《个人理财》房地产

第五章,房地产理财策划,二、购房与租房的决策,案例1： 李先生看上了一套40平方的房产，可租可售。租房为每月1000元，押金3个月。买价为25万元，首付5万元，利率为6%的房屋抵押贷款。李先生该买或卖？（一年期存款利率为3%）。,二、购房与租房的决策,（一）简单年成本比较法：购房的使用成本=首付款的机会成本 +贷款利息+物业管理费+其他租房成本=租金,二、购房与租房的决策,（二）净现值法：1、计算n年租房 的累计净现值：2、计算n年买房 的累计净现值：,NPV1=n年后取回的租房押金现值- 押金- 年租金（1+g）t-1/（1+r）t,NPV2= n年后卖房的净所得现值 首付款 年还贷额 * P/A（r，n）,3、假设n年租房 的净现值= n年买房 的净现值，计算出n年后卖房的净所得及房屋的应有最低售价：4、比较n年后房屋的应有最低售价与实际可能售价,n年后房屋的应有最低售价= n年后卖房的净所得 + n年后房贷余额现值,二、购房与租房的决策,二、购房与租房的决策,购房与租房决策的影响因素：目前的经济能力居住时间房租增长率房价增长率： （购房年成本率、租房年居住成本率）利率水平负债能力,案例2： 王太太的购房计划,王太太年收入10万，预计收入成长率3%。目前家庭净资产为15万元，40%为储蓄首付款与负担房贷款上限，打算5年后购房，投资报酬率为10%，贷款年限为20年，房贷款利率为6%。 王太太如何合理购房？,思考：,案例分析： （一）,COF,案例分析： （一）,一、以储蓄及付息能力估算可承受的房屋总价：1、届时可负担的首付款=目前的净资产 X （ F/P, r，n1) +目前年收入 X （ F/A, r，n1) X 负担首付比率上限（其中： r-投资报酬率， n1-离购房年数）,1、王太太届时可负担的首付款= 15万元X （ F/P, 10%，5) +10万X （ F/A, 10%，5) X 40% =48.6万元,案例2：,2、可负担的房贷=目前年收入* （ F/P, g，n1) X负担房贷的比率上限 X （ P/A, i，n2)（其中： g-预计收入成长率， n1-离购房年数 n2-贷款年数， i-房贷利率）,案例2：,2、王太太届时可负担的房贷= 10万X （ F/P, 3%，5) X 40% X （ P/A, 6%，20) = 53.2万元,案例分析： （一）,3、届时可负担的总房价=可负担的首付款+可负担的房贷王太太届时可负担的首付款=48.6万元届时可负担的房贷款=53.2万元可负担的总房价=101.8万元,案例分析：（二）,（二）计算可负担的房屋单价：可负担的房屋单价=可负担的房屋总价 / 需求面积,（三）确定购房区位,案例分析：（三）,总结： 购房规划的基本步骤,（一）以家庭储蓄及付息能力估算可承受的房屋总价（二）计算可负担的房屋单价（三）确定购房区位,一、房地产投资的优势与劣势,优势：1、可观的收益率2、对抗通货膨胀3、所得税优势4、财务杠杆效应,一、房地产投资的优势与劣势,劣势：1、流动性较差2、需要大笔首付资金3、房地产周期与财务杠杆的不利影响4、高风险5、管理成本高,二、影响房产投资的因素,房价收入比： 国际1：3 1：6，中国1：10甚至1：20供求关系贷款利率政策因素其他因素： 地段、环境、配套设施、交通、房型、朝向、容积率、楼层、质量、物业管理,四、房产投资的方式,直接购房投资期房投资炒“楼花”：购房权证（预定卡）以旧翻新以租养租以租代购房地产信托（REIT）拍卖会上淘房,相关链接： 投资拍卖房产,优势： 拍卖价通常低20-30% 上海国际商品拍卖有限公司注意点：1、关注起拍价2、对目标楼盘实地考查，确定心理价位3、保证金2万元，准备好足够资金4、考虑佣金，通常为房屋成交价的1.5%,五、房产投资的成本,贷款利息税费保险费,五、房产投资的成本,1、贷款利息贷款方式公积金贷款商业贷款（按揭贷款）组合贷