年云南四星级大酒店项目可行性分析报告_secret.doc

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蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈螅膀莅蒄螄芃薀螂螄羂莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆袂袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薃蒅袂芅莅螄羂羄薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃莂芀蚅肂肂薅薁肁螁羅蒇蚈袄膁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀芆莀螂膆节荿袄肈膈莈羇袁蒆莇蚆肇莂莇蝿袀芈蒆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃葿蒃袅袆莅蒂羈膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肃蒀袂羃莁蕿薂膈芇薈蚄羁膃薇螆膇聿薆羈罿蒈薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂蚂蚅衿莁蚁螇肄芇蚀衿袇膃虿虿肂腿虿螁羅蒇蚈袄膁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀芆莀螂膆节荿袄肈膈莈羇袁蒆莇蚆肇莂莇蝿袀芈蒆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃葿蒃袅袆莅蒂羈膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肃蒀袂羃莁蕿薂膈芇薈蚄羁膃薇螆膇聿薆羈罿蒈薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂蚂蚅衿莁蚁螇肄芇蚀衿袇膃虿虿肂腿虿螁羅蒇蚈袄膁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀芆莀螂膆节荿袄肈膈莈羇袁蒆莇蚆肇莂莇蝿袀芈蒆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃葿蒃袅袆莅蒂羈膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肃蒀袂羃莁蕿薂膈芇薈蚄羁膃薇螆膇聿薆羈罿蒈薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂蚂蚅衿莁蚁螇肄芇蚀衿袇膃虿虿肂腿虿螁羅蒇蚈袄膁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀芆莀螂膆节荿袄肈膈莈羇袁蒆莇蚆肇莂莇蝿袀芈蒆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃葿蒃袅袆莅蒂羈膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肃蒀袂羃莁蕿薂膈芇薈蚄羁膃薇螆膇聿薆羈罿蒈薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂蚂蚅衿莁蚁螇肄芇蚀衿袇膃虿虿肂腿虿螁羅蒇蚈袄膁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀芆莀螂膆节荿袄肈膈莈羇袁蒆莇蚆肇莂莇蝿袀芈蒆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃葿蒃袅袆莅蒂羈膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肃蒀袂羃莁蕿薂膈芇薈蚄羁膃薇螆膇聿薆羈罿蒈薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂蚂蚅衿莁蚁螇肄芇蚀衿袇膃虿虿肂腿虿螁羅蒇蚈袄膁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀芆莀螂膆节荿袄肈膈莈羇袁蒆莇蚆肇莂莇蝿袀芈蒆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃葿蒃袅袆莅蒂羈膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肃蒀袂羃莁蕿 云南*大酒店项目可行性分析报告*房地产开发有限公司2008年7月目录第一章 总论一、 项目背景二、 项目概况第二章 需求分析与建设规模一、 需求分析 二、 建设规模方案比较三、 推荐建设规模方案第三章 场址选择一、 场址现状二、 场址条件第四章 项目建筑方案一、 项目总体规划方案二、 结构方案三、 给排水设计方案四、 电气设计五、 空调通风设计第五章 节能节水措施一、 节能措施二、 节水措施第六章 环境影响评价一、 项目场址环境现状二、 项目建设与运营对环境的影响三、 环境保护措施四、 环境绿化五、 环境保护设施于投资六、 环境影响评价第七章 劳动安全、卫生、消防一、 劳动安全二、 卫生防护第八章 项目实施进度一、 建设工期二、 项目实施进度安排第九章 投资估算与投资构成一、 投资估算二、 投资构成第十章 财务及社会评价一、 财务评价二、 社会评价第一章 总论一、项目背景1、项目名称：云南*大酒店2、建设地址：*县城*3、承办企业：*房地产开发有限公司4、企业性质：股份制民营企业5、资质等级：房地产开发四级6、企业地址：*建材城7、企业法定代表人：* 8、承办单位概况*房地产开发有限公司（以下简称*公司）成立于2005年9月，是一家从事文化产业、旅游房地产业综合开发的房地产经营企业。公司注册资本2188万元，拥有良好的政府信誉、银行信誉和综合实力。海纳百川，有容乃大。公司自成立以来，以“诚信、优质、高效、超越”为创业经营理念，在企业经营、团队建设、人才管理、项目开发、客户服务上坚持“以人为本、诚信求实、谨守商道、共赢发展”的经营宗旨，并在发展建设中始终以“提升品牌、服务社会”为企业价值观，企业的发展目标是争做知名房地产开发企业。上善若水、厚德载物。面对新的机遇与挑战，*人将坚定的秉承“诚信、优质、高效、超越”的企业理念，以市场为导向，积极进行资本运作，逐步实现跨区域、多角度的发展战略，创造新的利润增长点，真情服务，回报社会，为创造一个和谐美好的社会环境而奋斗。9、可行性研究报告编制的依据*州国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，“积极发展服务业，努力实现旅游业发展的新跨越。坚持资源开发利用与保护并重，加快老旅游区的新型升级和新旅游区开发，把旅游业作为一个新兴产业加以培育。推进文化与体育的结合，全面提升产业素质和文化内涵，抓好精品开发与促销。”、*县*旅游发展总规划、*县*旅游循环经济示范区规划、*县旅游业发展“十一五”规划、*片区详细规划、云南*县社会经济发展战略研究、中共*州委*州人民政府贯彻中共云南省委、云南省人民政府关于进一步加快云南省旅游产业发展的若干意见的实施意见、国家发改委2002年1月投资项目可行性研究指南（试用版）10、项目提出的理由与过程（1）项目建设有利于提升城市形象，加速城市化进程*是*典型的农业县，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较低水平。*景区的开发不但带动了当地相关行业的发展，还给景区农民增加经济收入。进入“十一五”，县委、政府确定开发*新城区，一方面满足城市扩展的需求，另一方面随着旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐饮、购物、文化休闲度假，是旅游业不可缺少的服务项目，基于城市发展和旅游业发展的两个需要，形成了*新城区建设的主体，在旅游业方面，将服务功能与城市建设有机结合起来是很好的决策。项目的建成，将能有效地改善*在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升*的旅游接待、商务接待水平，有利于提升*的城市形象。项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建设，将填补*作为一个知名旅游目的地而没有四星级酒店的空白，这在整个*州都具有一定的前瞻性，有利于提升*的城市形象，有利于丰富*的城市内涵，有利于*旅游经济发展模式从质量低的“观光型”向质量较高的“观光休闲度假型”转变。（2）是提升*旅游接待能力的需要项目的建成，是*旅游接待水平发展的一个里程碑，结束了*以及整个*州没有四星级酒店的历史，开创了*旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动*当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升*旅游接待的质量和发展水平，提升*旅游接待能力。（3）项目的建设，有利于促进当地的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会。项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资产投资规模，可为当地经济建设产生巨大的拉动作用，必将成为*县的一个新的经济增长点；项目在开发过程中，预期能给政府带来500万元左右的财税收入，进入经营期后每年能为政府带来800万元左右的财税收入；项目在开发建设以及建成后的经营过程中，将会为*当地提供一定的就业岗位，缓解当地的就业压力，有利于和谐社会的构建。同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发、管理、经营技术与理念，为*当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动素质，促进当地社会经济的进步。项目的建设，将大大提高*在高级商务接待能力方面的不足，高档次的酒店设施，带来的是高层次的商务客户和高端客户对*城市发展的信心，必将促进与增强*的整体招商引资能力与水平。（4）项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设项目的建设，与*城市化进程的步伐紧密相连，与求被旅游市场的发展息息相关，项目的建设，将给*人民带来开放式的园林景观和休舔场所、高档次的娱乐休闲中心、集中的商业购物广场和步行街、展示当地城市形象的四星级酒店，项目的建成，将能有效的提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明建设。同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水平的提高。（5）项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设项目的建设，将提升*在文化、商业、旅游等生态方面的丰富性，使*版块成为*旅游经济圈的有效互补和功能延伸，进而成为*的标志性休闲度假中心。项目在开发建设过程中，将紧紧围绕*“创建山水园林生态旅游城市”的指导方针，合理规划、精心施工，引进具有实力的的投资上、开发商，以及一流的设计、施工、监理、营销策划单位，为*的开发建设带来先进的理念，对于*版块的建设开发有着长远的指导与示范意义。（6）项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播项目的开发，将以“可持续发展、永续经营”为宗旨，践行“区内旅游，区外服务”的旅游发展战略，项目的开发建设，符合省政府大力实施繁荣民族文化、发展文化产业、建设民族文化大省的战略目标，将能有效的推进*文化产业的建设，对*旅游文化市场的发展提供良好的发展机会和强劲的原动力。项目建成后，将成为*的民族文化传播基地之一，有利于民族文化的保护和传承。*境内居住着汉、壮、苗、彝、瑶、白、回等多种民族，各种少数民族都有着风情浓郁的优良传统文化，项目的建成将成为各民族文化的展示、传承与保护起到积极的作用。二、项目概况（一）拟建地点云南*大酒店建设项目选址于*县*新城区，*县位于云南省东南部、*州西北部，地理坐标为东京10420，北纬2404，距省城昆明市280公里，距*州府（*县城）114公里，县城设锦屏镇，海拔1452米。项目用地东临城市中心公园，西靠规划中的商业步行街，北面是规划中的风味食品街，南毗建设中的60米大道，与盛德花园隔街相望，处于*新城区的中心位置，交通便利。地块通过*大街与县城相连，距*县城直线距离不足1公里，距*风景区10公里左右。该地块属于规划中的旅游接待区。规划用地性质为商业用地。地块规划净用地面积约15.68亩。项目地势中间高四周低，整体呈四方形。项目地块周边交通干道主要有规划中的60米大道、32米大道，北侧是规划中的风味食品一条街，东面是规划中的商业步行街，规划交通条件良好。地块现有附着物主要是自然植被及部分临时建筑物，地质情况较好，比较适宜建立位于城市中心区、现代、时尚、能满足旅游接待、休闲度假、购物娱乐、健身、生态等多项功能为一体的建筑项目。（二）建设规模和内容1、建设规模根据*县*旅游发展规划、*县旅游业发展“十一五”规划和*片区详细规划，经长期市场调查，为缓解*景区节假日旅游接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为22929.91平方米，设客房（标间）212间，日接待游客能力400人。2、建设内容（1）酒店客房（按标间计）：212间，每标间35.28平方米，合计8122.3平方米。（2）会议：454.4平方米（3）文化娱乐：1153.4平方米（4）餐饮：1641.2平方米（5）商务（含商场）：453.5平方米（6）康体：1447.4平方米（7）地下停车库2020平方米，52个车位。3、建筑功能规划*大酒店为四星级旅游大酒店，是整个*旅游区的总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外、会务、商务接待。含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为300400人次。商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。四星级旅游度假酒店，是*和*第一家四星级酒店，将成为*乃至滇东南地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补*多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升*知名旅游城市的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。（三）主要建设条件1、丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托 *旅游度假区始建于上世纪80年代末，经过近20多年的开发利用与保护，已经成为国家3A级景区，随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模一年一个样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地不可缺少的硬件建设。因此，在*县城建设一个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客源保证。*旅游度假区位于*县中部，总面积4.83平方公里，平均水深4米，最深处30米，蓄水1300万立方米，目前已经开通了21公里的水上游路，开发了荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点，建起了仙人洞彝族文化生态村。这里天蓝水碧，湖面迂回曲折，山水相映。湖边连片分布的田野、深林、花草和掩映在葱笼山林中的村庄，形成天、水、人和谐共处的*荷湖风光。荡舟湖中，舟移景换，一步一景，令人不禁想起“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”的诗句，不禁令人流连忘返。*旅游度假区属大型旅游景区，景区内旅游景点分布众多，一是自然生态型旅游以*的湖水，将荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点串联起来，以展示*旅游度假区的水体、群山、植被、地貌等自然景观；二是民族风情型旅游以水路与陆路相结合游线为依托，将仙人洞彝族文化生态村以及其他村落串联起来，以展示*旅游度假区的民俗村寨风貌；三是文化生态旅游，以赏荷、品荷、说荷为基本内容，展示*极具魅力的荷湖风光与荷文化旅游。2、优越的地理位置拟建的*大酒店选址于*县*新城区，距县老城区中心1公里，距*8公里，毗邻120亩*城市中央公园，界于景区与老城区之间，交通和地理位置处于枢纽地位。符合区内旅游、区外服务的景区总体规划设想。3、新城区基础设施条件能满足项目要求*新城区规划起点高，主干道60米宽，次道32米，并大部已建成，城市中心广场的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅游项目，如星级酒店、风味食品街、购物步行街、度假村等正在建设中。基础设施水、电、路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好条件。（四）项目投入总资金及效益情况 *酒店投入总资金8527.99万元，。所需资金全部由开发企业筹集，项目建成投入运营后，年营业总收入预计2122.81万元，总成本1364.10万元，税后利润482.26万元，9.91年收回投资。 （五）主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注一建设规模总建筑面积22929.91地上部分20298.71商场435.5餐饮1641.2客房8122.3地下部分2631.2二工作制度全年工作天数天360日工作时数小时8中午轮流进餐三主要动力年用量水M346355煤T200电KW.h196四项目定员人130其中：营业服务人员人58 辅助营业人员人36管理人员人36五建设指标占地面积10453建筑密度%26.98容积率%1.96六总投资万元8527.99其中：建设资金万元8527.99 流动资金万元七万元营业收入占用建设投资万元4.018八平均总产值（营业收入）万元2122.81正常达产年九全员劳动生产率万元16.323十年均营业成本万元1364.10十一年均毛利润（利润总额）万元643.02十二年均营业税金及附加万元115.69十三年均所得税万元160.76十四全部投资财务内部收益率%6.55（税后）十五全部投资财务净现值万元1524.4（ic=12%）十六全部投资静态投资回收期年9.16（税后）十七盈亏平衡点（BEP）%53.6十八投资利润率%7.54（税前）十九投资利税率%7.01（税后）二十建设年限年2（六）结论与建议本项目符合国家城镇建设的相关政策法规，符合*片区详细规划精神和*县旅游业发展“十一五规划“的要求，符合*县”建设山水园林生态旅游城市“的城市发展目标，项目的建设，具有一定的经济效益和巨大的社会效益。本项目属于酒店投资项目，受旅游市场和当地酒店业发展的影响很大，根据对*县和*景区旅游市场和酒店市场的调研、分析和预测，项目有较好的市场前景，财务分析结果表明，项目及经济效益上可行。本项目区位理想，有较好的发展潜力，适合开发酒店、商业等经营型物业，本项目的开发可以有效解决*县城接待能力不足、缺乏高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进*景区旅游业的繁荣和发展。项目建设是*旅游支柱产业的组成部分，而旅游业是调整产业结构、扩大内需，促进开放、繁荣经济、扩大就业、增加群众收入和带动精神文明建设的大事，项目开发有明显的社会效益，具有深远意义。成功的组织、实施、开发好本项目，将能为*社会经济的繁荣，为*新城区的总体建设，对*旅游产业、文化事业的进一步发展做出积极的贡献。第二章 需求分析与建设规模一、需求分析1、*县旅游业现状及发展趋势*县地处云南省东南部，旅游资源得天独厚，是云南省著名的旅游目的地，被国家旅游局确定为涉外景区并被云南省评为十大优秀景区之一的*风景区，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然风光而著称，是云南省9个国家AAA级重点风景名胜区之一，入选12个省级旅游度假区行列。*风景区，国家重点风景名胜区和云南省旅游休闲度假基地，为国家级旅游热线和云南三大热线上的精品旅游区。在“2006年盘点云南旅游”评选活动中，*彝族“花脸节”获年度旅游最高荣誉奖，被评为“年度最具影响力的旅游节庆活动”，云南省*景区获年度旅游最佳促进奖，被评为“年度海内外游客最向往的景区”。通过努力，最近*旅游区又被中国民间文化遗产旅游示范区评审委员会授予“中国民间文化遗产旅游示范区”称号，成为本次评选活动云南省唯一获此殊荣的旅游区。自2003年以来，*县依托丰富的旅游资源，不断加强与东盟，以及我国西南6省区，及滇东南5市区国际国内旅游区域经济合作，全面打造旅游产品共享、客源互送、信息互通的“无障碍旅游”网络。截至目前，*县*国家级风景区已形成了别具特色、功能互补的4条国际国内精品旅游环线：昆明一*一麻栗坡一越南；昆明一*一坝美；昆明一*一师宗一罗平；昆明一弥勒一*一建水。同时与县内冲头片区的暗河、古驿道(茶马古道)、索道和温浏片区的峡谷、野生动植物以及歹马瀑布、革雷瀑布等自然景观相结合，形成“三区二瀑”格局，*旅游已是*及滇东南旅游业毫无争议的领跑者。2008年10月，炭黑（炭房-*）一级公路开始动工建设，*到*仅需1小时，机场到*仅需40分钟；南昆高速铁路复线规划方案已经确定，*为最大的中转站，以后从*到昆明或南宁的时间均可在2个小时以内！*通道经济的规划蓝图得以完美实现。*城市价值将得到大幅度的飙升，旅游产业将迎来一个跨越式的发展机遇，前景无可估量。 近年，随着*旅游品牌的构建和景区知名度的不断提升，*的旅游事业获得了长足的进步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游产出大幅度提高(见表1：2001年- 2007年*旅游人数统计表，表2：*旅游总收入柱状图)。据统计，2005年，仅“五一”旅游黄金周，前往*旅游观光人数就突破10万，旅客量较去年同期增加67%，在“十一”黄金周，*的游客接待总数也超过了4万人次，全年的游客接待总量达到了75万人次，比2004年增长29%，全县旅游收入到达11336.04万元，比2004年增长20%，*成为2006年云南旅游的一大热点目的地，*旅游成为滇东南精品旅游线的重要节点和中间一环。2007年，*县紧紧围绕“筑牢基础，突出特色，强化宣传，打造精品”的旅游业发展思路，不断增强*的吸引力和竞争力，促进了旅游业的发展。截至12月31日，全县共接待海内外游客86万人次，比上年增加2.1万人次，增长2.38%；实现门船票收入1204.5万元，比上年增加144万元，增长13.6%；旅游总收入达3.01亿元，比上年增加722万元，增长2.4%；三项指标均创历史最高水平。表1：2001年- 2007年*旅游人数统计表年份国内游客（万人次）国外游客（万人次）合计（万人次）2001480.01748.0172002500.01950.0192003560.01556.0152004580.03158.0192005750.4575.45200683.570.3383.92007860.065986.0659表2 ：2003-2007*旅游总收入柱状图2、*酒店市场分析调查显示，在旅游黄金季节，纷至沓来的游客使*各大小宾馆、酒店、招待所爆满，“农家乐”生意红火，各景点游人如织，日接待能力仅3000多人的游船公司在旅游高峰期每日接待游客近万人，这一切，对*景区以至*县城的现有接待设施和接待能力提出了严峻的考验，整个*县达到星级设施的酒店在10家左右，二星级以上的酒店、宾馆仅有6家，三星级的酒店仅有瑞和大酒店1家，且建设时间较长、接待设施老化、接待规格不高（见表3：*星级酒店一览表）。据*县旅游局统计，截止2005年10月*县旅游接待能力情况为：景区及县城日提供床位6517个，共计170户；其中城区110户，床位数4263个；景区60户，床位数2254个；而截止2007年底*仅新增床位300个（*县旅游局提供数据），与*近两年旅游人数的大幅增加形成强烈反差。表3 *星级酒店一览表酒店名称星级床位数备注瑞和大酒店三星225张标间、套房电力宾馆二星55间，110余张普标、豪单、豪标、套房电信宾馆二星76张标间、套房丰圆宾馆二星68间，123张标间兴运宾馆二星162张普标佳宝宾馆二星110张标间*宾馆二星326张单间、标间、三人间、豪套花园宾馆准二星106间，260张单间、夫妻间、套间、普标*度假村准二星63间，120余张单间、标间、三人间、夫妻间银湖宾馆准二星100余间，200余张普标、豪标、豪套、三人间数据来源：市场调查及中国云南*风景名胜区总体规划*酒店业的另一个突出问题是普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量差。由于住宿条件的不尽人意，近年来*旅游出现了对游客吸引力下降的情况，景区的口碑和竞争力受到影响。从整体上看，*县现有的旅游接待设施和接待能力、接待水平已是不堪重负，在接待档次和规格上，也不能满足*景区申报称为4A级风景旅游区的发展规划和未来需求。而作为拥有丰富旅游资源和深厚发展潜力的知名景点，*以至整个*州至今尚没有一家具有一定规模和现代特色的四星级以上的酒店，现有的酒店、宾馆无论是硬件设施还是软件级旅游接待设施都不能满足日新月异的旅游业的发展需要，兴建一家具有一定规模和特色的高星级休闲度假酒店，提升*现有的旅游、商务接待水平已经是势在必行.3、本项目SWOT分析、优势（Strengths） 地理位置优越，是未来*新城的核心位置 交通条件好：项目位处城市未来主干道*大道（规划中的60米大道）北侧，直通*景区，道路开阔，交通顺畅，60米大道贯通景区后，从本项目至景区只有5分钟车程。 周边配套：毗邻120亩城市中央公园，中央公园既是与新城配套的休闲场所，更是未来*各种大型政府活动、旅游活动、民俗活动（如花脸节、辣椒节等等）的主要场所；项目周边聚集了*风情商业街区、*购物中心、风味食品街、步行街，和本项目一同构成了一个集住宿、休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的，功能完善的具有浓郁民族风情的旅游接待中心。作为*的第一家四星级酒店，本项目是*的地标建筑，是政府的面子工程，是*景区、*县政府乃至*州的一张名片。*景区为*乃至滇东南旅游人气最旺的景点，现*许多大型会议及单位接待、专题会议等均在此举行，且有越来越明显的趋势。、劣势（Weaknesses） 受制于新城建设：*新城目前正在全面的建设中，预计其建成初具规模需要2年的时间，在此期间，新城的市政基础设施、居住氛围还不成熟。 本项目与周边配套形成的旅游接待中心，其休闲氛围、商业氛围需要一段时间的培育。、机会（Opportunities） 旅游业升温：