北京市房地产市场分析____01.ppt

2011年1月北京楼市分析 宏观市场背景分析宏观政策房地产市场分析土地市场分析市场特征概述土地成交商品房市场分析市场特征概述整体市场供应整体市场成交销售排行榜重点新盘存量房市场分析市场特征概述成交市场点评与展望 总目录 目录 房地产经纪管理办法 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 政策内容2011年1月27日 中华人民共和国财政部及国家税务总局 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 财税 2011 12号 规定 个人将购买不足5年的住房对外销售的 全额征收营业税 个人将购买超过5年 含5年 的非普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 个人将购买超过5年 含5年 的普通住房对外销售的 免征营业税 康正视点是国务院会议精神 国八条 中 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 决定的配套政策 通过提高转让成本的手段 抑制房地产过热 遏制房价过快上涨 营业税直接针对二手房而间接影响一手房 因此一手商品房交易的影响相对温和 同时 我们也可以看出相对于2010房价的巨大升幅 由营业税所带来的成本比重相对较小 本政策的影响力有限 房地产经纪管理办法 政策内容2011年1月20日 中华人民共和国住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会 人力资源和社会保障部发布了 房地产经纪管理办法 住房城乡建设部第8号令 围绕房地产经纪的内涵 房地产经纪合同行为 交易资金监管制度 房地产经纪机构和人员的从业禁止行为等六方面做出了具体规定强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究 康正视点是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章 有利于对整个行业的监控和管理 办法 要求对房地产经纪服务实行明码标价制度 以及由房地产经纪机构代收代付交易资金的 应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金 将有效的规避中介的 阴阳合同 挪用交易资金等违法违规行为 此次经纪管理办法的出台有利于加强调控的落实 避免出现部分政策的执行力度弱影响调控效果的问题 目录 1月 共成交23块土地 居住用地4宗 工业用地11宗 商业金融用地3宗 综合用地5宗 出让建设用地面积110 61万 环比上月下降了75 66 同比下降了39 6 规划建筑面积为187 26万 环比上月下降了78 46 同比下降了33 68 楼面地价3263元 本月成交总价最高的地块是中国华电工程 集团 有限公司以10 28亿元获得的丰台区花乡四合庄1516 19地块C2商业金融项目用地 成交楼面地价最高的是明发集团北京房地产开发有限公司获得的大兴区生物医药基地东配套7号地0505 052 0505 055地块住宅混合公建 托幼用地 楼面地价为7600元 2010年1月 2011年1月土地总体成交走势 市场特征概述 宅用地成交占比回落 住宅用地成交4宗 占总体成交宗数的17 39 土地出让面积25 58万 规划建筑面积为54 67万 住宅用地成交面积大幅回落 占比环比下降了34 97个百分点 土地成交以工业用地为主 一共成交11宗 土地出让面积56 24万 占总成交面积的50 84 1月土地成交总览 住 数据来源 北京市土地储备中心 1月新增供应地块的区域分布十分集中 集中放量的区域集中在 房山区 大兴区 通州区 其中大兴区 包括开发区 成交面积占比最大 共成7宗土地 土地面积38 16万 约占总出让面积的34 5 城八区仅有丰台区成交了三宗商业金融用地 土地面积11 29万 约占总出让面积的10 21 各区中工业用地出让比例高 其中成交土地面积占比第二 第五的房山区和平谷区成交地块均为工业用地 地供应集中三大新城 1月土地成交行政区县分布 土 1月份 正值上一年度土地供应工作收尾和新年假期将近之时 北京土地市场交易转冷 供应量 成交量较上月降幅明显 在政策调控下 1月住宅土地出让采用 限地价竞租赁房面积 的挂牌方式出让的土地显然已经占据主流 开发商获得土地不再单纯的依靠价高者得 而是靠配建政策性住房面积的大小 预示着北京土地招拍挂制度整体改革与完善 康正视点 目录 1月商品房市场供应量大幅下降 成交套数下降一成 成交面积环比增长一成 未签约住宅市场存量回落 存量套数再次跌至十万套之内 环比下降7 69 2010年1月至今北京市商品房月度供销存对比 市场特征概述 1月 北京市建委共批准预售证10张 总批准预售面积34 98万 环比下降88 85 同比下降75 1 住宅供应面积大幅下降 批准预售住宅面积为30 88万 环比下降82 8 同比下降74 73 年度批准预售住宅月度供应情况对比 市场供应 量 住宅供应大幅回落 供应面积环比下降92 88 保障性住宅供应下降四成 环比下降41 17 1月仅有一个非住宅项目入市 受入市项目减少影响 办公及商业类商品房环比有较大幅度下降 分别下降超九成 1月不同类型物业新增供应变化比较 住宅 1月仅有四个区县有住宅供应 整体供应住宅面积排名 西城区 6 1万 房山区 2 23万 海淀区 1 58万 大兴区 0 38万 1月份供应的主力区域西城区 供应住宅503套 共6 1万 占总体供应面积的59 28 大兴区仅有1个项目获预售许可证 供应住宅48套 供应面积环比下降了96 39 区域 1月各行政区域商品住宅供应面积对比 与上月相比 预计开盘均价在3万元 平方米以上价格区间的商品住宅供应面积最大为7 47万 占比72 59 但环比上月下降98 12 在各预计开盘均价区间中 3万元 平方米以上的商品住宅供应面积占比增幅最大 上涨了46 4个百分点 价 1月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比 由于开盘量锐减 1月成交量大幅缩水 共签约11544套住宅 较12月下降26 81 同比上涨51 42 其中 期房成交量为9557套住宅 较12月下降30 11 同比上涨56 72 现房全月成交套数1987套 相对于12月下降了5 25 市场成交 2010年与2011年月度住宅网签对比图 量 成交排行榜 1月商品住宅成交金额排行 1月商品住宅成交套数排行 排行榜显示 本月成交金额榜单上多为城区售价超过3万的高档商品住宅项目 如富力十号 上东8号等项目 房山区中粮万科长阳半岛占据商品住宅成交套数 面积 金额三榜的首位 成交排行榜 1月商品住宅成交面积排行 1月获批准预售项目中重点新盘主要有琥珀中心 果岭华舍 戛纳35号等 1月纯新住宅项目供应套数最高最大是海淀区的骏华阁项目 共计供应住宅148套 总供应面积1 37万 非住宅供应面积最大是昌平区的琥珀中心 共计供应商业办公类用房423套 供应面积2 63万 重点新盘 基本概况 项目地址 海淀区花园北路35号开发商 北京肆维基业房地产开发公司总建筑面积 11万平方米建筑类型 板塔结合开盘时间 2011年1月18日交房时间 预计2011年6月开盘均价 4 1万元 主力户型 精装35 160 的一居至三居1月销售成绩 179套 面积4 23万 成交金额134260万元 戛纳35号 项目位于海淀区花园北路 临近三环及四环 地铁10号线途经 交通甚便捷 户型面积多样 35平米大开间 64 73平米一居 75 136平米二居 102 160平米三居 可满足各类需求 周边配套设施齐备 得天独厚 既有元大都城垣遗址公园 小月河水景公园等自然景观资源 同时又有北京航空航天大学 电影学院 北医附中 陶行知小学等人文教育资源 楼盘特色 基本概况 项目地址 朝阳芳园南里9号院开发商 北京太平洋城房地产开发公司总建筑面积 4 35万平方米建筑类型 板楼 塔板结合本期开盘时间 2011年1月本期交房时间 预计2013年初开盘均价 4万元 主力户型 150 220二至三居1月销售成绩 93套 面积万 成交金额万元 上东8号 项目地处丽都商圈 临近东北四环及机场高速 拥有便捷的交通路网 社区内外高品质景观资源 项目南邻坝河 西侧为四德公园 项目内设计纯欧式园林景观 薄水 叠水 等设计使社区内外水景形成呼应 本期销售的南北两栋楼 南楼主力户型为120 388 的二至四居 北楼为52 75 一居 全部精装交房 满足不同购买需求 楼盘特色 由于去年年底在预售资金监管预期引发的开发商 入市潮 透支了市场供应 使得商品房市场在1月份呈现出 断供荒 1月市场上仅有5个期房住宅项目合计不足千套住宅的新增供应 供应不足直接压低了成交 随着国八条出台 其限购 提高首付等措施无论是对实际成交还是对心理预期层面都产生了一定的影响 使得市场需求热度减退 康正视点 目录 康正视点 存量房 住宅 签约量小幅上涨6 58 1月 朝阳 海淀 昌平三区仍是成交大户 除门头沟 平谷成交量较11月下降外 其他区县成交量均有所上升 120 140 面积户型成交比重上升最大 60万元以下的存量房 住宅 占比增幅最大 2010与2011年存量房 住宅 网签对比 市场特征概述 2011年1月北京存量房签约共25089套 261 08万 环比上月分别上涨5 49 和7 19 存量房 住宅 签约量持续回升 共成交23478套 签约面积共计217 49万 住宅成交套数环比上涨6 58 同比则上涨83 91 成交面积环比上涨4 42 同比上涨85 92 1月 日均成交量小幅上涨 北京存量房 住宅 日均签约757套 环比12月日均签约711套上涨了6 58 日均签约面积为7 02万 环比12月日均签约面积6 71万 上涨了4 62 量 1月 各行政区存量房网上签约面积最多的为朝阳 海淀 昌平 丰台和通州 其中 签约面积最大的行政区仍为朝阳区 共签约7140套 签约面积72 86万平方米 占总签约面积的28 46 占比较上月上升了0 69个百分点 从变化幅度来看顺义区降幅最大 成交套数环比下降10 22 占比较上月下降了0 69个百分点 套数占比增幅最大为密云县 成交套数环比上涨了21 92 占比较上月增加了0 34个百分点 区域 各行政区域存量房网签对比 面积 1月 北京市存量房签约套数所占比重最大的仍然是60 以下超小户型 占总签约套数的25 66 可见目前刚需仍是二手房的主要需求 从变化幅度来看 只有100 以下各档位户型成交比重均有所下降 下降0 91个百分点100 以上各档位户型成交比重面积户型成交比重均有所上涨 其中上涨幅度最大的是120 140 的户型 占比上涨0 73个百分点 1月 居于成交主导地位的仍然是90万以下价格区间的存量房 占总成交比重的63 53 较上月上涨1 13个百分点 从变化幅度上看 60万以上各价格区间的存量房成交比重有所下降 其中 下降幅度最大的是60 90万价格区间的存量房 下降0 38个百分点 价格 前十名经纪机构共签约11163套 占1月总签约量的44 49 其中链家地产成交量仍最大 成交套数5203套 占1月签约总量的20 74 前十名机构签约中 签约量涨幅最大的是瑞合嘉业房地产经纪有限公司 签约量环比上涨了1125 0 经纪机构 1月经纪机构存量房网上签约套数排名 前十 从1月的数据来看 存量房均呈现出环比上涨的走势 创下2010年4月调控以来的成交新高 这主要是由于 商品房供应缺