房地产估价师考试试题-制度与政策模拟试题.doc

1.对以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时，属于( )情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理建设用地使用权出让手续。A.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地B.私有住宅转让后不用于居住的C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.同一宗土地上部分房屋转让而建设用地使用权不可分割转让的E.转让的房地产暂时难以确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的答案：2.对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，应包含( )。A.购房人的直接损失B.购房人的精神损失等间接性损失C.开发商的直接损失D.开发商的精神损失等间接性损失答案：3.城市房地产开发经营管理条例规定：房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于( )。A.15%B.20%C.25%D.30%答案：4.确定房地产开发项目，应当符合( )的要求。A.土地利用总体规划B.年度建设用地计划C.城市规划D.房地产销售计划E.房地产开发年度计划答案：5.新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起( )日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A.10B.30C.60D.90答案：6.设立房地产开发企业的注册资本应在( )万元以上。A.50B.80C.100D.200答案：7.房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在( )万元以上。A.1000B.3000C.5000D.8000答案：8.房地产开发企业一级资质由( )审批。A.市人民政府B.省、自治区、直辖市建设行政主管部门C.省、自治区、直辖市人民政府D.国务院建设行政主管部门答案：9.房地产开发项目建设用地使用权的取得，可采取行政划拨方式，包括( )。A.国家机关用地B.国家重点扶持的能源、水利等项目用地C.商业用房建设用地D.城市基础设施用地和公益用地E.经济适用住房建设用地10.根据城市房地产开发经营管理条例规定，下列不征收土地闲置费的情况包括( )。A.因不可抗拒力造成开工延期B.因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的C.因开发商自身原因而不能如期开工的或中断建设一年以上的D.因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的E.因动工开发必须的前期工作中，发现地下文物而延期动工开发的1. ACDE 2. A 3. B 4. ABCE 5. B 6. C 7. C 8. D 9. ABDE 10.ABDE1.对项目手册的实施作用，包括( )。A.加强对房地产市场的监测B.及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况C.督促开发企业按城市规划实施开发D.尚不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生E.有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生2.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自建设用地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A.30B.45C.60D.903.下列关于房地产广告的要求，表述不正确的是( )。A.涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明B.涉及尚未实现的物业管理内容，可以不在广告中注明C.房地产广告中表现项目位置，可以以所需时间来表示距离D.房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，可以不在广告中注明4.我国房地产的法律法规体系构架由( )等构成。A.法律B.行政法规C.地方性法规、部门规章D.文件通知E.地方性政府规章5.经济适用住房管理办法规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于( )核定。A.1%B.2%C.3%D.4%6.( )的制定目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。A.土地管理法B.城乡规划法C.城市房地产管理法D.物权法7.( )是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。A.经济适用住房B.廉租住房C.普通商品房D.办公用房8.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在( )以上。A.3倍B.4倍C.5倍D.6倍9.廉租住房保障办法规定，新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在( )平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。A.40B.50C.60D.8010.现行城市土地使用制度的基本框架包括( )。A.在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式出让给土地使用者B.将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者C.土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动D.土地使用者的土地使用权在使用年限内不可转让、出租、抵押或者用于其他经济活动E.需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价1.ABCE 2. A 3. BCE 4. ABCE 5.C 6. C 7. A 8.B 9. B 10.ABCE1在房产图中，房产分幅图是反映（）。A房屋产权证附图的基本图B房屋权属范围的细部图C房屋产权界线、建成年份等要素的房产图D房屋及其用地位置和权属等状况的基本图答案：D解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。2全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是（）。A宗地图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图答案：B解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。建设￥工程教育网#3下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（）。A房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图B房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C房产分丘图的比例尺为1:1001:1000D房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细答案：BC解析：分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图；分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图。4房产分户图表示的内容有（）A控制点B房屋权界线C房屋附属设施D房屋产权面积E门牌号答案：BDE解析：房产分户图表示的主要内容有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房产分户图框内标注有房屋产权面积，它包括套内建筑面积和共有分摊面积。5地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。（）答案：解析：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。6同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，不能直接从图上量取。（）答案：解析：界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求比较高，一般不能直接从图上量取，而必须实测算。41、编制城市规划一般分为（ ）两个阶段。A总体规划B详细规划C分区规划D长远规划42、城市房地产管理法明确规定“商品房预售实行预售许可证制度”这是因为商品房预售具有（ ）等特点。A风险性B投资性C强制性D自愿性43、拥有对房地产产权也即拥有下列（ ）权利。A房屋所有权B土地使用权C房地产抵押权D土地所有权44、房地产权属登记是（ ）制度的总称，是房地产行政管理重要的基础性工作。A土地使用权登记发证B房屋权属登记发证C土地所有登记发证D他项权利登记45、城市房屋权属登记管理办法规定：“有（ ）等之一的，登记机关有权注销房屋权属证书”。A房屋权利所有人灭失B涂改房屋权属证书的C房屋权利灭失，又没办理注销登记的D申报不实46、房地产价格评估机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本可分为（ ）。A临时资格B一级C二级D三级47、物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行（ ）。A政府定价B政府指导价C经营者定价D协商定价48、国家计委、建设部在1995年联合下发“关于房地产中介服务收费的通知”。对房地产中介服务收费共分为（ ）。A房地产咨询收费B房地产评估收费C房地产估价收费D房地产经纪收费49、拆迁中涉及证据保全的情形有（ ）。A拆除具有租赁关系的房屋，房屋所有人与使用人未能解除租赁关系的B拆除有纠纷的房屋，且在公布的拆迁期限内未能解决纠纷的C对设定抵押权的房屋实行产权调换补偿的，若在规定的期限内抵押双方达不成新的协议的D拆除公益事业用房的E以补偿安置不妥拒绝搬迁而引发强制拆迁的50、必须实行监理的建设工程有（ ）A国家重点建设工程B大、中型公用事业工程C成片开发建设的住宅小区工程D利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金工程E国家规定必须实行监理的其他工程答案：41.AB 42.AB 43.ABC 44.AB 45.BCD46.ABCD 47.ABC 48.ABD 49.BC 50.ABCDE51、以下城市、县的总体规划需经国务院审批的有（ ）。A直辖市B县人民政府所在地C省、自治区人民政府所在地D城市人口在100万以上的城市E国务院指定的城市52、下列（ ）贷款属于个人住房贷款。A房地产开发贷款B自营性个人住房贷款C组合贷款D公积金贷款E房地产经营贷款53、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可（ ）。A向房地产行政主管部门申请复核B向人民法院起诉C向房地产仲裁机构申请仲裁D由交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估E由价格管理部门确定54、在纳税人（ ）时，应按照房地产评估价格计征土地增值税。A隐瞒、虚报成交价格B提供扣除项目金额不实C转让房地产价格明显低于原购入价格D因采用一次性付款方式享受优惠价格，致使转让价格低于评估价格E申报的成交价格略高于评估价格55、出让土地使用权的规定有（ ）。A必须是国有土地B符合土地利用总体规划十城市规划和年度建设用地计划C出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施D出让方案由规划部门制定，报政府批准实施E出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案，按规定经人民政府批准后，由土地管理部门实施56、根据土地利用总体规划，将土地用途分为（ ）。A农用地B建设用地C军事用地D水域用地E未利用土地F林地57、在总登记后，产权发生（ ）等情节，必须办理产权过户手续，即转移登记。A买卖B租赁C抵押D赠与E扩建F交换58、中国城镇住房制度改革大致经历了三个阶段，即（ ）。A19781990年，为城镇住房制度的改革的探索和试点阶段B19911994年，为城镇住房制度的全面推进和改革阶段C从1994年开始，为城镇住房制度的改革的深化和全面实施阶段D19941998年，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段E19911994年，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段59、国家将土地分为（ ）。A农用地B建设用地C未利用土地D娱乐商业用地E征用地60、属于拆迁的协管部门有（ ）。A工商银行主管部门B县公安局C镇文化局D文化行政主管部门E土地管理所51.ACDE 52.BCD 53.ABC 54.AB 55.ABE 56.ABE 57.ADF 58.ABC 59.ABC 60.CD61、商品房交付使用之后是指（ ）。A办理了交付使用之后B房屋所有权证办理之前C房屋所有权证办理完备之后D房屋使用两年之后自然灾害导致，如地震E房屋保修期满之后62、根据权属登记的内容和方式不同，各国房地产权属登记制度分为（ ）两大类型。A契约登记制B成立要件主义C产权登记制D利益登记制E使用权登记制63、属于计算一半建筑面积的范围的有（ ）。A永久性独立车棚B未封闭的阳台C无顶盖的室外楼梯D临时房屋E与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊64、作为国家一级的管理机构，下列对于国务院内部分工的介绍，正确的是（ ）。A国家建设部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作B国土资源部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作C国家建设部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作D国土资源部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作E国土资源部负责全国土地所有权及房屋所有权的确权、登记工作65、住房公积金的提取和使用原则是（ ）。A安全使用和不定向使用的原则B定向使用的原则C定向分配的原则D严格时限的效率原则E安全运作的原则66、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。银行贷款利息是该公司的（ ）。A隐含成本B会计成本C经济成本D财务费用67、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。该公司直接融资的信用形式或金融工具有（ ）。A商业信用B银行信用C债券D股票68、某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业一年，W公司由于还贷，将商场整体出售给S公司。W公司如何才能合法占用该小区的土地（ ）。A向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，再经项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。B向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。C向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并经国务院办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。D规划管理部门批准建设用地规划申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。69、某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司在小区建设过程中，调整开发方案，在部分住宅用地上建造商业综合楼，并委托房地产中介服务机构代理销售经济适用住房，为退休干部李某、离休干部刘某、在职职工陈某提供代办贷款手续服务。甲公司开发商业综合楼时，以在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足。商业综合楼投入使用后，1999年10月1日甲公司将其中的商场出租给乙公司，租期为2年；办公用房出租给丙公司，租期为3年。2001年10月9日，甲公司为还贷，拟将商场出售给丁公司。甲公司转让商场时，应当（ ）。A将商场拟转让的情况告知抵押权人B将商场已经抵押的情况告知了公司C征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利D征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利70、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25%以后开始预售。当综合楼建成前，商场和宾馆已全部预售完毕；综合楼建成后，写字楼和公寓大部分空置，因而严重影响了该开发公司的开发经营利润。该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有（ ）。A商业信用B银行信用C股票D消费信用61.ABC 62.AC 63.ABCE 64.CD 65.BDE 66.BCD 67.ACD 68.D 69.AB 70.AC综合分析题一A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的房屋所有权证。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营；而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是( )。A A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁 B B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁C A市人民政府责成有关部门强制拆迁D A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E、A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁3按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得房地产估价师资格证书并经登记注册的专职房地产估价师A、3B4C5D7E、94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。B被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。C对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认D对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认E、对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。5、该商业中心的房屋所有权登记属于( ) 登记。A、房屋所有权转移登记B、房屋所有权变更登记C、房屋所有权初始登记D、房屋所有权注销登记6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后（ ）日内，办理房屋租赁登记备案手续。A、30B、45C、60D、907、针对E经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括 ( )。A、经B房地产开发公司同意，E经贸公司可以依法将承租的商业中心转租B、E经贸公司可以将承租的商业中心转租，不必经B房地产开发公司同意C、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。E、该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续答案：1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE综合分析题二A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设中，B房地产开