业委会工作计划_0

1 / 26业委会工作计划景江苑小区 2016 年业委会重点工作计划2016 年 3 月*日为进一步提升小区品质，规范业委会工作，更好的为小区业主服务，现提交 2016 年业委会重点工作计划，请业委会成员讨论，表决通过后在小区公布。工作计划讨论稿如下：一、物业服务合同到期后方案选择小区物业服务合同将于 2016 年 9 月 30 日到期。北京均豪发出意向希望被续聘。业委会有三个方案可供选择：一是改聘。改聘必须召开业主大会，启动公开招聘物业服务企业程序，工作量大，且新旧物业服务企业之间移交工作复杂，不利于小区公共设施设备的维护，对小区弊大于利；二是自管。从目前小区业委会工作精力看，自管有较大困2 / 26难； 三是续聘。续聘必须做好以下工作：1、公告全体业主；2、向物业企业提出有关要求“物业费保持原有合同递增幅度；必须向小区缴纳履约“保证金”和公共设施设备维修“保证金” ；启动小区公共设施设备“标准化管理” ；启动申报“市级优秀小区”的工作。二、创优秀小区的准备工作创优秀小区的准备工作主要由物业服务企业实施。按照杭州市物业管理优秀住宅小区标准及评分细则规定，对小区查验时实行扣分的办法进行评审。扣分的主要内容有：3 / 26基础管理；房屋、共用部位管理与维修养护；共用设备管理与维护保养；公共秩序维护及车辆管理；环境卫生管理；绿化养护服务；社区文化与精神文明建设；管理效益；室内空气质量管理；安全生产及灾害预防等九个方面，上百个扣分项目计 100 分。加分只有节能工作 4 个项目计 2 分。考虑到，参评“优秀住宅小区”物业服务企业要针对扣分项目逐项整改，工作量大，工作难度高，小区品质会有极大的提高。业委会一方面要支持、参与“评优”工作；另一方面应与物业服务企业签订奖励合同 ，物业服务中心工作出色，小区被评为杭州市物业管理优秀住宅小区的给予物业服务中心 8 万元奖励。三、尽快进行消防验收工作小区消防整改工作已于春节前完工。包括：消监控机房移位、主机安装、各感应探头更换、排烟管修复、风机修复、卷闸门修复、水箱修复、消防栓及管道修复。要求施工方尽快按工程规范和技术要求连接好各联动模块，尽快向有关部门申报消防验收。4 / 26四、小区公共设施设备实行标准化管理工作小区在短短的前期物业管理期间消防设施完全报废，其他共用设施设备损坏严重。业委会成立后对损坏的设施设备进行了大力整改，对报废的消防设施设备经四年资金筹集才予以更新修复，其惨痛的教训告诉我们：“应当对小区公共设施设备实行标化准管理” 。小区公共设施设备是附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的基础和条件。实行小区公共设施设备标准化管理的目的是通过标准的维修和保养，保持所有的物业设施设备处于良好的技术状态，延长其使用寿命，保持物业使用价值、经济价值，达到物业保值增值的目的。公共设施设备实行标准化管理工作由业委会牵头，物业服务中心具体实施。特别是对小区所有设备间的设备进行标准化管理，其要求如下：1、落实各项管理制度、操作规程，具体责任人，并做好巡查、检查、保养维修等记录，并将制度、规程、巡查等记5 / 26录上墙；2、所有设备必须擦拭干净，标识标牌清晰，工作原理图一目了然；3、墙面、地面始终保持整洁，在设备外围画出工作区域黄线；4、各设备间定制“防鼠版” ，配备灭火机，严格禁止堆放无关物品。五、建设小区业主之家工作为创建优秀小区，丰富业主生活，提升小区品质，建议建设小区业主之家。方案如下：1、业主之家内容将原物业用房改造成小区文化茶座，给小区业主提供聊天、喝茶、下棋、读报、图书阅览场所，为建设文明社区提供硬件设6 / 26施。2、业主之家用房装修装修风格：具有我国茶文化气息，简洁、雅典；装修费用：装修费用包括设施购置控制在 10 万元内；包括：将原消监控中心用房铺设地砖，意向作为快递自动存取间；3、业主之家管理业主之家启用后一切活动均为免费包括喝茶，活动时间暂定为上午 9 时至晚上 7 时，由物业服务中心无偿进行管理。同时，建议在小区公共场所免费开放 wifi 服务。目的是为业主在中心花园等小区公共区域休闲时免费提供无线网络。六、新增业委会工作的五项管理制度7 / 26业委会重大事项讨论表决制度；小区资金管理制度；小区工程招投标管理制度；小区工程以及变更管理制度；小区工程合同管理制度等五项制度。附：业委会工作五项管理制度景江苑小区业主委员会2016 年 3 月*日业委会如何工作建议现在很多小区不惜千辛万苦，通过重重阻力把业委会成立起来了，总以为胜利在望，可以松一口气了，殊不料成立业主委员会只是一个开始，更多的工作主要是业主委员会的日常运作。首先摆在业主委员会面前的最大的问题就是业委会成立后一般都不知道如何开展工作，即到底需要做哪些事情。大家都知道，业委会是业主大会的执行机构，小区里很多事物都是由业委会代表业主大会来执行的，那么业委会在8 / 26维护小区业主利益方面应该具体做些什么工作？第一、业委会要保管好小区的财产。成立后的第一件事是小区资料的交接，和物业公司就下列资料进行清点和委托管理：1、各类物业设施的验收、接管档案；2、与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；3、物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；4、公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；5、以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；7、财务收支帐册；9 / 268、公共配套设施的产权及收益归属清单；9、物业管理所必须的其他资料。需要指出的是，业主委员会必须在成立后尽快完成上述资料的交接，除了不能备份但物业管理必须的资料外，业主委员会应该掌握全部资料原件，并根据档案法规定保证档案安全。即使小区没有更换物业公司也必须由物业公司和业主委员会重新办理交接手续，明确全部资料、财产全部资料详细清单，便于今后变更物业公司时按清单交还。必要时还要采取摄影、拍照等途径留存交接过程和内容。第二、业委会要建立、健全内部的规章制度。没有规矩不成方圆，内部制度的建立，组成人员的工作分配，只有做到职责分明才不会出现相互扯皮、推逶的现象。业主委员会的制度应该根据业主大会议事规则的规定报业主大会审核通过并向全体业主公告，并接受业主的监督。第三、业委会和业主代表要进行系统的业主委员会知识培10 / 26训，明确公共事务的管理是要靠全体业主的共同努力，只有每个人都来关心物业管理，小区才能建设得更加美丽。没有法规的正确指导和业主代表的正确监督，业主委员会不可能正常运作。业主委员会要定期组织业主委员会和业主代表学习管理规定。第四、要明确业委会的职责。根据物业管理条例规定，结合本小区实际，制定合法、具体的业主委员会职责是十分必要的。第五、业委会要做好对物业公司物业服务质量和小区收益的监管，具体做法：1、物业管理费用收支年度/月度预算的审核A、对管理公司每月报送的财务报表进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。B、定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支11 / 26情况是否公开。C、建立例外大额费用支出报告制度。2、物业管理费收支年度决算审核A、根据被委托的具有物业管理专业知识的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。B、根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业委会或者业委会聘请顾问进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。C、对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。3、做好业主对物业服务的意见反馈工作，及时向物业公司进行交涉，维护业主的权益。4、协调物业公司和业主的关系，参与调节邻里纠纷，维护物业区域正常秩序。12 / 26第六、业委会应该聘请专业的社会中介机构作为自己的顾问，由专业顾问一起共同搞好业委会的管理工作。业委会的工作是如此专业，许多业委会成员都会犯这样的错误：把管理小区当作管理自己的家庭一样。象涉及到花钱的项目，往往会和施工单位讨价还价，得出一个自己认为满意的价位，这样做在表面上看他们是在兢兢业业地为小区业主服务，做得也问心无愧，其实他们都忽略一个事实，即用什么说服有不同意见的业主，拿什么资料来证明自己的清白。所以说业委会聘请专业顾问非常重要，顾问不但可以从专业上把好关，还可以规范业委会的发展，最主要是专业顾问运用丰富的专业知识对全体业主有一个公正的第三方解释。重庆财富中心住宅区首届业主委员会工作制度第一章 总则第一条 制定依据13 / 26根据中华人民共和国物权法 、国务院物业管理条例 、重庆市物业管理条例等相关法律、法规、规章政策的规定，制定本届业主委员会工作制度。第二条 业委会工作原则 1、公开、公平、公正。2、不得从事与物业管理无关的活动。3、不得组织、参与本小区内的任何经营性活动。4、所有决定、决议坚持票决制和依法作出原则，一经形成，全体成员应当遵守履行。5、非经业委会集体研究或未经授权，业委会主任或其他任何个人均不能代表业委会对外作出仼何决定、承诺。第三条 业委会工作宗旨1、维权、服务、监督、规划、管理是业委会的工作宗旨。2、监督、协助物业管理企业更好的履行物业管理合同，维14 / 26护广大业主的合法权益。3、规范、宣导业主的行为举止，积极倡导业主为小区的发展献计献策，努力将本小区建成安全、舒适、文明、和谐的高品质小区。4、积极配合上级部门做好小区防火、防盗、治安、计划生育、流动人囗、宠物管理等相关工作。5、做好与物业开发建设单位有关资料及权属的交接和划分。笫四条 业委会工作监督1、业委会的工作应当接受小区监督小组、全体业主的监督。其中监督小组的产生、工作制度等另行规定。2、监督小组和全体业主对业委会工作的合法性、是否公开公正、是否执15 / 26行业主大会决定决议、是否维护业主的权益以及工作作风和执行力等方面进行督查。发现问题以书面形式督促业委会改正，业委会未改正的，监督小组或业主可以向所属街道、居委会反映。3、监督小组不能干预业委会依法开展的正常工作、决议和决策，不能越权行使监督权力，更不能取代业委会的职能。笫五条 业委会委员分工原则为避免职权过份集中而带来的以职谋私和重大工作失误，按职权分散的原则进行业委会委员间的分工，在业委会内部建立相互约朿、相互监督的管理体系。笫二章 备案及工作汇报制度 一业委会备案制度依重庆市物业管理条例第二十四条的规定，业委会自产生之日起 30 日内，向物业所在地街道办事处备案并公示，备案手续由下列文件组成：16 / 261、业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单。2、重庆财富中心住宅区业主管理规约(简称管理规约)。3、重庆财富中心住宅区业主大会议事规则(简称议事规则)。4、业主委员会办公场地、联系电话。5、业主委员会备案事项发生变更的，应当按上述规定重新备案并公示。二.工作汇报制度1、业委会定期向房地产主管部门、街道办事处、社区及其它相关上级主管部门汇报工作情况，毎季一次。2、业委会开展工作时遇到疑难问题，随时向上级主管部门请示，并接受其指导和监督。3、重大事项及时向房地产主管部门和街道办事处通报。17 / 264、积极参加上级主管部门组织的物业管理培训，提高自身综合素质。5、业委会会议不能形成决议时，可就该事项提交业主大会决定；如非重大事项，也可提请相关部门协调。笫三章 业委会委员工作职责一.主仼职责1、主持业委会全面工作。2、制定业委会内部工作制度、年度工作计划和实施方案。3、代表业委会向业主大会和相关部门汇报工作。4、执行业主大会和业委会决定。5、审签业委会所有文件、财务收支票据；代表业委会签署各类合同、协议和对外文书。18 / 266、做好沟通协调工作，接受相关部门的业务指导和小区监督小组、业主的监督。二.副主任职责1、协助主仼委员的工作。2、行使业委会主任授权范围内职责。3、业委会主任不在时，代行主任职责。4、执行业主大会和业委会决定，完成主任交办的工作。5、做好沟通协调工作，接受相关部门的业务指导和小区监督小组、业主的监督。三.委员职责1、参加业委会组织的各种活动，参与业委会有关事项的决策。19 / 262、参与制定业委会工作制度、工作计划、印章管理、财务管理、档案管理等制度。3、承担业委会安排的专职工作。4、密切联系业主、业主代表，广泛了解本建筑区内物业管理动态、情况和问题，及时向业委会反映业主的意见和建议。5、做好沟通协调工作，及时处理物业管理和邻里矛盾纠纷。接受相关部门的业务指导和小区监督小组、业主的监督。笫四章 业委会委员工作分工一.主任在街道及其它上级部门的领导下主持开展业委会的全部工作。具体负责上传下达工作，与物管企业的交流与沟通，业委会财务工作及审签财务收支票据，审签业委会内部文件，审签各类合同、协议和对外文书，起草业委会内部工作制度、工作计划和工作总结，审签业委会印章的使用，20 / 26业委会日常工作安排，并对业委会所有工作负责。二.副主仼 A在主任领导下协助物管，具体分管： 小区内的防火、防盗、道路、交通、住房租赁、住宅商用、暂住人口、计划生育、民事调解及其它社会工作；完成主任委员临时交办的其它工作，主任委员不在岗时代其履行职责，对分管工作负责。三.副主任 B在主任领导下协助物管，具体分管：小区业主共有资产的清理和使用、共用设施设备、小区绿化、小区环境、宠物管理等工作；完成主任委员临时交办的其它工作，对分管工作负责。四.委员委员 A担任业委会出纳并负责保管业委会财务收支帐目，负责业21 / 26委会资金收支的日常工作，对业委会资金的安全负责，负责采购业委会办公用品和其它所需物品。委员 B担任业委会会计，负责保管业委会财务帐目和业委会财务印章，制定内部财务管理制度。委员 C担任“重庆财富中心社区论坛”发言人，负责发布各类文件、通知，负责在“重庆财富中心社区论坛”上收集业主的意见和建议，担仼业委会会议记录和各类文字资料记录并负责保管其档案，负责保管业主大会和业委会印章。委员 D担仼业委会档案的保管和整理工作，负责保管和整理本制度笫九章业委会档案制度中所列的档案资料，负责保管业委会介绍信和公函并为其建立相关的制度和档案。笫五章 业委会日常工作的相关规定22 / 261、业委会所有正式委员的手机在住宅区域内公开公布，每天手机应处于开机状态。关于运新花苑业主委员会筹备组工作计划根据物业管理相关规定和业委会成立的相关流程，本筹备组本着公平、公正、高效的原则，拟定筹备组工作计划，为顺利成立第一届业主委员会和第一次业主代表大会的召开做好筹备工作。一、 在 5 月 4 日前将本筹备组批复成立告知建设单位和物业公司，并要求建设单位和物业公司在 11 日前将小区概况、业主信息报所属街道，于 15 日前移交至筹备组。二、 在 5 月 11 日前召开第一次会议，明确每个成员各自的工作内容，23 / 26张贴业主委员会政策法规宣传资料 ，准备业主代表推荐表、业主代表自荐表、业委会业主意见征询函等相关表格和宣传内容，拟定业主代表人数及产生的规定、拟定业主大会召开的时间。三、 在 5 月 31 日前完成对业主委员会选举办法 、 业主大会业主议事规则和业主公约的草拟，在宣传栏张贴，征求业主意