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物业管理基础知识目 录 CONTENTS 第一章 物业管理概述一、物业 物业的定义 物业管理中的物业，通常是指各类建筑物、构筑物、场所极其附属的设备、设施和相关场地。 可以是建筑群，也可以是单体建筑。 现代物业按使用功能分类 1、居住类物业：住宅小区、公寓、别墅等 2、商业类物业：商务写字楼、商场、酒店等 3、工业 物业：工业大厦、工业厂房、仓库等 4、其他物业（亦称之为特种用途物业）： （1）体育类物业：体育场、体育馆、健身房等 （2）文化娱乐类物业：学校、剧场、音乐厅等 （3）卫生保健类物业：医院、疗养院、养老院等 （4）交通类物业：公路、铁路、桥梁、码头等 （5）宗教类物业：教堂、宗祠等 相关的设备、设施和场地（1）设备： 给排水设备、消防设备、供暖供冷设备、弱电设 备、照明设备、电梯设备等；（2）市政共用设施： 市政道路、水、电、煤气、电话、有线电视等。（3）相关场地： 如停车场、庭院、道路等 二、物业管理 物业管理的含义 指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理丰富的内涵（1）多个责任主体的共同活动（2）必须依据法律、法规以及合同约定（3）一个物业管理区域内（4）共用部分和共同事务的专业化服务（5）产品是服务（6）对公共秩序提供辅助、协助性管理服务 物业管理的必要性（1）业主住户要求提高（2）楼宇兴建渐具规模（3）物业设备先进（4）地产发展需要（5）生产发展需要 物业管理活动的特点 （1）全天候服务 （2）无形与有形的结合 （3）生产和消费的同时性 （4）易逝性 （5）业主导向性 （6）差异性 （7）物业服务和住用者的不可分割性 （8）不可储藏性 构筑物业管理的理论体系（1）以建筑物区分所有权为基础 （2）以物业服务合同为核心（3）以等价有偿为前提（4）以专业服务与自治自律相结合为手段（5）以追求客户满意为根本（6）以保证物业正常使用为目标 物业管理的起源及发展 （1）世界上物业管理起源 物业管理起源于19世纪60年代，当时英国大工业正处于发展 的高涨阶段，对劳动力有巨大的需求。 奥克维姬希尔（OCTAVIAHILL）女士为其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，成为世界上物业管理的起源。（2）物业管理在中国香港的发展 中国的物业管理是遵循英国香港深圳内地这个 轨迹发展而来。 1953年圣诞前夕，香港九龙石硖尾寮屋大火，造成5万多人无 家可归。 政府兴建7层公营房屋安置灾民，1954年第一座落成。同时政 府开始由英国引入房屋管理，由此展开了香港公共房屋建设及物 业管理的历史。（3） 深圳的物业管理 1981年3月10日，国内第一家管理专业公司深圳市物业 管理公司正式成立。 1993年6月30日，成立全国首家物业管理协会深圳市物 业管理协会。 1994年6月18日，全国首部物业管理条例深圳经济特区住 宅区物业条例颁布，同年11月1日开始实施。 所以说深圳一直走在全国物业管理的最前沿，起行业带头人 的角色。 中国物业管理行业的相关法规 1、物权法： 2007年3月16日十届全国人大第五次会议通 过，同年10月1日起实施。 2、物业管理条例：2003年5月28日国务院第 9 次常务会议 通过，同年9月1日实行； 3、广东省物业管理条例：1998年7月29日通过，同年8月1 日起施行； 4、深圳经济特区物业管理条例：1994年6月18日通过，同 年11月1日实施： 物业管理的基本特征 社会化“业主” 去社会上选聘物业服务企业；“物业服务企业”去 社会上寻找物业项目。专业化专业的物业服务企业实施统一管理市场化遵循市场的价值规律和竞争规律 物业管理的作用 （1）保证物业处于良好的使用状态（2）可以实现物业的保值增值（3）促进房地产市场的健康发展 （4）拓展了就业途径 （5）物业管理成为建立和谐社会的重要组成部分。 物业管理的基本制度（1）业主大会制度（2）管理规约制度（3）物业管理招投标制度（4）物业承接查验制度（5）物业服务企业资质管理制度（6）物业管理人员职业资格制度（7）专项维修资金制度 第二章 业主的建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权 建筑物区分所有权概念 建筑物区分所有权，是一种特殊的所有权类型。指的是一栋建筑物在构造上可以被分为数个部分，这些部分因为结构上和使用上具有独立性，因而可以被不同人所有，这种所有形态称为“ 区分所有 ”。 我国对建筑物所有权的规定 根据中华人民共和国物权法规定，业主的建筑物区分所 有权，包含三个基本内容： 一是对专有部分的所有权； 二是对建筑区划内的共有部分享有共有权； 三是对共有部分享有共同管理的权力，即对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。 专有权、共有部分共有权及成员权，是相对独立而又不可分离的权力。 在区分建筑物所有权的结构中，专有权占主导地位；共有权居从属地位；成员权处于附属地位。 业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。二、专有部分所有权 专有部分所有权的概念 专有部分，指构造上具有独立性、能独立为区分所有权标 的部分。 单独的专有部分所有权必须具有三个条件： 一是建筑物在构造上必须可以区分 ； 二是必须可单独使用； 三是必须经过登记。 专有部分的界定 （1）空间说 （2）壁心说 （3）最后粉刷表层说 （4）壁心和最后粉刷表层混合说 （5）无损共同利益说 专有部分所有权的行使 （1）基本权能 占用、使用、收益权能； （2）禁止滥用 不得有危及建筑物安全的行为，不得影响建筑物结 构及外观的完整统一； （3）经营性限制 不得将住宅改变为经营性用房。要改变的，除遵 守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 （4）禁止单独转让 转让时，其对共有部分享有的共有和共同管理 的权力一并转让。三、共有部分所有权 共有部分的界定 共有部分是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。 专有部分以外： 门厅、电梯、走廊、屋顶； 建筑物附属物： 给排水设备、供电设备、空调设备等； 建筑物附属设备： 水塔、游泳池、停车场、室外照明等。 共有持分权的概念与行使 共有持分权，也称为共有所有权。是指区分所有权人对区分所有建筑的共用部分所享有的使用、收益和处分的权力。 使用权 共同使用和轮流使用 收益权 天然孳息和法定孳息，按应有的比例收取。 处分权 由区分所有权人全体会议决定 共有所有权人的义务 物权法明确区分所有权人对共有部分义务具有不可放弃性。即便以放弃共有部分权力为代价，也依然应当承担其义务。 （1）按共有部分本来用途使用共用部分 （2）分担管理费用 （3）分担维修资金的筹集与缴纳 从合同义务到法定义务，是我国物权法对物业服务费用 制度的最重要一步法律调整。四、基于共同关系的成员权 成员权的概念 建筑物区分所有权的成员权，是指建筑物区分所有权人由于使用同一建筑物而形成不可分离的共同关系，作为建筑物的一个团队组织的成员而享有的权利和承担的义务。 成员权是通过区分所有权人组成业主大会、选举业主委员会、制定管理规约等形式予以行使。 业主投票权确定 成员权的基本内容就是投票权。 物权法采纳“双重标准通过”的机制。一是一人一票；二是某以单位面积为一票。表决时同时计算。 普通事项，需经双过半的业主同意；特殊决议，必须三分之二以上业主同意。 既满足了拥有房屋面积多的业主意愿，又不违背众多房屋面积小的业主意志。 关于区分所有权人异议权的把握（1）必须仅在决议事项出现违反法律法规或管理规约时才能行使，若单纯对决议事项持否定态度，不足以成为提出异议的理由。（2）处于异议期间，尚未被法院撤销或确认无效的时间段内，异议权的形式不会终止决议的执行，除非法院认为有必要暂停的。（3）异议权的行使必须是以向法院提出异议之诉的方式进行，其提出的异议的期限一般也有严格限制。（4）撤销判决一经生效，业主大会就不得就同一事项做出类似决定，否则该决定不发生效力。 专项维修资金 维修资金是一种预防型基金，是建筑物在遇有重大修缮改良时的经费保障。 物业管理条例，规定专项维修资金由业主缴纳；由业主大会决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施。 物权法规定人数和面积都要经过三分之二的票权的同意。 维修资金专户存储，专款专用；按栋建账，核算到户。 区分所有建筑物的管理方式 物权法第81条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理。 自行管理 自主型物业管理，业主直接实施管理； 委托管理 选聘物业管理企业管理 其他人管理 职业经理人、关联服务企业 第三章 业主与业主大会一、业主 业主的概念 业主是指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权 人，是所拥有物业的主人。 在物业管理活动中，业主分为三个层次：（1）单个业主；（2）全体业主即业主大会或业主代表大会；（3）业主委员会。 物业使用人 物业使用人，是指不拥有物业所有权的承租人或实际使用物业的其他人。在物业管理中和业主拥有很多相同的权利和义务。 我国对房地产管理实行权证管理方式，一般情况下，确定房屋所有权人的主要凭据是房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证。 业主的权力 按照物业管理条例，业主在物业管理活动中享有以下十项权力：（1） 按照服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3） 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4） 参加业主大会会议，行使投票权；（5） 选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6） 监督业主委员会的工作；（7） 监督物业管理企业履行物业服务合同；（8） 共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；（9） 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。 业主的义务 （1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公 共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。二、业主大会 业主大会的组成和性质 业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。 成立业主大会的限制和选择 一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主意志同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会的筹备与成立 业主筹备成立业主大会，应当在物业所在的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组。 业主大会筹备组应当自组成之日起 30 日内，在物业所在的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织召开首次业主大会会议。 业主大会的职责（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业管理企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。三、业主委员会 业主委员会的性质 物业管理条例将业主委员会明确定位为业主大会的执 行机构。 业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是 业主大会的常设执行机构，对业主大会负责，具体执行业主 大会交办的各项物业管理事项。 业主委员会的职责 （1） 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （2） 代表业主与业主大会选聘的物业