黄山市中心城区建设用地容积率管理试行办法.doc

黄山市中心城区建设用地容积率管理试行办法 / 2008年11月17日 黄政200733号关于印发黄山市中心城区建设用地容积率管理试行办法的通知各区、县人民政府，黄山管委会，市政府各部门、各直属机构：黄山市中心城区建设用地容积率管理试行办法已经2007年11月9日市政府第76次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。二七年十二月十日 黄山市中心城区建设用地容积率管理试行办法第一条为进一步规范中心城区建设用地容积率调整的管理，提高依法行政水平，根据国务院关于加强国有土地资产管理的通知和建设部城市国有土地使用权出让转让规划管理办法等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条本办法适用于黄山市中心城区有偿使用土地（工业用地除外）的容积率管理。在建项目或已建未经规划验收的项目亦适用本办法。第三条建设用地出让前，由土地行政部门向规划行政部门提出拟出让地块的规划条件申请。申请应附拟出让地块的具体范围图，详细说明拟出让地块的现状情况、面积、建议的规划条件及其理由。规划行政部门根据有关规范要求和地块的实际情况,委托具有相应资质的规划设计单位编制出让地块的控制性详细规划，明确容积率和其他开发强度技术性指标，经批准后作为土地出让的依据。第四条建设单位应严格按照土地出让条件规定的容积率进行开发建设，不得擅自调整容积率。第五条有以下情况之一的，建设单位可以提出调整容积率要求：（一）该地块所在区域因城市规划调整需要增加建设强度的；（二）该地块为城市提供公共空间和设施，并符合周围整体环境要求的；（三）该地块原有建设限制条件发生重大变化的；（四）政府行为影响到该地块建设的。住宅建设用地因上述情况需要调整容积率的，还应考虑到周边区域公共配套设施（如中小学、幼儿园等）所能承担的条件。第六条建设用地有下列情况的，不再调整容积率：（一）建设用地内的建设项目已经全部取得建设工程规划许可证的；（二）建设用地内有违法建设的。第七条容积率的调整按以下程序办理：（一）建设单位向规划行政部门提出调整容积率申请，陈述调整理由和具体调整方案，并附送规划建筑设计方案。（二）规划行政部门进行初审，经市规委会审议同意后，由规划行政部门组织专家和市有关部门对规划建筑设计方案进行评审，出具设计方案批复。（三）建设单位持设计方案批复，向土地行政部门提出更改土地使用条件申请，土地行政部门接到申请后，拟定地价调整方案经市政府批准后，土地行政部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同变更协议，建设单位补交土地出让金。（四）规划行政部门按照国有土地使用权出让合同变更协议和补交土地出让金交款凭证办理后续相关规划手续。第八条补交出让金的标准为：新土地使用条件下土地使用权市场价格减去批准改变时原土地使用条件下剩余年限土地使用权市场价格。第九条项目建设按照规划批准内容实施，在竣工验收时出现的实际容积率误差，按以下要求办理：（一）实际容积率超出批准容积率在3%以内的（含3%本数），属于容积率计算的正常误差范围，不需补交出让金；（二）实际容积率超出批准容积率高于3%的（不含3%本数），应按照本办法第八条规定补交出让金后，凭土地行政部门出具的补交出让金交款凭证到规划行政部门办理验收手续。第十条项目建设未按规划批准内容实施，造成容积率变化的，按以下方式处理：(一)对严重影响城市规划的，依法予以拆除或没收，并依照有关规定处以罚款。(二)对影响城市规划但可采取改正措施的，责令按原批准容积率限期改正，并依照有关规定处以罚款。(三)对城市规划和市容景观影响较轻且符合相关技术规范的，由有关部门按照有关规定处罚并收取相关规费，建设单位按处理决定缴清全部费用后15日内到土地行政部门补办土地手续，按照本办法第八条规定补交超出批准容积率的出让金后，凭土地行政部门出具的补交出让金交款凭证到规划行政部门补办规划手续。第十一条超容积率用地行为未经处理或未补交出让金的，规划行政部门不得办理规划验收手续；土地行政部门不予办理土地使用权转让、出租、抵押、继承、赠予、土地年检等手续；建设行政部门不得办理施工许可等手续；房产行政部门不得颁发房产证。第十二条相关行政部门工作人员玩忽职守或滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级行政部门给予行政处分。造成严重后果的，同时追究相关行政部门主要领导的行政责任。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十三条凡由建设单位提出容积率调整要求的项目，建设单位不得以调整容积率的原因拖延项目开、竣工时间。第十四条容积率计算的标准详见附则容积率指标计算规则，在本办法施行之后的所有建设项目容积率计算方法按本容积率指标计算规则执行，在本办法施行以前已经出让的土地，除规划设计条件有明确规定的外，架空层、阁楼层和地下室不计入容积率，但应按照有关规定计入建筑面积并交纳相关规费。第十五条本办法由市城市规划局商市国土资源局解释。第十六条本办法自发布之日起施行。附：容积率指标计算规则一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米22.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。五、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计入容积率；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。六、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行。七、临城市道路、广场等建设项目，在满足规划设计条件提出的各项指标以外能为社会提供公共开放空间的，在符合周围环境及规划要求并满足消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按下列规定相应增加建筑面积：（一）核定容积率小于等于2时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积1.5平方米；（二）核定容积率大于2小于等于4时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积2平方米；（三）核定容积率大于4时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积2.5平方米。（四）开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。开放空间必须同时符合下列条件：（1）沿城市道路、广场留设，不得设置封闭设施；（2）任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；（3）以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路，且与基地地面或道路的高差在5.0米以内（含5.0米）；（4）提供室内连续开放空间的，其最大高差为-5.0米至+12.0米，且开放地面层；（5）向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；（6）建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；（7）常年开放，且不改变使用性质。开放空间有效面积的计算公式为F=MN式中：F开放空间的有效面积。M开放空间向公众开放的实际使用面积，N有效系数。有效系数（N）按下列条件确定：（1）室外开放空间在地面层的，其地坪标高与道路或基地地面的高差在1.5米以内（含1.5米）时，N=1.0；（2）室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的，其标高与道路或基地地面的高差在1.5米至+5.0米（