房地产评估师考试备考辅导建设用地使用权出让合同及其管理

建设用地使用权出让合同及其管理建设用地使用权出让合同及其管理（了解） 建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。 建设用地使用权出让合同签订主体：建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 建设用地使用权出让合同类别：有成片土地使用权出让合同，项目用地(宗地)土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。 (一)合同的履行 法律、法规依据：城市房地产管理法（第25条）规定、城市房地产开发经营管理条例（第条）规定、国土资源部闲置土地处置办法。 (1)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。(2) 改变土地利用条件及用途：用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。 注：关于改变土地用途处置法律、法规依据 1、物权法第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 2、土地管理法第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 3、城市房地产管理法第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金。 4、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。考试大房地产估价师值得您收藏的好站点！5、协议出让国有土地使用权规定第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。 (二)合同的解除 (1)在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，未按出让合同支付地价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 (2)土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还地价款并可以请求违约赔偿。 例题1：土地使用权出让，也称批租或( )，由国家垄断。 A土地一级市场 B土地二级市场 C土地三级市场 D土地四级市场 答案：A 解析：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，是土地的一级市场。 例题2：土地使用权出让必须符合( )。 A土地利用总体规划 B国民经济运行计划 C城市规划 D年度建设用地计划 E土地使用权划拨计划 答案：ACD 解析：土地使用权出让与国民经济运行计划、土地使用权划拨计划是没有多大关系的。 例题3：国家规定，商品住宅用地必须采取（)方式出让。（试题） A抽签 B招标 C拍卖 D协议 E挂牌出让 答案：BCE 解析：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第号)规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 例题4：房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。( ) （试题） 答案： 解析：经济适用住房属于划拨方式取得。 例题5：出让条例规定了居住用地出让年限为( )年。 A40 B50 C60 D70 答案：D 解析：出让条例规定了居住用地出让年限为70年。 例题6：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期。（试题） A 日 B3个月 C6个月 D1年 答案：D 解析：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。 例题7：下列关于土地使用权终止，说法正确的是( )。 A土地使用权因土地灭失而终止 B因土地使用者的转让而终止 C因土地使用者的抛弃而终止 D因土地使用者的出租而终止 E因土地使用者的抵押而终止 答案：AC 解析：土地使用者的转让、出租、抵押，不是土地使用权终止的原因。 例题8：土地使用权出让合同由( )与土地使用者签订。（试题） A市人民政府 B县人民政府 C省人民政府土地管理部门 D市、县人民政府土地管理部门 答案：D 解析：土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 例题9：用地单位必须按合同约定