的比例达6-10%。年 份项 目2006年2007年市城区房产投资总额(亿元)17.2823.15市城区固定资产投资额（亿元）55.6956.5占全市固定资产投资比重31.03%40.97%占全市GDP的比重2.39%2.68%市城区商品房销售额(亿元)14.6725.81占全市社会消费零售总额比重6.22%9.24%近两年，市城区房地产投资都保持快速增长，2006年增长幅度为21.7%，2007年为33.9%。2008年1-3季度，市城区房地产投资比2007年不但没有增长，反而下降了0.64个百分点。由于市场进入调整期，企业投资信心降低，预计2008年第四季度到2009年，市城区房地产投资将进一步下降，直接影响今年及2009年我市GDP的增速。房地产投资下滑，影响税收增长2007年全市地方税收收入25.7亿元，其中房地产业产生的地方税收收入达4.5亿元，所占份额达到17.5%。房地产项目开发销售所产生的地方税收（含营业税、城建税、教育附加税、印花税、企业所得税、契税、土地增值税）占房屋销售价格的13.5%，预计2008年全年市城区商品房住宅销售总额约12亿左右，比2007年下降约9亿元（2007年为20.9亿），仅此一项就减少约1.2亿元的地方税收。房地产投资下滑，影响土地收益房地产投资下滑还将影响土地收益。2007年1-10月市城区实际用于房地产开发的土地出让收益为4.58亿元，今年1-10月为2.69亿元（未含市城建投、经建投在市城区柳叶大道以北征用的7宗土地），同比减少1.89亿元，主要原因是开发企业投资信心不足。2、影响城市“扩容提质”战略的实现房地产业在实现我市“扩容提质”战略、推进新型城市化发展等方面发挥了重要作用，房地产开发企业是城市运营商，城市规模的扩张离不开房地产企业的积极参与，土地收益是城市基础设施建设投入的主要资金来源之一。房地产投资下滑，将对我市“扩容提质”的进程、居民居住水平的改善和城市品质的提升产生影响。3、影响社会稳定房地产业事关民生，房地产业出问题可能引发一系列社会问题：引发开发企业融资风险。目前，一方面是商品房销售量下降，一方面是银行紧缩银根，导致房地产开发企业资金紧张。为保证开发项目按时竣工交房，开发企业只能走民间高息贷款的融资途径，由此将引发融资风险。引发社会矛盾。如果资金问题得不到及时解决，可能会导致开发企业为了节约建设成本偷工减料，引发房屋质量问题，或者项目环境配套、设施配套不能按规划设计方案实施，甚至不能按时竣工交房。这不仅为项目的后期管理带来很大困难，同时还会引起购房者与开发企业的纠纷，引发上访等问题。影响金融系统稳定。银行对房地产业的资金支持，对开发企业而言主要是发放房地产开发项目贷款和流动资金贷款；对购房者而言主要是发放购房按揭和住房抵押贷款。开发企业的还贷能力依赖于房地产市场的健康发展。房地产销售量持续下滑，开发企业将不能及时通过销售收回项目资金，不能按时偿还项目贷款和流动资金贷款；购房者因投资信心不足，不按时偿还购房按揭和住房抵押贷款。这都将对金融系统稳定产生影响。4、影响劳动就业及相关产业的发展房地产业是解决社会就业的主要行业之一。据计算，每100万的建筑大约要影响到30万人的就业。截止2007年底常德市城区仅开发和施工企业的就业人员就达8万多人，缓解了部分社会就业压力，为社会的稳定做出了积极的贡献。房地产投资下滑，将对城市就业产生影响的同时，还将对与之紧密相关的建材、建筑、装饰、装修、家具及五金电器等上下游产业的发展产生影响。三、我局将采取的相关工作措施结合常德房地产业目前的实际情况，作为房地产行业主管部门，我局将进一步强化行业监管职能，加强对房地产市场的管理，规范房地产市场秩序，引导产业持续健康稳定发展。（一）强化房地产市场整顿规范。通过集中清理整治非法集资、违规预售等违法违规行为，进一步规范市场秩序，同时通过网上即时登记备案、网上签约等信息化手段，增强商品房预（销）售全程监管工作力度，确保项目资金安全；进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，切实保障购房消费者的合法权益；加强房地产市场价格秩序管理，切实稳定住房价格。（二）推进房地产企业诚信体系建设。打造诚信房产，依法经营、诚信经营，扶持一批信誉好、后劲足的房地产企业做大做强，以点带面深入推进房地产行业诚信体系建设。（三）完善房地产信息披露机制。加强对市场信息和基础数据的统计、监测和分析，及时准确地发布房地产市场动态信息，促进信息对等。（四）加大住房保障工作力度。优化商品房供应结构，重点发展面向广大群众的普通商品住房，强化住房保障建设资金调度，通过对低收入家庭发放购房补贴、实物配租、租金核减、租赁补贴等多种途径，逐步扩大保障范围，切实解决城市低收入家庭的住房困难。四、建议政府出台的措施房地产行业涉及面广，辐射领域多达30多个，经济拉动作用强劲，建议各相关职能部门通力协作，从鼓励住房消费和优化房地产业发展环境等方面入手，提升购房业主置业信心，引导开发企业理性投资，确保房地产市场稳定。为此，根据国家财政部出台的房地产新政，借鉴其他城市出台的房地产政策，结合我市房地产业实际情况，我局提出以下建议：（一）营造良好的住房消费环境1、加强舆论宣传引导。通过报刊、电视、电台、网络等众多媒体手段，强化舆论宣传引导，进一步加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况；同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。 2、对个人首次购买90及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（首次购房证明由市房地产交易中心出具）。对个人首次购买90-130普通住房的，契税税率暂由4%下调到2%；购买130以上住房的，契税税率暂由4%下调到3%。 3、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。4、对个人销售住房暂免征收土地增值税。5、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。6、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。7、个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。8、个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。9、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。（二）营造良好的开发投资环境10、加大基础设施建设投入。进一步完善城市功能，提升城市品质，增强城市待开发地块的升值潜力，吸引房地产开发企业投资开发，激活房地产开发市场。11、停止单位变相合作建房。按照关于制止违规集资合作建房的通知（建住房2006196号）文件规定停止单位集资建房，维护房地产市场健康有序的发展。12、调整房地产抵押权登记办法。房地产项目领取商品房预售许可证，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。 13、适度调整出让价款支付期限。对自2008年1月1日起已公开出让的房地产经营性用地，且受让人已按国有建设用地使用权出让合同书（以下简称出让合同）的约定足额支付首期出让价款(包括定金)的，由受让人提出书面申请，经批准办理相关手续后，可调整出让合同约定的余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的