金融本科论文写作要求和程序1.doc

金融本科论文写作要求和程序。一、 选题1、 属于金融类论文，跨专业选题不符合论文写作要求，主要包括证券，保险，银行三大块内容，也可以包括当前存在的一些经济热点问题，如次贷危机，汇率改革，人民币升值等等问题。同学们最好能结合温岭实际情况和本人的工作经验谈谈一些经济，金融领域的问题。题目选好以后最好能和指导老师联系，免得因为选题不符合要求而浪费时间。二、列提纲选题完成后，同学们要搭建文章的框架，金融本科的框架主要包括1、引言，（主要起到引出话题的作用），2、提出问题，3、分析问题（通常写法是针对前面存在的问题进行原因分析），4、解决问题，针对前面的原因和问题提出解决问题的办法三、搜集资料，文章的选题和框架确定以后，同学们可以根据自己的写作思路着手进行资料的收集。收集来的资料要进行认真的阅读，筛选，归纳，总结，形成自己的语言。并根据文章的的写作需要进行取舍。四、 初稿及完成的时间要求上述事情完成以后，同学们可以着手进行写作，按照上级要求，结合同学们的实际情况，要求在9月底前上交初稿，初稿应该基本符合论文的基本要素和基本要求。金融本科论文的基本要素包括以下几方面：（一）封面，格式如下浙江广播电视大学毕业论文（设计）评审表题 目 姓 名 教育层次 学 号 省级电大 浙江电大 专 业 会 计 学 市级电大 台州电大 指导教师 徐 云 芽 教 学 点 温 岭 学生毕业论文（设计）评审表（二）摘要和关键词：摘要字数要求在200字到300字之间，其内容和作用包括二个方面：一是引出主题，二是起到概括全文的作用。使人看了摘要以后就能大致了解文章的观点和脉络。申请学位的同学还需要将中文摘要和关键词翻译成英文。关键词指的是文章中出现的重点词汇，专业术语。一般为38个词语。（三） 目录：主要包括文章的各个要点，一般要求起码列出二级以上标题。（四） 正文：会计专科论文的正文内容包括以下几方面内容：一是引言，二是提出问题，三是分析问题（通常写法是针对前面存在的问题进行原因分析），三是解决问题，针对前面的原因和问题提出解决问题的办法，正文内容字数在6000到8000字之间。（五） 参考文献：会计专科论文的参考文献包括作者姓名，所参考文章的题目，发表时间，所在期刊名称。参考文献不少于10篇。（六）格式，格式详细参考论文样本附件5：浙江广播电视大学毕业设计（论文）格式标准及要求1.引言1.1制定本标准的目的是为了统一规范我省电大毕业设计（论文）的格式，保证毕业设计（论文）的质量。1.2毕业设计（论文）应采用最新颁布的汉语简化文字，符合出版物汉字使用管理规定，由作者在计算机上输入、编排与打印完成。1.3毕业设计（论文）作者应在选题前后阅读大量有关文献，文献阅读量不少于5篇，将其列入参考文献表，并在正文中引用内容处注明参考文献编号（按出现先后顺序编排）。2.编写要求2.1页面要求：毕业设计（论文）须用A4(210297mm)标准、70克以上白纸，一律采用单面打印；毕业设计（论文）页边距按以下标准设置：上边距(天头)为：30 mm;下边距（地脚）25mm;左边距和右边距为：25mm；装订线：10mm;页眉：16mm;页脚：15mm。2.2页眉：页眉从摘要页开始到论文最后一页，均需设置。页眉内容：浙江广播电视大学毕业设计（论文），居中，打印字号为5号宋体，页眉之下有一条下划线。2.3页脚：从论文主体部分（引言或绪论）开始，用阿拉伯数字连续编页，页码编写方法为：第页共页，居中，打印字号为小5号宋体。2.4前置部分从内容摘要起编页。2.5字体与间距：毕业设计（论文）字体为小四号宋体，字间距设置为标准字间距，行间距设置为固定值20磅。3.编写格式3.1毕业设计（论文）章、节的编号：按阿拉伯数字分级编号。3.2毕业设计（论文）的构成（按毕业设计（论文）中先后顺序排列）：前置部分：封面中文摘要，关键词目次页（必要时）或提纲主体部分：引言（或绪论）正文结论注释参考文献4.前置部分4.1封面：封面格式按浙江广播电视大学财经类本科毕业设计（论文）封面统一格式要求。封面内容各项必须如实填写完整。其中论文题目是以最恰当、最简明的词语反映毕业设计（论文）中最重要的特定内容的逻辑组合；论文题目所用每一词必须考虑到有助于选定关键词和编制题录、索引等二次文献可以提供检索的特定实用信息；论文题目一般不宜超过30字。论文题目应该避免使用不常见的缩写词、首字缩写字、字符、代号和公式等；论文题目语意未尽，可用副标题补充说明论文中的特定内容。具体内容依次列示如下内容：浙江广播电视大学“人才培养模式改革和开放教育试点”专业本科毕业设计（论文）（小二号黑体，居中）论文题名：（二号黑体，居中）学生姓名：（三号黑体）学 号：（三号黑体）指导教师：（三号黑体）专 业：（三号黑体）年 级：（三号黑体）学 校：（三号黑体）4.2摘要：摘要是论文内容不加注释和评论的简短陈述，应以第三人称陈述。它应具有独立性和自含性，即不阅读论文的全文，就能获得必要的信息。摘要的内容应包含与论文同等量的主要信息，供读者确定有无必要阅读全文，也供文摘等二次文献采用。摘要一般应说明研究工作目的、实验研究方法、结果和最终结论等，而重点是结果和结论。摘要中一般不用图、表、公式等，不用非公知公用的符号、术语和非法定的计量单位。摘要页置于封面页后。摘要一般为300汉字左右，用号宋体，摘要应包括关键词。关键词：关键词是为了文献标引工作从论文中选取出来用以表示全文主题内容信息款目的单词或术语。一般每篇论文应选取35个词作为关键词。关键词间用逗号分隔，最后一个词后不打标点符号。以显著的字符排在同种语言摘要的下方。如有可能，尽量用汉语主题词表等词表提供的规范词。4.3目次页：目次页由论文的章、节、条、附录、题录等的序号、名称和页码组成，另起一页排在摘要页之后，章、节、小节分别以1.1.1、1.1.2（或由各专业实施细则中统一规定）等数字依次标出，也可不使用目次页5.主体部分5.1格式：主体部分的编写格式由引言(绪论)开始，以结论结束。主体部分必须另页开始。5.2序号（对章、节、小节的序号安排，各系可根据专业实际在实施细则中做出相应的规定，但是字号、位置等均应遵循此处规定）毕业设计（论文）各章应有序号，序号用阿拉伯数字编码，层次格式为：1（三号黑体，居中）(内容用小四号宋体)。1.1（小三号黑体，居左）（内容用小四号宋体）。1.1.1（四号黑体，居左）（内容用小四号宋体）。（用与内容同样大小的宋体）a（用与内容同样大小的宋体）5.3论文中的图、表、公式、算式等，一律用阿拉伯数字分别依序连编编排序号。序号分章依序编码，其标注形式应便于互相区别，可分别为：图2.1、表3.2、公式（3.5）等。5.4结论：结论是最终的，总体的结论，不是正文中各段的小结的简单重复，结论应该准确、完整、明确、精炼。5.5注：论文中对某一问题、概念、观点等的简单解释、说明、评价、提示等，如不宜在正文中出现，可采用加注的形式。注应编排序号，注的序号应以在文章中出现的先后次序单独排序，、等序号加注在需加注处，注的说明文字即注释统一置于文章末尾（即结论之后参考文献之前）。注的说明文字以序号开头。论文中以任何形式引用的资料，均须标出引用出处。5.6参考文献：参考文献应是论文作者亲自考察过的对毕业设计（论文）有参考价值的文献。参考文献应具有权威性，要注意引用最新的文献。参考文献以文献在整个论文中出现的次序用1、2、3形式统一排序、依次列出。参考文献的表示格式为：著作：序号作者.译者.书名.版本.出版地.出版社.出版时间.引用部分起止页期刊：序号作者.译者.文章题目.期刊名.年份.卷号(期数). 引用部分起止页会议论文集：序号作者.译者.文章名.文集名 .会址.开会年.出版地.出版者.出版时间.引用部分起止页五、 修改过程：初稿完成后要及时上交给指导老师修改，对于文章中出现的一些问题及需要修改的内容将当面指导。直到文章符合要求。六、 上交论文：本学期论文定稿上交的时间初步定于2010年11月24日。七、 论文样稿浙江广播电视大学毕业论文（设计）评审表题 目 我国房地产市场的风险及防范措施 (二号黑体,居中)姓 名 李 乾 (三号黑体) 教育层次 本 科(三号黑体) 学 号20091330080435(三号黑体)省级电大浙江省电大(三号黑体)专 业 金 融 学(三号黑体) 市级电大 台州电大(三号黑体)指导教师 徐 云 芽(三号黑体) 教 学 点 温 岭(三号黑体)学生毕业论文（设计）评审表学生毕业论文（设计）定稿(学生论文打印稿附在后面)：学生（签名）： 年 月 日 目 录(三号黑体)摘要(小四号宋体)关键词一、 我国房地产市场风险的表现形式1（一） 房价脱离居民收入 1（二） 租售比过大1（三） 对金融机构带来的影响 1（四） 投机风险 2 二、 我国房地产市场风险的原因分析 3（一） 适度宽松的货币政策31、 过度扩张的信贷规模 42、 长期的低利率政策 5（二） 人民币升值导致热钱流入51、人民币升值将推动房地产价格上涨 52、人民币升值将加剧我国房地产市场风险 6（三） 政策因素61、 普通住房和土地有效供给不足 62、 保障性安居工程进展不平衡 6三、 防范房地产市场风险的对策 6（一） 货币政策71、 收缩信贷规模 72、 适当上调利率 7（二） 财政政策 71、适时开征房产税 72、完善土地招拍挂制度 8（三） 行政政策 81、改变人们对房地产价格走势的预期 82、增加普通商品房的有效供给 83、完善住房保障制度 8（四） 汇率政策 .91、加强对国际游资的监管 92、稳定汇率预期 93、引导外资流向 9参考文献 10我国房地产市场的风险及防范措施(小二号黑体)【摘要】近二年来，国家为了使经济稳定持续发展，实施适度宽松的货币政策和财政政策，信贷规模的过度扩张和长期的低利率，促使我国房地产市场价格过快上涨，房价的不断上升严重脱离了居居收入，市场投资和投机行为严重蔓延，房地产市场的爆发式的增长，也给金融机构带来了巨大的风险。另外我国房屋租售比，已大大超过国际通用标准，北京核心区租售比更是惊人，直逼日本东京泡沫高峰的历史最高位。国家应及时调整货币政策和财政政策，稳定汇率、加强游资监管，改变人们对房地产市场价格走势的过好预期，适时开征房产税，增加普通商品房和保障性住房的有效供给，使我国房地产市场健康稳定的发展。(五号宋体)【关键词】(黑体小四)房地产市场，货币政策，风险，利率，汇率(五号宋体) (上边距:30mm，下边距:25mm，左边距和右边距:25mm；装订线:10mm；页眉:16mm，页脚:15mm)(页眉五号宋体,有下划线，居中； 页脚小五号宋体,居中)(论文主体字体为小四号宋体，字间距设置为标准字间距，行间距设置为固定值20磅)自 2008 年国际金隔危机以来，为了使国民经济保持一定的增速，国家实施了适度宽松货币政策和财政政策，其中货币政策的调整，更是深入影响房地产市场， 2008 三季度至 2009 年三季度，连续下调基准利率、存款准备金率，天量信贷的投放，使得本该回调的房地产业又重新进入了一轮爆发式的增长。我国房地产市场的过快上涨，严重脱离了普通居民的收入，给银行房屋贷款带来的一定风险，使投机性购房人数大量增加，如果房价不加以有效控制，极有可能导致住宅市场大幅度波动，影响经济的持续发展，我们当及时调整货币政策及财政政策，采取一系列的防范措施，来促使房地产市场的稳定健康发展。(小四号宋体)一、我国房地产市场风险的表现形式(三号黑体)（一）房价脱离居民收入(小三号黑体)当前我国“房价收入比”远高于合理水平。从国际上看，世界上大多数国家的房价收入比为6：1，即家庭平均年收入与一套基本住房的价值比为1：6。.如，三口之家平均年收入6万元，6年的总收入应该可以买一套100平方米面积的基本住房，即合理房价应该是3600元/平方米。我国许多城市房价出现暴涨，严重背离了正常的房价收入比。去年中国房价收入比已高达8：1，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。(小四号宋体：以下主体均相同)（二）租售比过大(小三号黑体)所谓的“房屋租售比”是指一套房子月租金与房屋销售总价之间的比值。我国各大城市场的租售比差距正在进一步拉大。来自北京二手房经纪公司的数据显示，北京2010年二手房租售比均超过1比500，高达1比525，远远超出1比200至1比300的国际通用标准数据。美国现在租售比大约在1：1001：200之间，空置率比中国低。考虑到美国物业税高一些，如果把比中国多出来的物业税从租金里面扣除，美国的租售比大约在1：1501：250之间。把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比(相当于720倍的月租售比)，在正态分布的几率中，年租售比超过60的几率小于被闪电击中的概率。如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间继续上涨，随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1：20的年租售比。（三）对金融机构带来的影响(小三号黑体)近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，房地产市场价格不断上升，使各大银行为了争夺此项业务恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。国家统计局数据显示，2009年16月，房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%；利用外资243亿元，下降29.7%；企业自筹资金8241亿元，增长10.4%；其他资金9837亿元，增长34.7%。在其他资金中，定金及预收款5758亿元，增长27.7%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。央行数据显示，在上半年7.37万亿元新增信贷中，有5381亿元的信贷资金进入房地产开发领域。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，隐藏着巨大风险。我国房地产开发资金构成与国外相比，存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下降，地产金融危机不可避免。美国金融危机源于房地产市场泡沫的破灭。这告诫市场，房贷风险需要时刻警惕。信贷宽松政策之下各商业银行更需把握房贷原则，对房地产市场风险要拥有清醒的认识，认真评估各种房贷，严格控制房贷质量。在房价上涨过程中，银行扮演的角色不应是楼市泡沫的推手而应是稳定器。（四）投机风险(小三号黑体)房地产业内的通常说法，一个投资比例15%左右的市场是较为健康的，当投资比例超过30%，就应引起警惕，而现在不少楼盘已跨越50%的投资“红线”，这不能不让人忧虑：一个充满投机的市场能走多远？现在，手中有一点闲钱的市民已经不再将钱存入银行获取少得可怜的利息作为首选的投资项目。伴随着房价涨势一浪高于一浪，很多投资者对于投资房产产生浓厚的兴趣，买涨不买跌的心理更是催人出手，投资房地产正成为许多投资者十分看好的投资渠道。 从经济规律来看，投资的回报率越高，风险也就越大，房地产业也莫过如此。由于房产投资者并不是真正意义的居住者和使用者，他们购房之后，房屋仍停留在流通阶段，成为无法统计的空置房。在这种情况下，高房价并不是“真实需求”的实际反映，大量投机性购房，会放大虚拟需求传递给人一种虚假的需求讯息。房地产业近年来出现的高位放量增长，过度投资，结构失衡等现象，使得一些有识之士忧心忡忡。目前，百姓手中的储蓄存款余额近20万亿元人民币，而金融机构贷出的房地产贷款却已达8万多亿元，在整个国民财富中出现超分配态势。而社会资金过度集中在房地产业这种暴利性行业之中，不仅加剧房地产业自身的结构性矛盾，而且也使整个经济运行的平衡被打破，从而蕴积着极大的系统风险。可以说，房地产业在拉动经济增长的同时，过度投资也会带来过度消费和过度投机，无疑会对正常的消费比例和产业结构带来负面冲击。20世纪80年代，日本经济呈现出高速增长的态势，大量社会资金涌向房地产业，当时许多日本人天真地认为，日本国土狭窄，资源贫乏，人口密集，房价只升不降，许多日本人都热衷于炒房地产。面对火火红红的房地产业，日本政府和金融管理当局听之任之，等闲视之，结果因经济结构调整，导致房地产“泡沫”破灭后，银行和房地产商大批破产，大量房产投资者沦为负债一族。日本经济从此跌入低谷，复苏艰难，停滞不前。日本经历这场房市“泡沫”的浩劫后，从一个发展势头最猛的发达国家退化为景气状况最差的发达国家，房市风险在这个国家真正演变为一种国家风险的教训，让人刻骨铭心。 因此，从国内外经验来看，一个城市的房市应该是一个以当地居民为主导消费群体的市场，当地市民消费特性塑造着当地房地产业的个性特征。而过度性投机，无节制投资于房市，就会加大房市“泡沫”破灭的几率。20世纪90年代国内海南、广西等地房地产开发出现的泡沫危机就是前车之鉴。 二、我国房地产市场风险的原因分析(三号黑体)（一）适度宽松的货币政策(小三号黑体)1、过度扩张的信贷规模(四号黑体)信贷过度扩张通过供给与需求两个方面影响房价。从供给的因素看，信贷过度扩张对房价的影响。宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年三季度，国家为了应对国际金融危机，使国民经济保持一定的增速，中央开始实施适度宽松的货币政策，连续下调存款准备金率和天量信贷的投放，使房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升，使得本该回调的房地产业又重新进入了一轮爆发式的增长。土地的供给同样受到信贷政策的影响。在宽松的信贷政策刺激下，商业银行与地方政府形成融资默契：将各种国有资产组装成融资平台，从资产总量看，这些融资平台数量巨大，从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件，加上各地方财政的隐性担保，商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台，根据有关部门的统计，2009年新增加的9万亿贷款中，有5万多亿贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利，地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是，我们看到一个反常的现象，在房地产市场火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了20%多，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升，各地都出现了所谓的“地王”现象。而土地价格的上升必然助涨房价的上升。从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低。另外，需要强调的是，宽松的货币政策已经唤起市场对于货币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。随着信贷的高速增长，我国2009年的货币供应增长非常迅速，广义货币供应已经接近30%，即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通胀预期明显加强。明显的标志是：1）债券市场的收益率快速回升，新发行的公司债券的收益率快速提高，由2008年底的5%左右上升到目前的8%左右；2）狭义货币供应量迅速上升，M1已经从2008年底的10%增长到目前的33%，上升了20多个百分点。存款活期化说明老百姓将资金选择存定期的意愿快速下降。买房成为一种无奈甚至是恐慌性的选择。同样，2009年快速增长的信贷推高的股市价格，股市上涨在相当程度上刺激了房地产的需求。股市的繁荣对楼市的作用表现在两个方面，一是增加的市场对楼市的需求，当投资者账面财富迅速增加时，其中的一部分财富会转化为楼市的需求。因此，股市的繁荣会刺激楼市，股市最火爆的时候往往也是楼市最火爆的时候。从年初到10月底，股票流通市值增加了6万多亿元，总市值增加了10余万亿元，这其中有部分财富会成为房地产的购买力。另外，股市的繁荣为房地产类上市公司融资提供了便利。在最近几年的股市行情中，房地产一直是被热炒的板块，房地产类上市公司通过增发股票融资非常受欢迎。这些上市公司通过高价发行股票得到巨额的融资，然后再用这些资本买地，因此，股市上涨会推高地价，而地价上涨又推高房价。2、长期的低利率政策(四号黑体)一般理论认为，银行利率与房地产价格呈反比例关系，利率升高时房地产价格降低，利率降低时，房地产价格上涨。其原因：当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对的房地产投资收益缺乏吸引力，投入的资金量大大减少，导致房地产价格缺少支撑力，结果必然价格下跌。而当利率降低到一定程度，各方面对资金的需求量加大，经济开始振兴，投入房地产的资金也越来越多，从而推动房地产价格上涨。我国现在通胀不断上升、实际抵押贷款利率却维持在低水平的情况下，政府将难以真正控制房地产价格的上涨。这也被过去的经验所证明。我们的研究发现，房地产价格与实际抵押贷款利率之间有着显著的负相关关系，下图也显示出，当实际抵押贷款利率处于较低水平时，中国房地产价格将出现快速上升。目前，中国CPI通胀率已经超过3，而中国的一年期存款利率仅为2.50，这意味着中国已经出现了实际负利率，换句话说，中国的储户事实上在补贴银行和贷款者。这也将迫使储户将资产转移至如房地产市场等高收益的投资品。实际负利率的长期存在也将不断鼓励房地产市场的投机行为，并可能造成房地产泡沫的发酵和形成。（二）、人民币升值导致热钱流入(小三号黑体)1、人民币升值将推动房地产价格上涨(四号黑体)（1）资金流入效应 2007年一季度，我国外汇储备增加1357亿美元，相当于2006年全年外汇储备增加额2474亿美元的一半多。特别是同期外汇储备增加额远超过贸易顺差(464亿美元)与实际利用外商直接投资(159亿美元)之和,其缺口达到734亿美元，是大量国际热钱涌入的结果。对于国际游资而言，在人民币继续升值的预期始终存在的情况下，会持续流入我国，打算从人民币升值中获得巨额回报。大量资本通过各种渠道进入国内市场后，由于中国对短期资本流入和证券类资本交易实行严格的资本管制，境内投资渠道尚未多元化，而且中国正提升城镇基础建设，流通性较好，保值升值能力较强的房地产就成为热钱的最佳市场。（2）财富效应人民币升值意味着居民购买力增强，理论上，人民币汇率上升意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格走低， 消费者主观上感到剩余财富的增加，便将剩余的资金投资房地产、股票市场等经济载体，从而推动房地产市场需求增加，大大提高的房地产需求抬高了房地产价格。（3）通货膨胀效应由于国际游资的大量涌入和外汇储备的大量增加，央行为了抵制人民币大幅升值的压力，不得不在外汇市场上投入大量的本币购买外汇，货币供应量增加形成了通货膨胀压力。人们为了避免通货膨胀损失，会倾向于抛出货币，转而投资于保值增值性较强的资产，如房地产，促使一些地区房价暴涨。而当今中国的经济形势（如本币升值、股价和房价飙升等）与日本在泡沫时期的形势十分相似。2、人民币升值将加剧我国房地产市场风险(四号黑体)热钱的本性是要在短时间内获得暴利,其对人民币汇率的变化极为敏感。热钱在升值预期的吸引下大量流入我国，但它不会长期留在中国，当人民币升值幅度开始接近国际游资的预期升值幅度的最高点时，将会大量逃离，一部分国际游资迅速撤出房地产市场，导致房地产价格加速回落，房地产泡沫破灭，房地产市场面临毁灭性的打击。（三）、政策因素(小三号黑体)1、普通住房和土地有效供给不足(四号黑体)城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾，是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有46%左右，农村人口占54.3，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。2、保障性安居工程进展不平衡(四号黑体) 保障性住房“门槛过高”，也是造成买房难的一个重要原因。住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。 三、防范房地产市场风险的对策(三号黑体)（一）货币政策(小三号黑体)1、收缩信贷规模(四号黑体)货币从紧政策的手段之一是上调准备金率，抑制商业银行对外贷款。央行频繁动用上调存款准备金率来进行流动性的管理，其累计效应正在逐渐显现。对于房地产企业来说，由于商业银行总体流动资金量缩减，企业获得信贷资金的能力有所减弱，非资质优良、信用度高的企业不能获得银行的大力支持。调整之后，商业银行对资信好的大型房企依旧乐于放贷，但对中小企业则限制多多，从而使中小企业面临资金链压力，一些实力弱的企业将被淘汰出局。 此外，除了上调银行准备金率，控制银行的资金量外，针对开发商，政府还从其他方面提高了房地产开发商的贷款门槛，进一步紧缩了房地产开发商的资金链。比如，新的土地政策规定，对于一块土地，土地出让金可以分期付款，但不可以分期获得土地证，而不能够获得土地证，房地产企业就不能进行相应的土地抵押贷款进行楼盘开发，即使进行了楼盘开发，没有土地证也不可以做楼盘预售，也就不能进行资金回笼。因此，从某种程度上讲，土地新政提高了开发商的贷款准入门槛除了土地新政之外，还有住房建筑要在封顶之后才能预售，住房预售款要预缴收入所得税等方面的规定，也加大了房地产企业的资金压力。 2、适当上调利率(四号黑体)房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是依靠商业银行的贷款来间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加和减少。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，开发商可能会减少房地产的投资，房地产的供给量就会下降。利率调整对房地产价格的影响，房价在短期内受加息影响较小, 但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。虽然利率调整并不能直接决定房价, 但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加, 这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度, 降低其购买力, 而购买力的降低必然会减少对房地产需求, 这种对需求的抑制作用将最终决定供给, 从而控制过高的房价, 产生积极的降温作用, 使房价回归理性。（二）财政政策(小三号黑体)1、适时开征房产税(四号黑体)适时开征房产税，抑制投资性需求。征收房地产税，把消费者购房时一次性交付的税费改为购得房屋后按年缴交，由以往的购房后一劳永逸变为“买房容易养房难”。因为房地产税是对房地产的保有环节进行课税，纳税额与房产的升值贬值保持同向，对于那些打算通过房产升值进行投机的购房者来说，无疑增加了投机的成本，抑制了对房地产的投机需求，从而达到降低房价的目的。为遏制房价过快上涨，最近国家连续出台了一系列宏观调控措施，对促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。但这只能限制普通百姓的投资性购房，对于自有资金充足的投机性购房、炒房作用不大。目前我国的房屋持有成本几乎为零，许多城市中的高档住宅小区，晚上黑灯率很高，房屋空置率大大高于10%的国际警戒线。抑制房屋投机投资需求，最有效的方法是提高房产的持有成本和风险，适时开征房产税。适时开征房产税，有利于抑制房产投机投资需求，有利于地方税收的可持续发展，也有利于调节贫富差距，促进社会和谐。2、完善土地招拍挂制度(四号黑体)完善土地招拍挂制度，防止地价水涨船高。应尽快完善招拍挂制度，对不同用途的商业用地可采取不同的招拍挂方式。如对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式。但对于普通住宅建设用地应采取综合评标方式，综合考虑地价、房价、户型、面积、质量、信誉等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。也可采用限房价竞地价的方式，将房价限死，竞争地价，通过两头挤压，可以最大程度地挤压出开发商的暴利，防止非理性的恶性竞争和房地产泡沫。（三）行政政策(小三号黑体)1、改变人们对房地产价格走势的预期(四号黑体)对于抑制房地产市场价格，重要的有改变人们对房地产价格走势的预期。我们可以从刚刚过去的美国房地产泡沫破灭的经验中得知，影响房地产市场的最关键因素在于人们的预期。在美国，当很长一段时间内人们都预期房地产价格将不断上涨时，就会不顾一切的买进房产，甚至超额借贷，短期来看这将造成房产的成交量激增，长期来说自然会积累大量风险，甚至累计到爆发危机。2、增加普通商品住房的有效供给(四号黑体)遏制房价过快上涨，必须大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头。3、完善住房保