房产经纪人陌拜电话之话术.doc

陌拜电话之话术打电话的目的：了解客户需求，寻找潜在客户，推销自我，与客户建立信赖感，约出带看 一、客户篇1 姐您好，您最近好过来朝阳公园这边看房吗？我们最近出来一套性价比非常高的房（详细房源情况介绍,拿最大卖点刺激客户心理）2 虚拟一套房源，性价比最高的，看客户是否能挑出不满意的地方，再根据客户需求推荐符合客户需求的房子，描述细节（此种适用于淘宝有详细记录过客户看过哪套房，有明确需求记录的客户）3 大哥您好，您最近还考虑房产方面的投资吗？（开门见山，得到客户有继续听下去的意向立刻推出投资回报率超高的房源）4 姐，您不考虑这个房子是不考虑这个户型还是这个小区呢？（针对推荐后反应不强烈但是又不挂电话的客户，可继续探寻客户真实需求，知道推荐到符合客户需求的房源为止）5 姐，您可以出来看看，房子这种东西，百闻不如一见，我说的再好您不来看都没感觉的，看了又不一定就要买，多看看，多了解了解，也为您以后买房积累些经验，没准您就比我们还专业了呢。（打电话的目的在探寻客户有无购买意向同时重要的还是希望能约出待看，在此种市场情况下不可逼客户太紧，需要我们来解除客户顾虑，同时创造与客户建立信赖感的机会）6 大哥您好，现在朝阳公园这边有一套单价*的房子，或可看朝阳公园的几居室等等。如果不考虑，想考虑什么样的？（此种比较适合于急攻房源，直接抛出该房源最大的卖点，用以吸引客户，同时状态很重要，要感染客户）7 大哥您好，现在有一套非常适合投资的好房子，投资回报率可达到*，您明天有没有时间我带您看一下，绝对不会让您失望。（先跳过详细介绍房源，引导客户明天可以出来看房）8 大哥您好，现在东三环边上美国大使馆旁边的US联邦公寓有一套开发商自留房拿出来卖，价格非常便宜，这种房子一年都没有一套。（以地理位置吸引客户，给客户一个宏观上的概念，并同时以地标性建筑物为参照烘托该房源，也属于铺垫房源价格优势）9 大哥您好，我是麦田*，之前跟您联系过，您之前不是说考虑观湖最稀缺的那种三居室吗？我帮您找了好久现在终于有一套出来了，而且价格非常便宜，只要*，您什么时候方便我带您看房。（此种可能不太适合陌拜，如果用在膜拜上成功几率不是特别高，客户容易说你打错了，视情况而定，如果客户挂了，可再打过去，承认自己打错了，同时再次推荐这套房，进而了解客户需求）10 大哥您好，现在又一套非常超值的好房子，是*的，只卖*，户型介绍，房东生意着急用钱，否则不会这么低价格卖，我们明天约在*点钟可以看房，您一定一定要过来。（此种需要状态积极，语速稍快，情绪感染客户，吸引客户注意力，好像是大家都来抢这个好东西，你还都不知道一样。利用中国人的从众心理和攀比心理。当然会碰到没反应的客户，另说了）11大哥，您考虑买房子吗?我这有套特别棒的房子12大哥，之前带您看房子的小王，现在还看房子吗？13大哥，房子便宜不考虑投资吗？14大哥，考虑换房吗？15大哥，您朋友说您考虑买房，您现在买什么样的房子？16推房子，然后说您明天最早几点看法方便，到时我带你看一下17大哥我们这有一套特别便宜的房子，现在能看，您跟我们看一下吧18我们同事有调动，客户本上有您的电话，说您在买房，问下您的要求19有一套出手就赚20万的房子，您一定要过来看一下啊，几点方便？我在哪等你。20有个风水特别好的房子所以您一定过来看看21有个毛坯或拎包入住的房子22大哥给您推荐一套非常适合您的房子23大哥您年前不是考虑买一套房子吗?这边最近看到合适的了吗？24大哥您最近是考虑个两居还是三居？25大哥我是刚给您发信息的26大哥您出差回北京了吧。这边新出几套非常适合您的房子，您安排好时间咱去看下27大哥这边有一套带学区的板楼，您最近有看吗？28大哥，我这边给您找了两套2居、两套三居29姐，您好！最近您收到棕榈泉社区在售两居室短信了吧，目前性价最高的，我们都在推荐，您有时间一定来看下30姐，您好，我是之前联系过您的，小王啊，我们刚出了一套世纪城三居南北通透，低于市场价50万，明天上午10:00可以看31姐，您好，我是小李，好久没有联系您了，目前您还考虑光大水墨三居吗？刚好有一套能看，这两天方便看32姐，您好，我是麦田小周，鲁艺上河村现在有套甩卖房，低于市场100万，业主是我经理老客户，缺钱，只让我们售三天，可以投资。33您好，有时间吗，光大家园两年都没有出来的户型，业主拿出来的，您来看下吧，房子特别棒34姐您好，我是麦田小豆，我们今天驻守社区，有个外地人业主新报的房子，不了解北京市场，本房子低于市场价，您来看吧35大哥您好，今天，我们前个月签约的租户，打电话告诉我，房东急用钱想卖房，我们落实了确实，价格还挺低的，我建议咱们先看房，我们和租户熟悉36姐您好，我们有套带租约的房子，租金4万每月，租户外国使馆工作人员，一直就是不让看房子，经过沟通，同意明天12:00-13:00一个小时看房，您来吧37您好，大哥，目前市场低估，出来了很多特价房，您来看下吧38大哥，我们这刚出来了一套毛坯房，小区1000户仅此一套，业主和开发商朋友，特意预留自己用的，但是目前移民，想出手39大哥，您好，现在出来了很多好户型的房子，您来看看，40谈哥，您好，我们有个业主在世纪城买了套学区房，因为限购，必须卖一套，价格合适业主就卖了，您来看下吧41马姐，目前房地产市场出租投资回报率高、稳定性强，很多客户选择优质物业选择较多的环境下及时进行投资，您有时间来看下42宋先生，您好，以我们经验，在楼市的调整期，因为房源大量释放，一些成熟社区的高性价比房源相对容易买到，您可以出来看下房子43马先生，您好，现阶段房源充沛，有一定的议价空间，是购房的好时机，希望您抓紧时机，赶快出来买适合您的房子44先生，您好，北京房产泡沫几率非常小，目前自住型买房客户达到90%以上，投资客已经淡出市场，所以房价持续下跌可能性非常小，快买吧45先生，您好，最近银行政策放开支持首套利率打折，小阳春降临，市场回暖，您别犹豫了，快来看看房子适合您否46姐您好，现在您家楼上在卖，和您家的户型一样，您考虑吗47姐您好，您家邻居房子在售，您有考虑吗48姐您好，目前有套山东业主的房子，刚在山东拿到一个项目，需要保证金，必须两天拿到钱，您来看下吧。49姐您好，有套适合您的三居户型，完全符合您的需求，一直不让看，今天下午阿姨在家可以看，您赶快过来二、房源篇1 您好，我是*，二手房中介，我有客户看过您的房子，挺喜欢的，现在想问您价格还能谈谈吗？ （混淆房东记忆，可套出房源是否在售在租）2 大哥您好，我有客户刚从国外回来，母亲住在咱们小区，想在这里再买一套，离母亲也近些，就喜欢你的户型，您看您考虑出售吗？ （把客户情况讲真实，取得房东信任，即便不卖也不会反感）3 您好我是*房产公司*，我这边有客户非常信风水，看了好久房子就是喜欢您这个户型，价格愿意稍高于市场价，您看您考虑吗？ （编故事，同时用价格吸引房东）4 大哥您好，前几天给您打过电话，你说考虑下4万这个价位，现在您考虑的怎么样了？您觉得什么价位合适呢？(混淆房东记忆，还是要用价位吸引房东，可以引出是否为潜在房东)5 大哥您好，我是*物业，您房子现在还在租吗？租金多少呢？这个租金在这种情况下已经租不到了，现在我们有很多业主都出售了自己房子，价钱也非常不错，比出租回报率高很多，也可以转移投资其他项目。 （此种适合于打租赁房源，引导业主出售该房屋，前提需要对该小区情况清晰了解，即使不出售也不会伤和气，建立了信任感）6 大哥，您的房子有考虑出租出售吗？ （简单，开门见山）7 大哥您好，我昨天在社区门口碰到您的朋友，也是我的一个老客户，他说您现在考虑出售您的房子，不知道您现在考虑什么价位出售呢？ （混淆房东记忆之一，成功率应该不是很高，可根据实际情况使用）8 大哥您房子现在还在卖吗？ （通俗直接）10 您好，我是*，现在我们有一套*楼盘*户型的房子*价格出售，非常超值，您考虑 买一套吗？（以该房东同户型市场价的房子推荐给房东，是反应而定）11 大哥您好，我是*公司*，想请您帮个忙，是这样，我一个老客户当时买房的时候就想买两套，结果另外一套被您买了，他现在想再买一套两套打通，把父母接过来，不好意思问您，想通过我侧面跟您了解下，您现在是否考虑出售？（此话术很有创意，前提要感知到房东是都愿意继续听下去，实战经验较少，可所实验）12 大哥，有个情况我必须要跟您核实一下，您的房子现在是都在售或再租，我核实清楚后以便以后我公司不会再有其他经纪人打扰您。（这是一个真实的谎言，哈哈）13 大哥您好，现在您这个单元专门由我负责，以后不会有其他人打扰到您，想了解下您现在是考虑出租还是出售？（另一个美丽的谎言）14 大哥，耽误您几分钟，有可能为您创造财富，现在有客户愿意高于市场价来买，您考虑吗？（需要将市场价说低一些，房东有异议，可说这是实际成交价）15 大哥您好，我现在有客户之前看过同户型的房子，现在可以全款不看房买您的房子，您什么价位考虑呢？（这种情况需要想好应对话术）16 大哥您好，希望给您带来好心情，我是*。17 大哥您现在有没有考虑在这个小区换一套大一点的房子呢？我们现在有一套*18 大哥您好，我有客户是这个小区的租户，就是为了买这里的房子特意体验这里的生活的，现在考虑买一套，您看您的房子有没有考虑出售呢？（编故事之二）19 大哥，我有客户就是喜欢您这种朝向好，楼层适中的房子，觉得高层晕，没有地气，他只要您的价格符合市场价就可以全款买，现在像这么诚意的客户非常少了，希望您千万不要错过这么好的客户。（先赞扬房东的房子，并将注意力转移到客户本身，希望房东珍惜客户，以后可能碰不到这种好客户也卖不到这个价格了）20大哥您好！您房子下午2点方便看房吗？21大哥您好！现在房子最低卖多少钱了？22大哥您好！房子的事情您跟姐考虑的怎么样了？出租还是出售那？23大哥您好！我们现在这有个客户能一次性付款，就是想问下房子现在考不考虑？24我们这有个老客户，带他看了很多院里的房子但客户是南方人，特别信风水，觉得您的房子位置挺好的，我说您不卖，但客户让我问您价格高点考虑吗？25下午带客户看完咱房子了嘛？看的挺好的，就是想约您过来聊聊26大哥您房子考虑出售吗？27大哥，我这有个客户，想跟老人住一起，所以想买套整层的，您对门不是再卖吗？您房子高点考虑出售吗？28网络，大哥我看您网上有套房子在卖，我们有客户29短信求购，我是小区业主 ，带朋友求购一套住房30短信，本人因工作调动，求购一套住房，有意速联系31塞条，求租或求购都可以32有个老客户，想在本小区买套房子，挺有诚意的33以其他公司名义打电话，以免别的公司签独家之类的34大哥，XX小区房子周边的房子马上规划了，现在房子不卖就卖不上价了，所以问问您考不考虑卖房子35在租房源中