丹尼斯七天地市调报告.ppt

丹尼斯七天地市调报告2017年8月 项目简介 丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间 南起商务西八街 北至商务西一街 正处CBD核心区 丹尼斯CBD步行街 总建筑积265351 其中经营面积206172 停车场面54946 约1200个停车位 规划有4大业态和5个特色大店 丹尼斯七天地是集购物 餐饮 休闲 娱乐 商务 康体 婚庆 旅游 文化 演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街 七大主题街区功能之间的完美组合和丹尼斯百货 奥特莱斯 精品超市等自营项目的强势进驻 使其拥有无限活力 项目及区位介绍 整体规模 占地面积 30万 员工总数 3万 建筑结构 七大模块 双通道环流式动线 定位 社区购物中心 区域型购物中心 停车场面积5446 约合1200个停车位 加上CBD现有的公共停车场9个 车位7820个 在丹尼斯附近的总车位大道9020个 郑东新区CBD 二七核心商圈 碧沙岗商圈 大学南路商圈 花园路商圈 区位介绍 熙地港 龙子湖高校商业圈 郑东新区 中央商务区 占地面积 平方公里 由中央公园 内环和外环三部分组成 七天地只是CBD商业街中重要的一个项目 根据相关规划 CBD的商业步行街将分为13段 全长3 6公里 总建筑面积约42万平方米 除丹尼斯七天地外 还有中油名店街 宏信步行街 嘉园步行街 目前这三部份已经改营天下收藏 熙地港这些商业区再加上千玺广场 俨然形成了一个新商圈 CBD商圈 项目及区位介绍 区位介绍 客群 周边高档住宅 商务办公云集 1公里半径内覆盖30万人口 并可辐射郑州市各行政区与省内各大城市客流 客流 因为地处郑东新区 客流量不够多 一般上午人不多 晚上人稍微多一点 周末或搞活动时才会出现购物高峰 交通 地铁1号线和4号线交会在CBD步行街A段入口处 30分钟即可由郑州最西端到达CBD 不远处的高铁站直通洛阳 西安 北京 广州等地 周边商圈 郑东新区之前形成的宝龙城市广场和CBD两个商圈 便于附近社区居民的购物消费 吸引更多市民入住郑东新区 还将拉升商圈内外围住宅及商业地产的房价 拉动经济增长 但目前宝龙广场经营已经不太景气 新崛起的熙地港势头正猛 抢占市场 对7天地是一个不小的挑战 特点 两侧商铺各有一条独享通道 中间做架空或设置移动商铺 通过次通道将两侧相连 适用条件 适用于商业体量较大的多层商业体 商业区域多为宽度较大的长方形 优点 商场通透感强 能最大化增加顾客视线内的商铺数量 提高到达率 缺点 要牺牲一部分的商业面积 没有明显环形中庭 不利于留住客流 动线分析 室内客流动线 室外客流 车流动线 外部动线人车分流 车辆有专门的停车通道且设于交通量较少的非主道路上 两侧都有出入口 方便车辆进出 且有直达商场的电梯 方便顾客进出商场 内部动线以单层 一 字形动线为主 上下分别有中间两部直梯 两头四部自动扶梯 顾客上下方便 有助于不同楼层之间的客流穿梭 为楼上商户提供稳定客流 一天地楼层布局 一天地 主力店为负一楼拜特精品超市 二楼整体在装修具体经营品类还未公布 三楼新增影院装修中 面积在2000 左右 用于提升该天地人气 该天地的整体装修率到30 调整力度比较大 楼层品牌落位 一天地1F 本楼层大铺以女装为主 中岛小铺以黄金珠宝类为主 没有明显主力店 穿插有生活家居类集合店 另外3间铺位正在装修中 装修中的铺位中2户是因为品牌更换 1户为品牌升级改造 一天地3F 本楼层主营大型餐饮 有一少部分美容配套类 最南侧整体装修改造 增加一天地影城 面积约1500 2000 二天地楼层布局 二天地 二天地整体覆盖品类较全 童装 运动服饰 成人男女服饰 化妆品 黄金珠宝 餐饮名店均有涉及 开铺率基本达到100 该天地应该是7的天地经营比较好的了 如果再加入休闲娱乐配套 那就更加吸引人气了 楼层品牌落位 二天地B1F 本楼层以经营童装和孕幼儿用品为主 从品牌更替与其他楼层对比来看 本楼层的的更换率还是很低的 由此看来孕婴童用品店铺的成活率还是很高的 二天地1F 本楼层以经营精品女装和护肤品为主 面对客户群是青年男女 区别去其它楼层的单一品类 该楼层品牌齐全 品类丰富 lavill 二天地2F 本楼层以经营运动服饰和少淑女装为主 目的应该是借助女装吸引客流 相对来说品类搭配不甚合理 应该跟一楼互动一下 品牌搭配相互调整互补一下 可以区域性集中 但不一定要楼层上集中 二天地3F 本楼层以经营特色餐饮为主 并有部分儿童配套加入 本楼层的品牌更替率只有17 原共18家 更换3家 由此可见特色餐饮的生命力还是很强大的 并且牛排自助和烤鱼类还出现了扩大经营面积的情况 也正反映当下的餐饮流行趋势 三天地楼层布局 三天地 三天地延续了开业时的经营品类 家具家电类保留了一层 该天地主打品类为商务男装 和运动服饰 与二天地经营品牌有重叠 从三楼装修范围来看 该天地经营状况并不好 为提升人气可考虑引入KTV 大型电玩城等娱乐配套 楼层品牌落位 家电用品 家居用品 装修 三天地B1F 本楼层以经营家用电器和家居家纺为主 都属于耐消品 顾客使用周期长 二次到访率及周期也会比较长 因此较为缺乏人气 特引入美食广场来提升客流 提高该楼层的铺位价值 同时避免购物死角的出现 吃得宝美食汇 Panasonic 空置 BRAUN 飞利浦 博世 快利生活 拉歌蒂尼 欧美达 ROYDX 罗兰家纺 戴富妮 博洋家纺 水星家纺 美檏生活 空置 凯盛家纺 富安娜 空置装修 MINEHOME 梦洁家纺 华帝 德国威能 好太太 能率 SIEMENS 博世 卡萨蒂 海尔 飞利浦 格力 装修 虎牌 irobot 海信 Delonghi 虎王保险箱 新飞 安睡宝 家居用品 梦洁家纺 三天地1F 该楼层主要的经营品类为精品男装及男士配饰等 品牌档次挺高 单品均在1000 但品类较为单一 缺乏人气 三天地2F 本楼层主营运动服饰及小部分快时尚男装 这样的搭配较贴合人们的购买心理 购买运动服饰的以青年男性较多 再购买运动服饰的同时也捎带购买日常衣物 在我司项目中可借鉴 三天地3F 本楼层以经营餐饮为主 目前该楼层只有3个店铺在营业 其余店铺均是空铺状态 由此可见该天地的经营状况不好 同时反映出家具家电累 男装类 运动类的搭配并不是理想的选择 鉴于目前7个天地中没有KTV 大型电玩城 该楼层可引入相关项目 吸引客流 填充面积 四天地楼层布局 四天地 奥莱四天地主推女装 品牌覆盖率广 价位高低皆有 服装零售类没有空铺 经营状况良好 楼层品牌落位 四天地B1F 本栋楼为奥莱天地 主打品牌折扣 品牌涵盖范围较广 有国际品牌 也有国内普通品牌的折扣店 负一楼为女装奥莱店 本楼层店面全部营业 未有空置铺位 由此可见女装还是受欢迎 四天地1F 本楼层以经营男女皮鞋皮具为主 品牌较好 装修档次高 涵盖的品类也较全 是购买鞋和皮具的理想城所 四天地2F 本楼层以经营中淑女装为主 客户群为30 40岁的女性 突出优雅职业的风格 诗篇 音儿 FEIZI 施华布朗 Huilanduo 占座 JZ SUNVINA 花雨伞 D modes MOISSAC NAERSI pozo CADIDL embryform KAISER HONRN JAOBOO SAINTLUCK GEROLAMO SPRING IZH 吉开水晶 谢菲尔银饰 箱包皮具 ROYALPEACEFU 安莉芳 四天地3F 本楼层以经营餐饮为主 整体组成以各地特色为主 同时也囊括了日料和西餐 五天地楼层布局 五天地 奥莱五天地主推精品男女服饰 另有运动户外和童装 儿童培训搭配 无明显空铺 楼层品牌落位 五天地B1F 本楼层主营运动及户外服饰 品牌覆盖度广 品类齐全 五天地1F 本楼层主营精品折扣男装 偏商务型 搭配有简单西餐和烘焙 五天地2F 本楼层主营精品男女服饰 年龄覆盖在30 40岁 偏商务和职业化 五天地3F 本楼层主营童装和儿童配套 也是七个天地中唯一一个没有餐饮业态的3F 由此可见儿童业态的吸引力 也将是现在购物中心的主力业态 六天地楼层布局 六天地 该天地定位为丹尼斯大卖场 有超市作为主力店 客流得到保证 与此相呼应运营有几个大型的家居家电卖场 价格平民化 与其他几个天地形成价格互补 以此满足不同客群需求 楼层品牌落位 3F家具家电 2F休闲配套 六天地1F 本楼层区别去其它楼层业态较单一 该楼层业态丰富 特别是化妆品专柜 是该楼层的主要聚金点 六天地2F 本楼层主推大型卖场集合店 另有休闲配套和内衣以及儿童配套类 六天地3F 本楼层主推家具家电卖场和大型餐饮 保留了最初五天地的经营品类 七天地楼层布局 七天地 七天地按照器品类布局和品牌层次来看 迎合当下年轻人的消费时尚 除去负一楼的调整之外 其他楼层的经营情况还是相当不错的 影院的设置让客流聚集 品牌餐饮的搭配让该天地更具人气 楼层品牌落位 3F餐饮 1F零售百货 2F餐饮 B1配套 影院 3F装修中 七天地 B1F 本楼层原来主力店为动漫游戏城 目前内部正在装修中 造成大面积空置 其它店面经营状况一般 七天地1F 本楼层主营快时尚男女服饰 搭配以化妆品专柜 七天地 2F 本楼层全为餐饮大店 品牌档次较之其它天地都高 新引入两家餐饮名店 正在装修中 七天地3F 本楼层则是以影院为主 搭配以快餐店和水吧甜品 楼层品牌落位 54 的零售占比属于一个正当比例 算面积的话将近十几万方 不得不佩服丹尼斯强大的招商能力和品牌号召力 休闲配套相对较为缺失 除了影院 其他的还没有较具人气的娱乐性品类 这个需要补进 周边的商务人士较多 可针对性引入体验型的商务场所 以丰富业态 装修空置的部分涵盖的餐饮 配套类较多 而且较为集中 大面积的整体改造 希望能给业内人士提供一下新的眼前一亮的品类 项目分析 丹尼斯七天地的SWOT分析优势郑东新区CBD与传统的CBD 有很大的差别 它不仅仅是一个商务办公区 原因在于黑川纪章在办公区里设计了一条步行街 丹尼斯七天地 让这里拥有了购物 休闲等多种功能 在每个天地中都搭配各类餐饮 充分吸引人气的同时 分散客流 不仅有传统的麦当劳 肯德基 星巴克 还有餐饮界的 扛把子 海底捞 巴奴火锅 另还有严厨酸菜鱼 麻辣新语等新中式快餐引进商场 商场大 覆盖面广且品类丰富 再加上优越的地理位置 是CAD周围居民及商务人士理想的购物场所 劣势交通及停车 CBD周围的交通压力一直很大 时不时的堵车让人望而生怯 停车位的数量不少 但除去地下停车场的设置 地上停车位基本没有 体量 体量过大 顾客无法在一个天地满足全面的购物需求 另外各天地之间距离较长 降低顾客二次到访几率 机会近两年 环境宜人的郑东新区成了许多郑州市民周末休闲的首选去处 周边市政设施的不断完善 小区入住率的不断提高 为七天地提供了庞大的客户基础 现在就需要运营商能够抓住机遇 及时调整 以便迎合人们日益变换的购物趋势 威胁正在形成的熙地港商圈 以及将来国贸 万达进驻东区 附带东区联盟新城 绿地老街 顺驰第一大街商业街也有购物 餐饮 休闲 娱乐功能 使整个东区区域内的商业竞争更加激 招商分析 1 2天地各服饰品牌都以联营形式为主 扣率平均在23 低于花园路丹尼斯3个百分点 合同年限1年 另全年费用为5000元左右 包含周年庆等各项推广费用 3楼餐饮业态以纯租金为主 租金标准为60元 月 平方 该租金以建筑面积核算且包含物业费 该项目招商工作由丹尼斯事务部和项目招商共同负责 60 70 品牌由事务部引进 项目整体定位清晰 品牌招商精准度高 在东区未成熟区域的招商政策相对较高 没有免租和过渡期 一是品牌商家看好东区发展和项目位处商务内环要塞的因素 二是丹尼斯十余年的品牌积淀和强势 项目分析 总结 丹尼斯七天地从开业到现在历经调整 原来引以为豪的家具家电专卖已不复存在 取而代之的是各式各样的零售和餐饮 全场10 的空置或装修率换算成面积也将近3万 这个面积已经相当于一个小型的购物中心 大而全 倒不如称之为 巨而繁 业态的重叠 品牌品类的重复 让人逛起来缺乏新意 视觉疲