开设KTV的可行性分析报告.docx

关于在天津红桥区开设KTV的可行性分析概述北京美亚歌管理咨询有限公司第一章 总 论1、项目简述2、编制依据3、结论与建议第二章 项目背景1、项目提出的背景2、行业发展前景第三章 投资环境与发展规划 1、资源状况和社会经济环境2、项目的发展规划第四章 市场需求和分析 1、市场现状2、商业需求第五章 总体规划方案 1、组织结构2、功能定位与布局3、经营模式4、建设地址与条件5、建设规划和要点 第六章 项目实施进度安排第七章 投资估算与效益分析 1、项目建设投资估算 2、项目营业效益分析第八章 结论第一章 项目总论第一节 项目简述1、项目名称：乐翻天量贩式KTV （暂定，以下简称LFT项目）2、承办单位：3、建设地址：天津市红桥区国美电器商场5楼4、总可用面积：3000平米5、总建筑面积：4100平米6、主要功能： 为客人提供健康、舒适环境的歌唱服务7、项目投资预算：人民币1000万元8、项目可行性研究单位：北京美亚歌管理咨询有限公司第二节 编制依据本KTV项目可行性分析报告是按照我国一线城市及天津当地的实际情况，以及美亚歌公司在多年的KTV行业实际操作经验，经过深入、详实的调查研究后，通过客观分析以及经济评估，为LFT项目实施设计和未来营运提供踏实、科学、全面的决策依据。第三节 结论与建议天津是我国四大中央直辖城市之一，城镇人口783.06万人，国内生产总值5018.28亿人民币，人均GDP 6022美元，人类发展指数0.855，以上经济指标位列中国省级行政区第6名，次于香港、台湾、上海、澳门、北京。由于其特殊的地理位置，天津是中国北方最大的经济商贸中心，是座颇富旅游价值的历史悠久的文化名城，也是座充满现代活力的国际港口都市。近年来天津发展迅速，正处于经济、文化、娱乐业快速发展上升期，随着人们生活水平不断提高，而今人们对于休闲、娱乐需求不断增加，政府更是倡导健康娱乐消费，使得量贩式KTV得以在国内蓬勃的快速发展。近两年不断开业和发展的KTV、酒吧等娱乐场所说明了社会的需求是迫切的。LFT项目预备建设在天津老城红桥区，这不单是为该地区提供了一间大众娱乐的歌唱场所，而且是该地区周边规模最大、档次最高、最贴近大众的一间环境优美配套设施齐全的量贩是娱乐场所，对于促进周边商圈发展起到招牌性作用，进而推动该地段商业、娱乐业等的发展有着重要的意义。纵观LFT项目周边商圈业态，肯德基、麦当劳、国美电器城等知名业态，并且相距河北工业大学不足200米，相邻有多所中等院校、科研院所、多处商业写字楼，门前停车位置充足，公共交通方便快捷，并且方圆五公里内没有相同的业态。能在如此环境之中寻找到这样一块商业空间可算是及其不易的。同时该项目位于红桥区政府规划的丁字沽商贸服务功能区及西沽文化旅游休闲功能区内，是红桥区未来重点开发的以商贸、餐饮、文化、旅游及休闲为一体的综合服务为主的特色功能区内。政府的支持为该项目的发展提供更为平坦的道路。这也是投资该项目可持续发展的坚实基础和动力保证。投资收益保守估算，仅KTV的入场包厢收费及超市酒水收入就可达稳定回收基本投资，这说明该酒店项目具有相当好的投资价值，是近乎于无投资风险的可行项目。（见图标1）同时，分析表明天津市近几年同类业态展店迅猛，未来的竞争将逐步激烈。新开店面无论是在规模上还是资金投入上均往规模化、豪华化发展。针对现状，我们需放眼长远做好市场定位，充分打造企业独特竞争力，通过建立完善管理体系，着眼于差异化的营销思路，打造自己的品牌定位。在做好单店的基础上，通过连锁扩张形式做大做强，以确保LFT项目长久不衰。第二章 项目背景第一节 项目提出的背景该项目地所处天津红桥区，地区人口56万，北侧区域紧邻河北工业大学校东院、北洋职高，东侧为西沽公园，南侧为河北工业大学校南院，周边有风貌里小区、金忠公寓等多个小区等。项目空间周边交通便利，配套商业较为设施完善。周边目前尚未有适合大众消费的大型休闲娱乐场所。第二节 行业发展前景第一家量贩式KTV最早由好乐迪于1990年在台湾创建，大陆第一量贩式KTV是1994年钱柜在上海创建。十多年经营和发展，使得量贩式KTV已经在全国风靡。这种源于台湾的新型KTV以其高质量的音响设备、快捷方便的点歌系统以及规模化、大众化和自助式的时尚概念，已经成为家庭、朋友、同事、同学聚会的极佳场所。随着人们的生活水平不断的提高，人们的生活形态已经有了较大的改变，休闲娱乐的消费比重所占人均消费比重正在快速提高，人们现在对品质生活的理解也越来越透彻，丰富和满足精神层面的需求是现代人的生活追求之重。量贩式KTV的出现恰好弥补目前大众娱乐休闲的需求。根据调查表明，在本身就不是很多可选的娱乐项目中，即不需要打保龄球体力要求，也不向看电影那样静态缺乏互动，而KTV可以为大众提供一个增进感情、纾解压力的场所。所以，KTV这一适合各阶层、各种消费层面的娱乐休闲项目在一个相当长的时间内是无法代替的。以目前同是直辖市的北京为例，目前各种规模KTV近千家，大型KTV也已经百多家，天津的KTV发展的潜力可见一斑。 第三章 投资环境和发展规划第一节 资源状况和社会经济环境1、自然资源和基础设施。红桥区是天津的发祥地。北运河、子牙河、南运河交汇区内，形成三岔河口，成为历史上南粮北运和水上运输的集散地。红桥区的城市建设，配套设施也日臻完善。几年来，全区住宅面貌发生了巨大改观。全区绿化率达到24.76%。大搞绿化、环境管理使小街景、小游园、小绿地遍布全区。文化体育设施配套齐全，功能完备，文化馆、娱乐中心、体育场、游泳池、图书馆、影剧院分布全区。“2、社会经济现状和发展。红桥区是天津市重要的商业区之一。自清代以来，北大关一带就成为天津最早的商埠，估衣街是天津古老而久负盛名的绸缎、棉布、呢绒市场，商贾云集，生意兴隆，至今不衰。全区现有商业企业和新兴第三产业达4200多户，各类商业网点星罗棋布，市场繁荣，流通活跃。不仅有驰名中外的瑞蚨祥、谦祥益、同升和、宝林祥、天一坊等老店坐落在这里。天津“三绝”之一的“狗不理包子”、“耳朵眼炸糕”也发源于此，而且，一批新型的现代宾馆也坐落于区内繁华地区。大胡同小百货批发商厦、天奕商城、天津都行货采江南，辐射三北，面向全国和俄罗斯等国家地区，已经成为华北地区最大的小商品批发集散地。3、区域同业资源。目前该项目方圆5公里内没有较大规模的同类业态，周边未来的主要目标客户群体，包括周边高校学生、周边小区居民等目前歌唱消费最近的也是到5公里外的东方明珠河北店。近两年随着大众消费者对KTV的热衷，规模化的量贩KTV逐渐成为被关注的热点，而LFT项目的建设恰恰弥补了该地区的空缺。4、区域发展规划。 LFT项目所处位置恰好是红桥区政府规划的丁字沽商贸服务功能区及西沽文化旅游休闲功能区内，其建设对于红桥区打造以商贸、餐饮、文化、旅游及休闲为一体的综合服务为主的特色功能区是非常重要的。第二节 项目的发展规划1、量贩式KTV：场地建筑总建五层，其中该项目使用该建筑五层，建筑面积为4700平方。一层为西餐咖啡厅，二、三、四层为快捷酒店，其中四层中心地带提供给五层KTV做配套设施，修建包括员工宿舍、员工餐厅、更衣室、会议室、库房、财务室及营运用办公室等。五楼预计设计各类包厢80余间，另包括公共大厅、等位区、试听区、接待台、收银台、景观区、缓冲区、工作间、水吧间、超市、机房、公共卫生间等区域。2、公共大厅：由于一楼面积的局限，未来的接待大厅将修建在五楼。一个功能完善、设计精美的大厅是体现该项目档次的最直接表现，也是未来吸引客人的最重要硬件设施之一，该大厅将为来店消费及在此等候包厢的客人提供等候、视听以及节假日小型的会员活动等3、车位： 一个可以停靠足够数量汽车的停车场是大型KTV的必须，否则将难以满足目前越来越多的有车一族，他们将是未来最有价值的目标客户。第四章 市场需求和分析第一节 市场现状通过调查显示，目前天津地区量贩KTV以“东方之珠”为行业领头羊，开有7家分店共有包厢600多间，其它同类业态大多是单店经营。目前在天津口碑好和规模较大的还有米乐星、好乐迪、金永、快乐迪等，这些KTV包厢数目大多在60-100间左右，在大者恒大的发展趋势下，小型KTV将难以生存，未来KTV业的成长将来自规模化的建设和连锁店的发展。同时，随着越来越多的市场进入，竞争的不断升级，KTV业发展已逐渐走入高品质低消费的方向，未来也将以此为其发展重点。天津现有KTV位置集中于南开区及和平区附近，而LFT项目区域方圆5公里内没有较大型适合普通大众消费的休闲娱乐场所。该区域缺乏规模量贩式KTV，周边的同类业态均距离较远，不能满足现今倍增消费的需求。天津市主要分布点位图（见附件1）重点竞争对象经营状况（见附件4）第二节 商业需求 项目消费群体主要以18-40岁为主，以追求时尚、喜欢休闲娱乐的大中学生及年轻白领居多，包括同事朋友同学聚会，边娱乐边交际的商务应酬，情侣相约，也有老少齐参与的家庭聚会。项目所属区域消费者中最值得关注的群体是该区域中的多所大中院校，仅河北工业大学红桥校区就有1万多学生和教职员工。周边的院校还包括：北洋职专、第五中学、求知中学、中大职业学校、铁达中学、红桥职工大学、天津民族职专、天津商业大学、天津机电工艺学院、天津外国语学院等等，而我们知道，学生唱歌一族是KTV消费群体中最重要的一部分人群，这一部分消费人群以往只能选择去较远的其它店面消费或者因便利性原因减少消费次数。LFT项目建成后将成为该区域内最大规模及最具竞争力的量贩式KTV，这也将极大的方便周边K歌一族就近消费。 同时，周边的麦当劳与肯德基的存在可以充分证明，其周边拥有足够的客流、足够的便利性以及该区域同城市发展规划的相符合性。这是因为麦当劳和肯德基的开业选址是非常缜密的，每一个项目他们都会花3到6个月进行论证，会充分考虑包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。虽然餐饮选址同KTV会又不同，但很多也是我们选址考虑的重点，值得参考。重点竞争对象的市场客源分析（见附件5） 第五章 总体规划方案第一节 组织结构LFT项目将以多人合资共赢的形式创立，其中 占该项目 %股权， 占该项目 %股权的比例进行资金投资。LFT项目实行董事会领导下的总经理负责制。公司部门设置根据需要而定。第二节 功能定位大型量贩式KTV（可带自助餐）量贩式KTV又称“自助式KTV”，“量贩”一词源于日语即大量批发的超市。由此引出的量贩式经营，实际体现的就是透明，平价和健康的消费方式，自助购物、自点自唱。量贩式KTV娱乐场所，主要以白领、学生一族、家庭同学聚会、公司Party为消费群体。价格比较优费，包房以计时钟消费，没低消，酒水食品以量贩自助式购买。目前市内的东方之珠、米乐星、好乐迪、金永等均为此类KTV ，一般都拥有50-100间包厢，实行专业化管理，强调专业服务性，讲求经济效益，主要以包厢费收入为主，仅提供自助式歌唱服务。部分商家还提供自助餐服务。第三节 经营模式量贩式KTV是一个专业性非常强的项目。一个话筒插座的位置、一个茶几的大小、一个电视机的高度等等，这些看似很小的地方却会在以后的经营中，直接影响公司的经营乃至生存。包括项目的空间设计，国内目前很少专业从事量贩式KTV的设计师，通常都是工装、家装或是酒店设计师来主笔。很多项目的设计师，连什么是量贩式KTV都不清楚，只是走马观花的参观下其它店面就开始设计，这样出来的项目，其效果可想而知，更谈不上功能区的合理规划了！LFT项目应充分利用该区域无规模量贩KTV店，并且周边众多大中院校的优势，凭借专业管理公司的丰富的娱乐业经营管理、投资及运作方面的经验，充分发挥专业的资源优势，整合各种资源，不仅着眼于眼前短时间的盈利，更需具有预将LHT项目从种子培养成参天大树的思想和准备，如：开设连锁经营，树立品牌KTV等。LFT项目的经营收入主要表现为以下形式：1.包厢收入，这是LFT项目最主要的基本收益。2.超市收入，项目中配套的超市可以为来此消费顾客提供酒水、饮料、小吃等，这是通过获取进销差价的营业性收入。3、水吧收入，水吧可以为客人提供自制果盘、茶水、冰品、饮料、餐点等，属于利润较大的营业性收入。第四节 建设地址与条件1、建设地址天津红桥区丁字沽一号路同光荣道交叉路口的国美电器5层2、建设地基础设施用地、供电（需考察容量是否满足营业需要）、供水、通讯、排污、消防（需根据最后包厢布局改造）等条件完善第五节 建设规划和要点1、设计风格和主要功能。在建筑设计方面，请专业的KTV设计师设计，要求布局协调一致，功能区域完善，通过设计的造型语言，以超前和创新的手法塑造出一种全新的、时尚的、令人印象深刻的设计形象，具有鲜明的专业意识，体现出娱乐业的内涵，使其成为同业中的标志性设计装潢。主要功能是向来店消费的客人提供优雅、时尚的歌唱环境、专业的歌唱设备、美味的饮食及专业的配套服务。2、建设规划要点（简）总可用面积：3000平米总建筑面积：4100平米外立面设计规划 （整体、灯光、门头）五层包厢区规划（包括房型、面积、各房型比例、通道、休息区、缓冲区、）五层接待大厅规划（接待台、收银台、等位区、活动区、视听区、景观区）五层营业配套功能区规划（超市、工作间、水吧、自助餐区、机房、预约中心、公共卫生间）四层后勤行政区规划（员工宿舍、员工餐厅、厨房、库房、更衣室、相关办公室）停车场 停车位规划一层接待处及通道规划中央空调系统 消防喷淋系统 视频监控系统VOD电脑点歌系统电梯 （暂定）两部货梯改造为客梯第六章 项目实施进度安排详见附件2项目实施进度安排表第七章 投资估算和效益分析第一节 项目建设投资估算项目名称：乐翻天量贩式KTV（暂称）项目投资总额：1000万人民币建筑面积： 4100 平方米类别项目名称建筑面积（平米）估算投资（万元）备 注主要工程和设备装修费按中高档水平 元/m2（含强电）门头装饰含门头灯光消防工程改造项目中央空调、排风品牌、功率会影响投资电梯工程2部货梯改造监控系统VOD点歌系统按80个点计算，包括包厢电脑+液晶触摸点歌器+服务器+服务铃+墙面板+收银系统软件+点歌系统软件视频系统按80个点计算，包括液晶及投影设备音响系统按80个点计算，含功放、音箱、效果器、麦克风等家具沙发饰品包厢和大厅的沙发、家具、装饰品自助餐设备厨房设备、餐区设施、餐具等水吧设备制冰、保鲜、冷冻、制作等设备及器皿其它费用证照办理员工工资未开业培训期间员工工资办公设备、用品员工服装员工宿舍、餐厅筹备期办公费用宣传印刷品广告费用预付租金暂未计算合计投资估算项 目 投 资 概 算 表第二节 项目营业效益分析1、营业收入预算房型房价规划：如下表（包厢数量按80间计算）房型包厢数量包厢价格标准式迷你包小 包中 包大 包豪华式套房式中包套房式大包VIP房间派 对 包多功能厅说明1、 包厢价格暂按不带自助餐计算2、 所标价格为原价，非黄金时段享受3-8折优惠包厢收入预估：见附件3包厢收入预估表，营业总收入：（按月计算）保守营业收入预估正常营业收入预估备注包厢消费收入酒水销售一般为包厢收入 %左右酒水销售收入总营业收入最后经过核算，LFT项目每月营业收入按最保守预估为1,386,480元。正常营业状况下营业收入预估为2,132,106元2、经营成本预估（按月计算）类别名 称保守状况金额（万元）正常状况金额（万元）备 注1租 金2业务税金及附加保守和正常营业额税费不同