2008.12.09 常效市场调查管理机制.docx

调查问题明细一、阶段性信息搜集 这一部分不仅仅包括楼盘的资料，也包括所在区域周边情况的信息搜集工作。 1、被调楼盘周边商业调查（包括商业种类、数量、客流量）2、周边人口外出动向调查（此地居民习惯去那个商业中心，他们怎么去）3、被调楼盘的基础数据调查（总户数、总建筑面积、栋数、开发商资料等等）4、项目周边人口社会阶级调查（该区域内有那几种阶层的人士构成,消费趋向是什么）二、经常性信息搜集这部分必须时刻关注，一般是具有时效性的信息。1、项目活动促销咨询。2、新项目咨询。3、区域内重大事件（包括政府行为、企业行为和个人行为）其它信息与一般性市场调查一致后期在情况允许的时候，两位组长可以安排销售人员对所属区域进行适当的行业走势分析，有利于对整个市场的了解和对地产销售的学习。附件：楼盘调查问题汇总一、地理位置1. 项目所处哪个区域，具体地理位置如何？2. 项目的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？3. 项目距市中心及其它主要地标有多少公里？交通状况如何？4. 项目周围主要交通设施有哪些？具体情况如何？5. 项目周围的公交汽车的车别、班次情形，各路线的起始站及其经过的路线？6. 项目周围的商场有多少及其营业状况如何？7. 项目周围的学校多少及其地点交通如何？8. 项目周围的医院多少及其地点交通如何？9. 项目周围的其他公共设施，游乐设施如何？10. 地理环境对本楼有什么有利和不利因素？二、楼盘状况11. 本楼盘的发展商是？12. 本楼盘是由谁主设计（曾设计过哪些著名工程）？哪个设计院？承建商是谁？监理是哪家？13. 本楼盘是谁进行物业管理的？14. 本建筑在造型、设计上的突出之处是什么？15. 何时开工、完工、及工作天数？现在工程进度？16. 每层有多少种格局、面积、户数？本楼盘总户数？17. 公共设施如何规划？如何使用？18. 整个的配套设施是否和楼盘一起竣工、一起交付使用？19. 车位：A. 停车场的设置在什么地方？交通便利与否？B. 地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少？一共有多少个？C. 车位的面积有多大？长多少？宽多少？D. 回车道多宽？E. 车位是租或售？价格如何？20. 建材设备及其品牌：A. 门窗、地面、内墙、天花的用材与品牌？B. 外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间装修到什么程度？C. 照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室内电器设备、其他附属设备等？21. 本楼盘能达到何种智能化水准？具体如何？22. 室内设计是否可以变更？有什么限制和手续？23. 产品的特点如何？三、价格情况24. 本楼盘价格如何？A. 起售单价是多少？最高单价是多少？B. 每层之间的差价是多少？楼层之间的差价是多少？C. 最小总价是多少？最高总价是多少？25. 付款方式有几种？每一种付款方式的折扣为多少？26. 成交后，需叫哪些税费？额度是多少？27. 物业管理费具体为多少？主要包括几项服务项目？28. 交房时，是否还另行交费，费用多少？商业信息搜集：商业繁华地段信息的搜集包括高档商业区和抵挡商业区，既要搜集高级繁华地段的商业信息，也要搜集类似早市、夜市、自发型商业街区的商业信息，而一个地区的真实资料往往可以从这些抵挡商业中观察出来。1、楼盘区域内的繁华地段有那些？ （比如：中央大街、果戈里大街、乐松广场等繁华区域的口头称谓。）2、繁华区域的范围是那里？（简介清楚的写出繁华区域的范围。比如：果戈里大街人和街至文昌 街路段）3、一天中的什么时段是最繁华的？ （商业区都有繁华时段，可以从附近居民、路人处进行简单了解，然后在该时间段亲临考察）4、最繁华时与最冷清时的10分钟客流量是多少？ （以周为阶段，找出每周那天此处最为繁华，然后找出这天最为繁华的时段）5、繁华区域内有那些商业组成？ （找出可以代表此地商业的几种行业形态。如：此地商业主要以烧烤店、外贸服饰带店、小旅馆、仓卖组成）6、这些商业大概占所有商业的百分比是多少？（需调查所有商业总数量，然后按照百分比计算。如：此地区共有商业2466家，其中旅馆74家，约占总商业的3%）7、商业价值、品牌、档次？（衡量商品的优劣，精品、赝品、次品或者是不知道那里来的废品。如：此地区饭店业发达，装修豪华，美观大方。平均价格在40元左右。在调查中可把自己视为要办生日酒席来询价看场地的客户）8、那类人群在这里消费？ （比如：周边邻居、孩子及家长、商务人士、有车阶层等等社会自然分出的人群层次。）9、高、中、低收入人群在此区域内的消费比率各占多少？（由商业形态预估比率。比如高档商业多，就说明此区域的商业比较能够吸引中、高层次的人群消费。）10、在被调楼盘周围的居民，他们都喜欢去那些市中心购物娱乐？（这项可以在休息日、节假日等民众休闲活动频繁的时间段，观察区域内的捷运客流量和方向， 从而确定居民的活动趋向，如有必要可以亲自乘坐捷运设施观察乘客的上下车状况）生活配套信息搜集：配套信息属于固定信息，不用经常关注，所以尽量调查详细，以免以后重复调查。在以后的区域调查中适当关注即可。1、大小超市、仓卖的数量?(确定到一条街上有几家)2、区域内的大型综合医院、诊所、私人医院有多少家？（计算出从区域中心至医院的车程、步程）3、计算在该区域内主要街道上10分钟的出租车流量?4、区域内的车站有多少？分别是总那里到那里？首末车时间？发车间隙时间？5、区域内的菜市场有几个？市场中的价格与周边区域价格的差别？（可与其它同事一起对照所有区域的菜市场得出此数据）6、区域内的银行多多少家？那个行？7、加油站有多少家？分别在那里？8、邮局、电信、网通大型网点有多少?在那里？计算从被调区域到达各网点的时间。9、派出所有多少？在那里？10、区域内有无民众反感的设施？（比如传染病医院、监狱等）楼盘信息搜集：这项结合市调表和要求即可。在调查楼盘的促销活动、策划理念和后期策略时要注意调查信息的连贯性，要有始有终，从得到信息到结果都应持续跟进。一、地理位置1.项目所处哪个区域，具体地理位置如何？2.项目的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？3.项目距市中心及其它主要地标有多少公里？交通状况如何？4.项目周围主要交通设施有哪些？具体情况如何？5.项目周围的公交汽车的车别、班次情形，各路线的起始站及其经过的路线？6.项目周围的商场有多少及其营业状况如何？7.项目周围的学校多少及其地点交通如何？8.项目周围的医院多少及其地点交通如何？9.项目周围的其他公共设施，游乐设施如何？10.地理环境对本楼有什么有利和不利因素？二、楼盘状况11.本楼盘的发展商是？12.本楼盘是由谁主设计（曾设计过哪些著名工程）？哪个设计院？承建商是谁？监理是哪家？13.本楼盘是谁进行物业管理的？14.本建筑在造型、设计上的突出之处是什么？15.何时开工、完工、及工作天数？现在工程进度？16.每层有多少种格局、面积、户数？本楼盘总户数？17.公共设施如何规划？如何使用？18.整个的配套设施是否和楼盘一起竣工、一起交付使用？19.车位：A.停车场的设置在什么地方？交通便利与否？B.地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少？一共有多少个？C.车位的面积有多大？长多少？宽多少？D.回车道多宽？E.车位是租或售？价格如何？20.建材设备及其品牌：A.门窗、地面、内墙、天花的用材与品牌？B.外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间装修到什么程度？C.照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室内电器设备、其他附属设备等？21.本楼盘能达到何种智能化水准？具体如何？22.室内设计是否可以变更？有什么限制和手续？23.产品的特点如何？三、价格情况24.本楼盘价格如何？A.起售单价是多少？最高单价是多少？B.每层之间的差价是多少？楼层之间的差价是多少？C.最小总价是多少？最高总价是多少？25.付款方式有几种？每一种付款方式的折扣为多少？26.成交后，需叫哪些税费？额度是多少？27. 物业管理费具