展馆管理方案

管理大纲 一 整体管理方案一 整体管理方案 天津市规划展览馆位于河北区博爱道30号 2009年1月23日正式开馆 规 划展览馆主体结构类型为钢筋混凝土框架 建筑面积30998 26 其中地上 建筑面积14955 地上布展面积约10000 地下二层 地上三层 局部四层 建筑物总高度为22 4m 一至三层为展区 共分为十六个展区 局部四层为办 公区 天津市规划展览馆不仅为城市规划精细化管理提供了有力支撑 成为政府 规划决策与社会各界沟通的桥梁 为国内外专家 城市投资 建设者提供学术 报告 规划咨询的场所 也成为普通市民了解 参与 监督城市发展的最系统 直观 生动 快速的有效途径 因此 我们将基于项目本身的规划设计理念 使物业管理服务的软件与项目配套的硬件设施完美融洽 通过预防 预判 预 演使各类故障隐患在萌芽状态得以解决 来提升设施设备有效的运行 在管理 上要求体现的是便捷的配套服务 专业的客户服务 安全舒适的参观环境 一 房屋及设备 设施管理方案 一 房屋及设备 设施管理方案 1 1 工程日常巡查与维护计划 工程日常巡查与维护计划 1 1 巡查计划 巡查计划 巡视方式为设备制巡视方式巡视方式为设备制巡视方式 日常维修日常维修 序号序号类别类别项目项目 计划计划方案方案标准标准 实施效实施效 果果 墙灯 1 照明 投光灯 每季检修 线路一遍 1 按作业 规程维护 2 对于破 损灯具及 老化线路 进行更换 1 线路无老 化 2 照明设施 清洁完好 3 灯具施工 技术标准 1 保持 灯具外 观良好 2 照明 系统正 常有效 启用 3 照明 其他照 明 设施线 路正常 完好 排水管 2 消防 设施 及排 水管 网 水泵结 合器 每周检查 一遍 发 现问题 及时维修 工程人员 按相关维 修规程实 施 1 排水管施 工技术标准 2 消防设施 施工技术标 准 1 管道 畅通 无堵塞 2 无泄 露 3 消防 设施正 常有效 标识牌 3 公共 标志 设施 警示牌 每周检查 一遍 及 时维修 工程人员 按相关维 修规程实 施 1 标识无污 积 破损 2 安放牢固 1 标志 设施完 好 2 标志 无损 4 玻璃 通道 玻璃通 道 每周检查 一遍 发 现问题 及时维修 工程人员 按相关维 修规程实 施 1 墙地面整 洁 无损坏 2 通道畅通 3 结构完好 1 整洁 畅通 2 墙面 无破损 或污迹 摄像监 控系统 5 公共 智能 化系 统及 避雷 设施 避雷系 统 1 每天对 摄像系统 监视器 控制器 摄像头外 观及控制 性能检查 一遍 2 每月对 避雷系统 外观性能 检查 由工程人 员按相关 维修规程 实施 智能化系统 维护保养标 准 1 系统 性能良 好 正 常运行 2 设施 完好 整洁有 序 无 破损 智能控 制中心 1 各系统 电脑外观 运行情况 传输线 传输性能 软件及数 据检查一 遍 2 每天对 各类弱电 系统巡查 对问题记 录并及时 联系维保 单位到场 并协助其 解决同时 告知馆方 小型工程 人员程人 员及时维 修 6 弱电 设备 电子显 示器 触摸屏 电脑控 制器等 弱电设 备 每天对各 类弱电设 备完好状 态进行巡 查 并进 行记录及 时联系维 由专业工 程人员按 相关维修 规程实施 智能化系统 维护保养标 准 1 系统 性能良 好 正 常运行 2 设施 完好 保单位到 场并协助 其解决同 时告知馆 方 小型 维修由物 业工程人 员及时进 行维修 整洁有 序 无 破损 7 管理 用房 管理用 房 每周检查 一遍 由工程人 员按相关 保养规程 实施 1 相应建筑 部分维修保 养规程 2 电气 设 备维修保养 规程 1 正常 安全使 用 2 各项 设施 设备完 好 3 无改 建 2 2 维护检修计划 维护检修计划 定期维护定期维护 序号序号类别类别项目项目 计划计划方案方案标准标准 实施效实施效 果果 1 照明墙灯 每季检修线 路一遍 1 按相关 作业规程 维护 2 对于破 损灯具及 老化线路 进行更换 1 线路无 老化 2 照明设 施清洁完好 3 灯具施 工技术标准 1 实现 良好的 灯具外 观 2 照明 系统正 常有效 投光灯 其他照 明 启用 3 照明 设施线 路完好 率达 100 以 上 排水管 2 消防 设施 及排 水管 网 水泵结 合器 1 消防栓 及水泵接合 器每两年油 漆一次 2 消防栓 半年排水 检修一次 由工程部 组织实施 1 开启灵 活 2 不渗漏 1 正常 有效使 用 2 外观 完好 标识牌 3 公共 标志 设施 警示牌 1 每半年 对标志安放 基础稳固情 况进行检查 维护 2 半年对 标识维护一 次 1 由工程 部负责实 施 2 每十五 年更换一 次 标识 警示 牌制作安装 及管理规定 1 安放 稳固 2 标识 清晰 4 玻璃 通道 玻璃通 道 每月对支撑 框架及玻璃 进行检查 由工程工 程人员按 作业规程 实施 建筑分部修 缮质量标准 1 安全 正常使 用 2 美观 完好 摄像监 控系统 避雷系 统 5 公共 智能 化系 统及 避雷 设施 控制中 心 对各系统的 设施 设备 性能及连接 运行及传输 显示情况进 行月检 季 检和年检 1 由工程 部按相应 维护保养 规程实施 2 系统设 备每二十 年更换一 次 智能化系统 维护保养标 准 1 系统 良好运 行 2 设施 设备及 传输线 路完好 3 软件 及数据 完好正 确保存 4 定期 检测 6 弱电 设备 电子显 示器 触摸屏 电脑控 制器等 弱电设 备 对各系统的 设施 设备 性能及连接 运行及传输 显示情况进 行月检 季 检和年检 由工程部 按相应维 护保养规 程实施 智能化系统 维护保养标 准 1 系统 良好运 行 2 设施 设备及 传输线 路完好 3 软件 及数据 完好正 确保存 7 管理 用房 管理用 房 1 每月检 修一次设施 设备 2 半年检 查一次电气 线路 3 已年粉 刷一次 4 每年对 其他建筑部 分维护一次 由工程部 按相应维 护保养规 程实施 1 相应建 筑部分维修 保养规程 2 相应电 气设备维修 保养规程 1 整洁 安全 正常使 用 2 设施 设备完 好 2 2 房屋日常维护标准 房屋日常维护标准 1 按照 物业管理条例 天津市房屋管理相关规定对房屋及配套设 备设施进行房屋查验 2 按照国家工程验收标准实施房屋查验工作 3 接管验收中发现的问题应该以书面形式反馈开发公司并对开发公司 的维修改善情况进行验证复查 4 按有关法规政策规定约定 对房屋和配套设施进行管理活动 5 在房屋接管时 项目经理指定专人接收所有管理用房钥匙和设备房 钥匙 钥匙要进行逐屋核定 标识清楚 并填写清单 交接双方签字确认 6 房屋接管验收时应对每块水电表进行核对 确保不存在线路接错 标识标错现象 7 外墙面 建筑小品外观完好 整洁 是建材贴面的 无起鼓 无脱 落 是玻璃幕墙的 清洁明亮 无破损 是涂料的 无脱落 无纸张乱贴 乱 涂 乱画和乱悬挂现象 8 房屋 楼道设施 天台 雨水管道每月至少进行一次全面巡查 发 现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理 并留下记录 9 柱 梁主体无倾斜 变形 起凸 剥落 开裂和非收缩性裂缝 无 筋露等 发现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理 并留下记录 10 格栅吊顶牢固 无面层剥落和明显裂缝 11 楼梯 扶手无混凝土碳化产生裂缝 剥落 钢筋无锈蚀 变形 确 保使用安全 木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落 12 公共门窗 幕墙牢固 平整 美观 无锈蚀 开关灵活 接缝严密 不松动 门窗及门窗配件齐全 13 每周定期检查 保证屋面 公共阳台排水通畅 无杂物堵塞下水管 道 14 定期检查 保证楼道及公共部位地面 内墙及天花板整洁 统一 无脱落 无水浸 无变色现象 对外墙 天面 窗体渗漏及时处理 15 每年开春解冻后 雨季来临前 第一次大雨后 入冬结冻前 均需 进行屋面防水情况的检查并记录和统计 每年春季开冻后 及下雨 雪前应对 屋面进行一次清扫 16 保存房屋及相关设备设施施工单位 联系人 联系电话 3 3 设备 设施保养 检修制度与标准 设备 设施保养 检修制度与标准 1 建立完备的设备台帐和设备技术档案 对管理范围内的设备 实行电 脑存档 设备的相关资料直接存放在电脑软件中 相关资料如 设备型号 投 入使用时间 厂家 保养内容 保养更换的主要部件等资料 2 维修养护制度健全 工作标准及岗位责任制明确 执行良好 3 公用设备设施按照项目配套建设管理责任分工运转正常 维护良好 有运行记录 检查记录 维修记录 保养记录 对设备故障及重大或突发事件 设有应急方案和现场处理措施 处理记录 4 水 电 电梯 空调 监控等设备运行人员技能熟练 严格遵守操作 规程及保养规范 5 展厅灯 楼道灯 景观灯等公共照明设备完好率 100 按规定时间 定时开关 6 设备用房整洁 主要设备设施标识清楚 危及人身安全隐患处有明显 标示和防范措施 7 在接到相关部门的停水 停电通知后 按规定时间提前通知展馆负责 人 8 设备出现故障时 工程人员及时到达现场 设备零修合格率达到 100 一般性维修不过夜 4 4 公共设施设备服务保障措施 公共设施设备服务保障措施 1 1 实施设备四级保养检修制度 实施设备四级保养检修制度 日检 日常巡视检查维护 检查设备运行状态是否正常 月检 运行状态检查 对设备进行功能测试 季 半年 检 维护性修理 对设备进行清扫 2 2 操作制度办法 操作制度办法 工程服务部每日由专人对管理区域内公用设备设施进行检查巡视 将检 查巡视结果情况填写至 设备设施巡视记录表 对发现异常情况给予及时处理 不能解决的问题应第一时间联系维保单位到场并通告 协助馆方进行处理 并 在 设备设施巡视记录表 上签字确认 工程人员在接到展区人员对公共区域维修要求时 须记录本次报修的详 细内容 工程人员依据报修内容现场进行维修 维修完毕后由工程主管对维修 效果进行现场评估 并填写 设备 设施保养检修记录表 遇有紧急特殊维修事件接报人应第一时间通知项目工程主管并做统一调 动安排 并通知展馆主管领导 第一时间联系维保单位到场并通告 协助馆方 进行处理 事后应及时补填 设备 设施保养检修记录表 并附事件说明 工程服务部无法自行维修需对外委托维修的工作 项目工程主管应上报 展馆负责人审核确认 并按公司管理审批流程上报 待批准后方可执行 5 5 空调系统维护标准 空调系统维护标准 1 电加热采暖设备的电热膜装置 导线绝缘电阻大于 0 5 兆欧 电热 膜 空气开关 导线 接线端子无发热 无变色 无焦糊气味 空气开关过负 荷保护 短路保护灵敏可靠 2 采暖循环水过滤器要求维保单位每年清理一次 过滤网按照水泵和系 统设备要求配备 一般要求粒度小于 0 2 毫米 过滤器 排污阀 旁通阀无锈 蚀 无泄漏 开关灵活 3 空调系统使用高位水箱补水的 水箱应无泄漏 外面无锈蚀 溢流水 管无堵塞 水位控制装置应灵敏可靠 变频补水的 热水膨胀控制装置安全可 靠 膨胀压力设定准确有效 变频器 水泵马达 压力传感器 执行器 调节 器工作稳定可靠 补水压力控制准确稳定 波动压力小于 0 05 兆帕 采用闭 式定压补水 应按设计要求每两小时检查一次电接点压力表压力指针是否在区 间范围 4 空调冷却塔噪音小于 65 分贝 风扇转速风量达到设备要求 防鼠 防虫措施完好 滤网干净 无大量污物 冷凝水畅通 转动部位无异常声音 接水盘中自动补水阀应动作可靠 盘中水位在水塔运行时不缺水 停塔后盘中 水不溢流 冷却水 冷冻水的水质经过检查符合要求 5 冷却塔风机扇叶安装牢固 不变形 运行无震动 布水器出水角度一 致 水量均匀 运转灵活 滤料应整齐排列无破损 经过滤料到接水盘应如下 雨 6 离心式冷水机组压缩机运行时油温高于 43 度 运行时润滑油应有 103 207KPA 压力 冷凝器有 690 1450KPA 压力 温度范围在 15 度 41 度之 间 蒸发器压力范围 410 550KPA 制冷剂温度范围在 1 度 8 度之间 7 空调系统电气部分保持干噪 机组应保持清洁完整 无锈蚀 无泄漏 螺栓紧固 8 水泵电机运行时无糊焦味 无冒烟现象 外壳温度不超过额定温升 电机运行无杂音 无碰撞冲击声 电机三相不平衡电流不超过额定电流的 5 运行电流不超过额定电流的 110 风机盘管出口风速 温度达到额定值 风机 控制灵敏可靠 按钮 指示灯齐全 电机运转无噪声 电机运行电流小于电机 额定电流 盘管无漏水现象 保温良好 出风口温度达到设备要求 风机盘管 回风过滤网每半年清洗一次 9 经常巡视 保证巡视频次要求 确保机组 水泵等设备运行良好 当 发生异常先兆和紧急事故时 实施预先采取的相应措施 防止事故进一步扩大 并第一时间联系维保单位到场并通告 协助馆方进行处理 做好相关记录 6 6 电梯维护标准 电梯维护标准 1 1 正常运行要求 正常运行要求 电梯开门灵活 无卡 擦声音 双侧安全触板动作灵敏可靠 其碰撞力 不大于 5 牛顿 电梯故障停止运行时 在轿箱内能用手将门拨开 其拨力应在 200 300 牛顿范围内 电梯平层准确 误差在正负 7mm 以内 轿厢通风 风机无异常噪音 不直吹头顶 轿箱内照明良好 设有监控 探头的从监控中心能看清乘客面孔 停电后至少维持半小时照明供电 电梯舒适性好 增速 减速平稳 从启动到平层皆无异常震动 冲击以 及异常声响 在行驶过程中轿箱没有明显晃动 箱门没有晃动而产生的撞击声 轿箱内紧急对讲使用方便可靠 有相应标识 按钮面板整洁 字迹清晰 2 2 维护保养要求 维护保养要求 电梯年检合格证 维修保养合同完备 对分包方的工作及人员有效的监 督管理制度 机房要求配备有定时功能的风扇或空调 温度低于 40 机房要求配置 板手一个 盘车轮一个 撬棍一个 电梯外壳接地电阻小于 4 欧姆 动力线绝缘电阻大于 0 5 兆欧 控制线 绝缘电阻大于 0 5 兆欧 控制柜内的排风扇运行正常 柜内温升符合要求 线路整洁 电器表面 无积尘现象 主回路接触器灭弧罩没有打火碳化迹象 测三相不平衡电流在 5 范围内 各种开关 按钮 蜂鸣器 电铃 对讲 指示灯 照明工作正常 无缺 损 接线端子压接牢固 导线编号清楚无误 轿箱门刀对厅门地砍间隙为 5 8 毫米 轿箱地砍对门厅地砍间隙应为 25 毫米 门厅锁啮合应不小于 7 毫米 层门外面不允许能用手把门钹开 门扇 下端距地砍应为 5 8 毫米 门垂直误差不大于 0 5 毫米 曳引机电动机轴承温度应不高于 80 度 电动机连接紧固 无晃动 电机 无异常声音 减速器内润滑油清洁 无渗漏 油面在标准范围内 曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相磨擦现象 制动系统工作可 靠性 无不正常的撞击声 闸瓦与制动轮间隙 0 7 毫米 制动器线圈温升不超 过相应电梯温度要求范围 曳引机电动机至少每年更换新的润滑脂 箱盖 窥视孔盖和轴承盖应与 箱体连接紧密不应漏油 减速器的机件和轴承温度应不高于 75 度 油温不高于 85 度 减速器运行时无不均匀的噪声或撞击声 螺栓无松动 无锈蚀 井道照明最高与最低位置 0 5 米装一盏灯 中间每隔 7 米装一盏灯 3 3 轿厢导轨导靴维护保养要求 轿厢导轨导靴维护保养要求 导轨自动润滑装置的储油盒油位 应高于最低要求油位 检查滑动导靴的衬垫磨损情况 衬垫工作面磨损量小于 1 毫米 间隙 应均匀 导轨工作面要求光滑 无划痕 无损伤 导轨固定装置螺栓应紧固 无松动 无锈蚀 4 4 缓冲器维修保养要求 缓冲器维修保养要求 油压缓冲器用油凝固点应在负 10 度以下 油面高于最低要求油位 缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏 无锈蚀 缓冲器一低速压到全压缩位置 释放回复自由高度位置时间应小于 90 秒 5 5 安全钳维修保养要求 安全钳维修保养要求 传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑 钳口滚动或滑动部位涂锂基润 滑脂 其动作应灵敏可靠 安全钳楔块与导轨工作面间隙一般为 4 毫米左右 6 6 钢丝绳维修保养要求 钢丝绳维修保养要求 轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀 钢丝绳要求无断丝 断股 生锈的现象 磨损直径小于 90 钢丝绳表 面没有油泥的现象 平层记号明显 导轨要求无生锈 无油泥的现象 7 7 消防设备维护标准 消防设备维护标准 1 消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求 稳压罐没有漏 气漏水现象 压力显示正确 在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够 自行启动 2 温感 烟感 手动报警按钮 湿式报警阀 水流指示报警器 消防报 警对讲等报警设备能够正常报警 项目应建立烟感 温感地址码清单 并和实 际情况相符 3 消防控制中心能够对消防泵 防火卷帘门 抽风机 送风机等设备进 行控制 抽风机 送风机运转良好 噪音在正常范围内 各处送风阀 排烟阀 能够控制开启 4 消防广播 消防警铃能够发挥作用 展馆内各楼层和消防通道按规定 设有疏散指示 疏散图 在停电的情况下能够正常发光半小时 没有消防广 播的 应及时通知维保单位 5 设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用 6 启动后会对设备造成损坏的设备必须有防止误动作的措施 防止误动 作的措施不能影响紧急情况下启动这些设备 7 项目的技术人员熟悉消防设备的位置 各部分的用途和操作方法 控 制中心人员熟悉在发生火警后启动消防设备的方法和注意事项 8 消防系统每周至少进行一次全面巡查 发现问题及时告知馆方 同时 联系维保单位到场并协助其解决 同时进行记录 9 消防水泵 喷淋水泵指示表参数做好记录 要求消防水泵 喷淋水泵 供水系统启动不堵转跳闸 止回阀动作灵敏可靠 反向不泄漏 水流开关 水 压力开关动作准确稳定 消防控制中心主机 消防联动控制柜运行稳定 10 水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋 是供应高区还是供应 低区 消火栓每季度至少进行一次全面检查并张贴检查标识 消火栓外表 相 关使用说明 箱内消防水带 枪头等齐全完整 箱门灵活完好 11 消防排烟系统 消防广播系统 各种模块处在良好工作状态 设施 功能完备无损坏 喷淋头 无泄漏 外观完整 消防烟感 温度传感器 定期 检验并记录 12 消防系统由专门培训的负责人定期检查和维护 8 8 给排水设备维护标准 给排水设备维护标准 1 采用变频供水的 变频器 压力调节器 控制柜 应保持干燥 无灰 尘 通风良好 接线紧固 供水压力波动范围在正负 0 03MPA 范围内 2 排水系统有自动启动装置 排水系统故障后可能造成其他损失的积水 坑应该装设超高水位报警装置 下水管道 水沟 污水池 地漏无堵塞 无淤 积 各种井盖的面板完好 安装牢固 无晃动 3 水箱加盖上锁 对钥匙能有效管理 在通气口和溢流口有装防虫网 水箱有液位显示标识 有总容积标识 水箱设置有高水位 低水位报警 楼顶 水箱根据实际需要确定 经过水箱的水质有符合国家要求的检测报告 4 生活水箱按规定要求定期清洗消毒 水质由卫生防疫部门采样化验并 提供水质鉴定书 5 水箱 水池完好 无渗 滴水现象 内外爬梯无锈蚀现象 各检查口 有盖且密封上锁 溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封 6 各种管道无渗漏水 标识清晰 油漆无大面积脱落 软连接未老化 无裂纹 设有软连接破裂后防止水喷射到控制柜上的措施 7 各种水泵没有异常声音 无异常震动 机油位正常 未混入水份 电 机运行电流在额定范围内 温升符合要求 水泵轴无泄漏 油位在油标范围内 8 止回阀能够防止水倒流 碟阀 闸阀能够正常开启和关闭 给水自动 控制阀门能正常工作 9 各压力表指示正确 控制压力表能正确动作 表内未进水 10 给排水设备每周至少进行一次全面巡查 发现问题及时告知馆方同 时联系维保单位到场协助其解决 并留下记录 11 如果一个变频器控制多个电机 电机需要循环使用 不能固定一台 使用 12 雨水管道每年至少两次开盖检查通畅程度 发现堵塞及时清理 13 排除给排水设备故障一般不超过 8 小时 若 8 小时内无法解决的重 要部位故障 将故障原因 解决方案 解决时间书面上报 14 水泵房及机组设备 地面 墙壁无积尘 水渍 油渍 各供水泵的 主泵和备用泵规定定期轮换一次 9 9 供配电系统维护标准 供配电系统维护标准 1 所有低压配电柜 控制柜 箱 上张贴有标明设备编号 用途和责任 人的标识 2 变压器温升在标准范围内 三项温升差值在正常范围内 3 变压器有单独的隔离网 并上锁 变压器上端无照明等悬挂物 4 尚未抄表到户的项目 配置有多台变压器的 要研究将负荷合并的可 能性 尽量减少基本电费的支出 5 配电柜 控制箱固定螺栓无松动 指示灯完好 内部装置无异常声响 无焦糊气味 卫生状况良好 标识准确 电流值在额定范围内 三相不平衡电 流在 25 范围内 6 供配电设备房配电柜前后柜应有符合要求的绝缘胶垫 配电柜 操作 箱 柜 设备底座接地电阻值小于 4 欧姆 7 供配电系统每日由技术员进行巡视检查 属于三级用电负荷的总配电 房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录 属于二级用电负荷的总配电房的 配电设备每日至少巡视检查四次并记录 属于一级用电负荷的总配电房的配电 设备每两小时须巡检一次并记录 地方法规有特殊要求的按照法规操作 8 停用的开关应打到 关 的位置并悬挂 严禁合闸 标识 9 配电柜内部各二次线路端子处连接紧密 线号完好规范 连接螺栓无 松动 无发热变色接线 仪表 蜂鸣器 电铃 按钮正常 供电主回路触头无 发热 开关 线路温升在正常范围内 柜后零线连接牢固 10 电容补偿柜内接触器动作灵敏 补偿电容 壳体无膨胀 相间对地绝缘电阻大于 0 5 兆欧 功率因数不小于 0 9 11 双电源柜主用 备用转换正常 接触器没有异常声响 12 对于安装在非设备管理人员可能触及位置的配电箱 柜 应该上锁 钥匙应编号 在控制中心保存有备用钥匙 13 所有设备房 配电箱 柜 的钥匙需由专业人士持有 设备房 配 电箱 柜 的卫生清洁工作需由设备管理责任人负责 14 变配电房电气设备每年定期由供电公司进行预防性电气实验 实验 报告均妥善保管存档 1010 设备房管理标准 设备房管理标准 1 1 设备房配置 设备房配置 无人值守的设备房必须加锁 控制中心必须留有所有设备房的钥匙 所有设备房地面应平坦 干燥 防滑 墙面应平整 干燥 地面 墙面 整洁 无积尘 保证通风良好 无渗 漏电现象 绝缘胶地板无破损 噪音和振动可能影响参观使用的设备房应该有保证游客不受影响的隔音 减震措施 所有使用中的设备房应配备应急灯 灭火器应按照每 15 平方米配置 1 个 2 公斤灭火器的数量配置 灭火器应设置稳固 其标识必须朝外 接管验收 按照天津市标准进行验收 物业按照验收现场进行有效管理 操作作业指导书 和 维修作业指导书 应上墙 配电房 电梯机房 电脑机房等对温度 湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计 设备房中重要设备上端有排污管等设施时 应在该设备上方加装喇叭口 挡板等设施 设备房要符合 四防一通风要求 凡配电房内有两台以上变压器的 需 配备专人值班管理 且值班人员持有相关部门颁发的高压值班操作证 2 2 设备房标识 设备房标识 配合天津市规划展览馆完善所有设备房标识 设备房门上应有 机房重 地 非请勿进 提示 设备房内的开关 阀门等要有明显的状态标志 管道要有流向标识 操 作有危险的设备 部件要有 危险 勿靠近 危险 勿操作 等警示标 识 多台同型号的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识 设备房内所有配电箱 柜及控制箱 柜应有显示其名称 作用及责任人 标识 3 3 设备房环境 设备房环境 设备房内严禁吸烟 温度 40 摄氏度以下 相对湿度 80 以下 严禁堆放易燃 易爆及无关物品 工具 用品摆放整齐 始终保持其室内清洁 做到无污迹 无灰尘 无垃圾 防止大量尘埃积 聚而引起高压放电 造成短路 二 二 秩序维护及消防安全工作管理方案秩序维护及消防安全工作管理方案 1 1 总则 总则 1 仪表整洁 言行举止得体 2 模范遵守国家法令 法规 依法办事 3 坚守岗位 保持高度警惕 预防治安案件的发生 4 积极配合卫生 绿化 维修等其他服务 制止违章行为 防止破坏 不能制止解决的向主管报告 5 熟悉和爱护配套的公共设施 机电设备 消防器材 并熟练掌握各种 灭火器材的使用方法 6 积极协助公安机关开展各项治秩序维护范活动或行动 努力完成各项 治安服务工作 7 密切联系馆方 积极向馆方进行治秩序维护范和管理方面宣传 2 2 安保人员管理制度 安保人员管理制度 强化公共秩序管理 为游客及参观者提供舒适有序的展厅环境 展馆的安 保维护将作为物业管理的重中之重 在我物业公司多年的安保管理经验基础之 上 其中展馆物业管理将以多层次 多角度的安全防范措施 采取技防 人防 物防相结合的方式 对展馆各楼层 各主题展厅及办公区域进行严格监控 确 保展馆秩序维护及参观秩序得到有效控制 1 1 安保人员制度 安保人员制度 仪表整洁 言行举止得体 模范遵守国家法令 法规 依法办事 坚守岗位 保持高度警惕 预防治安案件的发生 积极配合卫生 绿化 维修等其他服务 制止违章行为 防止破坏 不能制止解决的向主管报告 熟悉和爱护配套的公共设施 机电设备 消防器材 并熟练掌握各种 灭火器材的使用方法 积极协助公安机关开展各项治秩序维护范活动或行动 努力完成各项 治安服务工作 密切联系馆方 积极向馆方进行治秩序维护范和管理方面宣传 2 2 安保人员巡逻制度 安保人员巡逻制度 安保人员开馆期间不间断巡视 值岗人员必须持证 全面了解和严密监 视安全巡视情况 发现其他异常情况及时处理通报上级领导 值岗人员需明确人员巡逻范围 巡逻方式 采用定时与不定时结合方式 根据实际情况需要 做好临时性大型展览 接待重要人物参观安全保卫 工作 在不间断对各层进行秩序巡逻时 应增强险情观念 全神贯注 细心观 察 适当运用身体五官本能感觉 不可忽视任何异常情况和可疑点 展馆内巡逻时检查各层公共展厅相关设备设施有无异常 检查公共通道 消防通道是否畅通无阻 有无堵塞 脏污等 消防楼道有无异味和危险品 检查设备房周边有无异味 异常声音和异常现象 四层办公室 多功能 厅 各层展厅 资料室 窗户是否关闭 上锁 有无异常 及时发现 报告 处理各种异常情况及可疑情况 发现和制止各种违法 犯罪行为 抓获各种现形犯罪分子 加强对各种刑事案件 治安案件和灾害事 故的现场保护 疏散人群 平息巡逻中发现的突发事件和各种意外事件 安保人员严格按照楼内的巡逻路线进行巡逻 每天必须保证对展馆楼内 各处区域巡逻 4 次以上 3 3 重点部位巡逻制度 重点部位巡逻制度 四楼办公区 各层展厅 报告厅 共享空间 各大型沙盘 文件资料室 配电设备房等为重点巡逻部位 对非工作人员在非办公时间未经允许擅自进入 要害部门 应予以制止 每班次至少对要害部门 位 巡查一次 当自然灾害发生时 应加大巡 逻力度 发现要害部门 位 有异常时应立即向控制中心汇报 随时与监控中 心保持联系 巡逻到有危险标识的要害部门 位 应注意自我安全保护 碰到陌生人 时注意自我安全防范 3 3 监控中心管理制度 监控中心管理制度 1 1 监控中心岗位交接制度 监控中心岗位交接制度 负责对值勤用品器材 如 对讲机 手电筒 值勤夹 执勤大衣 巡更 器材 消防器材等 及所保管的钥匙等使用 完好情况进行清点 核查 每日交接班时配合相应岗位人员对展馆报警系统 监控摄录像系统情况 进行检查 发现异常情况及时向部门主管汇报并在 监控中心值班信息记录表 中予以记录 监控中心人员接班时必须检查消防控制主机分区隔离点 检查消防联动 柜的监控性能及信号灯状况等 确保消防监控系统处于正常有效运作状态 保证闭路电视监控系统 防盗报警系统 电子巡更系统 门禁管理系统 对讲系统及消防报警各系统工作稳定 一般性故障立即排除 维修合格率 100 暂时不能处理的通知部门采取 应急措施 应急措施得当有效 检查监控中心室内卫生状况 保持室内卫生清洁 空气清新 物品摆放 整齐有序 与工作无关物品不得摆放在室内 检查监控中心必备的资料是否齐全 并确保存放有序规范 监控中心交接班时 要对当班期间所发生的重点问题 注意事项 特别 交代类 及遗留问题等进行交接 对岗位交接内容检查核实完毕后 如实填写 监控中心值班信息记录表 双方交接人员签字确认 监控中心值班人员于每日交班前对监控中心的卫生进行全面的清扫 包 括 地面 桌面 监控设备外表 所有物品进行归类摆放 2 2 监控中心内部管理制度 监控中心内部管理制度 监控中心值勤人员必须熟悉管理区域环境 楼宇结构及设计布局 公共 设施设备及器材的分布等 监控中心值岗人员要对所配置的机房设施做到 一懂三会 即懂所有设 施的基本功能和特点 会操作使用 会维护保养 会排除一般故障 监控中心人员熟悉了解监控设备的维保单位养护计划并定期跟进维保质 量 当监控机房设施系统发生系统故障时 监控中心人员应及时向上级汇报并 由其通知工程服务部联系秩序维护系统维保单位进行维修 并将系统故障情况 及跟进结果记录在 监控中心值班信息记录表 上 监控中心值岗人员要熟悉了解各类突发事件处理流程 具备处理紧急突 发事件的能力及组织协调能力 监控中心必须至少有一种有效报警方式 如 警铃 电话等 以保证在 紧急情况下得到应急支援 非监控中心人员不得擅自进入监控中心 因工作需要进入监控中心必须 经班长级以上人员同意 但不得在监控中心室内逗留 并填写 来访记录 监控中心人员应对每次来访人员进行身份核实 询问事由 与相关领导 联系判断是否有权进入监控中心 对不符合要求人员进入的立即劝其离开 对 符合要求正常来访人员在 来访记录 予以记录 并配合来访人员工作 3 3 监控中心业务管理制度 监控中心业务管理制度 信息处理收集 监控中心执勤人员负责对接收到的信息进行综合处理 及时汇报 调度 安排相关人员执行 监控中心执勤人员不得利用监控设备做与工作无关事由 不得脱岗 空 岗 不得与无关人员谈论涉及保密范围内的资料和内容 技防设施信号处理 根据管理区域实际情况 随时选定调换监控区域的画面 通过监视器密 切监视管理区域情况 发现可疑人员 异常情况及时通知就近岗位人员及时跟 踪处理结果 并在 监控中心值班信息记录表 上详细记录 对于消防控制主机或周界报警 秩序维护报警设备的报警信号 监控中心 应及时通知主管及就近岗位人员进行核实 如属误报应及时复位 并做记录通 知工程服务部查找原因 4 4 现场值勤状态监控 现场值勤状态监控 监控中心时刻通过监控显示器 监督现场当值人员值勤状态 发现不符 状态时 应及时通过通讯设施予以提示纠正 监控中心每天询问位值班情况和巡逻岗所在位置等情况 确保全体在岗 当值人员人身安全并始终处于正常的执勤状态 监控中心人员在值班期间根据秩序维护管理要求和工作标准的具体内容 按照 监控中心安全管理规定 监控中心工作标准 执行 监控中心应必备常用联系电话 资料和消防设备 监控中心必备的防火器材 监控中心应备有灭火器六具 应急灯 手电 筒各一个 等消防设备 并不得挪做他用 5 5 对硬盘录像 录像带的管理 对硬盘录像 录像带的管理 必须对硬盘录像 硬盘所录内容进行控制 明确录像重点部位 如 各 出入口 等 录像内容其中硬盘录像保存期为 30 天 有问题的录像带向项目经理汇报 立即封存 待问题解决完后 此盘录像带解除封存 如有重要或有保留价值的 应继续封存 封存后应加以标识 如有需要可申请保存 观看借用硬盘刻录光盘需经项目经理同意 4 4 消防管理制度 消防管理制度 1 1 消防管理 消防管理 消防安全部坚持 预防为主 防消结合 的方针 制定 管理区域灭火 方案 落实各项防火安全措施 保障馆内防火安全 消防设施和器材的配置 消防安全部应建立所管馆内域的 灭火器台帐 消防设施及器材分布 一览表 馆内各层展厅 多功厅 各处沙盘 相关展品设施 办公区 会议室 水吧 电梯机房 配电室等重要部位应当按配置相应的灭火器材 各个展厅必须配置不少于两个 2kg 级以上的轻便灭火器 消防设施和器材任何人不得挪做他用 必须按指定位置摆放 表面要保 持清洁 整齐 标识清晰 设置消防安全标志 消防疏散示意图 2 2 消防检查与维护 消防检查与维护 消防安全部主管每季度组织人员至少进行一次例行消防检查与维护 对 消防设施 器材等设备进行外观及完好性检查和维护 清洁 维修等 并填写 消防设施及器材检查 维护记录 查出问题由检查人员向消防安全部主管汇 报 项目负责人每季度组织秩序维护部 工程部 客服部 消防安全部 保 洁部相关责任人至少进行一次联合消防检查 抽查消防设施 器材的完好性和 检查 维护情况并填写 联合消防检查记录 检查与维护结束后 要在消防箱重新粘贴 封签 对所有检查出的问题 由消防安全部主管填写 纠正 预防措施记录 负责组织整改实施 由项目负责 人组织验证 3 3 消防培训 消防培训 消防管理员定期 每季度至少一次 对项目员工进行消防知识培训 每 位员工必须熟知火场避险 三会 即 会报警 119 会使用简易灭火器材 扑灭初期火灾 会组织疏散撤离 每位员工应熟悉自己的岗位环境 设备及物品情况 熟悉安全出口等疏 散通道的位置和消防器材设施的具体分布情况 每半年项目应对在员工至少进行一次消防知识考核 积极协助消防工作 机关对消防工作的检查和指导 每半年对馆方游客至少进行一次消防知识的宣 传 普及 4 4 消防演习 消防演习 每半年项目至少组织一次消防实战演习 演习必须使用灭火器 消防水 带等 项目要将消防演习列入 年月培训计划 在演习前一周 由消防安全主 管制定 演习计划 并报项目负责人批准后按演习计划组织实施演习 并对演 练效果进行评估和总结 并填写 演习记录 针对演习中暴露出来的问题 由消防安全主管填写 纠正 预防措施记录 经审批后组织实施 三 客服服务管理方案 三 客服服务管理方案 1 1 票务接待工作 票务接待工作 提供迎宾服务 着装 工牌 头饰统一 保证着装干净 整洁 合体 微笑服 务 1 当游客领票或进入展馆时向游客致问候语 2 为有需求的游客提供指引 认真回答游客的询问 尽量满足游客合理的 要求 3 始终保持旺盛的服务热情和精神面貌 随时观注现场情况 及时和其他 岗位保持联系 2 2 展区接待工作 展区接待工作 1 针对游客问询 向游客提供解答服务 为有需求的游客提供指引 2 针对来访人员 作好来宾登记 并和相关部门人员进行核实和提供指 引 3 工作时着装 头饰统一 并保证着装干净 整洁 合体 保持站姿服 务 始终保持旺盛的服务热情和精神面貌 4 当有游客来访时 两眼平视前方 两手可自然下垂或交叉置于前腹 面带微笑 与游客对话 语气和蔼 5 负责来往信函的收发整理 要保证当日信函当日处理完成 6 根据现场和馆方要求 配合其他岗位工作 必要时进行补岗 7 接待游客对物业服务投诉 并跟踪 反馈处理信息 认真记录投诉内 容 并及时做好游客投诉信息的传递 处理和游客反馈 8 认真完成馆方安排布置的其他工作 9 重要接待时 如馆方要求提供服务 事先做好本岗工作准备 并全力 配合馆方的工作 如馆方不要求提供现场服务 则按馆方要求执行 3 3 展厅巡视工作 展厅巡视工作 1 不间断进行展厅巡视工作 提示游客参观注意事项 对展厅设施 体 验活动向游客进行安全提示和看护 对游客违反规定的或不雅的行为进行礼貌 的提示 2 针对游客问询 向游客提供解答服务 为有需求的游客提供指引 对 合理需求要予以满足 3 对乘坐电梯游客 提供引导与服务 向上 下扶梯游客进行安全提示 4 及时和相关人员进行信息沟通 并积极配合相关部门进行突发事件处 理 5 工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌 保持站立服务 着装 头饰统一 并保证着装干净 整洁 合体 坚持微笑服务 与游客对话 语气 和蔼 6 重要接待时 如馆方要求提供服务 则必须事先做好本岗工作准备 项目经理和客服部主管协助展区点位人员根据馆方要求做好展厅服务工作 如 馆方不要求提供现场服务 则按馆方要求执行 4 4 前台接待服务工作前台接待服务工作 1 提供前台接待服务 着装 工牌 头饰统一 保证着装干净 整洁 合体 实施站立 微笑服务 终保持旺盛的服务热情和精神面貌 2 针对游客问询 向游客提供详细解答服务 为有需求的游客提供指引 3 针对来访人员 要及时和相关部门 人员进行核实和提供详细指引 4 当有游客来访时 两眼平视前方 两手可自然下垂或交叉置于前腹 面带微笑 与游客对话 语气和蔼 5 信函的收发传递 要保证按要求及时送达 如有要求 应必须在规定 时间内完成 6 根据现场实际工作情况 积极配合其他岗位工作 必要时进行补岗 7 重要接待时 如馆方要求提供服务 则必须事先做好本岗工作准备 并全力配合馆方的工作 如馆方不要求提供现场服务 则按馆方要求执行 5 5 会议室 报告厅接待服务工作 会议室 报告厅接待服务工作 1 根据馆方要求 及时做好会前做好布置工作 正常情况下 至少应提 前半小时做好准备工作 包括 会议室卫生 茶水 毛巾准备 果品 鲜花的 摆放等 2 做好会中服务 包括 及时添水 适时更换毛巾及满足会议人员的其 他服务需求 服务时要注意场合 做到及时 适时 不可打扰会场正常秩序 3 会后做好收尾工作 包括 清理室内卫生 各类服务用具归位摆放 保管与会人员遗忘物品 调节好室内温度等 正常情况下收尾工作应在会后一 小时内完成 4 针对游客问询 向游客提供详细解答服务 为有需求的游客提供指引 5 工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌 保持站立服务 着装 头饰统一 并保证着装干净 整洁 合体 坚持微笑服务 与游客对话 语气 和蔼 6 重要接待时 如馆方要求提供服务 则必须事先做好本岗工作准备 项目经理和客服部主管协助会议室 报告厅服务员根据馆方要求做好会议室 报告厅服务工作 如馆方不要求提供现场服务 则按馆方要求执行 6 6 VIPVIP 休息室接待服务工作休息室接待服务工作 1 提供消费游客接待服务 着装 工牌 头饰统一 保证着装干净 整 洁 合体 终保持旺盛的服务热情和精神面貌 实施站立 微笑服务 与游客 对话 语气和蔼 2 当游客到休息室时 应指引游客就座 3 礼貌询问游客消费需求 并及时送达 4 针对游客问询 向游客提供解答服务 为有需求的游客提供指引 对 合理需求要予以满足 5 对游客违反规定的或不雅的行为进行礼貌的提示 6 工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌 保持站立服务 着装 头饰统一 并保证着装干净 整洁 合体 坚持微笑服务 与游客对话 语气 和蔼 7 重要接待时 如馆方要求提供服务 则必须事先做好本岗工作准备 项目经理和主管协助休息室客服人员根据馆方要求做好休息室服务工作 如馆 方不要求提供现场服务 则按馆方要求执行 7 7 会议接待服务工作 会议接待服务工作 1 根据馆方要求做好对重要参观人员接待服务工作 提前做好休息室的 现场布置和相关物品 茶点等的准备 2 在接待服务过程中 负责茶点的递送 要求做到及时 适时 专业 有礼貌 不可打扰现场秩序 影响游客情绪 3 针对客人问询 向客人提供详细解答服务 为有需求的游客提供指引 4 服务接待结束后 做好现场重新布置 整理工作 包括 清理室内卫 生 各类服务用具归位摆放 保管客人遗忘物品 调节好室内温度等 正常情 况下收尾工作应在会后一小时内完成 5 工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌 保持站立服务 着装 头饰统一 并保证着装干净 整洁 合体 坚持微笑服务 与游客对话 语气 和蔼 6 重要游客参观时 按馆方要求 如需要提供服务则由项目经理及主管 全程陪同 时刻关注游客需求 并及时配合馆方提供相应服务 如馆方不要求 提供现场服务 则按馆方要求执行 8 8 特殊要求 特殊要求 1 重要接待前 项目经理应提前与馆方就迎接流程和事项进行沟通 并 提前做好参观路线 迎接 现场布置 标语及人员 物资安排 2 在重要接待时 如馆方要求提供服务 项目经理及主管应全程跟随 根据馆方要求 全力配合 协助馆方完成接待服务工作 3 当有外宾参观时 提供基础服务口语接待 四 保洁管理方案 四 保洁管理方案 1 1 作业标准 作业标准 1 1 序厅 序厅 玻璃大门无手印和灰尘 保持光亮 干净序厅前台保持干净无尘 无污 渍 接待沙发茶几不锈钢等保持干净光亮如新 无污渍 无尘土 垃圾箱内垃圾不能超过一半 垃圾箱内外无污渍 无痰迹 保持光亮如 新 保持空气清新 无异味 2 2 地面 地面 无纸屑杂物 无污渍 石材地面打蜡 抛光后光泽均匀 序厅大理石地面每月进行 2 次抛光处理 每月对地面进行一次彻底的修护打蜡保养 对客流大的地面磨损严重的 地方随时进行补蜡处理 保持地面光亮如新 3 3 墙面 墙面 石材 玻璃等墙面用白洁布擦拭 墙面格栅无污渍 无明显灰尘 4 4 电梯 扶梯 电梯 扶梯 电梯 扶梯开馆前应进行彻底擦拭 直梯轿厢内需用不锈钢护理液进行 擦拭 工作时间内保证电梯轿厢四壁干净无尘 无污渍 手印 电梯门槽显示 屏干净无尘 地面地垫干净无杂物 保持空气清新 每天对电梯地垫进行刷洗清洁 隔天对轿厢电梯消毒一 次 5 5 展厅设施设备及附属物 展厅设施设备及附属物 展厅内的沙发茶几要求每天进行巡回擦拭 每周应用专业皮革清洗剂进 行彻底刷洗 刷洗后涂上专业的皮革保养剂 展厅内的相框每天进行擦拭 2 次 保证相框无尘土 无水印 展厅内的垃圾箱应套上尺寸相符的垃圾袋 并要求每天开馆前更换新的 垃圾袋 垃圾箱内垃圾不能超过一半 垃圾箱每天进行 2 次清理 遇特殊情况 应增加清洗次数 保持垃圾箱内外无污渍 无痰迹 保持光亮如新 消防箱 消防设施每天保洁 1 次 保持干净 无尘土 宣传牌 标识牌每天擦拭不少于 2 遍 目视无灰尘 无污迹 普通照明灯具每周保洁 2 次 6 6 卫生间 卫生间 卫生间每天应进行巡回保洁 根据客流量增加巡回保洁的频率 每日用玻璃清洁工具清洁洗手间的玻璃镜应不少于 4 次 保持镜面 镜 台干净光亮 无水印 无污渍 每周用毛巾擦拭灯具 清扫天花板 卫生间挡板 不少于 1 次 墙面 门用白洁布擦拭无明显灰尘 便器无污渍 无黄印 发现墙壁有 字及污渍应及时清洁干净 下水道无积水 及时倾倒垃圾 换上新的垃圾袋 及时补充卫生纸及洗手液 方便参观者使用 室内无异味及时更换小便池内的芳香除味剂 及时喷洒空气清新剂 每 天对洗手间进行消毒工作不少于 2 次 7 7 办公区 办公区 对办公区的清洁派专人进行负责 对馆长办公室的玻璃 窗台 桌椅 每天进行清擦不少于 2 次 及时更换办公室内的垃圾袋 保证地面无污渍 柜 无灰尘 空气清新 办公室保洁时应注意 不得翻看办公室内的所有的文件 动作应轻拿轻放 应使用专用 指定的毛巾进行清擦 对职员办公区的卫生清洁每天不少于 2 次 保持地面干净 及时更换垃 圾袋 保持空气清新 对于办公区的玻璃随时进行清擦 门每月进行打蜡保养 1 次 每月进行消毒工作不少于 4 次 特殊情况 按馆方要求执行 及时补充卫生间的卫生纸 洗手液 淋浴间的洗发水 沐浴露等 8 8 会议室 会议室 会议室玻璃 窗台 天花板 灯具 出风口等保持干净 无灰尘 会议桌椅每天清擦不少于 3 次 并按使用情况及时增加清擦频率 使会 议室随时处于备用状态 每周对桌椅进行 1 次彻底打蜡保养 地毯清洗每年至少 4 次 地插要求每天