二手房电梯噪音超标能否获赔.doc

二手房电梯噪音超标能否获赔【案情简介】2007年7月15日，孙某与鲁某签订房屋买卖合同，鲁某将位于南京市鼓楼区江苏路60号C幢X室房屋出售给孙某并交付。9月份，双方另签南京市存量房买卖合同。孙某将约定房款970000元全部支付鲁某。2007年11月11日，南京市鼓楼区环境保护检测站就X室电梯噪声排放是否达标作出噪音检测报告，认定夜间C幢X室客厅中央噪声等效声级超过标准达11分贝。此外，鲁某于2002年6月受领C幢X室房屋，后出租给人，其本人未实际居住，故对电梯噪音是否超标并不知晓。2007年12月24日，孙某以“房屋质量瑕疵请求降低房屋总价”向鼓楼区人民法院提起诉讼。【双方观点】原告孙某认为：房屋存在重大瑕疵，且被告鲁某在出售时未向原告讲明，给原告的生活造成严重影响，故应降低房屋总价以给予补偿。被告鲁某认为：其一，本案所涉房屋已实际交付，被告按约履行了全部合同义务，电梯噪音不是房屋买卖合同条款中约定的内容，故被告并无违约行为；其二，被告不是电梯的所有权人，对电梯产生噪音造成的侵权行为不应承担管理责任。综上，应驳回原告孙某的诉请。【争议焦点】焦点一 电梯噪音超标是否属房屋质量瑕疵？焦点二 卖房人鲁某应否承担赔偿或补偿责任？【处理结果】鼓楼区人民法院经审理认为，噪音排放状况系人居环境的组成部分，其严重超标构成房屋买卖合同中的品质瑕疵，买受人可以标的物不符合质量要求提出违约之诉。因双方对该违约责任未作明确约定，依照中华人民共和国合同法第61条的规定仍不能确定，可以选择行使减价请求权。酌定被告鲁某应当减少价款25000元。依据中华人民共和国合同法第155条、111条一审判决被告鲁某返还原告孙某购房款25000元。被告鲁某不服一审判决向南京市中级人民法院提起上诉，后经调解，双方达成协议，由鲁某补偿孙某10000元。【笔者观点】笔者认为：电梯噪音超标不是房屋质量瑕疵，本案中鲁某无须承担瑕疵担保责任。所谓瑕疵担保责任，即买卖合同有效成立后，出卖人应担保第三人不能对买卖标的主张任何权利并且保证该标的物符合法定或约定的品质。我国合同法第153条规定，出卖人应当按照约定的质量要求支付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。合同法第155条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。合同法第153、155条的规定属于物的瑕疵担保的规定。合同法在理论上肯定了出卖人负有瑕疵担保责任，即出卖人应保证标的物符合国家规定的质量标准或者合同中约定的质量标准。标的物不符合规定或约定的质量标准，即为有瑕疵。分析本案：首先，本案所涉房屋买卖合同中没有约定电梯噪音标准的问题，故不符合合同中约定的质量标准一说；其次，本案所涉买卖标的是否符合国家规定的质量标准？如仅从电梯噪音是否超标来看，毫无疑问是存在质量瑕疵的。那么这种质量瑕疵是否意味着需要承担出卖房屋的质量瑕疵担保责任呢？就本案而言，买卖标的物为房屋，该房屋已经国家相关部门验收合格，已符合国家标准及行业标准，作为标的物的房屋，并不存在不符合国家标准或行业标准的情形。同时出卖人不能单独所有或控制管理该电梯，在实际生活中，其对电梯仅享有使用权，而电梯也非本案房屋买卖的标的物。故电梯产生噪音并非本案所涉标的房屋自身质量问题。因此，合同法中有关“质量”的条款在本案中并不能适用，电梯噪音超标不是房屋自身质量瑕疵，出卖人无须承担由此带来的违约责任。另外，值得一提的本案所涉的是二手房买卖，不同于普通商品房买卖，鲁某只是作为一般房屋出卖人，不是房屋的设计、施工人，故因设计或建筑缺陷导致的电梯噪音超标，鲁某无须承担相关瑕疵担保责任。此外，本案所涉房屋已实际交付孙某占有、使用且双方已办结过户登记，依据合同法142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此在房屋交付后，其风险亦转移至买受人孙某。而孙某亦未能提供相关证据以证明该房屋在交付前电梯噪音已超标，故电梯噪音超标所带来的风险理应由买受人孙某自行承担。客观看待本案，作为买卖合同，我们在保护买受人利益的同时也不应忽视出卖人的利益，这样才能体现民法的公平原则。如果肆意扩大或增加出卖人的义务，势必导致交易的不安全性和不稳定性，无利于社会安定。本案中，鲁某与孙某之间从未就所涉房屋的质量以及因质量问题产生何种违约责任达成任何约定，且房屋本身也符合国家规定的质量标准，故鲁某依法无须承担任何法律责任。在此，笔者也提醒广大购房者，在购买房屋尤其二手房时一定要多观察、多询问，慎重为之，并将相关条款写进合同，以免日后产生不必要的麻烦和纠纷。（作者：田少华，1978年7月4日生，南京大学法学院在