得舍.叶榆泽海景客栈创业计划书0831.doc

得舍.叶榆泽海景客栈创业计划书 1.背景分析 大理四景“风花雪月”，早已被人熟知，依托于下关风，上关花，苍山雪，洱海月兴起的旅游景区，餐饮，特色客栈等周边产品更是数不胜数。 大理的兴盛离不开自然风光，更是离不开人文历史，随着大理旅游产品的多样化，大理旅游事业蒸蒸日上，底蕴浓厚的人文使大理更是具备了四季旅游的条件，大理客栈更是作为大理旅游发展中的一颗希望新星，为大理大理旅游的转型升级和大理的多层次旅游提供了新的动力，并在一定程度上，带动了大理旅游经济的进步，也助推了大理经济的繁荣和发展。 据大理州旅发委公布的最新数据显示：大理春节假日旅游接待又创新高。2016年春节黄金周期间，大理州共接待海内外旅游者143.57万人次，同比增长7.8%；旅游业总收入11.43亿元，同比增长24.18%。其中接待海外旅游者2.01万人次，与去年基本持平；接待过夜旅游者34.69万人次，同比增长2.57%；接待一日游旅游者108.88万人次，同比增长9.58%。 目前大理客栈的订房情况大部分还是依赖于网络的发展，数据显示，在客栈订房中，40%是通过网络平台，30%依靠口碑营销，30%以回头客为主。随着大理旅游热的不断升温加热，各界宣传的力度不断加大；电影心花路放的热播更是将大理推向旅游发展的高峰，大理一时间令世人瞩目。客栈作为大理旅游的新名片，它不仅是游客旅游的驻足地，更是传递大理旅游与文化的新窗口。 如今，大理客栈如春笋般涌现，客栈规模逐渐扩大，客栈经营也出现了饱和状态。据调查，目前大理客栈的单体房间数主要以1030间居多，而客栈类型也逐渐呈现多种形态的发展。主要有：一线临海型的品质客栈、二线农家白族风客栈、区域型古镇客栈、后助历史文物保护型客栈以及依畔苍山的山地型客栈等。 据统计，假日期间，大理旅游住宿设施平均床位出租率71.86%，同比增长5.01%，大理古城、环洱海沿线、沙溪等地特色客栈“一房难求”现象时有发生。 本项目客栈位于环洱海西岸的桃源村，客栈近临 洱海，为度假、旅游、休闲，商务的各界人士提供安静惬意的休息场所，以及舒适温馨的服务，为广大顾客提供方便，卫生，温馨的服务。 桃园村隶属于千年古镇喜洲，距离喜洲古镇7公里，大理古城28公里，下关市区40公里。东临洱海，西有闻名遐迩的蝴蝶泉景区，并有游船码头可以供游客进行浪漫的游海之旅，游船途径双廊古镇，小普陀景区，下关洱海公园码头，大理龙龛码头；紧邻的国道和大理公路为自由出行提供了便利，让您的出行更加多样化。 2.情况介绍 客栈情况】 当前处于客栈主体建筑施工阶段，目前一层已经封顶，计【划春节前营业。 【房间配置】 定位于半一线海景客栈，门前15米距离左右即可到达洱海之边，房屋共建2层楼房，1楼4大厅，休息区餐饮区等配置，2楼4间海景房以及2间花园房，3楼4间复式海景房以及2间花园房。 【租约期限】 18年 【优缺点】 缺点：客栈门前现有污水处理池，阻碍了1层大厅休息区观看洱海的视线，3楼阳台前面有电线，一定程度也对观海有影响。 目前村里正在新建2个污水处理池，计划待建好以后将原有这个处理池拆除，拆除后规划为观海花园。 优点：临海未开发以及能办下证的地段已经很难寻觅，拥有海景房的优势，周边交通，生活各方面均很便利。 【客栈手续】 已签订正式租赁合同（有第三方公正机构），并已一次性完成9年租金付款；已拿到准建证，房屋在建，一楼已封顶；后期需办理环保、消费等相关证件（股东为本地人，熟悉当地办理流程，有一定资源，证件办理会比较快） 3.项目特色 （1）位于洱海边，与水相依 当你在拥挤的都市呼吸着充满雾霾的空气时，洱海纯净的天空中飘着朵朵白云； 当你在车水龙马间来回穿梭时，洱海的野鸭在优先戏水，海鸥翱翔蓝天； 洱海，是群山间的无瑕美玉。 独具一格特色的海景房，独具匠心的设计，在这可尽收洱海之奇，洱海之奇在于“日月与星，比别处倍大而更明”。洱海月之著名，还在于洁白无瑕的苍山雪倒映在洱海中，与冰清玉洁的洱海月交相辉映，让这一切美景尽收眼里。 （2）风花雪月、诗意大理 大理，已经成为一个文艺的词、诗意的词。美丽的客栈，坐落于诗意的城市，情怀、文艺、梦想、旅行让人向往。 （3）一家智慧型客栈 立志于打造艺术精品与白族特色相互融合的智慧客栈，客栈将人文艺术与智能科技完美融合，只需二维码就能一键开锁的二维码智能门锁，只需轻轻按键的自动换套马桶智能马桶，只需手机即可一键控制空调开关，天窗升降，电视切换等； 智能家电、实木家具、五星床品一站式服务，为投资人专业定制私人旅行行程。 4.客源分析 客栈主要以自驾游客、度假游、个人游、背包客、公司群体等为目标人群。 （1） 自驾游客 人数从两人到多人不等。一般情况而言，都有相应安排和准备，这类客人经济状况良好。 （2） 度假游 这类游客主要以情侣蜜月度假，家庭度假为主，经济状况较好，经常会选定长期居住。 （3） 个人游 这类人群一般都是个人出来散心，在情感、工作上面不顺心，找个地方来改善和寄托的，短期住宿。 （4） 背包客 主要是以那群好登山、徒步、探险等寻找刺激的人为主，目的在于通过游历认识世界，认识自我，挑战极限等。 （5） 公司群体 主要是针对公司年度出游活动，员工旅游度假奖励。 为不同的游客提供相同的高质量服务，感受不一样的风土人情。 5.装修风格 客栈的定位是立志于打造艺术精品与白族特色相互融合的智慧客栈，古典中优雅，现代中大方，客栈将人文艺术与智能科技完美融合，只需二维码就能一键开锁的二维码智能门锁，只需轻轻按键的自动换套马桶智能马桶，只需手机即可一键控制空调开关，天窗升降，电视切换等。“优雅，古朴，精致，文艺，科技，舒适”，置身于客栈中，是心灵的放松和心境的舒展，她将待给你全新的不一样的入住体验。 （1）远观静谧蔚蓝的洱海，与室内主题色彩遥相呼应，让人置身于亦海亦房的独特感觉之中。 （意向图） （2）静卧星星斑点的舒适房中，让人仰观星空，体验不一样的星空感受。 （意向图） （3）恬静的田园风格，让人沉醉于午后花影藤风，迷失于夕阳夜色。 （意向图） （4）日出日落，花开花谢，静待朝霞的来临，让人沉寂于向日葵的花海之中，等待太阳的缓缓升起。 （意向图） 6.营销策略 （1）各大OTA平台合作推广，阿里旅行去啊、携程网、去哪儿网、同程网等在线旅行网站，适当选取合适的平台上线。 （2）各大团购网站，美团，大众点评，百度糯米等，适当选取合适网站进行团购促销活动。 （3）微博，QQ群，QQ空间，百度贴吧，微信个人号（公众号前期推广不适用，待后续人流量大了使用，主要是针对老客户的维护），进行发帖；微信朋友圈扩散。 （4）高德地图，百度地图，腾讯地图上进行客栈位置标注。 （5）微电影、软文宣传。（必要时后期安排进行）。 （6）和本地旅行社以及本地客栈达成合作协议，客源在过剩情况下进行分配。 （7）客栈住宿主要针对于外地客户，可以和外地公司（比如一线城市，北上广）进行洽谈，可以和公司签订旅游度假协议合作，比如公司年度出游活动，员工旅游度假奖励等；加入客栈联盟，建立自己的营销体系，资源共享。 以上策略均需更具实际情况而定，从而到具体实施。 7.经营团队 年轻的团队，朝阳的气息，不一样的思维模式，必定能碰撞出绚丽的火焰。 杜一润 在北京拼搏了三年，不喜欢被束缚的他，明明可以靠技术吃饭，但不安分的心总是躁动着，为了一个多年的客栈梦，毅然回到家乡，睁眼望海，与众同学品茶，赏花。 从IT圈离开后，半年的洱海边客栈经营管理的实践经验，励志想打造一个智慧海景精品客栈，让其成为IT人温暖的家，更想让这里成为同学们学习，交流，创业的平台。 周韬 在北京读书工作摸爬滚打8年的他，放弃了北京诱人的高薪，带着更成熟的想法和更坚定的信念回到故乡，和志同道合的兄弟们实现曾经的创业梦想。北京交大的教育，让他掌握了生存的各项核心技能；华为的历练，让他身心成长；HP外企的大家庭 ，让他结交四方友人，对梦想有了更清晰的思路。现在的他，具备良好的人脉，极强的人际交往能力，管理能力；同时，多年的大项目管理经验，让他深得各类项目管理的精髓。 李树明 习惯了穿梭于钢筋混凝土庞大的现代化建筑工地的他，想建造一个小小的院子，有几枝竹，和一个罩满了绿油油的苔藓花坛，洁白的建筑，清新不落俗套，白色墙壁结合青色屋瓦，挑高大面窗的客厅，无敌的海景房，让人心神荡漾。向工匠精神致敬！ 8.投资规模 出租的土地面积为300，准建建筑面积约为650，房屋拟建三层，排除大堂、休闲区等，拟建12间客房。 【项目总体预算】 租地费用 土地出租时限为18年，土地租金费用每年13万元，一次先付款9年，9*130000=1170000。 建筑成本 建筑面积约650平米，其中复式多算半层约120平米，建筑成本以包工包料计算 1500*（650+120)=1155000。 装修成本： 12间房装修齐全带家居家电，床品卫浴五星级标准，以五星级为标杆，12*80000=960000； 另外还有污水处理池预计20000（可能会按照当地环保要求加装污水处理器成本在18万左右，目前不算在成本里）； 热水使用太阳能，空气能热水器，以及水源净化器，处理水量较大，预计10000+20000+15000=45000； 花园配置30平方米左右，假山、泳池、花卉或者小桥流水等，预计80000； 大厅，休息区，餐饮区等公共区域，90平方米左右，预计210000。 证照办理费用 排污，消防，特种等预计60000。 客栈预留营业准备金 100000元。 投资总计3800000。 最终成本以实际投资为准。 【营业费用预算（按年计）】 房租 0； 人员薪酬（店长1名（5000），前台1名（2000），服务员1名（2000），保洁员1名（2000），厨师1名早餐供应（3000），共计168000。水电维护兼职10000）； 水电 水费（无，当地目前自来水费不收钱，以及同时使用井水），电费（目前居家用电0.5元，全年平均一天100度计算，0.5*100*365=18250）； 税、卫生、网络、电话、电视等费用 80000； 硬件维护2万； 员工伙食5万； 其它开支2万，合计：按最高值计算约366250。 【营业收入预算（按年计，按12间房计算，以淡季价格平均估）】 房价区间4801080元。 春节5天、中秋2天、端午2天、清明2天 （11天） 房间平均价600元，入住率80%，收入预计63360元。 五一2天，国庆节5天 （7天） 房间平均价格600元，入住率100%，收入预计50400元。 暑假+旺季150天 房间平均价格600元，入住率70%，收入预计756000元。 淡季150天 房间平均价格600元，入住率30%，收入预计324000元。 合计约1193760以上 ，再按90%估算，约为：1074384元。 除去主营房费保守计算外还有额外收入如下（客房共计12间，均为估值计算）： 餐饮： 除去早餐，一日两正餐计算，人均40元左右，以全年50%入住率以及2人/间来计算，2*40*2*（365*0.5）*12=350400，净利润以40%计算为140160。 车费： 大理机场、火车站、古城、双廊等地方接送，均价120元/趟，及以全年50%入住率和1趟/2间房计算，120*(12/2)*（365*0.5）=131400，净利润以40%计算为52560。 酒水，咖啡，茶叶，特产销售： 人均消费80元左右，以全年50%入住率和每2个房间有一人消费，80*（365*0.5）*(12/2)=87600,净利润以40%计算为35040。 场地提供，承接活动： 以三月进行一次计算，4*3000=12000。 合计约为239760。 【回报率】：年利润为1074384+239760-366250=947894，投资回报率24.9% 【成本回收周期】： 第一年均以较低价格和入住率来计算，后三年净利润会稳定增长。 净利润增长以每年18%计算（4年期） 第一年：947894 第二年：947894*（1+0.18）=1118514 第三年：1118514*（1+0.18）=1319846 第四年：1319846*（1+0.18）=1557418 经以上估算，在营业4年后将收回投资成本。 第五年开始利润相对持续稳定。（以上不作为具体利润依据，仅供参考）。 9.未来规划 最重要的是永远打造“优雅，古朴，精致，文艺，科技，舒适”的客栈，为爱好者提供当掌柜的机会。古朴中永远不失那个科技范。 （1）连锁运营 在客源充足，客栈房源紧张不能满足供给的时候，向外扩张，寻找志同道合的客栈爱好者共同打造同样的精品客栈，使客栈连锁规模化，并提供周边产品及服务。 （2）加盟运营 品牌的成长，可以使用自身品牌的价值，加盟扩展，在条件适当时可以实现客栈加盟运营的模式。 （3）交流平台 这不光是一家客栈，更是一家智慧型客栈，在这安静的环境里你可以计划准备你的项目，也可以寻找志同道合的伙伴，为同学们学习，交流，创业的平台。 最好能为你提供一杯3W。 10.众筹 众筹规模：380万*0.25=95万 1万元起投，上限5万元。 预期投资收益率：12-25%/年 股东每季度进行分红，且大股东承诺补足最低收益至8%/年； 投资人免费消费权益： 10%/年 每年返给股东投资金额