砀山县域旅游地产综合开发的观点.docx

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除 砀山县域旅游地产综合开发的系列观点1、 盛方咨询创意“新三农引领产业创新模式”构建中国县域产业创新发展示范县顺应国际绿色生态消费潮流和国家产业发展方向，以因交通格局改变引发的区域城市重新分工为契机，以县域具有唯一独特性和高综合价值的果林产业资源规模优势为依托，实行“传统农业改造”、“现代农业再造”，引入”现代商贸物流业”和“文旅休闲业”的“一体两翼”产业融合发展，形成生产型产业、服务型产业和消费型产业的产业立体格局，通过创意“新农庄、新农居、新农民”的经济发展标准，将一二三产业同体融合发展，最终实现“三化四率”的发展创新，即实现农业产业化、农民市民化、农村城镇化“三化”，实现劳动生产率提高、土地产出率提高、产业收益率提高、乡村空心率降低的“四率”，最终实现：新三农引领产业创新模式，将砀山县打造为中国县域产业创新发展示范县。“一体两翼”产业体系：以现代果林产业为核心，以现代商贸物流产业和文旅休闲产业为两翼。现代果林产业立足砀山的资源优势，以果林的规模化标准种殖和精深加工为突破口，围绕现代果林产业生产的经营组织形式，通过先进现代技术的引入，延伸和拓宽产业发展链条，并与其它相关产业进行融合嫁接，实现果林的现代化和产业化，实现全域化的现代果林产业发展；现代商贸物流产业围绕现代果林产业，以现代物流、绿色物流、循环经济等理念为指导，以现有发达的公路和铁路运输体系为根基，以各类大中小型专业批发市场为重要流通平台，以大型物流/商贸企业为核心动力，构建现代商贸物流服务体系。文旅休闲产业围绕“县域景区化、产业融合化、旅游品牌化”，以砀山百万亩连片果林资源为核心，以黄河文化、民俗文化为两翼，以“大景区-大旅游-大产业”为指导思路，在县域范围内有重点、分阶段地推出有重要影响力和吸引力的生态旅游、休闲度假、康体养生、民俗风情体验等品牌，实现文旅休闲产业的全域化布局发展。2、 盛方咨询提出“六大发展路径”确保砀山县域“一体两翼”产业体系落地构建1、产业提升进行标准化建设，逐步制定果林种植、果品分级包装、储存运输、生产工艺、文旅服务五大标准体系；以科技为支撑，引导研发和引进科技技术，建立优质无公害技术、品种改良技术、系列产品研究技术、果品采后处理技术、初/深加工技术五大科技支撑体系；在对现有品牌整理的基础上，对砀山酥梨进行品牌化打造。2、组织优化发挥龙头企业引领作用，把培育壮大龙头企业作为推进产业化经营的关键环节来抓；扶持中小企业，从影响中小企业发展难题入手，助推中小企业进入成长快车道；按照“自主经营、自主管理、自主服务、自负盈亏”原则建立专业合作组织，在县农委主导下当加强内外部环境建设推进合作组织健康持续发展；拓展行业协会支撑功能，充分发挥协会联系政府、服务企业、促进行业自律的功能。3、平台打造突出集约、集聚、簇团发展，以大平台建设为抓手，促进传统块状经济向现代产业集群转型升级；利用先进的信息技术，构建服务于果农、林农、旅游者、政府、供应商、顾客、旅游者等人群的网络信息平台；积极与连云港及郑州航空港保税区寻求对接，通过海铁联运、陆空联运，实现区域货物的无障碍贸易；在项目招商、人才吸引、技术引进等方面搭建节事类、宣传类、服务类三大种类的交流合作平台。4、开放合作突出抓好招商引资，通过政府、招商企业、顾问公司三方联合的方式进行招商；加强区域产业合作，在以政府为主导，以企业主体多层面发展的机制下，加强区域产业对接，增进技术和人才的交流、合作；加快双向开放步伐，将“引进来”和“走出去”两重国际化路径结合在一起，实现市场、资金、产品、技术、信息、人次的双向流动与交流。5、项目引领坚持“项目带动”，充分利用要素资源，构建“龙头引爆项目+全域布局项目”的产业发展项目库体系。6、运营保障在现代果林产业、文旅休闲产业、现代商贸物流产业等方面进行政策支撑；从拓展融资渠道、鼓励扶持金融机构、扩大民间金融力量等方面提供资金保障。3、 盛方咨询创新“区域综合开发成果体系”使项目规划更具有应用实用价值区域综合开发成果体系由总体规划文本、总体规划说明书、总体规划图件三部分组成。总体规划文本和总体规划说明书在章节结构上基本相同，只是内容上详略不同。总体规划文本和总体说明书结构如下：1、规划总论从规划依据、规划原则、规划性质、规划期限、规划范围角度分析。2、综合分析从政策态势、产业经济、道路交通、基础资源、产品业态、客源市场角度分析项目。3、开发目标定位总体定位以黄河故道生态环境为依托，以梨文化和湿地旅游为抓手，以高端休闲度假旅游为开发重点的，形成“砀山黄河故道”品牌的“国家级旅游度假区”并从市场定位、产业定位角度重点分析。4、旅游休闲规划提出一景一区”旅游休闲产业布局。“一景”即古黄河湿地旅游景区，“一区”即黄河故道旅游度假区。5、农业整合规划重点进行砀山酥梨品牌优势、质量精品、生态绿色的强化与提升，探索砀山特色优势产业全面升级发展的途径和模式。6、城镇乡村规划将村镇体系等级结构分为两级，一级为特色主题镇，二级为美好乡村。村镇空间布局采用“双镇四乡村“。7、绿道游览系统规划主要进行对外交通规划、绿道系统规划、绿廊景观规划。并设置空中游览、自行车游览、水路游览以及步行游览四种交通体验模式。8、公共服务设施规划以主要的法定假日和梨花节期间的游客数出现高峰的情况为标准，从住宿设施、餐饮设施、购物设施、交通设施等方面进行提升。9、土地协调规划制定优惠政策，统一开发整理，鼓励农村、居民点通过土地置换向新型城镇、中心村集中；结合安徽“美好乡村”建设、城乡统筹建设。10、生态环境规划要求在发展经济、城市建设的同时，保持良好的生态环境，做到经济效益、社会效益、生态环境效益的统一。11、空间管制规划根据基本农田管制要求，生态林地管制要求，生态水系管制要求划分出优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域、禁止开发区域。12、市政管网规划从给排水规划、电力规划、管线综合规划三方面进行合理规划。13、综合防灾规划从防洪排涝规划、抗震规划、消防规划三方面进行合理规划。14、综合开发保障要求基础设施及生态景观先行；加大重点项目扶持力度；树立品牌形象；选取部分高端产品优先供应；优先解决农民安置、就业、农业产业发展等民生项目。15、近期建设规划以构建旅游目的地体系为目标，以旅游六要素为主线，打造多元化、可供消费的产品体系。科学合理安排项目建设顺序，使景区建设平稳、健康发展。总体规划图件：1、分析图从区位、县域产业经济、县域综合现状、流域土地利用、流域综合现状、乡村体系等角度分析。2、空间布局图从产业布局、古黄河湿地旅游空间、黄河故道旅游度假区等角度分析。3、流域土地利用总体规划图4、绿道系统规划图从绿道道路系统、绿岛服务设施布点角度分析。5、河道系统规划图6、公共服务设施7、空间管制规划8、综合管网图从污水工程、雨水工程、电力工程、电信工程、给水工程、管线、环保环卫等角度分析。9、综合防灾规划图10、近期规划图4、 盛方咨询提出“一景一区”旅游休闲产业布局推进砀山黄河故道旅游目的地产品打造。古黄河湿地旅游景区由“一廊三区“组成。故道梨园风景走廊基于砀山连片果园吉尼斯纪录和砀山“中国第一酥梨县”的美誉，在现有道路两旁梨园的基础之上，将砀山及世界范围内的不同品种的梨树进行集聚种植于道路两侧，打造一条汇聚梨品种种类最齐全的梨园风景走廊，同时具有景观美化和科普教育的功能；黄河印象区作为古黄河湿地旅游景区的景前综合服务区，是集景观与综合配套服务功能性于一体的入口门户区，同时兼具有博物展览、科普教育的功能；黄河故道与湿地文化休闲区以黄河故道文化和湿地文化为核心主线，通过对文化的展示和演绎，打造具有景观观赏、休闲娱乐、文化体验、度假住宿、商务会议、健康养生等功能的黄河故道与湿地文化休闲区；故道湿地保护与观赏体验区以湿地资源为核心，打造具有湿地风光及动植物资源观光、湿地生态体验功能的湿地保护与观赏体验区。黄河故道旅游度假区面对五大城市群的中高端人士，以使砀山成为皖北度假胜地为目标，打造十大基地：综合服务基地作为度假区的综合服务区。为游客提供休憩、中转服务、自驾车停靠、餐饮、特色品售卖、汽车修理、保养、旅游综合服务等服务；汽车露营基地面对自驾车游客的庞大规模，构建四星级乡村露营地，露营地置身于大自然中，环境清幽凉爽，配套完善，为游客营造舒适的休闲度假环境；四季购物基地以公园的形式来实现购物，开辟不同主题的街区售卖水果等商品，游客可以在公园中漫步的同时购买商品，打造不同体验；休闲度假基地借用美丽的百花景观，打造大规模百花园，并针对春夏秋冬四季打造不同意境的百花胜景，带来不一样的视觉体验；果蔬商贸基地针对水果产品的运输销售，打造集国际化、现代化和生态化为一体的果蔬商贸基地。集商贸物流、社区乐居、游乐观光为一体；飞行运动基地基于项目地原有基础，运用动力滑翔伞、动力三角翼等低空飞行工具，开展梨园旅游观光与飞行体验活动，共同打造集旅游观光、接待服务、飞行培训、飞行器托管、提供场地等多种功能于一体的飞行运动基地；文化创意基地基于砀山丰富的民俗文化和黄河故道历史文化，打造民俗文化旅游产品和汉文化旅游产品，将砀山的多文化汇聚展示，突显砀山文化魅力；影视文化基地依托文化和环境打造集影视剧拍摄、制作，休闲、娱乐、餐饮等于一体的多功能影视基地, 并延伸完善产业链，实现多元化、规模化经营；养生养老基地依拖园艺场幽静的梨园风光及周边的田园环境和气候条件，面向养生养老人群，以省级双养示范基地为目标，形成以养生养老为主体，集餐饮、住宿、休闲娱乐为一体的双养度假综合体；商务会议基地借助项目地便利的交通条件，汇集商务、度假、娱乐、康体等功能，构建高端休闲商务会馆群。5、 盛方咨询以“五园一区一基地”构建砀山县黄河故道流域农业产业体系，促进农旅协调融合发展作为砀山县黄河古道流域综合开发的首席顾问专家，盛方咨询集团首席专家、盛方商学院首席讲师、旅游产业与区域经济发展顾问、旅游地产与县域经济发展专家许豫宏教授提出，重点进行砀山酥梨品牌优势、质量精品、生态绿色的强化与提升，探索砀山特色优势产业全面升级发展的途径和模式；以现代科技引进和技术集成示范，现代产业组织体系和综合服务体系的建立和完善，打造以砀山酥梨为特色的多功能和可持续的现代农业综合开发示范区，带动整个示范区及全县果业的现代化和高效持续发展，同时以五大现代农业庄园丰富砀山农业产品，以精品水果设施栽培示范基地提升农业科技水平，打造“世界梨都”，推进砀山农业产业快速、健康、持续发展。提出“五园一区一基地”的产业发展格局。1、现代农业综合开发示范区：规划示范区的空间发展布局战略为“一核、一带、三区、多节点”。一核：即核心区，由综合管理服务中心、世界水果博览园、未来园、创新园等项目组成，面积约6000亩。是示范区生产、经营、管理服务平台。一带：多节点休闲旅游观光带，沿示范区梨花观赏路、园新路和黄河故道沿线道路，将核心区及原有观光节点有机串联为系统整体，打造一条集科普、生态、生产、文化和休闲为一体的景观廊道，充分发挥其在科普教育、技术示范、生态保全、休闲游憩、文化传承、审美情趣等方面的综合服务价值。三区：精品砀山酥梨标准化生产示范区、优质新品种梨标准化生产示范区和黄河故道生态休闲体验区，面积分别为31000亩、8000亩和5000亩。多节点：对现有休闲观光项目及资源进行整合，以地域文化的传承为切入点，沿生态休闲观光带，重点打造45处内容丰富的生态旅游休闲观光节点。2、五大现代农业庄园：以五大现代农业庄园点缀在黄河故道沿岸，丰富砀山农业产品。（1）现代山羊农业庄园：包含了羊场羊舍、羊群管理、饲草储备、山羊饲养、遗传选育以及档案资料等一系列相关设施、服务及管理，形成完善的体系。（2）现代葡萄农业庄园：庄园基于玄庙镇现有的葡萄生态园，进一步的拓展种植规模，实现生产、加工、储藏、销售一条龙。深度融入葡萄的种植酿酒、旅游观赏、科普文化、采摘钓鱼等产业链，形成产品丰富、环境优美的独具特色的葡萄生态庄园。（3）现代蔬菜农业庄园：针对高端市场，严格按照无公害蔬菜生产规程，在玄庙镇与周寨镇之间打造种植规模化、生产标准化、产品高端化、营销品牌化的产、加、销一条龙模式的的蔬菜庄园。（4）现代梨树农业庄园：梨树庄园在良梨镇与唐寨镇之间，以砀山酥梨种植、销售为主体功能，并利用生态果园、黄河故道等优势资源，集生态观光、采摘娱乐等功能为一体，成为融自然风光与现代农业原生态为一体的种植基地。（5）现代水果农业庄园：基于砀城镇和葛集镇自身种植规模黄桃、苹果，在此基础上，升级种植技术，并构建立体农业，推进绿色经济、立体经济，并配套采摘、观光等活动，增加农民收入。3、精品水果设施栽培示范基地：促进水果产业向优质高效转型发展，达到水果产业增收农民增效的目的，实现由水果大县向水果强县的跨越。6、 盛方咨询创意“双镇四乡村”推进砀山黄河故道流域旅居城镇化工程建设结合黄河故道流域目前城镇乡村的布局情况，盛方咨询集团首席专家、盛方商学院首席讲师、旅游产业与区域经济发展顾问、旅游地产与新型城镇化规划专家许豫宏教授提出“双镇四乡村”的体系推进黄河故道流域旅居城镇化的工程建设。双镇四乡村，即实施旅居城镇化建设工程，发展特色主题的旅居城镇和美好乡村。1、双镇，即玄庙镇和果园场实施场镇共建，打造具有黄河流域景观特色和砀山长寿之乡主题的黄河古镇；园艺场打造具有砀山梨都特色和旅游度假主题的旅居小镇。其中，玄庙镇与果园场的场镇共建区域打造黄河古镇，并按照“两体+三园+五街”的模式进行打造。两体为板材商贸物流综合体和交通游览服务综合体。三园为知青公园、商务庄园、爱情庄园。五街是美食街、酒肆街、商务街、集市街、客栈街。园艺场打造旅居小镇，按照“一带+三站+四区”的模式打造。一带为黄河故道旅游观光带：沿黄河故道两岸布置旅游观光步行道，红线宽度20米，步行道两侧栽植乔化果树、垂柳和部分常青树种，黄河桥东河段两侧浅水处种植菖蒲、芦苇、莲藕等水生植物，近水岸边栽植本地簸箕柳，增添景色。三站为养生驿站、梨园驿站和休闲驿站。四区为养老度假区、种质资源区、设施农业区和精品水果生产区。2、四乡村：按照安徽省美好乡村标准，实施美好乡村布点建设，最终选取后岳庄村、大郭庄村、花海村、高寨村作为黄河古道沿线的美好乡村建设中心村。7、 盛方咨询创意“四行模式”打造砀山黄河故道区域多元化交通游览体验方式为适应砀山县黄河故道流域未来的旅游目的地构建，盛方咨询集团首席专家、盛方商学院首席讲师、旅游产业与区域经济发展顾问、旅游地产与养老地产规划专家许豫宏教授创意性的提出“四行游览”模式。四行模式涵盖步行、骑车、舟行、飞行。规划设置空中游览、自行车游览、水路游览以及步行游览四种交通体验模式，以给游人多种游览方式的选择。有效串联各旅游板块和景观要素，打造砀山多样化的愉悦活力交通体验。1、步行旅游结合服务设施和景观体系形成连续的步行体系。自成体系并各有特点。需要多种步行空间，如开敞、半开敞和半封闭空间等；步行空间与机动车体系分开，同时，步行系统与景观结合，创造步移景异的景观环境。（1）科普主题游览：故道文化科普、湿地文化科普、民俗文化科普和砀山梨文化科普四大类；（2）果林主题游览：在各林场及景区，设置曲径通幽似的果林步行空间，以科技研发、标准化种植管理、物种展示的方式形成农业观光与科普教育系统；（3）湿地主题游览：沿黄河故道设置湿地步行道，结合公共服务设施以及景点，与自行车换乘点结合；（4）乡村主题游览：七大特色旅游乡村内设置步行旅游道路，使游客和村民在干净整洁的环境中生产、生活、休闲和游憩。2、骑行旅游将骑行方式旅游化，赛事常态化，举办针对华东城市客源市场的休闲自行车拉力赛；同时建设一部分骑行驿站，沿绿廊在城镇、各林场、景区、度假区等重要节点设置驿站，实现自行车租赁、机动车换乘、手机充电服务、医疗服务、食品补给等多种功能。3、舟行旅游打通黄河故道水系，恢复黄河故道航运的繁荣景象，打造水上交通系统，并与上下游贯通，对接徐州段黄河故道航运。在主要休闲区内的黄河故道段，打造水上特色交通旅游系统，例如羊皮筏子、竹筏、皮划艇、游船、游艇等，实现水上娱乐、休闲、观光等多种功能。4、飞行旅游利用低空领域，打造集水上飞机、私人飞机、热气球、滑翔伞等为特色的空中交通系统，在城市、主题休闲区等重要节点建设私人机场、热气球基地等。实现空中观光、交通通达等多种功能。8、 盛方咨询提出“三大建设工程体系”推进砀山黄河故道区域近期建设落地开发以构建旅游目的地体系为目标，以旅游六要素为主线，打造多元化、可供消费的产品体系，盛方咨询集团首席专家、盛方商学院首席讲师、旅游产业与区域经济发展顾问、旅游地产与养老地产规划专家许豫宏教授创意性的提出了“三大建设工程体系”的建设内容。 “123”建设工程“1”：1个4A级旅游景区：古黄河湿地旅游景区；“2”：2大特色主题镇：黄河古镇、旅居小镇；“3”：3个美好乡村：风情渔庄官庄坝镇后岳庄、田园乡村玄庙镇大郭庄、果林乡村园艺场花海。1、古黄河湿地旅游景区（1景区）古黄河湿地旅游景区的建设内容主要涉及到行政管理、文化设施、服务设施、住宿餐饮、康体娱乐、休闲商业等设施及道路交通、绿地广场的建设。2、特色主题镇（双镇）双镇的建设内容主要涉及到住宅、行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗卫生、教育、集贸市场、仓储物流园、道路交通、市政公用设施、绿地广场等建设；另外黄河古镇还涉及到工业园区的建设。3、美好乡村（3乡村）美好乡村的建设内容主要涉及到住宅、公共服务中心、教育设施（小学、幼儿园）、商业服务（便民超市、农贸市场）文化设施（文化站、图书室、老年活动室）医疗设施（卫生所）、公用设施网店（金融服务网点、邮政所）及公共绿地等建设。9、 盛方咨询创意“黄河汉街”文化商业旅游街区模式实现最大化盈利收益路径文化商业旅游街区模式实现最大化盈利收益路径有三大步骤：第一，分析区域的消费水平并依据消费人口估算规模控制面积；第二，确定合理的业态配比及自持比例；第三，制定合理的租金制度，确保乡土文化类业态的顺利招商运营。规模支撑与控制。通过分析玄庙镇规划人口数量、旅游景区三年内游客接待量、游客人均花费、人均GDP、个人储蓄存款、城镇居民人均可支配收入等数据，得出项目地有庞大的基础消费群体支撑项目运营；游客的高消费水平带动项目整体盈利水平；当地居民富裕程度比较高，消费潜力巨大亟待释放，同时能够平衡旅游的淡旺季。同时依据人均商业面积及客流量数据，估算休闲商业街区建筑规模。结合具体业态规模及业态配比计算休闲商业街区的建筑面积，确保处于控制范围的中等水平用尽用足每一平方米土地的价值。业态创意与比例。根据市场发展趋势和顾客消费需求特点，七大类业态购、吃、住、娱、养、学、赏配比为22:15:22:15:10:6:10。预估销售金额，若使商业预售达到收支平衡，计算销售面积，即销售面积占到总体开发面积的50%左右。基于乡土文化作为整个商业街的灵魂支撑，建议有关乡土文化业态配比占到60%70%。租金收取与优惠。采用分级租金制度，针对不同的店铺采取不同的租赁原则：（1）非遗项目免费通行，实行“0元”租费；（2）主力店招商条件放宽，降低租金或提成；（3）特殊商户给予优惠政策，邀请其入场。10、 盛方咨询提出“旅居城镇七大类业态”创意文化元素产品化、商品化、消费化开发路径通过对乡土文化元素的梳理及挖掘，结合市场消费需求和特点，对业态进行创意融入品、艺、居、养、集五个方面的七大类业态中，并在文化民俗活动中得到体现，采用店铺和移动售货车相结合的方式，采用主题化、本土化的方式，将本土文化转化成可以观赏、消费、购买的产品。砀山乡土味道40大乡土文化创意业态。砀山品：6大砀山乡土美食店体验“舌尖上的砀山”，品味砀山地道美食！8大砀山乡土美食小推车味觉、视觉多重体验享受，让你边吃边看！3大砀山乡土文化主题餐厅文化与美食的饕餮盛宴！砀山艺：5大主题小剧场集群汇聚砀山民间曲艺；5大文化体验手工坊“现场表演+亲自制作”，体验砀山特色手工艺。砀山居：10大文化主题精品客栈体现砀山风情。梨木客栈、果窖客栈、蓝布客栈、故道客栈、名人客栈、收藏客栈、农家客栈、汉王客栈、典故客栈、戏曲客栈砀山养：10大文化主题养生馆嫁接砀山养生环境，提供全方位养生功能。砀山集：2大乡土文化主题超市+2大乡土文化主题购物。果蔬超市、梨木雕超市、砀山酥梨文化体验店（多种梨文化相关产品展售）、砀山梅花篆字店（名家书法，砀山独具）。结合传统民俗节庆，融入砀山本土文化，打造6大乡土文化民俗活动：元宵灯会、唢呐表演节、端午粽子比赛、武术表演节、中秋赏月节、书法展会。11、 盛方咨询创意“黄河汉镇”旅居小镇模式打造砀山黄河故道区域国家级新型城镇化示范镇以百万亩果园为大生态基底，以古黄河湿地旅游景区为核心吸引力而提供服务配套功能，以构建“新产业、新空间、新环境、新配套”为突破点，以“产