房地产项目答客问.doc

中国禧徕乐投资发展有限公司 营销部 青岛禧徕乐家居博览城答客问示范1、基地具体位置答：兰州西路819号，原亿豪家居，此区域是西部新城商业核心区域。2、基地的东南西北与什么相邻？答：东：龙港家居城； 西：规划集中住宅用地。南：龙都大酒店，老商城区域，西部新城拆迁区，正大集团商业综合体，高档住宅区，市民公园；北：万科集团拆迁预留地，大面积新建住宅，区域造城计划。 3、地理环境对本楼盘有什麽有利因素和不利因素？答：地理环境是相当优越的，是离市中心最近旧城改造区，是未来胶州新的市中心区域。同时也是胶州最成熟的专业建材家居老市场，老市场每年建材家具营业额在15亿左右。目前周边老市场，老商场，沿街门头全部都在拆迁中，将会完全整合到我们项目内，西部新城在我们项目带动下全面展开建设，改造。不利因素是目前周边都在拆迁建设中，阶段区域形象较差。4、本项目的发展商是谁？答：中国禧徕乐投资发展有限公司。禧徕乐是全国连锁商业地产品牌，目前在上海，常熟，淮安，九江，合肥，温州，宿迁都有我们项目。我们所有项目都是自主开发自主经营的。开发和管理为一体。5、本项目的什么公司设计的？ 答：上海同级联合设计院设计的。6、承建商是谁？答：江苏汇丰建筑安装工程有限公司 资质：总承包一级资质7、本项目是由哪家物业管理公司做物管？答：青岛禧徕乐国际家具博览城经营管理有限公司8、物业管理费标准是？答：物业管理费用是向经营户收取的，包含在租金里。9、代理商是哪家公司？答：目前一直是开发商自行销售。10、本项目的土地总占地面积是多少？总建筑面积是多少？答：项目总占地170亩，总建筑面积36万平方米。整体开发，其中家居博览城14万平方米，精品建材街16万平方米，五星公寓6万平方米11、国有土地使用证号为？使用年限为？起始年月为？答： 商业用地使用年限为40年，住宅用地年限是70年。 12、本项目的规划及业态如何？答：我们是一个纯商业项目，建成后是一个一站式购足的家居类shoppingmall，在这里你不仅仅是购物，还可以休闲、娱乐、用餐、饮茶、商务洽谈等等，你可以安排一整天的活动，尽兴而归。所以我们提出“百万胶州人，一个禧徕乐”的口号。13、何时开工、完工及工作天数？现在进度如何？答：2011年4月29日开工典礼，2011年5月中旬正式动工，2012年春节商业主体工程封顶，预计顺利的话，在2012年56月份试营业，这符合禧徕乐一向快速开发的速度。 14、商铺共有多少个？答： 精品街区商铺共计三层，商铺1800多间，每个楼层各有商铺600间左右。15、每个楼层有多少面积，铺位分别有多少个？答： 小体量一层4.5万，共计商铺580间，二层三层2.9万，每层共计商铺600间左右。16、铺位面积多大？答：46160都有，主力面积一楼在68左右，二楼、三楼在46左右。17、本项目的商业业态及布局是怎样的？答：我们是商场化的经营，统一经营、统一管理、统一收银、统一服务、商业布局：小体量建材街区：一层-陶瓷、卫浴，板材，石材，油漆，艺术玻璃。 二层-灯具，橱柜，墙纸，吊顶，厨房电器。 三层-窗帘，布艺，工厂直销家具，特色家具。 18、项目得房率是多少？答：52%左右 19、建筑物为何结构？答：全框架钢筋混凝土结构20、公共面积和公共设施的使用权、所有权问题？答：是归大家共同所有，共同使用的。21、公摊面积主要包含哪些地方？答：大厅、过道、楼梯、电梯等公共使用部分22、建材设备及其品牌答：暂时未定，禧徕乐一直追求高品质，肯定会使用知名高档品牌。 23、商场装修究竟到什么程度？可否自己装修？答：我们是毛胚交付的，室内的装修经营户可按自己的风格来装修，公共部位由开发商装修，24、商铺设计是不是可以变更？有什麽限制和手续？答：我们是全框架结构、全通透的，商铺大小可自由组合，如确实需要变更须征得商场管理机构批准。25、商铺交付使用后，水、电、电话、网线等能否同时到位？答：完全可以26、公共设施配套如何收费？答：这些费用由经营户承担的。27、商铺购买后是否有保修期？答：有，防水5年，电器安装工程2年，暖通2个取暖期28、保修期内外，房屋维修应该如何分别处理？答：保修期内有工程施工单位负责，保修期外由商场负责（公共维修基金）。29、每个楼层的层高为多少？答：一层5米，二层4.8米，三层4.8米。 30、本楼盘的价格如何？起售单价是多少？答：我们商铺的性价比是非常高的，档次这么高的商铺，全场均价只在1万元左右，起价5800元，一楼均价在1.3万，二楼均价在9500元，三楼在6500左右。31、付款方式有几种？答：1、一次性付款 2、按揭32、合作银行是哪家？答：暂定（中国银行、工商银行、浦发银行、青岛银行，农村信用社等）33、贷款额度及贷款年限？答：贷款额度最高为50%，最高年限为10年。34、贷款年龄有什么限制？答：年满18周岁的有固定收入来源的合法公民，男性不超过60岁，女性不超过55岁。35、你们公司有什么市场经营的方案？答：我们聘请、组建了专业资深的管理团队入驻，提供专业的商场管理和售后服务，实行统一管理、统一营业、统一收银、统一售后服务。让您没有后顾之忧。36、这样的价格似乎有点贵？答：不是贵，而是价值的体现，目前商场还处于培育阶段，随着商场的发展成熟及周边配套的逐步完善，我相信价格还会上涨的。投资商铺，其实也就是投资未来，随着西部新城的日趋成熟，兰州西路休闲娱乐一条街建设开发的完美呈现，各大开发商的住宅高档楼盘建成，我完全有理由相信禧徕乐将来的价值远远要超过现在！同类家居商场租金水平租金，青岛及周边城市可达160-180元/平米，我们商场的租金上涨空间可想而知37、签预售合同认购书需要带哪些证件？答：A本人到场需带身份证原件，如不能到场须出示委托公证书和身份证复印件（双方）39、委托他人签订合同需要准备哪些证件？答：买方身份证复印件，代理人身份证原件及授权委托书原件40、产权登记后，户名可否作变更？有什麽条件和税费？答：登记后办理过户手续，必须在房管局办理过户，并交纳国家规定的税费。41、办理贷款的程序是？，需要提供哪些证件？答：办理按揭首先必须交付完首期款，签订好“房地产买卖合同”，才可以办理按揭。证件未婚：身份证、户口本、未婚证明、收入证明、购房合同、首付款证明；已婚：夫妻双方身份证、结婚证、双方户口本、双方收入证明或一方达到还款要求、共同还款同意书、首付款证明、购房合同；42、投资回报年限过后我们的保障在哪里？答：您所提的问题也是很多业主的疑问。我们青岛禧徕乐家居博览城是胶州现有唯一的中高档一站式购足的家居类shoppingmall，而且截止2010年底胶州住宅开发与拆迁面积分别超过1000万与500万。按120平米/户计算，有近12.5万户家庭需要装潢，如果每户装修投入10万元计，那么得出来的市场份额将有125个亿。另外胶州的房地产开发还在有条不紊的持续发展，在不久的将来西部新城将成为胶州新建楼盘的聚集地。另外胶州湾大桥隧道建成，将会有很多大量青岛，周边县市等地需求客户前来禧徕乐家居博览城购物。届时位于胶州西部新城的禧徕乐所打造的一站式购足的家居类shoppingmall的优势将更加显著，所以您完全没有必要有这方面的顾虑，这就是您将来的保障。43、本项目共用部位装修标准是多少？答：本项目室内装修费用用了3个多亿。商场内有80多部电梯，公共部位地面都用高档玻化砖，墙面环保涂料，顶部吊顶，射灯等等。从效果图我们就不难看出，公司对该项目的品质要求是非常高的。30米高的入门大厅，多个艺术中庭等细节都透露出禧徕乐的高贵品质。44、本项目现离市中心距离是多少？答：3公里46、如果自营不需要回报的价格是多少？答：按照回租前的价格，第一批公司将会出自营户优惠政策。当然了，还要看你购买区域的经营布局，您所经营的产品是否符合我们商场的经营布局。47、如你说的这么优质的投资项目，你或你的家人是不是投资了禧徕乐？答：我们公司很多员工都购买了我们的商铺，而且我们公司将来会开发很多连锁店，员工还可以自己代理和经营家居品牌的，总之，我们对公司的前景是充满信心的。48、销售政策？答：包租期限：六年包租可长期托管经营。租金收益：前三年每年租金收益为总房价的8%；第三年以后由我们统一对外出租，统一经营管理商场，禧徕乐管理公司收取租金10%作为托管费，其余90%的租金收益全部支付给业主，公开商铺租金收入账目并接受查询。方式：三年一次性返还，抵扣房款。49.公摊为什么这么多？答：50%60%公摊是国内高端商场的普遍公摊系数。公共部位建设的越好，表明商场的待客能力越强、市场公共设施建设标准越高、安全消防系数越高、经营和消费环境越好、公共休息设施越齐全，这些都能为商业经营带来如潮的消费群，得到丰厚的经济收益。商铺的公共部位的建设对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的，公共部位越小，可容纳消费者的空间就越少，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。因此越是高档的商场，为消费者考虑得越多，其公共空间就会越多。如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，合算了，但逛街的人可能因为过于拥挤而不愿停留，引不起他们的购买欲，这样，即使商铺使用面积再大也无济于事。对于商铺而言，客户投资的是建筑面积，其产权证上也会明确地标明建筑面积为多少。未来投资者无论是出租还是出售，计算基数都是建筑面积而不是使用面积。也就是说，客户所购买的商铺并未因为公摊而使其根本利益受损。50.三年后返租制度是怎样的，大概返多少？答：三年后我们在合同里有约定，第三年后还是由我们公司统一对外出租，统一经营管理商场，禧徕乐管理公司收取租金10%作为托管费，其余90%的租金收益全部支付给业主，公开商铺租金收入账目并接受查询。因为三年后禧徕乐所在西部新城将会发展到一个新的高度，成为胶州市新中心，其地价经过三年发展将会不断增值。我们作为地段中龙头商场，对区域消费起垄断作用，商铺每年租金都会递增，目前不好预估三年后将会达到什么高度，有可能8%，有可能9%，10%或者更高。您只要委托我们经营管理，完全不必担心今后租金问题。我们自持40%以上物业，我们会在最短时间内把商场做旺，得到高租金回报最收益的是我们。在我们测算，年8%租金回报我们在开业就可以轻松达到，目前招商已经达到70%以上，好多档次不够的商家想进场我们还不允许，目前都出现好几个商家抢位置的情况。随着区域大开发，周边商户全部拆迁，形势将会一年比一年好，再加上我们专业管理团队，可以说是天时地利人和，您就等着拿高额的租金回报和铺价的迅速增值。51.对项目启动表示怀疑。答：我们的招商进度已达到70%80%，公司作为全国连锁品牌项目，和全国各大厂商都签订战略合作联盟关系。在上海，浙江，广东，江苏全国各地基本所有大厂商都是我们合作伙伴，如果全部进场我们青岛禧徕乐早就容纳不下。我们只是择优而入，在以后每年经营管理中商家可以竞争进场。目前周边都在拆迁，老商城家具建材门头将全部拆除，必将择优进驻禧徕乐。开业后我们就是垄断性市场，规模是区域中最大，档次是区域中最高，再说我们自留40%物业，和政府也签订战略合作关系。公司自主开发自主管理，全国品牌连锁，启动是轻而易举的。52.什么时候能办下贷款？答：估计签订合同之后1个月时间，具体看银行到时候办理速度。53.40年后房子就不是我们的了？ 那怎么办？答：40年后房子还是自己的，只是土地性质问题，住宅70年，办公50年，商业40年。到期后房子还是自己的，全国都一样的。 54.贷款的话能否拿到房产证？答：贷款和一次性付款一样，都是一样的产证，只不过产证上附加一张有多少贷款额的凭据。55.三年返租，从哪天算起？答：正式营业算起，最晚不晚于2012年12月30日。56.投资户需要交哪些费用？答：房款，契税，印花税，维修基金等。按照国家规定的费用外不收取其他费用。 57.房产证上是使用面积还是建筑面积？答：建筑面积 .58.自持物业如何向业主保证不对外销售呢？答：我们和政府签协议自留40%部分物业是不对外出售的，可去政府相关职能部门查询。政府同样保证在区域中5年将不会引进同类市场。这是我们公司进驻胶州前就定好政策。再说禧徕乐所有的项目都是自持物业，自主开发自主经营的，这和很多商业开发商是不同的，这是我们实力的体现。59.房价下跌问题？答：房价下跌，只是住宅价格下跌。目前国家调控房价，是针对投资住宅。住宅在全国范围内价格将会回归到理性。因