物业管理有限公司华豪丽都物业管理投标文件.DOC

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座华豪丽都物业管理投标文件投 标 人：陕西广丰物业管理有限公司投标人电话87650000法定代表人： 投标时间：2008年5月18日华豪丽都物业管理服 务 内 容陕西广丰物业管理有限公司二八年五月十八日目 录项 目 页 数目录 3投标致函 5第一部分 前言6第一章 公司简介6第二章 公司业绩6第三章 对投标物业的认识7第二部分 拟对华豪丽都物业服务及管理的整体设想8第一章 物业管理经营宗旨8第二章 公司理念方针8第三章 管理方式8第三部分 物业管理方案内容9第一章 组织架构9第二章 人员招聘11第三章 员工培训12第四章 物业管理规章制度和档案的建立与管理13第五章 物业服务内容16第六章 物业管理服务计划25第七章 社区文化建设28第八章 信息反馈28第九章 服务标准和承诺指标29项 目 页 数第十章 华豪丽都物业费用测算级标准30第十一章 收费项目及标准33第四部分 华豪丽都物业管理日常服务作业标准34第一章 管理处基础服务作业标准34第二章 工程部维修服务作业标准35第三章 协防部作业标准37第四章 环境管理部作业标准40第五部分 华豪丽都物业应急预案42第一章 电梯困人应急预案42第二章 突发停电应急预案43第三章 天然液化气泄漏应急预案44第四章 盗窃和破坏事件应急预案45第五章 意外伤亡应急预案46第六章 水浸应急预案46第七章 火灾应急预案48第六部分 人员安置52第七部分 业主承诺52第八部分 附件52 第九部分 结束语53投标致函投标项目名称：华豪丽都致：陕西迪普实业有限公司我公司知悉贵公司关于华豪丽都物业服务管理项目投标情况后，对该项目组织公司各方面技术人员进行评审和研究，决定参加投标。1、本投标书文件项下的所有内容，组成了我们的投标文件，并且该文件所有内容都是真实的。2、我公司愿意遵守本次招标的规定，并承诺若中标，将于贵方一起履行投标文件各项条件。3、理解贵方不拟以最低报价为标准接受投标，同时也不偿付我公司在投标中发生的一切费用。4、对于贵公司要求进一步提供的其它资料，我公司愿意尽快提供或答复。5、若贵方要求签署前期物业服务合同，我公司将欣然接受。6、我公司保证从投递标之日起至投标有效期内遵守本标书，在此期限内，本标书对我方始终具有约束力。并可随时被贵方接受。7、我公司一旦中标，在制定和签署正式前期物业服务合同之前，本标书应成为约束对方的文件。8、我公司理解贵方不一定接受我公司的投标，并不需作任何的解释。投标人全称（公章）：陕西广丰物业管理有限公司地址：南二环79号邮编：710086电话：87650099传真：87650000法人代表或授权代表（签名）：职务：项目总经理 赵世民日期：2008年5月18日第一部分 前言第一章 公司简介陕西广丰物业管理有限公司成立于2006年8月，隶属于陕西广丰房地产开发有限公司。是一家以物业管理服务为核心业务的专业化物业管理企业。广丰物业把高品质、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础之上。公司现有员工50余人，从业人员都具备了专业资格证书，其中管理人员98%具有大专以上学历。为了适应公司发展需要，公司顺利完成了组织结构的调整，共设“三部一中心”，即计划财务部、行政人事部、质量监督部和客服中心。伴随着信息化管理体系模式的逐步建立，广丰物业将迈上信息化、品牌化的道路。公司自创立以来，本着“您的需要，就是我们的职责；你的满意，就是我们的服务宗旨”，贯彻“规范管理、诚信服务、持续改进、进取创新”的质量方针，秉承“关爱无处不在”的服务理念，坚持“热情、周到、耐心、细致”的工作作风，倡导“认真做事，只能使事情做对；用心做事，才能使事情做好”的工作态度，以“创一流品牌，实现最佳社会效益和经济效益”为企业发展目标，管理项目已涵盖住宅物业和商业物业，现管理项目有5A级智能大厦“广丰国际大厦”、承担5A级智能小区“广丰花园”物业管理顾问等。为给广大业主、物业使用人创造安全、整洁、舒适的工作、生活环境，最大限度地满足物业使用人，物业投资者实现物业保值、增值的需要，公司按照ISO9001：2000质量管理体系标准，制定了协防、工程、保洁、绿化及客服接待等部门的工作职责、工作内容、工作流程、工作标准和考核标准。培养出了一支“敬业、勤奋、严谨、务实”的物业管理队伍。创造美好环境是我们共同的心愿，在此，我们郑重承诺：您的要求，将是我们永恒不变的工作内容；您的意见，将是我们永恒不竭的工作动力；你的满意，将是我们永恒不逾的工作目标。我们将通过不断完善服务质量，提高管理服务水平，以真诚的奉献、贴心的服务与关怀，创建优美舒适的环境。为房地产开发企业品牌提升，做好我们的物业管理服务；为物业管理的持续发展，做出我们应有的贡献。第二章 公司业绩一、2006年12月全面接管由陕西广丰房地产开发有限公司开发建设的4万平方米的27层集商业写字楼于一体的广丰国际大厦物业管理。该项目并与2008年参与“陕西省物业管理示范大厦（简称“创优” ）”活动。二、2007年初受理由银泰置业有限公司开发建设的8万平方米30层集商住一体的广丰花园小区物业管理顾问。三、2007年底全面进入由广大房地产开发有限公司开发建设的广丰公寓前期物业管理。四、2007年底全面进入由广丰房地产开发有限公司开发建设的崇立金世园前期物业管理。第三章 对投标物业的认识华豪丽都项目是陕西迪普实业有限公司开发建设并隆重推出的高档次集商业住宅于一体的商品楼盘项目。该项目座落于大庆路（玉祥门向西300米路北），居玉祥门商业圈环金地段，东傍西二环并近靠西北最大的汽车配件城、西临西电集团和土门商业消费群、北紧靠天朗城市花园小区，地理位置优越、交通便捷、区域繁华，是目前西安房地产最热地区之一，也是众多购房置业者理想择选之地！华豪丽都项目总建筑66460，主体高度96.87米，拥有AB两座各30层和C座18层的外观流畅、气势恢宏主体建筑构成，彰显气派尊贵；其中地下室占7160（停车位位150个），1-2层商业占14150，住宅占45150，小区规划户数407户，为满足不同消费者需求，从经典50小户型到豪华150平米等多元化户型合理、人性化设计，并规划了5000商务广场，使投资、商用、自住者随心所欲，乐享生活之便。我们认为，陕西迪普实业有限公司开发建设的华豪丽都项目，在继承了西安区域商住楼独特的方格同时，推出的又一个高档商品商住楼，从户型和设计来看，体现了开发人的创新和观念新颖。我公司目前管理的广丰国际大厦以及以前期介入的广丰公寓和担任顾问的广丰花园等项目在不断努力和全体员工的奋进工作下，不仅得到双方公司的认可，也获得入驻企业、广大业主的认同，尤其是我公司管理的广丰国际大厦在接管短短1年后，经过全面完善，已经着手参加陕西省每年一度的创建“陕西省物业管理示范大厦”活动，并有信心取得此项大厦殊荣。我们认为陕西迪普实业有限公司开发建设的华豪丽都项目，若于陕西广丰物业管理有限公司建立相互尊重、相互信任的合作，我们坚定相信华豪丽都项目在本公司的管理下，始终保持国际物业管理先进理念，走品牌之路，一定会实现良好的经济、社会效应，强强联合达到双赢。第二部分 拟对华豪丽都物业服务及管理的整体设想第一章 物业管理经营宗旨 我公司将对华豪丽都项目实施专业化、规范化、程序化物业管理，秉承“规范管理、诚心务实！优质服务、争创一流！”的企业宗旨，坚持业主满意是我们做好各项工作的经营理念，努力改善服务，不断提高服务水平，始终不渝做好为业主服务，把华豪丽都创建成为一个安全、舒适、文明、整洁、优雅、温馨的美好家园氛围。第二章 公司理念方针一、 公司质量方针规范管理、诚心务实！优质服务、争创一流！二、 公司价值观团结协作、正直品格！知识共享、开拓创新！三、 内部管理理念员工围着业主转，二线围着一线转，经营围着市场转！四、 细节管理理念事无巨细、精益求精！聚焦品质、关注细节！第三章 管理方式一、基本原则陕西广丰物业管理有限公司坚决在省建设厅、市房管局物业主管部门，在省市物业管理协会组织的领导和指导下，依据中华人民共和国物业管理条例，西安市物业管理条例、陕西省物业服务收费管理实施办法，完全按照法律法规，对华豪丽都项目实施物业管理，形成物业管理行政部门及协会、业主委员会、陕西广丰物业管理有限公司下属华豪丽都管理处和各专业管理人员的三级管理。二、管理体制依靠ISO9001质量管理体系，运用规章制度，岗位职责，建立公司管理架构。公司总经理主管物业管理工作的总体规划及重大事件决策；各职能部门监督、考核各项目管理处落实公司质量体系及公司决策执行情况；各项目管理处具体负责物业的日常管理服务工作，确保公司质量方针、目标的所管大厦（小区）实现。华豪丽都管理处将依照公司管理框架，拟组建一支运作反应高效，员工队伍精干、科学规范、机制灵活的管理机构。三、管理机制1、实效工作制：我公司对业主的服务工作一律实行实效工作制。即本公司承诺：所有对外服务工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或有处理结果。2、公开服务制：所有服务工作均向业主公开。禁止员工向业主索取任何酬劳行为。3、首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助十军负责将业主的问题解决完毕方可获得公司认可。4、全天候服务制：管理处实行24小时服务。设热线服务电话，欢迎业主随时拨打。5、回访工作制：管理处将依照工作标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主，虚心接受业主的建议、批评。重大决策、措施均会事先通报给业主。6、安全预案制：管理处将优先解决业主的安全管理问题，对安全重点、难点建立预案制度，可能出现的突发问题均按及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。四、其它1、提高科技含量，逐步实现现代化服务和管理在各个管理项目管理处，我们将对业主档案、各类资料、采购及办公实施计算机化管理。2、法律关系以合同形式与开发商签订前期物业服务合同，业主委员会成立后，得到续聘与业主委员会签订物业管理合同，建立合同甲乙双方为制约的主体关系。第三部分 物业管理方案内容第一章 组织架构一、组织架构图陕西物业管理有限公司华豪丽都物业管理处客 服 部工 程 部协 防 部环 境 事 务 部二、人员配置：（51人）1、管理处主任： 1人2、主任助理兼客服主管： 1人 3、客服兼收费员： 2人4、文员： 1人5、工程维修部：9人主 管： 1人 电 工： 4人 水 暖 工： 3人 电 梯 工： 1人6、协防部：27人（协防部24小时值勤，人员按照三班倒，在编制数上加1/3人员）领 班： 2人门 岗： 6人 巡 逻 岗： 4人外 围： 3人车 场： 3人监 控 室： 2人7、环卫绿化部：10人领 班： 1人（代班上岗） 保 洁 员： 8人绿 化 工： 1人（并承担2楼平台上环境卫生）第二章 人员招聘一、高层物业管理人员1、物业经理（管理处主任）大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。2、物业经理助理兼客服部主管大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。二、客服部客服兼收费员大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，有较强的管理能力和组织协调能力，了解公关业务，性格温和，电脑打字熟练，语言表达能力强，对工作认真负责，敬业、乐业。三、文员大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑工作经验，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。四、工程维修部1、工程维修部主管大学专科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工程管理经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。2、弱电技工大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力，具有特种工种上岗证书。3、强电技工身体健康，中专以上学历，电力系统或相关专业，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力，具有特种工上岗证书。4、电梯技工大专以上学历，有5年以上工作经验，有电梯设备的管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。五、协防部1、领班大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2、协防员高中以上学历，退伍军人优先，身高172CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，外地户口须有本地户口担保人。3、监控管理员高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，电脑打字熟练。六、环境事务部1、领班中专以上文凭，45岁以下，能熟练掌握并操作各类保洁设施设备，有3年以上专业保洁经验，敬业精神强、吃苦耐劳，沟通力好。2、保洁员初中以上文化，45岁以下，有一定的保洁经验，敬业精神强、吃苦耐劳。第三章 员工培训一、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1、员工上岗培训期7天为有薪培训。2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，现代物业管理服务理念，各岗位职责、员工守则、业主投诉、应急工作处理程序等。二、在岗员工循环培训1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2、每位在岗员工每月参加1-2次公司组织的工作指导培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业主沟通的经验。3、上岗循环培训的考核办法。（1） 通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。（2） 在实际工作中，业主的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。（3） 通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。4、培训计划及培训内容提纲（略）。第四章 物业管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，我公司已成功导入ISO 9001质量管理标准模式。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。制定出管理规章制度共计74条，其中公众制度12条，内部岗位职责12条，运作管理制度29条，员工培训考核制度9条。1、公众制度（1）业主手册（2）业主公约（3）精神文明公约（4）楼宇使用维护管理规定（5）二次装修管理规定（6）二次装修管理协议（7）装修人员管理规定（8）出入物品管理规定（9）安全管理规定（10）消防管理规定（11）清洁卫生管理规定（12）园林绿化管理规定2、岗位职责（1）物业管理处主任岗位职责（2）经理助理岗位职责（3）物业管理客服人员岗位职责（4）物业管理员岗位职责（5）财务收费员岗位职责（6）工程维修部主管岗位职责（7）工程技术员岗位职责（8）安全事务主管岗位职责（9）安全管理员岗位职责（10）环卫绿化部主管岗位职责（11）绿化维护人员岗位职责（12）环卫清洁员岗位职责3、运作管理制度（1）员工手册（2）管理人员文明服务准则（3）员工办公制度（4）各部门月工作计划及总结制度（5）员工培训制度（6）档案资料管理制度（7）值班管理制度（8）公共用品申请、购买、领用制度（9）员工宿舍管理评比制度（10）接待投诉处理及回访制度（11）维修回访制度（12）机电设备管理手册（13）机电设备的编号方法（14）机电设备的统计制度（15）配电房管理制度（16）物业防火安全检查制度（17）物业管理运作流程（18）业户投诉处理程序（19）业户入住工作程序（20）业户入住装修管理工作程序（21）物业管理档案建立工作程序（22）物业资料控制工作程序（23）公共设施维修、养护工作程序（24）机电设备维修工作程序（25）安全管理工作程序（26）消防应急处理工作程序（27）园林绿化管理工作程序（28）清洁管理工作程序（29）社区文化开展工作程序4、员工培训考核制度（1）新员工入职培训制度（2）在岗员工循环培训制度（3）员工工作考核及奖罚制度（4）员工岗位责任月考核成绩汇总表（5）经理助理岗位月考核成绩表（6）部门主管岗位月考核成绩表（7）部门员工岗位月考核成绩表（8）业户意见统计表（9）员工违章违纪处理意见申报表二、物业档案建立与管理 1、资料的收集资料的收集坚持内容丰富的原则。根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源；从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的全部。大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。2、资料分类整理（1）分辨真伪（2）分类排序（3）组编档号（4）装订精美3、档案资料管理（1）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。（2）采用多种形式的文档储存方法，以便原始档案的管理。（3）建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用和更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。（4）建立健全档案的外借管理规定。档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致，如有破损，应及时修补。（5）档案管理室达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。第五章 物业服务内容一、公共设施设备管理1、管理目标保证设备运行正常，无重大管理责任事故。2、管理措施（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。（2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。（3）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（4）建立供电、供水的管理制度，配置人员24小时值班。（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。（6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。（7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，小区范围内的道路畅通，路面平坦。二、安全管理服务1、管理目标（1）确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。（2）维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。（3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。2、建立巡逻联动治安网络（1）在小区内设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到2小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。（2）遇到有紧急情况或其他治安需要，管理处通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1分钟 3分钟内到达现场进行支援。（3）与当地派出所建立警民共建关系，定期与管片民警分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。3、紧急情况下的应急措施（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。（4）管理处经理应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、冷静进行处理，并向上级报告。三、装修管理服务1、日常装修管理（1）管理处安排客服人员办理装修队伍的登记、审批和发放各类证件。（2）跟踪施工情况。管理处工程维修部主管每日巡视，了解各施工点施工情况。安全事务部主管每日安排人员三次不定时巡视，了解施工情况及纠正施工队违反装修管理制度的现象，控制不安全因素的产生。（3）安全管理员24小时值班，控制人员进出并做好相应记录。（4）装修垃圾清运。采取集中收集的方法，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。2、装修安全管理（1）安全事务部负责装修日常安全工作。（2）与业主和施工队负责人签订安全责任书。（3）装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。（4）需要进行烧焊等动火作业，应向管理处提出申请，经批准后在工程技术人员监护下，方可作业。（5）安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。（6）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。2、装修流程说明及装修流程图（1）装修办理流程说明1详细填写装修施工申请表的装修项目，并附上图纸。2到物业公司办理装修许可证前，请准备好以下资料：营业执照复印件（加盖公司红章）资质证明（加盖公司红章）施工人员身份证（复印件留底）施工人员1寸照片2张，办理出入证收取工本费 元/个装修押金 元（退还时不记息）装修管理费元/平方米业主：装修合同3装修公司到物业办查验证明。4物业办、业主与装修公司签署装修工程区域消防安全承诺书。5物业办在五个工作日内完成审批手续，并按装修施工申请表所载的联系电话、地址通知业主（使用人）及装修公司领取装修许可证。6装修完毕，装修公司需提前三天向物业办提请装修验收。向物业公司交回“装修许可证”、“施工人员出入证”。工程部检查装修项目。物业办统计是否存在违约现象。7装修完毕验收合格后，请保存好收据到物业办退还押金。装修流程图业主填写并向物业部提交：1、 装修申请表2、 装修图纸装修公司办“施工”证，向物业提交：1、 营业执照副本复印件（加盖红章）2、 资质证书复印件（盖章）3、 施工人员1寸照片2张管理处：1、 物业办公室审核、验证2、 工程部审批装修项目审 图业主/装修公司向财务部交纳费用：1、装修押金 元/户2、装修管理费 元/户 装修公司持押金和装修管理费收据到协防部办理：1、 装修许可证2、 施工人员出入证3、 签订消防安全责任书装修公司1、 进入装修现场，必须张贴装修许可证及施工人员行为规范，并按装修申请内容施工。2、 如需延长施工时间，向物业部提出申请。3、 施工完毕前三天向物业部书面提出装修验收申请。验收不合格者返修，再次申请验收。验收合格向物业部交回：1、 装修许可证。2、 施工人员出入证。持交款收据到财务部退押金装修完毕，业主入住四、消防管理服务1、消防组织机构的建立（1）管理处负责建立消防安全小组。（2）管理处经理为消防安全负责人。（3）管理处其他人员为义务消防员。（4）安全事务部主管为专职安全监督员。（5）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。（6）管理部负责制定组织机构图及人员职责。2、建立各项消防制度（1）消防检查制度。（2）专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在安全检查记录中，该记录每周由管理处经理审核。（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每日巡视一遍，并填写消防安全检查登记表。（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。（5）发现业主因装修造成消防隐患，应向业主发放整改通知，限期整改，并跟踪验证。（6）管理处制定动火审批制度，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。3、防火措施（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。（2）严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。（3）严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。（4）不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。（7）公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。（8）配备火警时的必须器材，如：应急照明灯等。4、消防知识培训（1）对业户的消防要求（包括安全用水、用电），通过业主公约、业主手册传达到各业主，并向业主发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业主进行消防宣传教育。（2）管理处内部每月组织一次消防学习，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施操作方法等，学习情况须详细记录。（3）管理处经理每月检查一次安全活动记录并签字认可。（4）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职。5、消防设备管理（1）管理处负责建立消防档案。（2）管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制消防设备标识登记。（3）制定设备管理制度，对消防设备进行检查和维护。6、消防演习（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理处制定的消防演习方案。（2）消防演习后，管理处经理编制消防演习报告。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。五、车场管理服务为确保小区车辆安全，为业户提供良好的车辆保管服务，特制定本标准。1、小区停车场实行日夜24小时值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。2、本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡）进入停车场。3、车辆进入：车辆进入停车场应一慢二停，必须服从安全管理员的指挥和安排，取得安全管理员同意后方可进入。4、车辆停放：车辆停放时必须服从安全管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。安全管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。5、驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向安全管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。6、车场安全管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离岗，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。安全管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场内车辆与登记记录相符，并签字认可。7、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。六、环境卫生管理服务1、工作流程及质量管理标准。保洁工作流程及标准将按照ISO- 9000标准，由本公司制定。2、公共场所，公共绿地，主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）（1）公共绿地 1次/天 清理（2）硬化地面 2次/天 清扫 不定时巡视保洁（3）室外标识、宣传栏、信报箱 1次/天 擦拭（4）水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理（5）及时清扫积水、积雪3、楼内公共部位（1）楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫（2）共用活动场所 2次/天 清扫（3）楼道玻璃窗 1次/周 擦拭（4）大厅地面 1次/4小时 全面拖擦 （5）信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/天 擦洗（6）公共卫生间 2次/天 全面清洁 不定时巡视保洁清洁完成后，清洁区域、各位无垃圾、杂物、异味、外观整洁、明亮；并进行保洁巡查，无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。4、垃圾的处理与收集（1）根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装，并进行垃圾分类收集；（2）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；（3）垃圾桶、果壳箱每日不定时清理，定期清洗，保持洁净,不得有外溢现象；5、排水、排污管道通畅（1）区内公共雨、污水管道 1次/年 全面疏通（2）雨、污水井 1次/月 检查（并视检查情况进行及时清掏）（3）化粪池 1次/月 检查 1次/年 清掏6、建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蝇、蚊等害虫的孽生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。七、绿化养护管理1、草坪保持平整，及时进行修剪。2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孽生。3、绿篱及时修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土，花草树木长势良好。5、适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。6、绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化。八、特约服务项目（见下页详表）序号约 定 服 务服 务 内 容1家政服务保姆、钟点工、衣物清洗、家教、家装、报纸派送、餐饮菜单订送、牛奶饮品订送、接送小孩等。2礼宾服务航班动态查询、机票火车票订购、旅游信息及组团服务、汽车租赁、酒店预订、邮信件托收、传递等。3商务服务各项租赁中介服务、买卖中介服务等。4健康服务创建小区医疗卫生保健站、医药超市等。5文体服务小型体育用品的发放、书籍、音像制品租赁等。6维修服务疏通管道、维修电器、处理各类管路线路问题等。7文化服务设立宣传栏、活动中心、每年最少有一次大型文艺汇演。9助力服务在主通道口设立平板车、手推车等助力服务器械。10应急预案服务管理处将优先解决业主的安全问题，设立应急预案，对可能出现的突发问题建立解决程序，确保安全工作万无一失。序号特 色 服 务服 务 内 容1全天候服务管理处设24小时热线电话服务。2时效服务所有服务工作，均在公开向业主承诺时间内完成。3公开服务所有服务均向业主公开，禁止员工向业主索要报酬。4首问责任服务所有工作人员在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将问题解决完毕直至业主认可。5回访服务管事处将依照作业标准定期走访业主，虚心接受业主的合理化建议、批评，重大决策、措施均会在事先通报业主6零干扰服务管理处将认真解决因自身或外界因素给业主造成的二次干扰问题。7智能化服务以高科技管理提高工作效率，为业主打造完美的生活空间。8网络服务建立小区专有的服务网站，给业主提供一个网络家园，创建物业客户服务平台，提出对物业服务工作的意见反馈。让业主足不出户，解决问题。我公司结合华豪丽都的实际情况，充分考虑到业主的生活质量，运用现代化物业服务理念，结合国际化酒店式管理，专业的管理队伍，高素质的管理人才，为您量体裁衣，提供全方位，一站式特色管理服务，贴心服务，关怀备至。为您营造健康、和谐、高尚的人文社区，让您感受家的温馨与尊贵，给您的居住、办公、商务活动提供广阔的升值空间。第六章 物业管理服务计划根据华豪丽都的工程进度，在管理服务过程中，我们将在不同阶段提供不同的咨询、策划以及后期的全程物业管理服务，提升物业的形象及品牌。1、物业建设过程中的前期介入阶段2、物业交接时的接管验收阶段3、业主入住阶段的管理服务4、业主入住后的管理服务阶段一、物业建设过程中的前期介入阶段1、提供物业建设过程中合理化的建议，完善物业的使用功能，可从日后管理的角度及时向开发建设单位提出合理化的建议，避免不必要的设计缺陷，为开发建设单位有效的节约资金。2、协助开发建设单位进行对外的物业形象策划及物业的对外招商、销售，向客户提供物业咨询。3、协助开发建设单位进行入伙过程的全程策划。二、物业交接时的接管验收工作1、物业管理方面(1)根据组织架构设立管理机构。(2)拟订培训计划，组织员工培训。(3)制定内部管理制度，服务规程，管理服务作业标准。(4)编制物业验收标准，组织接管验收，制作交接时所需的各种表格。(5)编制业主服务手册。(6)制定应急方案及避难程序，对火灾、地震、匪警、恶劣天气、停水、停电等事件进行预演。(7)收集房屋设施设备资料，建立设施、设备档案及台帐。(8)与相关部门建立并保持联系，为今后的管理工作创造条件。2、工程方面(1)小区设施设备的试运行验收。(2)编写前期工作计划细则。(3)参与设备安装调试、要求技术人员熟练掌握设备性能及操作规程，做好设施设备运行及验收记录，确保开业状况良好。(4)索取开发建设单位同各设备供应商（安装单位）签订保修或维修合同（含业主户内设备）以便设施设备出现故障时及时排除。(5)对于验收过程中存在的问题进行记录，递交工程验收整改通知单。(6)在公共区域等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。3、财务方面(1)构思和编制收费标准申请报告，向物价局申报收费标准。(2)编制首年度财务预算。三、业主入住阶段的管理服务1、物业管理方面(1)楼宇及院落的清洁，突击“开荒”(2)布置小区、迎接新业主入住(3)加强装修迁入期的安防、消防、车辆等管理服务工作(4)客户服务中心关于物业相关知识的解答、问讯工作。(5)客户服务中心办理入住手续、填写业主档案表、签订业主公约和前期物业管理服务合同的承诺书。(6)客户服务中心签订装修协议，填写装修申请表等相关装修手续2、工程方面（1）制定装修装饰管理规定，审核装修申请内容（2）根据装修申请发放装修许可证，确定装修监管责任人（3）每日对装修户过程进行监督，确保楼宇二次装修/改动在科学有序的监管之下（4）按照岗位职责及作业规程、标准，保障设备正常运行（5）根据业主（客户）要求，提供户内特约延伸服务。3、财务方面依照“前期物业管理服务合同”负责向业主（客户）和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、电梯费、代收代缴费用等 四、业主入住后的管理服务当物业交付使用后，物业管理服务进入日常管理服务阶段，我们将按华豪丽都物业管理日常服务作业标准，为小区的广大业主（客户）提供优质的日常物业管理服务。第七章 社区文化建设一、关于硬件建设的构想首先，华豪丽都社区文化的硬件理解为：优雅的自然环境，良好的空气指数，完美的园林设计，舒适的人文环境。小区内拥有完善统一的视觉系统，使用可靠的公共设施，安全方便的交通网络，内容丰富的商业网点。当人们一走进小区，就可以听到从空中传来悠扬的背景音乐，这里没有噪音、污水、垃圾等污染物质影响人们的心里感受，到处呈现出仿佛世外桃源的美丽景象。社区文化的硬件部分，是潜移默化影响人们心里素质的重要因素。众所周知，现代文明的建设是由具备良好素质的人来完成的，而良好的居住环境可以促使人们自觉地养成良好的生活习惯。环境对于一个人的心理影响是相当重要的，当一个人长期处在我们构想的这个环境当中，便会不知不觉地提高自身的素质修养，而如果每个人的素质都得到了提高，那么整个华豪丽都的社区文化氛围自然而然地也就体现出来了。二、关于软件建设的构想软件的建设，是社区文化活动的中心组成部分，它包括一系列活动计划、实施效果及相关管理制度、管理处人员的服务精神、各项活动筹备人员的组织协调能力、居民的参与配合及对公益活动的热心程度等。我们主要将华豪丽都社区文化的软件概括为两大部分：首先是一些常规活动项目的开展，包括各项球类活动、棋类活动、牌类活动，儿童娱乐、健身及节日专题文艺活动等；其次是由管理处特别构想的一系列活动，包括陆续组建专题的俱乐部，将相同兴趣的爱好者们组织起来，比如，登山俱乐部、钓鱼俱乐部、茶艺园、电脑沙龙等；还有少年儿童最喜爱的少儿暑期夏令营活动；建立青年志愿者服务队，帮助小区有特殊困难的家庭；建立社区健康服务中心，组建关系到千家万户的红十字会救护网络。以上活动项目的设立只是从一个