杭州千岛湖别墅市场分析.ppt

A千岛湖别墅市场分析 中管网房地产频道 千岛湖 景观资源备受市场的青睐 05年左右 开元房产开发的开元千岛湖度假项目 售价10000元 平米 不到一年的时间就全部售馨 杭千高速开通后 吸引到欣盛 滨江等知名开发商 出现一批比较高档的 品质比较好的项目 主要是面向杭州及外来消费者 价格较高 基本上已过千万元的总价 相对之江 银湖 闲林等区域而言 千岛湖别墅板块属于 后起之秀 但依靠得天独厚 无与伦比的先天自然环境 有 东方威尼斯 之称的千岛湖别墅一出现就让人刮目相看 特别是随着杭千高速的开通 千岛湖这块风水宝地的价值得到进一步显现 千岛湖板块 购买千岛湖别墅物业的客户多将其作为第二居所 经常居住的可能性较小 向往休闲 自在的生活 中管网房地产频道 千岛湖别墅市场总体特征 千岛湖别墅开发是早期以独立的自然景观经济型别墅为主 07年下半年别墅价格陡然上涨 目前区域内以中高端休闲度假型别墅为主 在建筑上不是纯粹的单一风格 多有混杂 但市场多是以夏威夷 东南亚和北美风情为主元素 别墅开发模式基本都是 酒店 别墅 注重与自然融合 根据地形和最大取景为原则 依山傍水而立 市场上出现大多是三层独立别墅 设置五间房户型结构 户型面积多在300 450平方米范围内 一般都在360平方米左右 也有部分双拼别墅 面积在280 330平方米左右 因当地别墅多建设在岛屿上 少有私家花园 部分带有私家花园的面积要么只有几十平方米 要么动辙就是上千平方米 这不同与通常规范的别墅花园面积和建筑面积比在1 1或以上 至于车库 双车位设置较少 别墅建造结构 目前还是以砖混框架多见 而其他诸如木结构 轻钢结构几乎没有 别墅大多与酒店共同开发 解决了别墅常见的配套欠缺问题 实现资源共享 互补 中管网房地产频道 千岛湖地区房地产开发企业概况 目前千岛湖地区房地产市场已经处处充满杭州开发商的身影 从最早的开元房产到最近的欣盛房产 千岛湖地区已经成为杭州开发商的另一片热土 从开发的物业层次上看 外地企业多热衷于开发别墅 高档酒店式公寓等中高端产品 而本地企业虽然也多有涉足 但由于开发经验相对短缺 因此产品档次上有很大差距 千岛湖典型楼盘 部分楼盘已售罄 中管网房地产频道 别墅客群分析 客户来源 基本上都是来自长三角地区 具体到城市 以杭州 义乌 温州 台州的省内客户量最多 其次为上海和苏南地区投资客 职业 民营企业家 大商人是购买主体 其次为金融证券 国企高级管理人员 大学教授等行业具有较高收入的高知识阶层 而这部人基本都处于社会阶层的高端或中端 即中产阶级 年龄 其年龄一般在30 50岁之间 多为中年人 事业有成 已有稳定的事业基础和经济实力 度假休闲型别墅市场的消费群体之所以选择此物业 除去自身有足够的经济实力外 追求丰富的休闲生活方式是其重要的人生观 相比杭州市其他板块别墅客群 千岛湖别墅客群的财富实力将更强 对交通的依赖性更弱 更看重别墅稀缺的景观资源 崇尚休闲 宁静的居住生活 由于只作为第二居所 度假之用 因此对别墅传统家居功能区间不太看重 对休闲娱乐区则更重视 中管网房地产频道 主要在售及预售楼盘 千岛湖 滨江度假别墅 项目概况 位置 项目背靠的北山即在06省道 杭千路 旁 北山西部为新的千岛湖镇政府所在地 地形 一山 半岛 三面环水 规划 占地500亩 含水域面积 建筑面积12万平方米 项目两面环水 坐北朝南 由6 7层的超五星级酒店 2 3层独立别墅 联体别墅 叠排观光电梯别墅和部分空中跃廊别墅组成强调依托原山地势地貌 借景林木山水还原自然风情 利用自然条件与建筑巧妙增加建筑物的通风采光 注重居者与户外景观的交流最大化 面临楼市的不景气 该项目近期决定改做毛坯 进而调低价格 基本信息 项目特点 东南亚建筑风格设计体现大量外户交流空间 并突出1 2米的宽屋檐的度假别墅元素 建筑立面从颜色 材质上都与大自然相契合 户户均享一线湖景别墅采用坡地阶梯式建筑的规划 阶与阶之间高度差为12米 幢与幢之间相隔10米 使别墅区域的每一栋别墅都可以享受到一线湖景山色 阳光餐厅 南向面湖主卫 私家景观泳池公共空间的设计得到了充分的重视 大客厅 阳光餐厅 大露台 主卫朝南等 还有每一幢的别墅都享有私家景观泳池 精装修艺术典范园林景观 配套等一体化交付 即买即住 减少生活干扰 户型鉴赏 面积 440方B户型五室三厅一厨一卫一保姆房双车库 一层 二层 双车位 餐厅特设八角窗 三层 顶层双套房 三露台设计 充分发挥景观优势 开发商为知名开发商 且项目景观资源较好 规划有一栋沿湖的独立别墅 价值在4000万以上 面积达700多平方米 且带户外游泳池 此 楼王 目的是作为价格标杆 抬升客户预期心理价位 项目特点 依坡而建的亲水别墅 私家园林较小 户型设计无太大特点 项目酒店规划建筑面积过多 6万方 其他相关配套欠缺 该项目近期已改做毛坯 降低售价 但降价格后 并未引起热销 其滞销主要可能有以下一些原因 采取降价的时机不佳 目前整体楼市并未出现明显回暖 项目先期定价过高 对比项目规划 产品设计等因素 降价并未降到合理的价位 仍虚高 客群发展了转变 甲方尚未对转变后的核心客群做针对性推广 降价加深了意向客户持币待购的心态 由于项目定位不同 客群差别较大 该项目的降价与本项目降价与否无直接关系 翡翠岛别墅 位置 千岛湖翡翠岛地形 翡翠岛原始生态完整 植被丰富 四面环水 岛屿地势总体北高南低 由北向南呈珊瑚状分布 地势起伏较大规划 占地面积937 5亩 可开发用地486 03亩 总建筑面积70000余平方米 项目规划双会所 山景会所 滨湖会所 天然泳池和游艇码头等高尚设施 中管网房地产频道 基本信息 中管网房地产频道 项目特点 原创地标建筑项目以保护性开发为原则 以三重保护为基点 营造多层次立体生态景观系统 别墅依山傍水而筑 随山势逐层退台 不断接近水面 建筑内部变化丰富建筑内部空间分区自然 错落有序 私密而灵动 建筑朝向 开窗 露台都以景观为标准 大露台 多露台使建筑伸展于水面之上 独一无二的全岛式别墅群项目所在的翡翠岛 是千岛湖城区中心唯一全岛式岛屿 作为独立的全岛形态 翡翠岛保持了极佳的私密性 中管网房地产频道 评析 翡翠岛目前交通状况较差 未来将依靠一座160米的跨桥与市区相连 但该桥目前还未完工 该项目 吊脚楼 式的建筑设计 不但破坏景观而且部分客户处于对安全性的考虑对该种建筑接受度较低 项目虽具有相对的近湖景观 但本项目的观湖景观更具有优势 项目特点 全岛式亲水别墅 建筑设计欠佳 交通条件较差 由于翡翠岛后续房源较多 随着跨桥的进一步完工 该项目的交通不便利性将得到改善 该项目为本项目潜在的竞争对手 中管网房地产频道 位置 位于杭千高速千岛湖出口南侧的羡山半岛规划 园区占地300多亩 共50幢别墅 有双拼别墅和独立别墅 主力户型在250平方米 530平方米之间建筑风格 现代风格之中揉入中式元素开盘 2月8日推出18套双拼 二月中旬